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Ein Haus in Krabi kaufen: Rechtliche Überlegungen für Ausländer
Jedes Jahr möchten viele Ausländer ein Haus in Krabi kaufen, da diese südliche Provinz Thailands ein großes Investitionspotenzial bietet. Mit seinen unberührten Stränden, spektakulären Klippen und der sich entwickelnden Infrastruktur hat Krabi alles, was es braucht, um ein erstklassiges Ziel für den Kauf von Wohn- oder Mietobjekten zu sein. Der Nachteil ist jedoch die komplizierte und sogar ausländerfeindliche Gesetzgebung. Nach thailändischem Recht ist es Ausländern nicht gestattet, Land in ihrem eigenen Namen zu besitzen, mit wenigen sehr begrenzten Ausnahmen. Die Entscheidung, ein Haus in Krabi zu kaufen, erfordert daher ein Verständnis der lokalen Grundstücksgesetze, vor allem des Land Code B.E. 2497, des Außenpolitikgesetzes B.E. 2542 und der Praktiken in Bezug auf Eigentum durch Pacht oder über eine Gesellschaft.
In diesem Artikel befassen wir uns eingehend mit den rechtlichen Möglichkeiten, die Ausländern, die ein Haus in Krabi kaufen möchten, offenstehen.
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Table of Contents
Wie sieht der rechtliche Rahmen aus, wenn man ein Haus in Krabi kaufen möchte?
Das Rechtssystem für Grundbesitz in Thailand zeichnet sich durch eine entscheidende Unterscheidung zwischen dem Eigentum an Grundstücken und dem an den darauf befindlichen Gebäuden aus.
Aus diesem Grund müssen Käufer, die den Kauf eines Hauses in Krabi in Betracht ziehen, diese Unterscheidung berücksichtigen, insbesondere wenn sie Ausländer sind. Diese Aktivitäten unterliegen mehreren grundlegenden Gesetzen, darunter dem Land Code Act B.E. 2497 (1954), dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) und dem Foreign Business Act B.E. 2542 (1999).
In Abschnitt 86 des Land Code wird ausdrücklich festgelegt, dass Ausländer keinen Anspruch auf einen Chanote-Titel (vollständiger Eigentumsanspruch) für Grundstücke haben, außer in ganz bestimmten Fällen, die unter Ausnahmeregelungen fallen, wie z. B. eine vom BOI (Board of Investment) genehmigte Investition oder ein durch einen internationalen Vertrag gewährtes Recht (was sehr selten vorkommt).
Folglich erwerben Ausländer, die ein Haus in Krabi kaufen, in den meisten Fällen nur das Gebäude, während das Grundstück entweder gepachtet ist oder einem thailändischen Unternehmen gehört. Es ist zu beachten, dass die Regelung für thailändische Staatsangehörige wesentlich flexibler ist. Sie dürfen ein Grundstück und alle darauf befindlichen Gebäude besitzen.
Welche rechtlichen Möglichkeiten hat ein Ausländer, der ein Haus in Krabi kaufen möchte?
Ausländer, die ein Haus in Krabi kaufen möchten, müssen indirekte rechtliche Mechanismen nutzen, um ihren Kauf zu sichern, die jedoch weiterhin im Einklang mit dem thailändischen Recht stehen. In der Praxis werden die folgenden drei Lösungen umgesetzt:
Erstens ist ein langfristiger Pachtvertrag die gängigste Lösung. Dieser Pachtvertrag wird nach den Abschnitten 537-571 des Zivil- und Handelsgesetzbuches geregelt und für eine einmalige Laufzeit von 30 Jahren unterzeichnet. Dieser Pachtvertrag kann vertraglich ein- oder zweimal verlängert werden, ohne die Gesamtlaufzeit von 90 Jahren zu überschreiten, wobei Verlängerungen ohne ausdrückliche Klausel nicht garantiert sind. Dieser Pachtvertrag muss beim Grundbuchamt registriert werden, um gegenüber Dritten durchsetzbar und somit voll wirksam zu sein.
Zweitens können Ausländer über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung ein Haus in Krabi kaufen. Diese Gesellschaft muss mindestens 51 % thailändische Anteilseigner haben, um den gesetzlichen Bestimmungen zu entsprechen. Wenn der tatsächliche Zweck der Gesellschaft in der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit besteht, kann sie Grundstück oder Gebäude besitzen. Die Gründung einer Briefkastenfirma zur Umgehung des Verbots des Grundstückserwerbs ist jedoch strengstens verboten. Im Falle eines Missbrauchs können die Behörden das Vermögen beschlagnahmen und die beteiligten Parteien bestrafen.
Drittens ist es nur möglich, ein Haus als freistehendes Gebäude zu kaufen, es zu bauen oder auf einem Grundstück zu erwerben, das im Rahmen eines Pachtvertrags gepachtet wurde. Dabei ist der Käufer Eigentümer des Gebäudes (das keine Immobilie im Sinne des Landesgesetzes ist, sondern ein separates Eigentum), während er Pächter des Grundstücks ist. Diese Option muss vertraglich sorgfältig geregelt werden, insbesondere hinsichtlich der Übertragung des Gebäudes oder dessen Verschwinden.
Welche Regeln gelten, wenn thailändische Staatsangehörige ein Haus in Krabi kaufen?
Thailändische Staatsangehörige genießen in ihrem Land weitaus größere Eigentumsrechte. Wenn ein thailändischer Staatsangehöriger ein Haus in Krabi kaufen möchte, unterliegt der Kauf den geltenden Bestimmungen des thailändischen Rechts. Thailändische Staatsangehörige können sowohl das Grundstück als auch das Haus erwerben, sofern die Eigentumsurkunde ein Chanote oder ein Nor Sor 3 Gor ist, die das vollständige Eigentumsrecht und die Möglichkeit der legalen Registrierung des Verkaufs beim Landesamt garantiert.
Das Verfahren umfasst die Überprüfung des Grundbesitzrechts, die Verhandlung des Preises, die Unterzeichnung eines Kaufvertrags in thailändischer Sprache sowie die Registrierung des Eigentumsrechts für die Transaktion bei den lokalen Behörden. Der Verkäufer muss bestimmte Steuern und Gebühren entrichten, darunter die Übertragungssteuer (Transfer Fee), die Sondergewerbesteuer und die Stempelsteuer.
Darüber hinaus können thailändische Staatsbürger möglicherweise eine Hypothek bei einer lokalen Bank aufnehmen, was für ausländische Investoren äußerst selten ist, es sei denn, es gelten bestimmte Garantien oder es handelt sich um Eigentumswohnungen, die im Rahmen eines der speziell genehmigten Projekte erworben werden.
Schließlich können thailändische Staatsangehörige im Gegensatz zu Ausländern ihre Immobilien gemäß den Bestimmungen des Zivil- und Handelsgesetzbuches des Königreichs ohne Einschränkungen aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit an ihre Erben übertragen, was die Verwaltung von Vermögenswerten über mehrere Generationen hinweg erleichtert.
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Wie funktioniert der Kauf eines Hauses in Krabi?
Möchte ein Ausländer ein Haus in Krabi kaufen, stellt das einen Prozess dar, der mehrere Schritte umfasst. Zunächst wird eine Due-Diligence-Prüfung durchgeführt. Es ist unerlässlich, die Eigentumsurkunde (Chanote) des Grundstücks, das Vorliegen von Dienstbarkeiten oder Hypotheken sowie die Übereinstimmung des Gebäudes mit den örtlichen städtebaulichen Vorschriften zu überprüfen.
Sobald diese Überprüfungen durchgeführt wurden, unterzeichnet der Käufer einen Vorvertrag, gefolgt von einem Kaufvertrag oder einem Mietvertrag. Alle Dokumente müssen in thailändischer Sprache verfasst und für ausländische Parteien offiziell übersetzt werden.
Die Urkunde wird offiziell beim Grundbuchamt registriert. Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, muss dieser ebenfalls registriert werden, um rechtskräftig zu werden.
Welche Dokumente sind erforderlich?
Ausländer müssen einen gültigen Reisepass, ein gültiges Visum, einen Nachweis über den Devisentransfer (Foreign Exchange Transaction Form) für jeden Kauf über 50.000 USD sowie, im Falle der Nutzung einer juristischen Person, die Satzung der Gesellschaft vorlegen, wenn sie ein Haus in Krabi kaufen möchten. Der Verkäufer muss das Chanote, einen Katasterplan, einen Nachweis über die Zahlung der Grundsteuern und gegebenenfalls eine Baugenehmigung vorlegen, wenn das Haus neu gebaut ist. Diese Dokumente müssen von einem spezialisierten Anwalt geprüft werden.
Welche Vorsichtsmaßnahmen sollten Sie ergreifen, bevor Sie ein Haus in Krabi kaufen?
Bevor Sie ein Haus in Krabi kaufen, sollten Sie prüfen, ob die Immobilie dem Baugesetz entspricht, ob das Grundstück leicht zugänglich ist, ob die Versorgungsleitungen (Wasser, Strom) in Ordnung sind und ob keine offenen Streitigkeiten bestehen.
Der Mietvertrag muss eine klare Verlängerungsklausel, ein Übertragungsrecht, eine Registrierungsgebühr sowie Bestimmungen für den Fall des Todes oder der Erwerbsunfähigkeit enthalten.
Die Rolle eines Anwalts beim Kauf eines Hauses in Krabi
Möchten Sie ein Haus in Krabi kaufen, sollten Sie zwingend einen Anwalt hinzuziehen, dessen Aufgabe es ist, die Due Diligence durchzuführen, Verträge in englischer und thailändischer Sprache zu entwerfen, bei Verhandlungen zu helfen, den Käufer bei der Registrierung der Transaktionen beim Land Department zu begleiten und die Rechtmäßigkeit der Urkunden zu überprüfen.
Darüber hinaus kann der Anwalt die Investition über eine Gesellschaft strukturieren oder Sie hinsichtlich der besten steuerlichen Option beraten (insbesondere in Bezug auf die Erbschaftsteuer oder den Wiederverkauf der Immobilie).
Welche Risiken gehen Sie ein, wenn Sie ohne fachkundige Begleitung ein Haus in Krabi kaufen?
Wenn ein Ausländer ein Haus in Krabi kaufen möchte, ohne angemessene rechtliche Unterstützung, ist er erheblichen rechtlichen, steuerlichen und immobilienbezogenen Risiken ausgesetzt.
In Thailand ist es aufgrund der Komplexität der Grundstücksgesetze, der Beschränkungen für Ausländer und der Unterschiede in der Vertragskultur unerlässlich, in jeder Phase der Transaktion Vorsicht walten zu lassen. Andernfalls können die Folgen eines schlecht strukturierten oder schlecht dokumentierten Kaufs langfristig katastrophal sein und mehrere Risiken mit sich bringen.
Eines der häufigsten Risiken ist die Ungültigkeit des Mietvertrags. Gemäß dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (Abschnitte 537 bis 571) müssen alle Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren beim Grundbuchamt registriert werden, um gegenüber Dritten durchsetzbar zu sein. Wenn er nicht registriert ist, bleibt er nur drei Jahre gültig, selbst wenn die im Vertrag festgelegte Mietdauer 30 Jahre beträgt. Das bedeutet, dass der Grundstückseigentümer nach drei Jahren das Grundstück rechtmäßig zurücknehmen kann, ohne zur Verlängerung verpflichtet zu sein, was für den ausländischen Käufer einen Totalverlust darstellt. Ein weiteres Risiko ist eine unvollständige oder mehrdeutige Formulierung im Mietvertrag, die zu Streitigkeiten führen kann.
Außerdem besteht ein hohes Risiko einer Neuklassifizierung durch die Steuerbehörden. Wenn die Behörden der Ansicht sind, dass der Ausländer durch Umgehung des Gesetzes nach und nach zum Eigentümer des Grundstücks wird, werten sie die Transaktion als illegalen Erwerb. Diese Situation entsteht, sobald der Ausländer den Kauf eines Grundstücks im Namen eines thailändischen Nominees finanziert oder eine Gesellschaft mit fiktiven thailändischen Gesellschaftern gründet.
Die Gründung einer Immobiliengesellschaft ist ein weiterer großer Risikofaktor. Wenn die thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung ausschließlich dazu genutzt wird, das Gesetz zu umgehen, das Ausländern den Besitz von Grundstücken verbietet, gilt dies als Verschleierung. Gemäß Artikel 36 des Gesetzes über ausländische Unternehmen ist die Verwendung von Nominees verboten und wird mit Geldstrafen von bis zu einer Million Baht oder sogar mit Freiheitsstrafen im Wiederholungsfall geahndet. Im Falle einer Überprüfung kann das Ministerium für Wirtschaftsentwicklung die Registrierung des Unternehmens aufheben und den Zwangsverkauf oder die Rückgabe des Grundstücks an den Staat anordnen. Weitere Informationen zur rechtssicheren Firmengründung in Thailand für Ausländer und zu den gesetzlichen Beschränkungen finden sich in der entsprechenden Analyse.
Schließlich macht das Fehlen zweisprachiger thailändisch-englischer Dokumente, rechtsgültiger Unterschriften und Schutzklauseln es Ausländern unmöglich, ihre Interessen im Falle eines Rechtsstreits vor einem thailändischen Gericht wirksam zu verteidigen. Nur bei den Behörden registrierte, in thailändischer Sprache verfasste Dokumente werden nach lokalem Recht als Beweismittel anerkannt.
Fazit
Ausländer, die ein Haus in Krabi kaufen, gehen eine bedeutende Investition ein. Die Schönheit der Region und die Attraktivität ihres Immobilienmarktes machen sie zu einem Traumziel für ausländische Investoren. Das Gesetz ist jedoch so komplex, dass es ohne Beratung unmöglich ist, vorzugehen. Ob Sie sich für einen 30-jährigen Pachtvertrag, einen Kauf über ein Unternehmen oder den Erwerb eines separaten Gebäudes entscheiden, jede Option hat ihre Vor- und Nachteile. Die Beauftragung einer Anwaltskanzlei bleibt die beste Garantie dafür, dass ein Kaufvorhaben reibungslos in die Realität umgesetzt werden kann.
FAQ
Ausländer können nach thailändischem Recht kein Land in Krabi besitzen, aber sie können ein Haus durch Methoden wie langfristige Pachtverträge, die Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder den Kauf eines Hauses auf gepachtetem Land erwerben.
Ausländer, die in Krabi eine Immobilie kaufen möchten, müssen sich mit dem Landesgesetz, dem Gesetz über ausländische Unternehmen und dem Gesetz über Eigentumswohnungen auseinandersetzen. Im Allgemeinen können Ausländer nur das Gebäude kaufen, während sie das Grundstück pachten oder eine thailändische Gesellschaft nutzen.
Ausländer können sich in Krabi auf drei Arten Eigentum sichern: durch langfristige Pachtverträge (bis zu 90 Jahre), durch Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit einem lokalen Eigentumsanteil von 51 % oder durch den Kauf eines Hauses auf gepachtetem Land, wobei das Gebäude separat gehört.
Thailändische Staatsangehörige können in Krabi frei Grundstücke und Immobilien kaufen, solange die Eigentumsurkunde ein Chanote oder ein Nor Sor 3 Gor ist, die das vollständige Eigentumsrecht garantiert. Sie müssen sich bei der Transaktion an die Standardverfahren des Landesgesetzes halten.
Ja, es wird dringend empfohlen, dass Ausländer einen Anwalt in Krabi beauftragen, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften sicherzustellen, eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, Verträge vorzubereiten und die Immobilie beim Land Department registrieren zu lassen.
Ohne rechtliche Hilfe riskieren Ausländer ungültige Verträge, eine Neuklassifizierung der Steuern, nicht registrierte Mietverträge sowie Rechtsstreitigkeiten. Eine angemessene rechtliche Unterstützung ist unerlässlich, um die Investition zu schützen und den rechtmäßigen Charakter des Kaufs sicherzustellen.
Ja, Ausländer können über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung Immobilien kaufen, sofern die Gesellschaft mindestens 51 % thailändischer Anteilseigner besitzt. Die Nutzung einer Firma zur Umgehung der Gesetze zum Grundbesitz ist jedoch illegal und kann zu schweren Strafen führen.
Ausländische Käufer benötigen einen gültigen Reisepass, ein Visum, einen Nachweis über einen Devisentransfer für Käufe über 50.000 USD sowie gegebenenfalls Unternehmensdokumente. Verkäufer müssen die Eigentumsurkunde, Nachweise über die Steuerzahlungen und andere erforderliche Dokumente vorlegen.
Überprüfen Sie vor dem Kauf die Eigentumsurkunde der Immobilie, vergewissern Sie sich, dass keine offenen Streitigkeiten bestehen, prüfen Sie die Einhaltung der örtlichen Vorschriften und stellen Sie sicher, dass die Versorgungsleistungen funktionieren. Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, prüfen Sie die Verlängerungsklauseln und andere Bedingungen.
Ausländische Käufer sollten sich über Steuern wie Übertragungs-, Gewerbesteuer- und Stempelgebühren im Klaren sein. Die steuerlichen Auswirkungen können je nach rechtlicher Immobilienstruktur (Miete, Firmeneigentum oder Direktkauf) und dem Aufenthaltsstatus des Käufers variieren.