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Immobilienkauf in Phuket
Mit seinen tropischen Stränden und seiner lebendigen Kultur hat sich Phuket zu einem beliebten Reiseziel und Ziel des Immobilienkaufs in Phuket entwickelt. Dieses Wachstum hat vielfältige Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich hervorgebracht, von luxuriösen Strandvillen bis hin zu modernen Wohnkomplexen. Die komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen in Thailand in Bezug auf Eigentumsverhältnisse erfordern jedoch eine sorgfältige Prüfung, insbesondere für ausländische Investoren, die an einem Immobilienkauf in Phuket interessiert sind.
Table of Contents
Welche Arten von Immobilienkauf in Phuket gibt es?
Der vielfältige Immobilienmarkt in Phuket bietet drei Hauptoptionen: Eigentumswohnungen, Grundstücke und freistehende Gebäude wie Häuser oder Villen. Jede Option unterliegt unterschiedlichen Regeln hinsichtlich des zulässigen Eigentumsrechts je nach Staatsangehörigkeit.
Eigentumswohnungen
Ausländisches Eigentum: Ausländische Käufer können bis zu 49 % der Gesamtfläche einer Eigentumswohnung erwerben. Diese Obergrenze macht Eigentumswohnungen zu einer der leichter zugänglichen Optionen. Die Gelder müssen international in Fremdwährung überwiesen werden, begleitet von einem Devisenformular, das bei der Registrierung eingereicht wird. Thailänder können hingegen Eigentumswohnungen ohne Einschränkungen vollständig erwerben, unterstützt durch flexible Finanzierungsmöglichkeiten und im Vergleich zu Ausländern minimalen Verwaltungsaufwand.
Lokales Eigentum: Für Ausländer bieten Eigentumswohnungen durch einen vereinfachten Prozess das direkte Eigentumsrecht. Auch Einheimische finden Eigentumswohnungen aufgrund des Potenzials für Mieteinnahmen und der geringeren Unterhaltskosten im Vergleich zu Grundstücken oder Villen attraktiv. Insgesamt hilft eine sorgfältige Prüfung der für jede Immobilienart und die Staatsangehörigkeit des Käufers geltenden Vorschriften dabei, sich in der Investitionslandschaft und den Risiken von Phuket zurechtzufinden.
Vorteile: Für Ausländer: Eigentumswohnungen bieten direktes Eigentum und sind rechtlich relativ unkompliziert.
Für Einheimische: Eigentumswohnungen sind aufgrund ihres Potenzials für Mieteinnahmen und geringerer Unterhaltskosten im Vergleich zu Grundstücken oder Villen attraktiv.
Risiken: Die Obergrenze von 49 % für ausländischen Eigentum bedeutet, dass Ausländer nach Erreichen dieser Grenze Schwierigkeiten haben können, verfügbare Einheiten zum Kauf zu finden.
Eigentumswohnungsprojekte unterliegen Schwankungen im Tourismus und in der Mietnachfrage.
Grundstücke
Ausländischer Eigentum: Nach thailändischem Recht können Ausländer kein Grundstück direkt erwerben, aber es gibt alternative Möglichkeiten, um Landrechte zu erwerben, wie zum Beispiel:
- Pachtverträge: Ausländer können Grundstücke für bis zu 30 Jahre pachten, mit Optionen zur Verlängerung.
- Thailändisches Unternehmen: Ein Ausländer kann ein thailändisches Unternehmen gründen, an dem er nicht mehr als 49 % der Anteile hält, während die restlichen 51 % im Besitz thailändischer Staatsangehöriger sind. Dieses Unternehmen kann dann Grundstücke erwerben, aber diese Struktur muss dem Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) entsprechen, um nicht als illegale Nominee-Vereinbarung zu gelten. Beachten Sie, dass diese Alternative komplex und streng ist. Sie müssen einen Anwalt konsultieren, der Ihnen alle Einzelheiten dieses Verfahrens erläutern kann.
Investitionsprogramme: In bestimmten Fällen können Ausländer durch eine Förderung des Board of Investment (BOI) Landrechte erwerben, dies ist jedoch auf bestimmte Branchen beschränkt.
Lokales Eigentum: Thailändische Staatsangehörige unterliegen beim Immobilienkauf in Phuket weniger Beschränkungen und können Eigentumsurkunden wie Chanote erwerben, die ihnen die volle Kontrolle über die Nutzung und Entwicklung mit Gewinnpotenzial ermöglichen.
Vorteile von Pachtverträgen: Pachtverträge ermöglichen Ausländern die langfristige gesicherte Nutzung von Immobilien für Wohn- oder Geschäftszwecke. Für Einheimische ermöglicht der Grundbesitz Kapitalgewinne aus der Entwicklung und laufenden Instandhaltungsaufgaben, insbesondere bei unbebauten Grundstücken.
Risiken von Pachtverträgen: Pachtverträge können ohne ordnungsgemäße Registrierung oder Verlängerung ungültig werden. Die Unternehmensstruktur kann bei unsachgemäßer Verwaltung überprüft werden. Einheimische tragen eine höhere Steuerlast und Verpflichtungen für unbebaute Grundstücke.
Gebäude (Häuser, Villen)
Ausländischer Besitz: Ausländern ist es verboten, in Thailand Grundstücke zu besitzen, aber sie können die auf gepachteten Grundstücken befindlichen Gebäude durch langfristige Verträge erwerben.
Lokaler Besitz: Der lokale Besitz ermöglicht die Kontrolle sowohl über die Gebäude als auch über das Grundstück, auf dem sie stehen, wenn Thailänder die Immobilie besitzen, in der sie untergebracht sind.
Vorteile: Für Ausländer: Villen bieten einen luxuriösen Lebensstil, insbesondere in touristisch stark frequentierten Gebieten, wo Mieteinnahmen aus kurzfristigen Mietverträgen lukrativ sein können.
Für Einheimische: Villen und Häuser bieten im Vergleich zu Eigentumswohnungen mehr Privatsphäre und Platz und können im Laufe der Zeit erheblich an Wert gewinnen.
Risiken: Für Ausländer: Pachtverträge für Grundstücke können prekär sein, wenn sie nicht ordnungsgemäß verwaltet oder verlängert werden.
Für Einheimische: Hohe Unterhaltskosten und mögliche Marktschwankungen im Tourismussektor können den langfristigen Wert der Immobilie beeinträchtigen.
Rechtliche Feinheiten beim Immobilienkauf Phuket für lokale und ausländische Investoren
Die Gesetze, die den Immobilienbesitz in Phuket regeln, schaffen wie in ganz Thailand unterschiedliche Bedingungen für ausländische und lokale Investoren, die durch eine Reihe von Vorschriften wie das Land Code Act, das Condominium Act und das Foreign Business Act definiert sind.
Ausländische Investoren: Ausländer unterliegen mehreren rechtlichen Beschränkungen, wenn es um den Immobilienkauf in Thailand geht:
Eigentumswohnungen: Wie bereits erwähnt, können Ausländer nur bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Eigentumswohnungsgebäudes besitzen.
Grundstücke: Der direkte Besitz von Grundstücken ist verboten. Ausländer können Grundstücke nur pachten oder indirekt über ein thailändisches Unternehmen besitzen.
Gebäudeeigentum: Ausländer können die auf gepachteten Grundstücken errichteten Gebäude, wie z. B. Häuser oder Villen, besitzen.
Lokale Investoren: Thailändische Staatsangehörige unterliegen beim Immobilienkauf in Phuket weniger Beschränkungen und genießen mehr Flexibilität als ausländische Käufer. Sie können ohne Einschränkungen Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen erwerben und profitieren darüber hinaus von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, die anderen nicht zur Verfügung stehen. Alle Investoren, die einen Immobilienkauf in Thailand in Betracht ziehen, unabhängig von ihrer Nationalität, sind jedoch weiterhin verpflichtet, sich an die Bebauungsvorschriften und Bauvorschriften zu halten und die erforderlichen Steuern zu zahlen.
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Ablauf des Immobilienkaufs in Phuket
Der Immobilienkauf in Phuket umfasst mehrere wichtige Schritte, die sorgfältig befolgt werden sollten, um die Einhaltung der thailändischen Gesetze zu gewährleisten:
Für thailändische Staatsangehörige
Marktbewertung: Thailändische Käufer unterliegen beim Immobilienkauf in Thailand weniger gesetzlichen Beschränkungen und können sich auf Faktoren wie Lage, Art der Immobilie (Grundstück, Eigentumswohnung, Villa) und potenzielle Mieteinnahmen konzentrieren. Sie können Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen ohne Einschränkungen erwerben.
Rechtsberatung: Thailändische Käufer nehmen in der Regel Rechtsdienstleistungen in Anspruch, um die Due Diligence zu bestätigen, insbesondere um die Eigentumsurkunde der Immobilie zu überprüfen und sicherzustellen, dass keine rechtlichen Probleme bestehen. Obwohl der Prozess einfacher ist, ist es von entscheidender Bedeutung, sicherzustellen, dass die Immobilie den lokalen Bauvorschriften und -bestimmungen entspricht.
Überprüfung der Eigentumsurkunde: Thailändische Staatsangehörige können Eigentumsurkunden besitzen, darunter Chanote, Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Gor. Chanote ist der sicherste Eigentumsnachweis, der das vollständige Eigentumsrecht gewährt, während Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Gor weniger Sicherheit bieten und für bestimmte Entwicklungsbeschränkungen verwendet werden.
Kaufvertrag: Nach der Auswahl einer Immobilie unterzeichnen thailändische Staatsangehörige einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer. Der Vertrag enthält den Kaufpreis, die Anzahlung und den Ablauf der Eigentumsübertragung. Der Kaufvertrag sieht in der Regel auch vor, dass die Immobilie frei von Belastungen oder Schulden ist.
Eigentumsübertragung: Die Übertragung wird beim örtlichen Grundbuchamt vorgenommen, wo der Name des Käufers in der Eigentumsurkunde eingetragen wird. Thailändische Käufer müssen eine Übertragungsgebühr in Höhe von 2 % des geschätzten Wertes sowie alle anfallenden Quellensteuern und sonstigen Gebühren entrichten.
Für ausländische Käufer
Marktbewertung: Ausländische Käufer unterliegen strengeren Beschränkungen. Sie können Eigentumswohnungen direkt erwerben, aber Grundstücke oder Immobilien nur für maximal 30 Jahre pachten (mit der Option auf eine Verlängerung um weitere 30 Jahre). Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie sich unbedingt mit diesen Beschränkungen vertraut machen.
Rechtsberatung: Für Ausländer ist es unerlässlich, einen Anwalt zu beauftragen. Die Rolle des Anwalts ist umfangreicher und umfasst je nach Struktur des Geschäfts die Überprüfung der Eigentumsurkunde, die Ausarbeitung von Miet- oder Kaufverträgen und die Sicherstellung der Einhaltung des Eigentumsrechtsgesetzes oder des Gesetzes über ausländische Unternehmen. Ausländer können auch thailändische Unternehmen gründen, an denen sie eine Minderheitsbeteiligung halten, aber diese Methode erfordert eine sorgfältige rechtliche Überwachung, um die Einhaltung der thailändischen Gesetze sicherzustellen.
Überprüfung der Eigentumsurkunde: Ausländische Käufer können Eigentumswohnungen mit einer Chanote-Urkunde erwerben, jedoch kein Grundstück in Eigentumsform. Mietverträge für Grundstücke oder Häuser müssen ordnungsgemäß registriert werden, und die Eigentumsurkunde (im Falle von Grundstücken) verbleibt im Namen des thailändischen Staatsangehörigen oder des thailändischen Unternehmens.
Kaufvertrag: Ausländische Käufer müssen für den Kauf einer Eigentumswohnung Geld aus dem Ausland in Fremdwährung überweisen. Ein Formular für Devisentransaktionen (FETF) muss bei der thailändischen Bank, die die Transaktion abwickelt, angefordert werden. Dieses Formular wird bei der Registrierung der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt vorgelegt.
Bei Mietverträgen entwirft der Anwalt einen detaillierten Mietvertrag, in dem die Mietdauer, die Mietzahlungsbedingungen sowie die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien festgelegt sind.
Eigentumsübertragung oder Vermietung: Bei Eigentumswohnungen können Ausländer ihr Eigentum ähnlich wie thailändische Staatsangehörige beim örtlichen Grundbuchamt registrieren lassen. Der Käufer zahlt beim Immobilienkauf in Phuket die zwei prozentige Übertragungsgebühr, und es können Quellensteuern anfallen.
Bei Grundstücken oder Gebäuden wird der Mietvertrag beim Grundbuchamt registriert. Der ausländische Käufer erhält keine Eigentumsurkunde, sondern einen registrierten Mietvertrag.
Vorteile und Risiken eines Immobilienkaufs in Phuket
Vorteile
Wachsender Markt: Der Immobilienmarkt in Phuket verzeichnet ein Wachstum, das durch die steigende Nachfrage sowohl von lokalen als auch von internationalen Käufern angetrieben wird.
Mieteinkommenspotenzial: Immobilien in touristisch stark frequentierten Gebieten wie Patong und Kamala bieten ein erhebliches Potenzial für Mieteinkünfte, insbesondere während der Hochsaison.
Langfristige Kapitalgewinne: Immobilien, insbesondere Grundstücke und Villen, haben im Laufe der Zeit eine stetige Wertsteigerung erfahren und bieten Investoren das Potenzial für langfristige Kapitalgewinne.
Rechtliche Risiken beim Immobilienkauf Phuket für Ausländer und Thais
Rechtliche Beschränkungen: Ausländische Investoren sehen sich zahlreichen rechtlichen Beschränkungen gegenüber, insbesondere in Bezug auf den Grundbesitz, was den Investitionsprozess erschweren kann.
Marktvolatilität: Der Immobilienmarkt in Phuket ist an die Tourismusbranche gebunden, was bedeutet, dass Schwankungen im Tourismus sich auf Immobilienwerte und Mieteinnahmen auswirken können.
Versteckte Kosten: Immobilieninvestitionen in Phuket können mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, wie z. B. Instandhaltungskosten, Steuern und Rechtskosten, die sich im Laufe der Zeit summieren können.
Fazit
Der Immobilienkauf in Phuket kann lukrative Renditen bringen, aber es ist unerlässlich, sich sorgfältig mit den komplexen Gesetzen auseinanderzusetzen. Für Ausländer bieten Eigentumswohnungen die einfachste Form des Besitzes, während für Grundstücke und Gebäude Mietverträge oder Unternehmen erforderlich sind. Einheimische profitieren von mehr Flexibilität und weniger Einschränkungen. Unabhängig von der Art der Immobilie ist die Beauftragung eines qualifizierten Anwalts von entscheidender Bedeutung, um die Einhaltung der thailändischen Gesetzgebung zu gewährleisten und Ihre Investition zu schützen. Das Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und die sorgfältige Abwägung der Risiken und Vorteile tragen dazu bei, einen erfolgreichen Immobilienkauf in Phuket zu gewährleisten.
Ausführliche Informationen zu den Vorschriften für den Immobilienbesitz in Thailand finden Sie beim Thailand Land Department.
Häufig gestellte Fragen
Direkter Landerwerb ist Ausländern untersagt. Üblich sind 30-jährige Pachtverträge (mit Verlängerungsoption) oder – mit strenger Compliance – Strukturen über thailändische Gesellschaften. Gebäude auf gepachtetem Land können separat gehören.
Bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche eines Projekts darf ausländisch sein. Kaufpreis muss aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden (FETF/Devisenformular). Eigentumsübertragung beim Landamt; 2 % Transfergebühr zzgl. ggf. Quellensteuern/Gebühren.
Prüfung der Eigentumsurkunde (Chanote), Lasten und Baurecht, juristische Projektunterlagen, EIA (falls relevant), Quotenstand der 49 % sowie Miet- und Hausordnungen. Vertragsprüfung (Kauf-, Pacht-, Bauverträge) und Cash-Flow/Ertragsszenarien einplanen.
Gemeinschaftskosten/Sinking Fund, Wartung, Versicherungen, Grund- & Gebäudeabgaben, Einkommenssteuer auf Mieten. Risiken: Tourismus-Zyklen, 49 %-Quote erreicht, Pachtverlängerung/Registrierung, Compliance mit dem Foreign Business Act. Eine anwaltliche Begleitung minimiert diese Risiken.