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Die rechtlichen Rahmenbedingungen eine Wohnung zu kaufen in Bangkok
Die Möglichkeit für Ausländer in Thailand, eine Wohnung zu kaufen in Bangkok, wird durch das Landgesetz B.E. 2497 und das Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522 geregelt. Nach dem Landgesetz ist es Ausländern ausdrücklich untersagt, Grundstücke zu erwerben. Das Condominium Act erlaubt Ausländern jedoch eine Wohnung zu kaufen in Bangkok durch den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Eigentumswohnung, sofern der kumulierte Auslandsanteil nicht mehr als 49 % der gesamten Nutzfläche aller Einheiten innerhalb des Wohnkomplexes beträgt, wie beim Land Department registriert. Parallel dazu sind langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu dreißig Jahren unter strengen Auflagen zulässig und können als Alternative dienen, wenn ein Eigentumskauf rechtlich nicht möglich ist.
Dieser Artikel enthält einen detaillierten rechtlichen Leitfaden zum Kauf einer Wohnung zu kaufen in Bangkok als Ausländer. Er beschreibt die verschiedenen verfügbaren Rechtsstrukturen, die von den thailändischen Behörden auferlegten regulatorischen Anforderungen und alle Verfahrensschritte, die erforderlich sind, um eine rechtmäßige Registrierung und Eigentumsübertragung nach thailändischem Recht sicherzustellen.
Table of Contents
Die Möglichkeiten eine Wohnung zu kaufen in Bangkok
Wohnung kaufen in Bangkok
Eine der einfachsten und rechtlich sichersten Möglichkeiten für Ausländer, eine Wohnung zu kaufen in Bangkok, ist der Erwerb einer Eigentumswohnung gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522. Gemäß Abschnitt 19 bis dieses Gesetzes dürfen Nicht-Thailänder Eigentumswohnungen in Gebäuden erwerben, in denen der Anteil ausländischer Eigentümer 49 % der Gesamtfläche aller Wohnungen nicht überschreitet. Das Eigentum wird direkt auf den Namen des ausländischen Käufers beim örtlichen Grundbuchamt registriert, und der Käufer erhält eine separate Chanote-Eigentumsurkunde für die Wohnung, die ihm die vollen Eigentumsrechte gewährt.
Um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok nach den gesetzlichen Bestimmungen, müssen die für den Kauf verwendeten Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden. Eine thailändische Geschäftsbank stellt dann für jede Überweisung, die den Gegenwert von 50.000 USD übersteigt, ein Formular für Devisentransaktionen (FETF) aus. Dieses Dokument wird vom Grundbuchamt für die Eintragung des Eigentums benötigt und ist auch für die Rückführung der Mittel nach dem Wiederverkauf erforderlich. Darüber hinaus muss der Käufer sicherstellen, dass das Gebäude ordnungsgemäß als Eigentumswohnung gemäß dem Condominium Act registriert ist und nicht als Gewerbe- oder Apartmentgebäude, für das andere gesetzliche Bestimmungen gelten würden.
Pacht von Grundstücken
Eine weitere Möglichkeit, eine Wohnung zu kaufen in Bangkok, ist die langfristige Pacht von Grundstücken, wie sie im Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands, insbesondere in den Abschnitten 538 bis 571, vorgesehen ist. Diese Bestimmungen ermöglichen es einer ausländischen Person, Grundstücke für Wohnzwecke für bis zu 30 Jahre zu pachten. Obwohl der Pachtvertrag Verlängerungsklauseln enthalten kann, ist es wichtig zu beachten, dass solche Klauseln nach thailändischem Recht gegenüber Dritten nicht durchsetzbar sind, es sei denn, der verlängerte Pachtvertrag wird separat beim Grundbuchamt registriert.
Sobald die Grundstückspacht registriert ist, kann der ausländische Pächter ein Wohngebäude auf dem Grundstück errichten und das vollständige Eigentum an dem Gebäude behalten. Dies ist gemäß Abschnitt 146 des Landgesetzes zulässig, das die Trennung von Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum anerkennt, sofern das Gebäude als Eigentum des Pächters deklariert und von diesem unabhängig finanziert wurde.
Der Pachtvertrag muss gemäß Abschnitt 538 des Zivil- und Handelsgesetzbuches beim Grundbuchamt registriert werden, wenn seine Laufzeit drei Jahre überschreitet. Die Registrierungsgebühr beträgt 1,1 % des Gesamtwerts des Pachtvertrags. Diese Struktur wird häufig von Ausländern genutzt, die in Thailand eine Villa bauen möchten und gleichzeitig ein rechtlich gesichertes Nutzungsrecht für das Grundstück behalten möchten.
Schritt 1 – Durchführung einer Due Diligence der Immobilie um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok
Bevor man entscheidet, eine Wohnung zu kaufen in Bangkok und ein Vertragsdokument zu unterzeichnen oder der Überweisung von Geldern muss eine vollständige rechtliche Due Diligence durchgeführt werden. Dieser Schritt ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von rechtlichen Mängeln ist und die Transaktion den thailändischen Vorschriften entspricht.
Der erste zu überprüfende Punkt ist die Eigentumswohnungslizenz. Das Gebäude muss gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz offiziell als Eigentumswohnungsprojekt registriert sein. Diese Registrierung muss durch Dokumente des Grundbuchamtes nachgewiesen werden. Zusätzlich muss die aktuelle Zuteilung der Ausländerquote überprüft werden. Wenn die Schwelle von 49 % bereits erreicht ist, darf ein Ausländer die Einheit nicht auf seinen Namen registrieren lassen.
Der zweite Punkt betrifft die Eigentumsurkunde der Einheit. Die Chanote-Urkunde (Nor Sor 4 Jor) muss beim Katasteramt geprüft werden, um zu bestätigen, dass der Verkäufer der rechtmäßige und alleinige Eigentümer der Immobilie ist. Die Urkunde muss frei von Belastungen, Hypotheken, Nießbrauch, Dienstbarkeiten oder Rechtsstreitigkeiten sein.
Drittens sollte, wenn man sich dazu entscheidet eine Wohnung zu kaufen in Bangkok, die finanzielle und rechtliche Situation der juristischen Person der Eigentumswohnung geprüft werden. Dazu gehört die Überprüfung der Einhaltung der jährlichen Berichtspflichten, das Vorliegen anhängiger Rechtsstreitigkeiten, die finanziellen Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes und etwaige Streitigkeiten zwischen Miteigentümern in der Vergangenheit. Diese Faktoren können den langfristigen Wert und den Genuss der Immobilie beeinflussen.
Schließlich muss der Anwalt sicherstellen, dass der Verkäufer mit den immobilienbezogenen Steuern auf dem Laufenden ist. Wenn die Immobilie derzeit vermietet ist, sollte der Mietvertrag geprüft werden, um festzustellen, ob er nach der Eigentumsübertragung weiterläuft oder ob er gekündigt wird.
Schritt 2 – Unterzeichnung des Reservierungsvertrags um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok
Nachdem die Due Diligence die Konformität der Immobilie mit den Anforderungen für die Wohnung, die Sie in Bangkok kaufen möchten, bestätigt hat, können die Parteien mit der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags fortfahren. Dieses Dokument nimmt die Einheit in der Regel für einen bestimmten Zeitraum – normalerweise dreißig bis sechzig Tage – vom Markt, im Austausch gegen die Zahlung einer Anzahlung durch den Käufer.
Dieser Vertrag muss die Reservierungsfrist und die Höhe der Anzahlung klar angeben. Noch wichtiger ist, dass er Klauseln zum Schutz des Käufers enthält. Dazu gehört eine aufschiebende Bedingung, wonach die Anzahlung zurückerstattet wird, wenn die Bedingungen des Kaufvertrags (SPA) nicht zufriedenstellend sind oder wenn neue rechtliche Probleme entdeckt werden. Ohne solche Schutzklauseln kann die Anzahlung nach thailändischem Recht als nicht rückzahlbar angesehen werden.
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Schritt 3 – Entwurf und Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA)
Der Kaufvertrag (SPA) ist das endgültige Vertragsdokument, um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok. Er muss unter der Aufsicht eines qualifizierten Rechtsberaters sorgfältig ausgearbeitet werden. Der SPA sollte den vereinbarten Kaufpreis, den Zahlungsplan und das Datum der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt klar angeben.
Die Verpflichtungen des Verkäufers müssen ausführlich beschrieben werden. Der Vertrag muss festhalten, dass die Immobilie frei von Schulden, Pfandrechten oder Rechtsansprüchen verkauft wird. Wenn die Einheit von einem Mieter bewohnt wird, muss im SPA angegeben werden, ob der Mietvertrag nach der Übertragung weiterbesteht oder ob die Räumung der Wohnung gewährt wird.
Die Aufteilung der Steuern und Übertragungsgebühren muss ebenfalls geregelt werden, wobei anzugeben ist, ob diese Kosten vom Käufer, vom Verkäufer oder zu gleichen Teilen getragen werden. Im SPA muss außerdem erneut bestätigt werden, dass der Käufer die Einheit in Übereinstimmung mit der geltenden Ausländerquote erwirbt und dass die Transaktion mit dem Condominium Act (Wohnungseigentumsgesetz) konform ist.
Schritt 4 – Einhaltung der Devisenvorschriften und Geldtransfer
Um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok, müssen gemäß dem Devisengesetz B.E. 2485 und den Vorschriften der Bank of Thailand alle Gelder, die ein Ausländer für den Kauf einer Eigentumswohnung verwendet, aus dem Ausland stammen und in Fremdwährung überwiesen werden.
Nach der Umrechnung in thailändische Baht durch eine thailändische Bank stellt das Finanzinstitut ein Formular für Devisentransaktionen (FETF) aus. Dieses Dokument ist für die Registrierung des Eigentums im Namen eines Ausländers zwingend erforderlich. Es muss den Namen des Absenders, den Betrag in Fremdwährung und den Zweck der Überweisung enthalten. Ohne dieses Dokument lehnt das Grundbuchamt die Registrierung der Eigentumsübertragung ab.
Schritt 5 – Eintragung des Eigentums beim Land Department
Sobald alle Bedingungen des SPA erfüllt sind und die Zahlung abgeschlossen ist, müssen die Parteien die Eintragung der Übertragung beim Land Office vornehmen. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer oder ihre ordnungsgemäß bestellten gesetzlichen Vertreter müssen persönlich anwesend sein oder durch eine gültige Vollmacht vertreten sein, um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok.
Der Käufer muss den SPA, den FETF, eine Kopie des Reisepasses und des Visums, einen Adressnachweis und je nach Profil des Käufers weitere Dokumente vorlegen. Der Verkäufer muss die Original-Eigentumsurkunde, eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung und Ausweisdokumente mitbringen. Der Grundbuchbeamte überprüft die Unterlagen, bestätigt, dass die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, und stellt dann eine neue Chanote-Urkunde auf den Namen des Käufers aus.
Zum Zeitpunkt der Registrierung müssen mehrere Steuern und Gebühren entrichtet werden. Die Übertragungsgebühr beträgt zwei Prozent des offiziellen Immobilienwerts. Eine Stempelsteuer in Höhe von 0,5 Prozent fällt an, wenn der Verkäufer die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten hat. Eine Sondergewerbesteuer (SBT) in Höhe von 3,3 Prozent wird erhoben, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre gehalten oder für gewerbliche Zwecke genutzt hat. Schließlich wird die Quellensteuer auf der Grundlage des geschätzten Wertes und des Einkommensteuerprofils des Verkäufers berechnet.
Zusätzliche Schritte: Gelbes Hausbuch und rosa Karte
Nachdem Sie eine Wohnung zu kaufen in Bangkok, können Sie beim örtlichen Bezirksamt ein gelbes Hausbuch (Tabien Baan) beantragen. Dieses Dokument dient als Nachweis für den Wohnsitz in Thailand. Es ist nicht obligatorisch, kann aber für viele Verwaltungsvorgänge sehr hilfreich sein.
Inhaber eines Yellow Book können auch eine Pink Thai ID Card beantragen, obwohl sie ausländische Staatsangehörige sind. Die Pink ID Card ist ein von der Regierung ausgestellter Personalausweis für ausländische Langzeitaufenthalter in Thailand, der bestimmte Vorteile wie den Zugang zu thailändischen Preisen in Nationalparks bietet.
Fazit
Um eine Wohnung zu kaufen in Bangkok als Ausländer ist rechtlich möglich, erfordert jedoch die strikte Einhaltung einer Reihe von rechtlichen, behördlichen und finanziellen Schritten. Der Erwerb muss im Rahmen des Condominium Act erfolgen und innerhalb der Ausländerquote von 49 Prozent bleiben. Ist dies nicht möglich, kann ein langfristiger Mietvertrag eine rechtmäßige Alternative sein.
Es muss eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchgeführt werden, um die Eigentumswohnungslizenz, das Eigentum, rechtliche Belastungen, den Quotenstatus und die Steuerkonformität zu überprüfen. Vertragsdokumente wie die Reservierungsvereinbarung und der Kaufvertrag müssen Käuferschutzklauseln enthalten. Die Gelder müssen gemäß den Devisenkontrollbestimmungen aus dem Ausland überwiesen und ordnungsgemäß über die FETF dokumentiert werden.
Die Übertragung des Eigentums muss beim Land Department registriert werden und wird erst mit dieser Registrierung wirksam. Steuern müssen gezahlt werden, und Formalitäten nach dem Erwerb wie das Yellow Book und die Pink Card können erledigt werden, um den Kauf einer Wohnung in Bangkok zu vereinfachen.
Häufig gestellte Fragen
Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung besitzen, sofern das Gebäude als solches registriert ist und die Ausländerquote 49 % der Gesamtfläche nicht überschreitet.
Obwohl 2023 ein Vorschlag zur Anhebung der Quote auf 75 % vorgelegt wurde, wurde dieser vom thailändischen Kabinett abgelehnt.
In solchen Fällen kann der Ausländer einen Pachtvertrag abschließen.
Das hängt von den Vertragsbedingungen ab. Zum Schutz des Käufers muss der Reservierungsvertrag eine Klausel enthalten, die die Rückerstattung der Anzahlung unter bestimmten Bedingungen vorsieht.
Ohne das FETF erlaubt das Grundbuchamt keine Eintragung des Eigentums im Namen eines Ausländers.