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Der rechtliche Rahmen ein Haus auf Koh Samui zu kaufen
Sie möchten ein Haus auf Koh Samui kaufen? Nach Thailändischem Recht, insbesondere nach dem Land Code Act B.E. 2497, ist es Ausländern im gesamten Königreich Thailand, einschließlich der Insel Koh Samui, untersagt Grundstücke zu erwerben. Dieses Verbot umfasst sowohl den direkten, als auch den indirekten Besitz.
Dennoch besetehen im Thailändischen Rechtsystem für Ausländer, trotz dieser Einschränkungen viele rechtskonforme Möglichkeiten in Immobilien auf Koh Samui zu investieren, ohne dabei die nationalen Gesetze zu verletzen. In Betracht kommt ein langfristiger Pachtvertrag, gemäß dem Condominium Act B.E. 2522, der Erwerb einer Eigentumswohnung, oder das Recht auf den Hausbau, welches mit den entsprechenden Rechtsdokumenten dazu befugt auf gepachtetem Land ein Eigenheim zu errichten.
Dieser Artikel soll Ausländer umfassend über die geltenden rechtlichen Bestimmungen informieren, die gelten wenn diese ein Haus auf Koh Samui kaufen möchten. Er beschreibt alle dafür rechtlichen Möglichkeiten und Anforderungen und enthält zudem eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Schutz Ihrer Investitionen.
Table of Contents
Schritt 1: Wählen Sie die richtige Art von Immobilie um ein Haus auf Koh Samui zu kaufen
Der 30-jährige Pachtvertrag
Während es Ausländern nach dem Thailändischen Recht untersagt ist Grundstücke zu erwerben, gibt es viele Möglichkeiten eines Haus auf Koh Samui zu kaufen. Eine beliebte, nach dem Thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch rechtskonforme Methode, ist die Pacht von Grundstücken für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Um die Wirksamkeit eines solchen Pachtvertrags gegenüber Dritten zu gewährleisten, ist die Schriftform des Vertrags, wie auch dessen Registrierung beim örtlichen Grundbuchamt einzuhalten. Der Pachtvertrag sichert dem ausländischen Pächter das ausschließliche Recht, das Grundstück während der Laufzeit als Wohnsitz zu nutzen.
Die Zahlungskonditionen für die Finanzierung des Pachtvertrags können als Pauschalbetrag oder in Form von Raten vereinbart werden. Der Vertrag kann weiter Rechte zur Übertragung oder Untervermietung beinhalten, sofern dies ausdrücklich festgelegt ist.
Erwerb einer Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine beliebte und sichere Möglichkeit auf Koh Samui zu investieren. Nach dem Condominium Act B.E. 2522 ist es Ausländern erlaubt eine Eigentumswohnung zu erwerben, sofern durch die Eigentumsübertragung die maximal zulässige 49-prozentige Ausländerquote für die gesamte Grundfläche des Gebäudes nicht überschritten wird.
Hausbau auf gepachtetem Land
Ausländer können auf gepachtetem Land in Koh Samui auch den Bau eines Hauses in Erwägung ziehen. Zwar ist es Ausländern nicht erlaubt das Land ansich, jedoch das darauf erichtete Gebäude zu besitzen, sofern ihnen der Pachtvertrag ein Recht dazu ausdrücklich zuschreibt.
Dazu muss der Pächter vor Baubeginn eine Baugenehmigung auf seinen Namen einholen. Bau- und Pachtverträge müssen klare Vereinbarungen enthalten, z.B. über das Eigentum, die Nutzungsrechte und die Veräußerung des Gebäudes nach Ablauf des Pachtvertrags. Das Gebäude kann abhängig vom Pachtvertrag versetzt, verkauft oder neu verhandelt werden. Damit eignet sich diese Strategie hervorragend für Auswanderer, die unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen ein Haus auf Koh Samui kaufen möchten.
Schritt 2: Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung bevor Sie ein Haus auf Koh Samui kaufen
Bevor Sie ein Haus auf Koh Samui kaufen, ist eine rechtliche Due-Diligence Prüfung unerlässlich. Dieser Prozess umfasst die Überprüfung der Eigentumsurkunde, etwaiger Belastungen, sowie der Einhaltung von Bebauungs- und Bauvorschriften für die Immobilie, mit Hilfe einer Anwaltskanzlei.
Das sicherste Grundbesitzrecht in Thailand ist der Chanote (Nor Sor 4 Jor), der die genauen Grundstücksgrenzen und die vollständigen Eigentumsrechte festlegt. Weniger sichere Eigentumsrechte, wie Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor können zu Streitigkeiten oder Einschränkungen führen. Es sollte mit Hilfe eines Anwalts überprüft werden, ob der Verkäufer über die rechtmäßigen Eigentums- oder Pachtrechte verfügt.
Wenn die Immobilie im Besitz eines Thailändischen Unternehmens ist, muss der Käufer Unternehmensdokumente wie die eidesstattliche Erklärung des Unternehmens, die Liste der Anteilseigner und die Beschlüsse zur Genehmigung der Transaktion überprüfen.
Es ist weiter notwendig bestehende Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Rechtsstreitigkeiten zu überprüfen. Wenn es sich um ein Gebäude handelt, sollte der Käufer die Genehmigungen und Landnutzungsvorschriften überprüfen. Bei einem Kauf im Rahmen eines Pachtvertrags sollte der Pachtvertrag registriert sein und Bau- und Übertragungsklauseln enthalten.
Holen Sie sich rechtliche Beratung
Schritt 3: Unterzeichnung des Reservierungsvertrags, um das Haus, dass Sie auf Koh Samui kaufen möchten zu reservieren
Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist, besteht der nächste Schritt in Richtung des Hauskaufs auf Koh Samui darin, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen. Dieses Dokument reserviert die Immobilie und hält die Absicht des Käufers fest, mit dem Kauf fortzufahren. Es enthält in der Regel eine Anzahlung und legt den vereinbarten Kaufpreis, die Fristen für die Vertragsunterzeichnung und die Bedingungen für den Rücktritt oder die Nichterfüllung fest. Dieser Vertrag überträgt kein Eigentum, sondern dient als vorläufige Verpflichtung, die den Käufer während der Fertigstellung des Kaufvertrags (Sale und Puchase Agreement, kurz: SPA) schützt.
Schritt 4: Unterzeichnung des Kaufvertrags zur Formalisierung des Hauskaufs auf Koh Samui (SPA)
Das SPA formalisiert den Verkauf und den Kaufprozess eines Hauses auf Koh Samui. Dieses Dokument muss in Thailändischer Sprache verfasst sein und wird für ausländische Käufer oft ins Englische übersetzt. Es enthält Angaben, wie die Personalien der Vertragsparteien, Beschreibungen der Immobilie, die Zahlungsbedingungen, die Fristen und die Steueraufteilung.
Bei Pacht- oder Hausbauverträgen muss das SPA auch die Baurechte des Pächters und alle damit, für die beiden Parteien, verbundenen Verpflichtungen festlegen. Nach der Unterzeichnung wird der SPA zu einem rechtsverbindlichen Vertrag, der die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Kauf einer bestimmten Immobilie detailliert festhält.
Schritt 5: Kapitalüberweisungen aus dem Ausland zur Bezahlung des Hauskaufs auf Koh Samui
Wenn Sie ein Haus auf Koh Samui kaufen, müssen die Gelder gemäß der Thailändischen Finanzvorschriften aus dem Ausland übertragen, durch eine lokale Bank überwiesen, und durch ein FET-Formular belegt werden, wenn der Betrag 50.000 USD überteigt.
Der Name auf der Grundstücksübertragung muss mit dem Namen des Käufers im SPA und in den Grundstücksdokumenten übereinstimmen. Das FET-Formular wird auch im Falle einer Rückführung der Gelder für die Registrierung des Eigentums beim Land Department benötigt.
Schritt 6: Eigentumsberatung zur Registrierung des Hauses, dass Sie auf Koh Samui kaufen möchten
Der abschließende Schritt, um ein Haus auf Koh Samui zu kaufen, ist die offizielle Registrierung des Eigentums oder des Pachtvertrags beim Land Department. Sowohl der Käufer, als auch der Verkäufer (oder ihre gesetzlichen Vertreter) müssen am vereinbarten Termin anwesend sein, um die Transaktion abzuschließen.
Der Landbeamte wird folglich die Dokumente prüfen, die Transaktion registrieren und die Übertragung vermerken. Es müssen Staatliche Gebühren, einschließlich Übertragungssteuer, Stempelsteuer, Sondergewerbesteuer oder Kapitalertragssteuer entrichtet werden. Diese Kosten sollten im Kaufvertrag im Voraus festgelegt werden. Sobald die Registrierung und die Zahlung abgeschlossen sind, ist die Transaktion rechtlich vollbracht.
Gelbes Buch und rosa Karte als zusätzliche Schritte: Nachweis des Wohnsitzes Erlangen
Nach dem Kauf einer Immobilie in Koh Samui (oder an einem andern Ort in Thailand) gibt es zusätzliche Schritte, die für ausländische Investoren von Interesse sein können, wenn ein Nachweis des Wohnsitzes benötigt wird.
Ausländer können ein Gelbes Buch (Tabien Baan) beantragen, ein Dokument, das den Wohnsitz nachweist und den Umgang mit Thailändischen Behörden vereinfacht.
Darüber hinaus gibt es die Pink Card, ein Thailändischer Ausweis für Ausländer (anhängend an das gelbe Buch), ein wichtiges Dokument für allgemeine Verwaltungszwecke wie die Eröffnung eines Bankkontos, medizinische Leistungen und behördliche Verfahren.
Fazit
Obwohl Ausländer in Thailand nicht persöhnlich Land besitzen können, gibt es mehrere sichere und legale Alternativen, um ein Haus auf Koh Samui zu kaufen. Optionen wie langfristige Pachtverträge, der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Hauses auf gepachtetem Land ermöglicht den Zugang zu Immobilien unter Einhaltung der Thailändischen Gesetze.
Um ein Haus auf Koh Samui zu kaufen, sind eine sorgfältige rechtliche Planung, klare Verträge und die strikte Einhaltung der Immobilienvorschriften erforderlich. Jede Phase – von Auswahl der Immobilie bis zur Registrierung der Transaktion – muss mit Sorgfalt durchgeführt werden, um rechtliche Risiken vorzubeugen.
Die Unterstützung durch professionelle Immobilienanwälte ist ebenfalls unerlässlich, wenn Sie Ihrer Investitione schützen wollen und sicherstellen möchten, dass Sie die lokalen Gesetze einhalten. Auf diese Weise können Ausländer rechtskonform und sicher ein Haus auf Koh Samui kaufen. Wenn Sie daran interessiert sind, kann unsere Anwaltskanzlei Ihnen dabei helfen, Ihre Investition nach Thailändischem Recht abzusichern.
Häufig gestellte Fragen
Nein, Ausländer können aufgrund der Restriktionen im Land Code Act B3 2647 kein Land auf Koh Samui erwerben. Sie können jedoch alternativ in Wohnimmobilien investieren.
Ausländische Käufer dürfen ein Haus auf Koh Samui kaufen durch:
- 30-jährige Pachtverträge: Diese ermöglichen es Ausländern, Land bis zu 30 Jahre zu mieten, mit dem Recht es zu bewohnen und als Wohnsitz zu nutzen.
- Kauf einer Eigentumswohnung: Ausländer können gemäß des Condominium Act B.E. 2522 eine Eigentumswohnung kaufen, solange der ausländische Anteil des Gebäudes nicht mehr als 49% beträgt.
- Hausbau auf gepachtetem Land: Ausländer können auf gepachtetem Land ein Haus bauen, wobei ihnen mit den entsprechenden Unterlagen das Eigentum an dem Gebäude übertragen wird.
Die Due Diligence umfasst die Überprüfung der Eigentumsurkunde, die Prüfung auf Belastungen oder Streitigkeiten und die Sicherstellung der Einhaltung der Bebauungs- und Bauvorschriften. Ein Chanote-Titel (Nor Sor 4 Jor) ist am sichersten, da er die genauen Grundstücksgrenzen bestätigt. Wenn das Haus im Besitz eines Thailändischen Unternehmens ist, sollten Sie die Unternehmensunterlagen überprüfen. Sie sollten immer mit einem Anwalt zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass der rechtliche Status der Immobilie klar ist.
Nach Abschlus der Due Diligence sollte ein Reservierungsvertrag unterzeichnet werden. Dieses Dokument reserviert die Immobilie für Sie, legt die für Konditionen der Anzahlung fest und enthält den vereinbarten Kaufpreis und die Kaufbedingungen. Er dient als Verpflichtung zum Kauf und schützt den Käufer während der Vorbereitung des Kaufvertrag (SPA).
Der SPA formalisiert den Verkauf der Immobilie und beinhaltet Informationen wie die Beschreibung der Immobilie, die beteiligten Parteien, die Zahlungsbedingungen und die steuerlichen Verpflichtungen. Bei einem Pacht- oder Bauvertrag werden auch die Rechte des Pächters festgelegt. Durch die Unterzeichnung des SPA wird der Vertrag rechtsverbindlich.
Um ein Haus auf Koh Samui zu kaufen, muss das Geld aus dem Ausland über eine lokale Bank übertragen werden. Falls der betreffende Betrag 50.000 USD übersteigt, ist ein FET-Formular erforderlich, um den Thailändischen Finanzvorschriften zu entsprechen. Der Name des Käufers auf der Überweisung muß mit dem Namen im SPA und in den Immobiliendokumenten übereinstimmen.