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Hauskauf in Hua Hin: die wichtigsten Schritte
Der Hauskauf in Hua Hin, Thailand, unterliegt strengen Vorschriften des Land Code Act B.E. 2497, der ausländischen Staatsangehörigen den direkten Erwerb von Grundstücken ausdrücklich untersagt. Dieses Verbot gilt für alle direkten Erwerbe, unabhängig von der Art des Eigentums. Es gibt jedoch mehrere legale Alternativen, die es Ausländern ermöglichen, sich die Nutzung von Wohnimmobilien zu sichern, entweder durch einen langfristigen Mietvertrag, durch den Kauf einer Eigentumswohnung oder durch den Bau eines Hauses auf gepachtetem Land unter streng gesetzlich geregelten Bedingungen.
Table of Contents
Schritt 1: Wählen Sie die Art der Immobilie zum Hauskauf in Hua Hin
Der Hauskauf in Hua Hin, Thailand, erfordert von Anfang an die Ermittlung der nach thailändischem Recht geeigneten rechtlichen Lösung. Es gibt drei Hauptoptionen, die es einem Ausländer ermöglichen, sich gemäß den geltenden Gesetzen ein dingliches oder persönliches Recht an einer Wohnimmobilie zu sichern: ein langfristiger Mietvertrag, der Erwerb einer Eigentumswohnung oder der Bau auf gepachtetem Land.
Der 30-jährige Pachtvertrag: eine zivilrechtlich geregelte Lösung
Die Nutzung eines 30-jährigen registrierten Grundstückspachtvertrags, auch als Pachtvertrag bekannt, ist die häufigste Option für ausländische Investoren. Er unterliegt den Bestimmungen des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuches, das die Möglichkeit vorsieht, einen Pachtvertrag mit einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren abzuschließen, der nicht verlängerbar ist.
Dieser Pachtvertrag muss schriftlich abgeschlossen und beim zuständigen Grundbuchamt registriert werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Er gewährt dem Inhaber das ausschließliche Recht, das Grundstück zu bewohnen, es frei zu nutzen und, vorbehaltlich bestimmter Klauseln, dieses Recht an einen Dritten zu übertragen oder unterzuvermieten.
Die Zahlungsbedingungen für die Pacht können variieren: Bei einigen Transaktionen ist die vollständige Zahlung der Pacht zu Beginn des Pachtvertrags erforderlich, während bei anderen die Zahlungen über die Laufzeit des Vertrags verteilt werden können.
Kauf einer Eigentumswohnung: das einzige Recht auf vollständiges Eigentum, das Ausländern zur Verfügung steht
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine besonders sichere Alternative für Ausländer, die in Wohnimmobilien in Hua Hin investieren möchten. Dieser Mechanismus wird durch das Eigentumswohnungsgesetz geregelt, das es Ausländern erlaubt, eine oder mehrere Wohnungen in einem Eigentumswohnungsgebäude zu erwerben, bis zu einer Grenze von 49 % der Gesamtfläche der Immobilie.
Im Gegensatz zu einem 30-jährigen Pachtvertrag verleiht der Kauf einer Eigentumswohnung direkte Eigentumsrechte, die vollständig durchsetzbar und übertragbar sind, auch an Erben oder Dritte im Falle eines Weiterverkaufs. Dieser Erwerb unterliegt jedoch bestimmten formalen Bedingungen, darunter die Verpflichtung, nachzuweisen, dass die Mittel mit einem Formular für Devisentransaktionen (FETF) aus dem Ausland eingebracht wurden.
Die Einhaltung dieser Formalität ist unerlässlich, um die Übertragung des Eigentums beim Grundbuchamt registrieren zu lassen und die zukünftige Rückführung des Kapitals im Falle eines Weiterverkaufs zu gewährleisten.
Diese Art von Immobilie eignet sich besonders für Käufer, die eine einfache, schnelle und rechtlich stabile Lösung suchen. Sie ist oft die bevorzugte Option für Investoren, die die mit der Pacht von Grundstücken oder komplexen vertraglichen Vereinbarungen verbundenen Einschränkungen vermeiden möchten.
Bau eines Hauses auf gepachtetem Land: ein komplexeres Unterfangen
Eine dritte, intermediäre Lösung besteht darin, ein Grundstück für 30 Jahre zu pachten und darauf ein Haus zu bauen. In diesem Fall wird der ausländische Investor nie Eigentümer des Grundstücks, kann aber das volle Eigentum an dem darauf errichteten Gebäude erwerben, sofern der Pachtvertrag eine ausdrückliche Klausel enthält, die dies erlaubt. Diese Vereinbarung erfordert die Unterzeichnung eines Bauvertrags mit einem lokalen Unternehmen oder einem unabhängigen Bauunternehmer sowie die vorherige Einholung von Baugenehmigungen.
Diese Art von Transaktion erfordert eine strenge rechtliche Abstimmung zwischen dem Pachtvertrag, dem Bauvertrag und allen behördlichen Erklärungen. Im Falle eines Weiterverkaufs muss geprüft werden, ob sowohl das Haus als auch der Pachtvertrag zu denselben Bedingungen übertragen werden können. Wenn der Pachtvertrag ausläuft, muss die Immobilie abgerissen, übertragen oder mit dem Verpächter neu verhandelt werden.
Diese Art des Eigentums ist komplexer, kann aber für maßgeschneiderte Projekte geeignet sein, insbesondere wenn der Käufer eine individuell gestaltete Villa an einem bestimmten Standort in Hua Hin bauen möchte.
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Schritt 2: Führen Sie eine Due Diligence durch, um einen Hauskauf in Hua Hin vorzunehmen
Die Due Diligence ist ein wesentlicher Schritt bei jedem Hauskauf in Hua Hin, Thailand. Sie beginnt mit der Überprüfung der Eigentumsurkunde für das Grundstück oder Gebäude. Die Chanote-Eigentumsurkunde (Nor Sor 4 Jor) bietet die sicherste Form des Eigentums und wird für alle Immobilientransaktionen empfohlen.
Umgekehrt erfordern die Nor Sor 3- und Nor Sor 3 Gor-Eigentumsurkunden, die nur einen vorübergehenden oder teilweisen Besitz erlauben, größere rechtliche Vorsichtsmaßnahmen.
Der Anwalt muss die tatsächliche Identität des Eigentümers überprüfen und sicherstellen, dass das Grundstück frei von Hypotheken, Dienstbarkeiten oder laufenden Streitigkeiten ist. Wenn die Immobilie einem Unternehmen gehört, müssen die Satzung, der thailändische K-Bis-Auszug (Unternehmenserklärung), interne Beschlüsse und die Zeichnungsbefugnisse der Vertreter analysiert werden.
Bei Grundstücken, die bebaut werden sollen, müssen die Baugenehmigungen sowie die ausdrückliche Genehmigung des Eigentümers zur Übertragung der Nutzung des Grundstücks und zur Erlaubnis zum Bauen überprüft werden.
In dieser Phase können Sie auch überprüfen, ob das Projekt den lokalen städtebaulichen Standards, den Ausrichtungsvorschriften und dem Abstand zum Meer (insbesondere in Küstengebieten) entspricht und dass es sich nicht um einen nicht konformen Bau oder einen teilweise auf öffentlichem Grund errichteten Bau handelt.
Schritt 3: Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags zum Hauskauf in Hua Hin
Sobald die Immobilie rechtlich validiert wurde, können Sie durch die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags die Transaktion für einen bestimmten Zeitraum blockieren. Dieser Vertrag verpflichtet den Verkäufer, die Immobilie nicht an Dritte anzubieten, und legt die Höhe der vom Käufer gezahlten Reservierungsgebühr fest.
Er kann auch eine Exklusivitätsklausel, eine Frist für die Unterzeichnung des Hauptvertrags und Strafen im Falle eines Rücktritts enthalten.
Dieser Vertrag überträgt noch nicht das Eigentum, sondern legt die wesentlichen Bedingungen des zukünftigen Verkaufs fest und bietet vorübergehende Sicherheit, während der endgültige Vertrag ausgearbeitet wird.
Schritt 4: Unterzeichnen Sie den Hauptvertrag (SPA) zum Hauskauf in Hua Hin
Der Hauptvertrag, d. h. der Kaufvertrag (SPA), ist das grundlegende Dokument, das die Transaktion rechtlich besiegelt. Er muss in thailändischer Sprache verfasst und in den meisten Fällen ins Englische übersetzt werden.
Dieser Vertrag legt den Preis, die Beschreibung der Immobilie, die Kontaktdaten der Parteien, die Zahlungsbedingungen, etwaige aufschiebende Bedingungen und die Folgen der Nichterfüllung fest.
Außerdem werden darin die Verpflichtungen jeder Partei in Bezug auf die Übertragung, Registrierung, Steuern und Übergabe der Immobilie formell festgelegt.
Wenn es sich bei der Transaktion um ein Haus mit Mietvertrag handelt, muss dem SPA ein ebenfalls unterzeichneter und registrierter Mietvertrag beigefügt werden. Besondere Aufmerksamkeit muss den Klauseln gewidmet werden, die sich auf Bauarbeiten, Fertigstellung des Baus, bauliche Garantien und die zukünftige Nutzung der Immobilie beziehen.
Schritt 5: Überweisung von Geldern aus dem Ausland zum Hauskauf in Hua Hin
Die Überweisung der Gelder für den Hauskauf in Hua Hin, Thailand, muss aus dem Ausland erfolgen, um die für einen späteren Wiederverkauf erforderlichen Steuerdokumente zu erhalten. Für Beträge über 50.000 USD muss ein Formular für Devisentransaktionen (FETF) bei der thailändischen Empfangsbank angefordert werden.
Dieses Formular dient als Nachweis dafür, dass das Geld legal ins Land gebracht wurde, und ermöglicht bei Bedarf eine spätere Rückführung der Gelder.
Es ist auch für die Registrierung bestimmter Immobilientransaktionen erforderlich, insbesondere im Falle von Miteigentum. Der Käufer muss sicherstellen, dass der Name auf dem Bankdokument genau mit dem Namen auf den Verträgen übereinstimmt, um Verzögerungen bei der Registrierung zu vermeiden.
Die Herkunft der Gelder muss nachvollziehbar sein und den Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche entsprechen.
Schritt 6: Registrierung des Verkaufs oder Mietvertrags beim Grundbuchamt
Die Registrierung des Kauf- oder Mietvertrags ist der letzte rechtliche Schritt der Transaktion. Sie erfolgt vor dem zuständigen Grundbuchamt in Hua Hin. In Anwesenheit aller Parteien und ihrer Vertreter werden die Verträge vorgelesen, unterzeichnet und von einem Registrierungsbeamten registriert.
Im Falle eines 30-jährigen Mietvertrags muss der Vertrag registriert werden, um gegenüber Dritten wirksam und gegenüber zukünftigen Käufern oder Erben durchsetzbar zu sein. Im Falle einer Eigentumswohnung erfolgt die Übertragung des Eigentums ebenfalls beim Grundbuchamt, wobei ein neuer Miteigentumsnachweis auf den Namen des ausländischen Käufers ausgestellt wird.
Die Registrierungsgebühren, einschließlich der Übertragungssteuern, der spezifischen Gewerbesteuer und der Stempelsteuer, werden auf der Grundlage des angegebenen Wertes der Immobilie und der Dauer des bisherigen Eigentums berechnet. In der Regel werden die Gebühren gemäß den Vertragsbedingungen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
Zusätzliche Dokumente (Gelbes Buch und Rosa Karte)
Sobald der Hauskauf in Hua Hin, Thailand, abgeschlossen ist, ist es ratsam, bestimmte zusätzliche Dokumente anzufordern. Das Yellow Book (Tabien Baan) ist ein Wohnsitznachweis für Ausländer, die Immobilien in Thailand besitzen. Es handelt sich dabei nicht um eine Eigentumsurkunde, sondern um ein Dokument, das viele Verwaltungsvorgänge erleichtert.
Die Pink Card ist ein Ausweis für Ausländer, die ein Yellow Book besitzen. Obwohl sie keinen Wert in Bezug auf das Aufenthaltsrecht hat, wird sie häufig für Vorgänge wie die Eröffnung eines Bankkontos, die Unterzeichnung von Verträgen oder die Beantragung von Genehmigungen benötigt.
Fazit
Der Hauskauf in Hua Hin, Thailand, erfordert sorgfältige Planung, detaillierte Kenntnisse des lokalen Immobilienrechts und strenge rechtliche Aufsicht. Da Ausländer keine direkten Eigentumsrechte an Grundstücken erwerben können, müssen sie auf alternative Strukturen wie registrierte Mietverträge oder den Kauf von Eigentumswohnungen zurückgreifen.
Jeder Schritt – von der Auswahl der Immobilie bis zur endgültigen Registrierung – erfordert ein gründliches Verständnis der vertraglichen, steuerlichen und behördlichen Anforderungen.
Die Beauftragung eines spezialisierten Anwalts hilft, die Transaktion abzusichern, Fallstricke zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Investition den lokalen Vorschriften entspricht. In einem so aktiven Markt wie Hua Hin ist diese Unterstützung eine wesentliche Garantie für jeden ausländischen Käufer, der langfristig in Thailand investieren möchte.
Häufig gestellte Fragen
Ausländer können in Thailand kein Land besitzen, aber sie können rechtmäßig Eigentümer eines Hauses werden, das auf einem Grundstück steht, das im Rahmen eines 30-jährigen registrierten Pachtvertrags gepachtet wurde.
Der Kauf einer Eigentumswohnung bleibt für Ausländer die sicherste Option, da sie damit unter bestimmten, gesetzlich festgelegten Bedingungen das vollständige Eigentumsrecht erwerben können.
Nein, der 30-jährige Pachtvertrag kann keine automatische Verlängerungsklausel enthalten.
Ja. Sowohl der Pachtvertrag als auch die Übertragung des Eigentums an einer Eigentumswohnung müssen beim Grundbuchamt registriert werden, um rechtsgültig und durchsetzbar zu sein.