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Der rechtliche Rahmen für Immobilien in Krabi
Immobilien in Krabi unterliegen einem rechtlichen Rahmen, den ausländische Investoren sorgfältig beachten müssen. Zu den wichtigsten Gesetzen in diesem Bereich gehören das Landgesetz B.E. 2497, das Ausländern den Erwerb von Grundstücken untersagt, das Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522, das den Kauf von Eigentumswohnungen regelt, und das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch, das die Regeln für Pachtverträge und das Eigentum an Gebäuden festlegt. Zusätzliche Instrumente wie das Ausländergesetz B.E. 2542 und das Baugesetz B.E. 2522 regeln den Besitz durch Unternehmensvehikel und Baunormen. Diese Gesetze gelten einheitlich in ganz Thailand, einschließlich der Provinz Krabi.
Table of Contents
Schritt 1 – Auswahl der richtigen Art von Immobilien in Krabi
Vor einer Investition müssen ausländische Investoren herausfinden, welche Immobilien in Krabi sie in Thailand legal erwerben können. Das Gesetz sieht strenge Beschränkungen für den Erwerb von Grundbesitz durch Ausländer vor und lässt nur wenige Ausnahmen zu. Die drei wichtigsten legalen Alternativen zum Erwerb von Grundbesitz sind unten aufgeführt.
Erwerb einer Eigentumswohnung
Die einfachste Möglichkeit für eine Immobilieninvestition in Krabi ist der Kauf einer Eigentumswohnung gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522. Abschnitt 19 bis dieses Gesetzes erlaubt Nicht-Thailändern den Besitz von Eigentumswohnungen in Gebäuden, in denen der Anteil ausländischer Eigentümer 49 % der Gesamtfläche aller Wohnungen nicht überschreitet. Das Eigentum wird direkt auf den Namen des ausländischen Käufers beim örtlichen Grundbuchamt registriert, und der Käufer erhält eine separate Chanote-Eigentumsurkunde für die Einheit, die ihm die vollen Eigentumsrechte gewährt.
Um den gesetzlichen Bestimmungen zu entsprechen, müssen die für den Kauf verwendeten Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden. Eine thailändische Geschäftsbank stellt dann für jede Überweisung, die den Gegenwert von 50.000 USD übersteigt, ein Formular für Devisentransaktionen (FETF) aus. Dieses Dokument wird vom Grundbuchamt für die Eintragung des Eigentums der Immobilien in Krabi benötigt und ist auch für die Rückführung der Gelder nach dem Wiederverkauf erforderlich. Darüber hinaus muss der Käufer sicherstellen, dass das Gebäude ordnungsgemäß als Eigentumswohnung gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz registriert ist und nicht als Gewerbe- oder Apartmentgebäude, für das andere gesetzliche Bestimmungen gelten würden.
Grundstückspacht und Hausbau
Eine weitere legale Möglichkeit für Ausländer, die in Immobilien in Krabi investieren möchten, ist die langfristige Pacht von Grundstücken gemäß dem Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands, insbesondere den Abschnitten 538 bis 571. Diese Bestimmungen ermöglichen es Ausländern, Grundstücke für Wohnzwecke für bis zu 30 Jahre zu pachten. Obwohl der Pachtvertrag Verlängerungsklauseln enthalten kann, ist es wichtig zu beachten, dass solche Klauseln nach thailändischem Recht gegenüber Dritten nicht durchsetzbar sind, es sei denn, der verlängerte Pachtvertrag wird separat beim Grundbuchamt registriert.
Sobald der Grundstückspachtvertrag registriert ist, kann der ausländische Pächter ein Wohngebäude auf dem Grundstück errichten und das vollständige Eigentum an dem Gebäude behalten. Dies ist gemäß Abschnitt 146 des Landgesetzes zulässig, das die Trennung von Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum anerkennt, sofern das Gebäude als Eigentum des Pächters deklariert und von diesem unabhängig finanziert wurde.
Der Pachtvertrag muss gemäß § 538 des Zivil- und Handelsgesetzbuches beim Grundbuchamt registriert werden, wenn seine Laufzeit drei Jahre überschreitet, und die Registrierungsgebühr beträgt 1,1 % des Gesamtwertes des Pachtvertrages. Diese Struktur wird häufig von Ausländern genutzt, die in Thailand eine Villa bauen möchten und gleichzeitig ein rechtlich gesichertes Nutzungsrecht an dem Grundstück behalten möchten.
Erwerb von Grundstücken durch einen thailändischen Ehepartner
Ein dritter Weg, der mit großer Vorsicht beschritten werden muss, steht Ausländern offen, die rechtmäßig mit einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet sind. In solchen Fällen kann Land im Namen des thailändischen Ehepartners erworben werden, aber dieses Recht unterliegt einer strengen Prüfung. Das Landgesetz B.E. 2497, insbesondere § 96, verbietet Ausländern den Besitz von Land, und die thailändischen Behörden achten sorgfältig darauf, dass das von einem thailändischen Ehepartner erworbene Land nicht indirekt vom ausländischen Partner kontrolliert wird.
Um rechtmäßig vorzugehen, muss der ausländische Ehepartner beim Grundbuchamt eine formelle Erklärung unterzeichnen, in der bestätigt wird, dass die für den Erwerb der Immobilien in Krabi verwendeten Mittel ausschließlich dem thailändischen Ehepartner gehören und dass das Grundstück als separates (nicht eheliches) Eigentum betrachtet wird. Diese Erklärung wird gemäß den Anforderungen von Abschnitt 1472 des Zivil- und Handelsgesetzbuches abgegeben, der es Ehepartnern erlaubt, separates Eigentum zu besitzen, sofern es mit persönlichen Mitteln erworben und ordnungsgemäß dokumentiert wurde.
Dieser Weg gewährt dem ausländischen Ehepartner zwar keine Eigentumsrechte, ermöglicht es dem Paar jedoch, auf dem Grundstück ein Wohnhaus zu errichten und dieses vorbehaltlich einer Vereinbarung über das Eigentum an dem Gebäude auf den Namen des Ausländers zu registrieren.
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Schritt 2 – Sorgfältige Prüfung für eine sichere Immobilieninvestition in Krabi
Bevor Sie Immobilien in Krabi kaufen, ist es unerlässlich, eine umfassende rechtliche Due Diligence durchzuführen. Dieser Prozess umfasst die Überprüfung der Gültigkeit der Chanote-Eigentumsurkunde, um sicherzustellen, dass das Grundstück frei von Hypotheken und Dienstbarkeiten ist. Und im Fall von Krabi, wo die Bauvorschriften aufgrund der Nähe zur Küste möglicherweise strenger sind, sollte die Due Diligence auch die Überprüfung der Bebauungspläne und Beschränkungen gemäß dem Gesetz zur Förderung und Erhaltung der Umweltqualität B.E. 2535 umfassen. Diese können sich auf die Baurechte auswirken, insbesondere für Küstengebiete, Nationalparks oder Schutzzonen.
Neben der Überprüfung des Eigentumsrechts müssen auch bestehende Baugenehmigungen, frühere Mietverträge und Vereinbarungen mit Mietern geprüft werden, wenn die Immobilien in Krabi bereits bewohnt ist. Besondere Aufmerksamkeit sollte auch den Zugangsrechten gewidmet werden, insbesondere bei Grundstücken ohne Zugang zum Meer. Die Due Diligence ist ein wichtiger Schutz für den Investor und sollte von einer qualifizierten Anwaltskanzlei durchgeführt werden.
Schritt 3 – Reservierungsvereinbarung der Immobilien in Krabi
Sobald die Due Diligence bestätigt hat, dass die Immobilien in Krabi rechtlich unbedenklich ist, wird in der Regel eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet. Diese Vereinbarung formalisiert die Kaufabsicht des Käufers und nimmt die Immobilie in Krabi vorübergehend vom Markt. Eine Reservierungsgebühr wird an den Verkäufer oder Bauträger gezahlt, wobei dieser Betrag in der Regel vom Endpreis abgezogen wird.
Der Reservierungsvertrag sollte Angaben zu den Vertragsparteien, den Kaufpreis, eine Beschreibung der Immobilien in Krabi, den Zeitplan für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags (SPA) und die Rückerstattung relevanter Gebühren im Falle einer Vertragsauflösung enthalten. Obwohl dieser Vertrag nicht zwingend vorgeschrieben ist, ist er gängige Praxis und spielt eine wichtige Rolle bei der Sicherung der Transaktion vor Eintritt in die endgültige Vertragsphase.
Schritt 4 – Kaufvertrag
Der SPA ist der Hauptvertrag, der die Transaktion regelt. Er sollte sowohl in thailändischer als auch in englischer Sprache verfasst sein und auf die Art des Geschäfts zugeschnitten sein – unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentumswohnung, eine Villa auf gepachtetem Land oder eine andere Art von Immobilie in Krabi handelt. Er muss detaillierte Klauseln zu den Zahlungsbedingungen, dem Datum der Übertragung, den Verantwortlichkeiten jeder Partei, der Haftung im Falle eines Verstoßes und der Aufteilung von Steuern und offiziellen Gebühren enthalten.
Wenn es sich um eine Pachtimmobilie handelt, muss der Kaufvertrag auch Untervermietungsrechte, Verlängerungsbestimmungen, Nachfolgeplanung und alle Klauseln im Zusammenhang mit dem Eigentum an auf dem Grundstück errichteten Gebäuden regeln. Der Kaufvertrag der Immobilien in Krabi muss vor dem Termin beim Grundbuchamt unterzeichnet werden und sollte alle erforderlichen Unterlagen enthalten, darunter einen gültigen Reisepass, einen Kapitalnachweis, die Chanote und gegebenenfalls Baugenehmigungen.
Schritt 5 – Überweisung von Geldern zur Durchführung einer Immobilieninvestition in Krabi
Gemäß den thailändischen Vorschriften muss der Kauf von Immobilien in Krabi durch einen Ausländer über eine internationale Überweisung finanziert werden. Diese Anforderung gewährleistet die Rückverfolgbarkeit und ermöglicht die Ausstellung eines Foreign Exchange Transaction Form (FETF) für Beträge über 50.000 USD. Dieses Dokument ist entscheidend für die Registrierung der Immobilien in Krabi auf den Namen des ausländischen Käufers und für eine mögliche zukünftige Rückführung von Geldern.
Steuern müssen zum Zeitpunkt der Überweisung berechnet und gezahlt werden. Dazu können eine Überweisungsgebühr von 2 %, eine Quellensteuer (in der Regel 1 % für Privatpersonen), eine Stempelsteuer (0,5 %) und eine spezifische Gewerbesteuer (3,3 %) gehören, abhängig vom Status des Verkäufers und der Dauer des Eigentums. Bei Pachtverträgen fällt eine Registrierungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Gesamtpachtwertes an. Für die Steuererklärung und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist eine genaue Dokumentation aller Transaktionen erforderlich.
Schritt 6 – Registrierung der Immobilien in Krabi beim Grundbuchamt
Der letzte rechtliche Schritt ist die Registrierung der Transaktion der Immobilien in Krabi beim örtlichen Grundbuchamt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird das Chanote geändert, um den Namen des neuen Eigentümers zu berücksichtigen. Bei einem Pachtvertrag wird der Pachtvertrag direkt in der Eigentumsurkunde des Grundstücks eingetragen. Durch diesen Registrierungsprozess wird die Transaktion rechtswirksam und durchsetzbar.
In dieser Phase werden alle Gebühren und Steuern an das Grundbuchamt gezahlt und die rechtlichen Dokumente offiziell ausgestellt. Der Käufer wird dann gemäß thailändischem Recht zum rechtmäßigen Inhaber der Eigentumsrechte.
Zusätzliche Schritte: Gelbes Hausbuch und rosa thailändischer Ausweis
Obwohl nicht unbedingt erforderlich, kann Ihr Leben in Thailand vereinfacht werden, wenn Sie ein gelbes Hausbuch (Tabien Baan) und einen rosa thailändischen Ausweis besitzen. Das Yellow Book dient als Wohnsitznachweis, während der Pink ID Card ein vom örtlichen Bezirksamt ausgestellter Personalausweis ist. Beide können alltägliche Formalitäten wie die Eröffnung eines Bankkontos und die Verlängerung eines Visums vereinfachen.
Um diese Dokumente zu erhalten, muss der Ausländer ein gültiges Visum, den eingetragenen Eigentums- oder Mietvertrag, den Reisepass und in einigen Fällen eine Arbeitserlaubnis oder ein Langzeitvisum vorlegen.
Fazit
Die Immobilien in Krabi stellen einen unschätzbaren Markt für ausländische Investoren dar. Das thailändische Recht verbietet Ausländern strengstens den direkten Erwerb von Grundbesitz, aber es gibt alternative sichere rechtliche Möglichkeiten, um Eigentum in Thailand zu erwerben, wie z. B. den Erwerb von Eigentumswohnungen und langfristige Pachtverträge. Es wird empfohlen, die Hilfe einer Anwaltskanzlei in Anspruch zu nehmen, um Ihre Rechte als Käufer zu wahren und alle Transaktionen ordnungsgemäß durchzuführen.
Häufig gestellte Fragen
Ausländern ist es verboten, Grundstücke in Eigentum zu erwerben, aber sie können rechtmäßig Eigentumswohnungen und Gebäude besitzen, die auf gepachtetem Land errichtet wurden. Der Pachtvertrag muss registriert werden, und das Eigentum an den Gebäuden sollte klar deklariert werden.
Automatische Verlängerungsklauseln sind nicht durchsetzbar. Es ist notwendig, einen Vertrag neu zu verhandeln und ihn beim Grundbuchamt neu registrieren zu lassen.
Ausländer können Rechte an Eigentumswohnungen und Pachtinteressen erben. Um die Durchsetzbarkeit zu gewährleisten, wird dringend empfohlen, ein thailändisches Testament gemäß den örtlichen Formalitäten zu verfassen.
Zu den Steuern gehören eine Übertragungsgebühr von 2 %, eine Stempelsteuer von 0,5 %, eine Quellensteuer von 1 % und in einigen Fällen eine spezifische Gewerbesteuer von 3,3 %. Die Registrierung des Pachtvertrags kostet 1,1 % des Pachtwerts.
Der Käufer muss einen gültigen Reisepass, das Formular für Devisentransaktionen, den Kaufvertrag und das Chanote vorlegen. Es können zusätzliche Dokumente angefordert werden.