Investitionen in Immobilien in Thailand: Wichtige rechtliche Hinweise für ausländische Käufer

Luftaufnahme einer luxuriösen Immobilie in Thailand, umgeben von üppigem Grün und Palmen.

Wie man 2025 in Immobilien in Thailand investiert

Thailands vielfältige Immobilienlandschaft bietet ausländischen Investoren – seien es Privatpersonen oder Unternehmen – vielfältige Möglichkeiten, vom Kauf von Hochhauswohnungen in Städten bis hin zu langfristigen Pachtverträgen für landwirtschaftliche Flächen und groß angelegten Entwicklungsprojekten. Allerdings gibt es bestimmte Einschränkungen innerhalb des rechtlichen Rahmens – darunter das Land Code Promulgating Act B.E. 2497, das Condominium Act B.E. 2522, und das Foreign Business Act B.E. 2542 – insbesondere in Bezug auf ausländischen Besitz. Ausländische Investoren können zwar keine Grundstücke direkt erwerben, aber sie können legal Eigentumswohnungen erwerben, solange der ausländische Anteil nicht mehr als 49 % der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes beträgt. Eine weitere Möglichkeit sind langfristige Pachtverträge mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren und der Möglichkeit einer Verlängerung, da die Gründung eines thailändischen Unternehmens mit thailändischer Mehrheit die Anforderungen des Gesetzes über ausländische Unternehmen erfüllt. Für alle, die in Immobilien in Thailand investieren möchten, ist ein umfassendes Verständnis der nationalen Gesetzgebung unerlässlich. Die thailändischen Immobilienvorschriften sehen besondere Beschränkungen für ausländischen Besitz vor, um die nationalen Ressourcen zu schützen. Dennoch haben ausländische Investoren weiterhin legale Möglichkeiten, Immobilien zu erwerben oder zu verwalten.

Dieser umfassende Rechtsleitfaden für Immobilieninvestitionen in Thailand ist in zwei Hauptabschnitte unterteilt:

  • Ausländischer Besitz und Investitionsmöglichkeiten bei Immobilieninvestitionen in Thailand, in dem untersucht wird, was für Ausländer rechtlich zulässig ist.
  • Umfassende Schritte für Immobilieninvestitionen in Thailand, mit einer Schritt-für-Schritt-Anleitung für den erfolgreichen Umgang mit dem thailändischen Immobilienmarkt.

Table of Contents

Investieren in Immobilien in Thailand: Eigentumsverhältnisse und Möglichkeiten

Wer kann in Thailand in Immobilien investieren?

Das Eigentum in Thailand an Immobilien unterliegt in erster Linie dem Land Code Act B.E. 2497 (1954) sowie anderen geltenden Gesetzen, beispielsweise dem Condominium Act von 1979. Diese Gesetze enthalten strenge Vorschriften darüber, wer Land oder in Thailand Immobilien besitzen darf, wobei klar zwischen thailändischen Staatsangehörigen und Personen aus dem Ausland unterschieden wird.

Thailändische Staatsangehörige

Nach thailändischem Recht haben thailändische Staatsbürger uneingeschränkte Rechte auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien. Dies umfasst sowohl das alleinige Eigentum als auch den Besitz durch in Thailand registrierte juristische Personen wie Unternehmen oder Personengesellschaften. Um die Berechtigung zum Besitz von Grundstücken nachzuweisen, müssen thailändische Staatsangehörige einen Nachweis ihrer Staatsangehörigkeit vorlegen, beispielsweise einen thailändischen Personalausweis oder eine Wohnsitzbescheinigung.

Ausländische Staatsangehörige

Die Beschränkung des Landbesitzes durch Ausländer in Thailand geht auf das Land Code Act B.E. 2497 (1954) zurück, das den Grundsatz festlegt, dass nur thailändische Staatsangehörige und bestimmte zugelassene Einrichtungen Land besitzen dürfen. Dieser Rechtsrahmen spiegelt die langjährige Politik Thailands wider, den Landbesitz für seine Bürger zu erhalten und sicherzustellen, dass die Kontrolle über unbewegliches Vermögen in den Händen thailändischer Staatsangehöriger bleibt.

Die entsprechenden Bestimmungen des Land Code Act B.E. 2497 besagen ausdrücklich:

– Abschnitt 86: „Ausländer sind nicht berechtigt, Land in Thailand zu besitzen, sofern nicht gesetzlich anders geregelt.“

– Abschnitt 87: Definiert „Ausländer“ als:

  • Personen, die nicht die thailändische Staatsangehörigkeit besitzen.
  • Juristische Personen, die nach thailändischem Recht registriert sind, aber zu mehr als 49 % in ausländischem Besitz sind oder ausländische Stimmrechte haben.
  • Juristische Personen, die nach ausländischem Recht registriert sind. Diese Bestimmungen schränken den Besitz von Land durch Nicht-Thailänder stark ein. Um möglichen Versuchen, das Verbot zu umgehen, entgegenzuwirken, sieht Abschnitt 96 des Landgesetzes vor, dass Land, das unter Verstoß gegen diese Vorschriften erworben wurde, vom Staat beschlagnahmt wird. Dies schließt auch Land ein, das über Nominee-Vereinbarungen gehalten wird, bei denen thailändische Personen oder Unternehmen als Stellvertreter für ausländischen Besitz eingesetzt werden. Die Behörden untersuchen solche Fälle rigoros und konzentrieren sich dabei insbesondere auf Unternehmen mit mehrheitlich ausländischen Anteilseignern oder bedeutendem ausländischem Einfluss.

Welche Arten von Immobilien in Thailand können Ausländer in Thailand tätigen?

Immobilien, die Ausländer kaufen oder mieten können

Eigentumswohnungen

Ausländer dürfen Eigentumswohnungen direkt erwerben, sofern die ausländische Eigentumsquote des Gebäudes von 49 % nicht überschritten wird. Die Einhaltung des Eigentumswohnungsgesetzes B.E. 2522 (1999) erfordert den Transfer von Geldern in Fremdwährung nach Thailand. Die ordnungsgemäße Abwicklung der Formalitäten gewährleistet einen reibungslosen Ablauf der Registrierung und der Bestätigung der Eigentumsrechte.

Langfristige Grundstückspacht

Eine Alternative zum Grundstücksbesitz ist die langfristige Grundstückspacht. Während der direkte Besitz verboten ist, können Ausländer befristete Pachtverträge für Wohn-, Gewerbe- oder Industriezwecke abschließen. Die beim Land Department registrierten Verträge können eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren haben und optionale Verlängerungen beinhalten. Diese Regelung bietet eine ähnliche Stabilität wie der Besitz.

Anmerkung: Während die maximale Pachtdauer derzeit gemäß § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf drei Jahrzehnte begrenzt ist, gab es einmal einen Vorschlag, Ausländern Verträge mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren zu gestatten. Diese Änderung aus dem Jahr 2007 zielte darauf ab, durch verlängerte Pachtzeiten langfristige Investitionen, insbesondere in Immobilien und Tourismus, anzuziehen. Der Entwurf ermöglichte Ausländern längere Interessen in Thailand, was das Vertrauen stärken könnte. Einige erhoben jedoch Einwände aufgrund von Bedenken hinsichtlich ausländischer Einflussnahme auf inländisches Land. Kritiker argumentierten, dass Verlängerungen das Landgesetz von 1954 untergraben, das den Besitz durch Nicht-Thailänder weitgehend verbietet. Letztendlich führten Meinungsverschiedenheiten dazu, dass der Gesetzentwurf 2010 vor seiner Verabschiedung aufgegeben wurde, sodass die Begrenzung auf dreißig Jahre mit der Möglichkeit einer oder zwei Verlängerungen, vorbehaltlich der Zustimmung des Vermieters, bestehen blieb.

Unternehmenseigentum

Ausländische Investoren können für ihre Immobilieninvestitionen in Thailand Eigentumsstrukturen für Unternehmen in Betracht ziehen. Dieser Ansatz birgt jedoch erhebliche rechtliche und praktische Risiken. Während ein thailändisches Unternehmen theoretisch Grundstücke und Vermögenswerte halten könnte, sieht das Gesetz über ausländische Unternehmen strenge Beschränkungen vor. Die Gesetze verlangen eine echte Beteiligung und Investition thailändischer Interessengruppen: Die Nutzung von Nominee-Aktionären – thailändische Personen oder Körperschaften, die Aktien im Namen von Außenstehenden halten – ist strengstens verboten. Verstöße werden streng bestraft, sogar mit der Beschlagnahmung von Vermögenswerten. Selbst rechtlich konforme Strukturen erfordern eine penible Einhaltung der Vorschriften, die schwer aufrechtzuerhalten ist und eine kontinuierliche Dokumentation und Transparenz erfordert, die mit hohen Kosten verbunden ist. Experten raten dazu, sich im Voraus beraten zu lassen, um Gefahren zu umgehen und Verpflichtungen angemessen zu erfüllen, wenn Unternehmen für den Erwerb von Grundstücken genutzt werden.

Nießbrauch

Ein Nießbrauch ist ein gemäß dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch (Abschnitte 1417 bis 1428) gewährtes Recht, das es einer Person, dem sogenannten Nießbraucher, erlaubt, die Vorteile einer Immobilie, die sich im Besitz einer anderen Partei befindet, zu nutzen und zu genießen. Für ausländische Investoren in Thailand Immobilien bietet dieses Modell eine Möglichkeit, Immobilien ohne Eigentumsrechte, die durch das thailändische Landgesetz beschränkt sind, rechtmäßig zu nutzen.

Das Nießbrauchsrecht ist insbesondere in Fällen relevant, in denen ausländische Investoren die langfristige Nutzung von Grundstücken oder Thailand Immobilien für Wohn-, Landwirtschafts- oder Gewerbezwecke sichern möchten. Es ermöglicht ihnen, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten und die Früchte des Grundstücks (z. B. Mieteinnahmen) zu genießen, während das Eigentum beim Grundstückseigentümer verbleibt.

Zu den Vorteilen gehören:

  • Gesetzliches Nutzungsrecht: Ausländische Personen können trotz der Beschränkungen des Landbesitzes Thailand Immobilien legal nutzen und davon profitieren.
  • Einkommensgenerierung: Der Nießbraucher kann die Immobilie vermieten und alle daraus erzielten Einnahmen behalten.
  • Sicherheit der Rechte: Nach der Registrierung beim Grundbuchamt ist das Nießbrauchsrecht gegenüber Dritten durchsetzbar.
  • Flexibilität der Nutzung: Die Immobilie kann nach Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer für Wohn-, Gewerbe- oder landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.

Nachteile sind:

  • Befristete Dauer: Das Nießbrauchsrecht endet mit dem Tod des Nießbrauchers und kann nicht vererbt oder verlängert werden. Das Eigentumsrecht verbleibt vollständig beim Grundstückseigentümer.
  • Keine Eigentumsrechte: Der Nießbraucher hat keinen Anspruch auf Eigentum.
  • Instandhaltungspflichten: Die Unterhaltskosten wie Steuern und Versicherungen gehen zu Lasten des Nießbrauchers. Die Immobilie muss außerdem unbeschädigt bleiben.
  • Mögliche vorzeitige Beendigung: Missbrauch oder Beschädigung können zur Aufhebung des Nießbrauchs vor dem geplanten Ende führen.

Immobilieninvestitionen für Ausländer unerreichbar

  • Grundbesitz

Der Grundbesitz in Thailand Immobilien ist für Ausländer durch das Land Code Act B.E. 2497 ausdrücklich verboten. Umgehungsversuche sind illegal und bergen das Risiko schwerwiegender Konsequenzen wie der möglichen Beschlagnahmung der Immobilie.

  • Mehrheitsanteile an thailändischen Unternehmen für Grundstücke

Ausländer dürfen keine Mehrheitsanteile an thailändischen Unternehmen halten, die ausschließlich zum Erwerb von Immobilien gegründet wurden. Das Gesetz über ausländische Unternehmen verlangt, dass thailändische Anteilseigner eine echte finanzielle Beteiligung haben. Unternehmen, die zur Umgehung von Eigentumsbeschränkungen gegründet wurden, gelten als ungültig und bergen erhebliche rechtliche Risiken.

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Umfassende Schritte für Immobilien in Thailand

Erster Schritt einer Investition in Immobilien in Thailand: Die Bedeutung der Sorgfaltspflicht

Due Diligence ist der Grundstein für jede Immobilieninvestition in Thailand. Dabei werden die Rechtslage, das Eigentumsrecht und die Einhaltung lokaler Gesetze einer Immobilie überprüft. Das Überspringen dieses Schrittes kann zu finanziellen Verlusten und rechtlichen Komplikationen führen.

Überprüfung der Rechtslage und des Eigentumsrechts

Due Diligence  beginnt mit der Bestätigung des Eigentumsrechts. Investoren müssen:

  • Eigentumsurkunden überprüfen: Überprüfen Sie die Eigentumsurkunde („Chanote”), um sicherzustellen, dass sie echt ist und das Eigentumsrecht des Verkäufers widerspiegelt. Gemäß dem Landgesetz B.E. 2497 garantieren nur vollständige Eigentumsurkunden wie die Chanote (Nor sor 4) klare Eigentumsrechte. Andere Arten wie die Nutzungsbescheinigung können ihrem Inhaber nur ein Besitzrecht einräumen und mit Nutzungsbeschränkungen oder ausstehenden Vermessungen verbunden sein.
  • Durchführung von Belastungsprüfungen: Bestätigen Sie, dass das Grundstück frei von Belastungen wie unbezahlten Hypotheken, Pfandrechten oder laufenden Streitigkeiten ist. Belastungen können die Immobilieninvestition in Thailand Immobilien gefährden und zu unvorhergesehenen Verbindlichkeiten führen. Das Grundbuchamt ermöglicht die Überprüfung, ob das Grundstück gemäß Abschnitt 4 des Grundbuchgesetzes unbelastet ist.
  • Flächennutzungsplan und Landnutzungsbeschränkungen: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den Flächennutzungsvorschriften gemäß dem Stadtplanungsgesetz B.E. 2518 entspricht, um die zulässigen Nutzungen zu bestätigen. In bestimmten Regionen können gewerbliche oder Wohnbebauungen eingeschränkt sein.
  • Überprüfung des Bauträgers und des Projekts: Bei Off-Plan-Immobilien sollten Sie den Bauträger und die Projektdetails gründlich prüfen:
  • Erfolgsbilanz: Recherchieren Sie frühere Projekte und den Ruf auf dem Markt, um die Zuverlässigkeit und Erfolgsbilanz zu beurteilen.
  • Genehmigungen: Vergewissern Sie sich, dass alle erforderlichen Bau- und Umweltgenehmigungen gemäß dem Baugesetz 2522 vor Beginn der Arbeiten eingeholt wurden.
  • Treuhandkonto: Stellen Sie den Schutz Ihrer Einlage sicher, indem Sie überprüfen, ob die Zahlungen gemäß dem Condominium Act B.E. 2522 für Wohnanlagen auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden. Dies schützt Käufer vor finanziellen Risiken, falls der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt.

Einhaltung von Umwelt- und Bauvorschriften

Alle Thailand Immobilien müssen den Umweltvorschriften und Bauvorschriften entsprechen.

Bei jeder Immobilieninvestition in Thailand Immobilien müssen Ausländer sicherstellen, dass die Immobilie über gültige Baugenehmigungen gemäß dem Baugesetz B.E. 2522 verfügt und Umweltgesetze wie das Gesetz zur Förderung der Umweltqualität B.E. 2535 einhält, insbesondere in der Nähe von Schutzgebieten oder Küstenlinien.

Rechtliche und finanzielle Verpflichtungen

Ausländer, die eine Immobilieninvestition in Thailand Immobilien tätigen möchten, müssen alle potenziellen Probleme gründlich prüfen, darunter:

  • Ausstehende Steuern: Vergewissern Sie sich, dass alle Abgaben im Zusammenhang mit der Immobilie gemäß dem Gesetz über Grund- und Gebäudesteuern B.E. 2562 von 2019 fristgerecht bezahlt wurden.
  • Anhängige Rechtsstreitigkeiten: Vergewissern Sie sich, dass der Bauträger oder die Immobilie nicht in laufende Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch regelt vertragliche Pflichten und Rechtsbehelfe.
  • Schuldenverpflichtungen: Prüfen Sie, ob mit der Immobilie unbezahlte Kredite oder Verpflichtungen verbunden sind.

Eine umfassende Due Diligence kann zeitaufwändig sein, doch die Beauftragung eines Immobilienanwalts gewährleistet eine gründliche Prüfung und Konformität und schützt den Investor vor zukünftigen Komplikationen.

Zweiter Schritt einer Investition in Immobilien in Thailand: Vertragsgestaltung

Verträge bilden das Rückgrat von Immobilieninvestitionen in Thailand. Ordnungsgemäß ausgearbeitete Verträge schützen die Interessen aller Parteien und legen die Bedingungen und Bestimmungen des Kaufs fest. Rechtliches Know-how ist unverzichtbar, um sicherzustellen, dass die Verträge nach thailändischem Recht durchsetzbar sind.

Verträge für Privatpersonen vs. Unternehmen

Die Bedingungen von Immobilienverträgen können sich erheblich unterscheiden, je nachdem, ob der Käufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist. Bei Privatpersonen konzentrieren sich Verträge in der Regel auf die persönliche Leistungsfähigkeit, Finanzierungsmöglichkeiten und Eigentumsrechte nach thailändischem Recht, insbesondere nach dem Condominium Act von 1979, der Ausländern erlaubt, bis zu 49 % der gesamten verkaufsfähigen Fläche einer Wohnanlage zu erwerben. Für Unternehmen können zusätzliche Bestimmungen wie Unternehmensgarantien, die Einhaltung des Gesetzes über ausländische Unternehmen von 1999 und Klauseln zur Registrierung und operativen Zuständigkeit des Unternehmens enthalten sein. Unternehmen können auch Bedingungen hinsichtlich Steuervorteilen und Haftungshöchstgrenzen aushandeln, was die Komplexität von Unternehmenstransaktionen widerspiegelt. Durch die Anpassung des Vertrags an die genauen Merkmale des Käufers wird sichergestellt, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte angemessen berücksichtigt werden.

Reservierungsvertrag

Der Reservierungsvertrag sichert den Käufern vorläufig die Immobilie während der Ausarbeitung des Kaufvertrags. Zu den wichtigsten Klauseln gehören:

  • Anzahlungsbetrag: Die Anzahlung, die in der Regel 5-15 % des Verkaufspreises der Immobilie beträgt, ist in der Regel nicht rückzahlbar. Sie unterliegt § 377 des Bürgerlichen Gesetzbuches über Anzahlungen.
  • Besondere Bedingungen: Der Vertrag sollte Bedingungen für den Verfall/die Rückerstattung der Anzahlung festlegen, falls der Bauträger die Genehmigungen nicht erhält, sodass eine Rückerstattung möglich ist.
  • Zeitrahmen: Der Reservierungsvertrag muss einen klaren Zeitplan für die Unterzeichnung des Kaufvertrags enthalten, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten. Immobilienanwälte raten ihren Mandanten jedoch häufig, vor Abschluss des Reservierungsvertrags eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchzuführen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Käufer nicht Gefahr läuft, seine Anzahlung aufgrund unvorhergesehener rechtlicher oder finanzieller Probleme mit der Immobilie oder dem Bauträger zu verlieren. Auch wenn der Reservierungsvertrag einen engen Zeitrahmen für den Übergang zum SPA vorsieht, ist es von entscheidender Bedeutung, ausreichend Zeit für die Due Diligence einzuplanen, um potenzielle Risiken zu minimieren und die Interessen des Käufers zu wahren.
  • Der Reservierungsvertrag muss die Verpflichtungen beider Parteien klar definieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Eine Überprüfung durch Anwälte ist zum Schutz der Käufer unerlässlich.

Kaufvertrag (SPA)

Der Kaufvertrag ist das maßgebliche Rechtsdokument, das jede Immobilieninvestition in Thailand Immobilien regelt. Zu den wesentlichen Klauseln gehören:

  • Beteiligte Parteien: Vollständige Angaben zu Käufer, Verkäufer und Vermittler, um betrügerische Ansprüche zu verhindern.
  • Beschreibung der Immobilie: Vollständige Angaben zur Eigentumsurkunde, Grundstücksfläche und Lage der Immobilie.
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Der Vertrag enthält eine Aufschlüsselung des Kaufpreises, einen Zahlungsplan einschließlich aller Steuern oder Übertragungsgebühren, die gemäß den Bestimmungen des Zivil- und Handelsgesetzbuches fällig werden.
  • Unvorhergesehene Ereignisse: Der SPA sollte potenzielle Hindernisse wie die Genehmigung der Finanzierung, Immobilienbewertungen oder die Fertigstellung von Off-Plan-Projekten berücksichtigen.
  • Gewährleistungen und Zusicherungen: Die Klauseln sollten das Recht des Verkäufers zum Verkauf der Immobilie und das Nichtvorliegen von nicht offengelegten Belastungen gemäß § 456 des Zivil- und Handelsgesetzbuches sicherstellen.
  • Kündigungsbestimmungen: Die Umstände, unter denen jede Partei den Vertrag ohne Vertragsstrafe kündigen kann, sind ausdrücklich definiert.
  • Streitbeilegung: In der Regel gilt thailändisches Recht, aber trotz der komplexen rechtlichen Verfahren kann auch ein Schiedsverfahren gemäß dem Schiedsgerichtsgesetz B.E. 2545 als Alternative vorgesehen werden.

Dritter Schritt einer Investition in Immobilien in Thailand: Übertragung des Eigentums

Der letzte Schritt bei einer Immobilieninvestition in Thailand Immobilien ist die rechtliche Übertragung des Eigentums beim Grundbuchamt.

Ein qualifizierter Rechtsbeistand sorgt für einen sorgfältigen Ablauf, die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen, die Begleichung von Steuern und die Erledigung der Formalitäten für die offizielle Übertragung des Eigentums, das beim Grundbuchamt registriert ist.

Steuern

Mehrere Steuern, die den Übergang betreffen, erfordern ein umsichtiges Verständnis und eine sorgfältige Planung, um die Kosten zu minimieren.

  • Übertragungsgebühr: Die Übertragungsgebühr wird gemäß dem Land Code B.E. 2497 mit 2 % des Schätzpreises berechnet und in der Regel geteilt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Sie ist bei der Registrierung beim Grundbuchamt zu entrichten. Beispielsweise würden für eine Immobilie mit einem offiziellen Wert von 5 Millionen THB Übertragungsgebühren in Höhe von 100.000 THB anfallen.
  • (ap) Einkommensteuer: Der Steuersatz variiert je nach Status des Verkäufers. Einzelverkäufer unterliegen einem progressiven Steuersatz von 0 % bis 35 %, der sich nach ihrem jährlichen Gesamteinkommen richtet. Im Gegensatz dazu müssen Unternehmensverkäufer eine Pauschalsteuer von 1 % auf den höheren Wert aus Verkaufspreis und staatlich festgesetztem Wert entrichten. Wenn die Behörden beispielsweise eine Immobilie mit 10 Millionen THB bewertet haben, sie aber für 9 Millionen THB verkauft wurde, beträgt die Einkommensteuer 1 % von 10 Millionen THB, also 100.000 THB.
  • Spezifische Gewerbesteuer (SBT): Wird erhoben, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf zu 3,3 % des höheren Wertes aus Verkaufspreis oder Schätzpreis verkauft wird. Wer die Immobilie jedoch länger als ein Jahr als Hauptwohnsitz nutzt, kann möglicherweise eine Befreiung beantragen. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Wert von 7 Millionen THB nach drei Jahren verkauft wird, fällt eine SBT in Höhe von 231.000 THB an.
  • Stempelsteuer: Wenn keine SBT anfällt, wird eine Stempelsteuer in Höhe von 0,5 % gemäß dem Steuergesetz erhoben. Beispielsweise wird bei einem Verkauf von 4 Millionen THB eine Stempelsteuer von 20.000 THB fällig.

Zahlung beim Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist die Stelle, an der die Eigentumsübertragung für jede Immobilieninvestition in Thailand Immobilien erfolgt. Die wichtigsten Schritte sind:

  • Einreichung der Unterlagen: Beide Parteien müssen die erforderlichen Unterlagen wie die Eigentumsurkunde, den Kaufvertrag (SPA), Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen und Ausweisdokumente vorlegen.
  • Steuerabrechnung: Alle Steuern müssen vor der Bearbeitung der Übertragung bezahlt werden. Das Grundbuchamt berechnet die genauen Beträge anhand des geschätzten Wertes der Immobilie.
  • Zahlung der Übertragungsgebühr: In der Regel übernimmt der Käufer die Übertragungsgebühr, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Die Zahlungen erfolgen in der Regel per Bankscheck, um Transparenz zu gewährleisten und den thailändischen Gesetzen zu entsprechen.
  • Banküberweisung: Eine Banküberweisung ist ein sicheres Zahlungsmittel, das häufig bei Immobiliengeschäften für Immobilieninvestitionen in Thailand Immobilien verwendet wird. Käufer müssen die Überweisung über ihre thailändische Bank vorbereiten und dabei Angaben wie den Namen des Empfängers (oftmals der Verkäufer oder das Grundbuchamt) und den genauen Betrag angeben. Die Überweisung muss im Voraus vorbereitet und bei der Übertragung vorgelegt werden. Die Verwendung einer Banküberweisung bietet zusätzlichen Schutz, da die Freigabe der Gelder erst nach Abschluss der Transaktion erfolgt. Käufern wird empfohlen, sorgfältig mit Banken und Anwälten zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass alle Zahlungsanforderungen erfüllt werden.
  • Eigentumsregistrierung: Das Grundbuchamt aktualisiert die Eigentumsurkunde und trägt den Namen des neuen Eigentümers ein. Damit ist die Transaktion für jede Immobilieninvestition in Thailand Immobilien abgeschlossen.
  • Zusätzliche Überlegungen: Käufer müssen auch die laufenden Kosten berücksichtigen, z. B. Grundsteuern, Instandhaltungsgebühren (für Eigentumswohnungen) und Versicherungen. Diese wiederkehrenden Ausgaben werden beim Kauf oft übersehen, sind aber für die langfristige Planung unerlässlich.

Fazit

Immobilieninvestitionen in Thailand Immobilien versprechen ausländischen Investoren zwar Gewinne, doch ist eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich. Eine Due-Diligence-Prüfung gewährleistet die rechtliche und finanzielle Solidität der Immobilie, während solide Verträge beide Parteien schützen. Mit der Übertragung des Eigentums beim Grundbuchamt wird die Transaktion schließlich formell abgeschlossen und das Eigentumsrecht garantiert.

Zusammenfassend sind die drei wichtigsten Schritte:

  • Schritt eins: Sorgfältige Prüfung, um den rechtlichen Status, den Besitz und die Einhaltung der lokalen Gesetze zu bestätigen und Risiken zu vermeiden.
  • Schritt zwei: Vertragsgestaltung, einschließlich der Ausarbeitung und Bewertung von Reservierungs- und Kaufverträgen, die genau auf die Anforderungen des Käufers zugeschnitten sind.
  • Schritt drei: Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt, einschließlich der Begleichung von Steuern, der Vereinbarung der Vergütung und der Eintragung des Besitzes beim Grundbuchamt.
  • Für ausländische Investoren ist es von größter Bedeutung, die regulatorischen Rahmenbedingungen Thailands zu verstehen und einzuhalten. Obwohl die thailändischen Vorschriften in mancher Hinsicht restriktiv sind, gibt es zahlreiche Möglichkeiten, legal in Thailand in Immobilien zu investieren. Die Beratung durch erfahrene Immobilienanwälte reduziert nicht nur Risiken, sondern optimiert auch den Investitionsansatz. Durch die Verknüpfung von sorgfältiger Planung mit fachkundiger Beratung können Investoren gewinnbringende und rechtlich einwandfreie Immobilienvermögen in einem der dynamischsten Märkte Südostasiens sichern.

Häufig gestellte Fragen 

Für die meisten Käufer ist eine Immobilieninvestition in Thailand durch den Erwerb einer Eigentumswohnung der einfachste Weg, um die Vorschriften einzuhalten, während eine Immobilieninvestition in Thailand über langfristige registrierte Pachtverträge sichere Nutzungsrechte bietet. Mit fachkundiger Beratung kann eine Immobilieninvestition in Thailand in Bezug auf Steuern und Erbschaft optimiert werden, und eine Immobilieninvestition in Thailand kann durch gut ausgearbeitete Kaufverträge und Due Diligence die Kontrolle sichern. Bei umsichtiger Finanzierung bieten Immobilieninvestitionen in Thailand ein Gleichgewicht zwischen regulatorischer Klarheit und Vermögensschutz.

 

Ein thailändisches Unternehmen darf nur dann Grundstücke besitzen, wenn es eine echte thailändische Mehrheitsbeteiligung hat; Nominee-Konstruktionen sind illegal. Bei rechtmäßiger Strukturierung kann ein Unternehmensvehikel Immobilieninvestitionen in Thailand für den Betrieb oder die Entwicklung unterstützen, jedoch ist die strikte Einhaltung des Foreign Business Act unerlässlich. Die ordnungsgemäße Beteiligung, die Finanzierung und die Kontrolle durch den Vorstand müssen dokumentiert werden, damit Immobilieninvestitionen in Thailand über ein Unternehmen durchsetzbar und revisionssicher bleiben und Immobilieninvestitionen in Thailand ohne Verstoß gegen die Verbote des Landbesitzes möglich sind.

 

Transaktionen können mit Übertragungsgebühren, Stempelgebühren, spezifischen Gewerbesteuern und Einkommenssteuern verbunden sein. Eine frühzeitige Planung dieser Kosten macht Immobilieninvestitionen in Thailand vorhersehbar. Der Nachweis der Finanzmittel, gegebenenfalls Quellensteuern und genaue Schätzwerte tragen dazu bei, dass Immobilieninvestitionen in Thailand ohne Verzögerungen abgewickelt werden können. Mit einer maßgeschneiderten Strukturierung können Immobilieninvestitionen in Thailand an die persönliche oder unternehmerische Steuerposition angepasst werden und während der Haltedauer Renditen sichern.

Beginnen Sie mit der Überprüfung des Eigentumsrechts, der Belastungen, der Flächennutzung, der Genehmigungen und der Erfolgsbilanz des Bauträgers, damit Immobilieninvestitionen in Thailand keine versteckten Verbindlichkeiten mit sich bringen. Nutzen Sie Treuhandkonten und klare SPA-Vorbehalte, um Immobilieninvestitionen in Thailand im Zeitplan zu halten. Stimmen Sie Bankschecks, Steuerzahlungen und Termine beim Grundbuchamt aufeinander ab, damit Immobilieninvestitionen in Thailand effizient abgeschlossen werden können. Mit einem realistischen kritischen Pfad bleiben Immobilieninvestitionen in Thailand konform und erreichen ohne Überraschungen die Registrierung.