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Der rechtliche Rahmen um ein Haus in Bangkok zu kaufen
Nach thailändischem Recht, insbesondere dem Land Code Act B.E. 2497, ist es Ausländern untersagt, Grundstücke im gesamten Königreich Thailand, einschließlich Bangkok, zu erwerben, was sich direkt auf Ausländer auswirkt, die daran interessiert sind, Haus in Bangkok kaufen zu wollen. Dieses Verbot umfasst sowohl den direkten als auch den indirekten Erwerb von Eigentum.
Trotz dieser Einschränkung gibt es im thailändischen Rechtssystem mehrere legitime Möglichkeiten, die es Ausländern, die am Kauf eines Hauses in Bangkok interessiert sind, ermöglichen, in Wohnimmobilien zu investieren und dabei die nationalen Gesetze einzuhalten. Diese Optionen können entweder ein langfristiger Pachtvertrag gemäß dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch, der Kauf einer Eigentumswohnung gemäß dem Condominium Act B.E. 2522 oder die Errichtung eines eigenen Wohnhauses auf gepachtetem Land mit entsprechenden rechtlichen Unterlagen sein – alles relevante Wege, wenn man ein Haus kaufen möchte.
Dieser Artikel soll einen vollständigen rechtlichen Überblick über den Prozess des Hauskaufs in Bangkok für Ausländer geben. Er beschreibt alle rechtlichen Wege und Anforderungen und enthält eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Schutz Ihrer Investition, wenn Sie ein Haus in Bangkok kaufen wollen.
Table of Contents
Schritt 1: Wählen Sie die richtige Art von Immobilie, um ein Haus in Bangkok zu kaufen
Der Kauf eines Hauses in Bangkok erfordert auch die Suche nach einer rechtlichen Lösung, die den lokalen Gesetzen entspricht, insbesondere für Ausländer, die ein Haus in Bangkok kaufen möchten. Trotz der Komplexität der thailändischen Gesetzgebung gibt es drei Hauptmöglichkeiten für Ausländer, um gemäß der geltenden Gesetzgebung dingliche oder persönliche Rechte an Immobilien zu erwerben: langfristige Pachtverträge, Erwerb von Miteigentum und Bau auf gepachtetem Land.
Der 30-jährige Pachtvertrag
Obwohl das thailändische Recht Ausländern den Besitz von Grundstücken verbietet, gibt es viele Möglichkeiten, wenn Sie ein Haus in Bangkok kaufen möchten. Eine beliebte Methode ist die Pacht von Grundstücken für bis zu 30 Jahre, wie es das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch zulässt. Der Pachtvertrag muss schriftlich abgeschlossen und beim örtlichen Grundbuchamt registriert werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Gemäß dem Pachtvertrag hat der ausländische Pächter das ausschließliche Recht, das Grundstück während der Laufzeit als Wohnsitz zu nutzen – eine häufig gewählte Lösung, wenn man ein Haus kaufen will.
Die Zahlungsmodalitäten für die Finanzierung des Pachtvertrags können als Pauschalbetrag oder in Raten vereinbart werden. Der Vertrag kann auch Rechte zur Übertragung oder Untervermietung gewähren, sofern dies ausdrücklich festgelegt ist.
Erwerb einer Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine beliebte und sichere Möglichkeit, eine Immobilie in Bangkok zu erwerben – häufig genutzt von Personen, die kein Haus in Bangkok kaufen können oder dürfen. Das Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522 erlaubt Ausländern den Erwerb einer Eigentumswohnung, sofern die 49-prozentige Ausländerquote für die gesamte Grundfläche des Gebäudes eingehalten wird.
Das Eigentum muss beim Grundbuchamt registriert werden, und der ausländische Käufer erhält eine Eigentumsurkunde auf seinen Namen. Dieser Prozess ist einer der einfachsten rechtlichen Wege für Ausländer, die in Immobilien mit klarem Rechtsschutz und Übertragbarkeit investieren möchten, auch wenn sie ursprünglich ein Haus kaufen wollten.
Bau eines Hauses auf gepachtetem Land
Ausländer können auch den Kauf eines Hauses in Bangkok in Betracht ziehen, indem sie ein Haus auf gepachtetem Land bauen – ein häufiger Ansatz, wenn man ein Haus in Bangkok kaufen möchte. Obwohl sie das Land nicht besitzen können, können sie das darauf errichtete Gebäude besitzen, sofern der Pachtvertrag dieses Recht ausdrücklich gewährt.
Vor Baubeginn muss der Pächter eine Baugenehmigung auf seinen Namen einholen. Bau- und Pachtverträge müssen klare Vereinbarungen enthalten, z. B. über das Eigentum, die Nutzungsrechte und die Veräußerung des Gebäudes nach Ablauf des Pachtvertrags. Je nach Pachtvertrag kann das Gebäude versetzt, verkauft oder neu verhandelt werden. Diese Strategie eignet sich hervorragend für Ausländer, die in Bangkok ein Einfamilienhaus kaufen möchten und dabei die gesetzlichen Bestimmungen einhalten wollen – insbesondere, wenn sie ein Haus kaufen möchten.
Schritt 2: Führen Sie bevor Sie ein Haus in Bangkok kaufen eine Due-Diligence-Prüfung durch
Eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist vor dem Kauf eines Haus in Bangkok kaufen unerlässlich. Mit Hilfe einer Anwaltskanzlei umfasst dieser Prozess die Überprüfung der Eigentumsurkunde, etwaiger Belastungen sowie der Einhaltung von Bebauungs- und Bauvorschriften für die Immobilie.
Der sicherste Grundbesitz in Thailand ist der Chanote (Nor Sor 4 Jor), der die genauen Grundstücksgrenzen und die vollständigen Eigentumsrechte bestätigt. Weniger sichere Eigentumsrechte wie Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor können zu Streitigkeiten oder Einschränkungen führen. Ein Anwalt sollte überprüfen, ob der Verkäufer über rechtmäßige Eigentums- oder Pachtrechte verfügt – besonders wichtig, wenn man ein Haus kaufen möchte.
Wenn die Immobilie im Besitz eines thailändischen Unternehmens ist, muss der Käufer Unternehmensdokumente wie die eidesstattliche Erklärung des Unternehmens, die Liste der Anteilseigner und die Beschlüsse zur Genehmigung der Transaktion überprüfen.
Es ist auch notwendig, zu prüfen, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Rechtsstreitigkeiten bestehen. Wenn es sich um ein Gebäude handelt, sollte der Käufer die Genehmigungen und Landnutzungsvorschriften überprüfen. Wenn der Kauf im Rahmen eines Pachtvertrags erfolgt, sollte der Pachtvertrag registriert sein und Bau- und Übertragungsklauseln enthalten – alles wichtige Schritte für denjenigen, der ein Haus kaufen möchte.
Schritt 3: Unterzeichnen Sie den Reservierungsvertrag, um das Haus in Bangkok zu kaufen möchten, zu reservieren
Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist, besteht der nächste Schritt zum Kauf eines Hauses in Bangkok darin, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen – ein wesentlicher Schritt für alle, die ein Haus in Bangkok kaufen wollen. Dieses Dokument reserviert die Immobilie und hält die Absicht des Käufers fest, den Kauf fortzusetzen. Es enthält in der Regel eine Anzahlung und legt den vereinbarten Kaufpreis, die Fristen für die Vertragsunterzeichnung und die Bedingungen für den Rücktritt oder die Nichterfüllung fest.
Diese Vereinbarung überträgt kein Eigentum, sondern dient als vorläufige Verpflichtung, die den Käufer während der Fertigstellung des Kaufvertrags (SPA) schützt.
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Schritt 4: Unterzeichnung des Kaufvertrags zur Formalisierung des Hauskaufs in Bangkok (SPA)
Der SPA formalisiert den Verkauf und den Kaufprozess eines Hauses in Bangkok – unerlässlich, wenn man ein Haus in Bangkok kaufen möchte. Dieses Dokument muss in thailändischer Sprache verfasst sein und wird für ausländische Käufer oft ins Englische übersetzt. Es enthält Details wie die Identität der Parteien, die Beschreibung der Immobilie, die Zahlungsbedingungen, die Fristen und die Steueraufteilung.
Bei Pacht- oder Hausbauverträgen muss der SPA auch die Baurechte des Pächters und alle damit verbundenen Pflichten beider Parteien festlegen. Nach der Unterzeichnung wird der SPA zu einem rechtsverbindlichen Vertrag, der die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer über den Kauf einer bestimmten Immobilie detailliert festhält – ein grundlegender Schritt, wenn Sie ein Haus kaufen.
Schritt 5: Überweisung von Geldern aus dem Ausland zur Bezahlung des Hauses, das Sie in Bangkok kaufen möchten
Beim Kauf eines Hauses in Bangkok müssen die Gelder gemäß den thailändischen Finanzvorschriften aus dem Ausland überwiesen werden – ein Prozess, der für diejenigen relevant ist, die ein Haus in Bangkok kaufen möchten. Diese Gelder müssen über eine lokale Bank überwiesen werden und müssen durch ein FET-Formular belegt werden, wenn der Betrag 50.000 USD übersteigt.
Der Name auf der Grundstücksübertragung muss mit dem Namen des Käufers im SPA und in den Grundstücksdokumenten übereinstimmen. Das FET-Formular wird auch für die Rückführung der Gelder im Rahmen der Registrierung des Eigentums beim Land Department benötigt.
Schritt 6: Eigentumsübertragung zur Registrierung des Hauses, das Sie in Bangkok kaufen möchten
Der letzte Schritt beim Kauf eines Hauses in Bangkok ist die offizielle Registrierung des Eigentums oder des Mietvertrags beim Land Department – ein entscheidender Moment für jeden, der ein Haus in Bangkok kaufen möchte. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer (oder ihre gesetzlichen Vertreter) müssen am vereinbarten Termin anwesend sein, um die Transaktion abzuschließen.
Der Landbeamte prüft die Dokumente, registriert die Transaktion und trägt die Übertragung in das Register ein. Es müssen staatliche Gebühren, einschließlich Übertragungssteuer, Stempelsteuer, Sondergewerbesteuer oder Quellensteuer, entrichtet werden. Diese Kosten sollten im SPA im Voraus aufgeführt sein. Sobald die Registrierung und die Zahlungen abgeschlossen sind, ist die Transaktion rechtlich abgeschlossen.
Gelbes Buch und rosa Karte als zusätzliche Schritte: Wohnsitznachweis einholen
Nach dem Kauf einer Immobilie in Bangkok (oder anderswo in Thailand) gibt es zusätzliche Schritte, die für ausländische Investoren von Vorteil sein können, um einen Wohnsitznachweis zu erhalten, insbesondere für jene, die ein Haus in Bangkok kaufen möchten.
Ausländer können ein Gelbes Buch (Tabien Baan) beantragen, ein Dokument, das den Wohnsitz bestätigt und den Umgang mit thailändischen Behörden vereinfacht.
Darüber hinaus ist die Pink Card, ein thailändischer Ausweis für Ausländer (im Anhang zum Yellow Book), ein wichtiges Dokument für allgemeine Verwaltungszwecke wie die Eröffnung eines Bankkontos, medizinische Leistungen und behördliche Verfahren.
Fazit
Obwohl Ausländer in Thailand kein Land direkt besitzen können, gibt es mehrere sichere und legale Alternativen, um ein Haus kaufen zu können. Optionen wie langfristige Mietverträge, der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Hauses auf gepachtetem Land ermöglichen den Zugang zu Immobilien unter Einhaltung der thailändischen Gesetze.
Um den Kauf eines Hauses in Bangkok erfolgreich abzuwickeln, sind eine sorgfältige rechtliche Planung, klare Verträge und die strikte Einhaltung der Immobilienvorschriften erforderlich. Jede Phase – von der Suche nach einer Immobilie bis zur Registrierung der Transaktion – muss mit Sorgfalt durchgeführt werden, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Die Unterstützung durch professionelle Immobilienanwälte ist ebenfalls unerlässlich, wenn Sie Ihre Investition schützen und sicherstellen möchten, dass Sie die lokalen Gesetze vollständig einhalten. Auf diese Weise können Ausländer mit der richtigen rechtlichen Strukturierung sicher ein Haus in Bangkok kaufen. Wenn Sie daran interessiert sind, ein Haus kaufen zu wollen, kann unsere Anwaltskanzlei Ihnen dabei helfen, Ihre Investition nach thailändischem Recht abzusichern.
Häufig gestellte Fragen
Nein, Ausländer können aufgrund der Beschränkungen des Land Code Act B.E. 2497 kein Land in Bangkok direkt besitzen. Sie können jedoch über Alternativen in Wohnimmobilien investieren, wenn sie ein Haus in Bangkok kaufen möchten.
Ausländische Käufer können in Bangkok legal Immobilien erwerben durch:
• 30-jährige Pachtverträge: Diese ermöglichen es Ausländern, Grundstücke für bis zu 30 Jahre zu pachten, mit dem Recht, sie zu bewohnen und als Wohnsitz zu nutzen – eine übliche Methode, wenn man ein Haus in Bangkok kaufen möchte.
• Kauf einer Eigentumswohnung: Ausländer können gemäß dem Condominium Act B.E. 2522 eine Eigentumswohnung kaufen, solange der ausländische Anteil nicht mehr als 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes beträgt.
• Bau eines Hauses auf gepachtetem Land: Ausländer können auf gepachtetem Land ein Haus bauen, wobei ihnen durch entsprechende Unterlagen das Eigentum an dem Gebäude übertragen wird – eine Möglichkeit für Personen, die ein Haus in Bangkok kaufen möchten.
Die Due Diligence umfasst die Überprüfung der Eigentumsurkunde, die Überprüfung auf Belastungen oder Streitigkeiten und die Sicherstellung der Einhaltung der Bebauungs- und Bauvorschriften. Ein Chanote-Titel (Nor Sor 4 Jor) ist am sichersten, da er die genauen Grundstücksgrenzen bestätigt. Befindet sich die Immobilie im Besitz eines thailändischen Unternehmens, ist die Überprüfung der Unternehmensunterlagen unerlässlich. Arbeiten Sie immer mit einem Rechtsbeistand zusammen, um sicherzustellen, dass der rechtliche Status der Immobilie klar ist – besonders wichtig, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.
Nach Abschluss der Due Diligence sollte ein Reservierungsvertrag unterzeichnet werden. Dieses Dokument reserviert die Immobilie, legt die Höhe der Anzahlung fest und enthält den vereinbarten Kaufpreis und die Kaufbedingungen. Es dient als Verpflichtung, den Kauf fortzusetzen, und schützt den Käufer während der Vorbereitung des Kaufvertrags (SPA) – ein typischer Schritt für Käufer, die ein Haus in Bangkok kaufen wollen.
Der SPA formalisiert den Verkauf der Immobilie und enthält Details wie die Beschreibung der Immobilie, die beteiligten Parteien, die Zahlungsbedingungen und die steuerlichen Verpflichtungen. Bei Pacht- oder Bauverträgen werden auch die Rechte des Pächters festgelegt. Mit der Unterzeichnung des SPA wird die Vereinbarung rechtsverbindlich – entscheidend für alle, die ein Haus in Bangkok kaufen möchten.
Geld für den Kauf einer Immobilie in Bangkok muss aus dem Ausland über eine lokale Bank überwiesen werden. Wenn der Betrag 50.000 USD übersteigt, ist ein FET-Formular erforderlich, um den thailändischen Finanzvorschriften zu entsprechen. Der Name des Käufers auf der Überweisung muss mit dem Namen im SPA und in den Immobilienunterlagen übereinstimmen – alles relevante Schritte für Interessenten, die ein Haus kaufen möchten.