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Acquistare una villa in Thailandia
Benvenuti in Benoît & Partners, il vostro studio legale specializzato nell’acquisto di proprietà in Thailandia. L’acquisto di una villa in Thailandia è un investimento considerevole che richiede una conoscenza approfondita della legislazione locale.
Siamo consapevoli che possedere una proprietà all’estero comporta una serie di responsabilità legali, in particolare per quanto riguarda gli affitti stagionali e la gestione delle strutture. Il nostro team ha una vasta esperienza in materia di legislazione tailandese e lavorerà con voi in ogni fase del processo per garantire che le vostre attività siano pienamente conformi.
Sia che vogliate massimizzare il reddito da locazione della vostra proprietà, sia che vogliate farne la vostra residenza principale, vi assicureremo la validità di tutti i vostri atti e vi consiglieremo sulle procedure da seguire. Affidandovi a Benoît & Partners, beneficerete di un’assistenza personalizzata e di un supporto legale a lungo termine per garantire il successo del vostro progetto immobiliare in Thailandia.
Table des matières
◊ Uno straniero può acquistare un terreno in Thailandia?
In Thailandia, la legge vieta generalmente agli stranieri di acquistare terreni a proprio nome. Tuttavia, esistono eccezioni e meccanismi che consentono agli stranieri di avere un interesse in un terreno in Thailandia indirettamente o a condizioni specifiche. Ecco alcune possibili opzioni:
- Contratto di locazione trentennale con rinnovi facoltativi: Gli stranieri possono affittare un terreno per 30 anni con due rinnovi, per un totale di 90 anni. Ciò significa che si avrà il diritto di utilizzare il terreno a lungo termine senza averne la piena proprietà. Tuttavia, il terreno appartiene ancora al proprietario thailandese.
- Investimento in una società thailandese: gli stranieri possono possedere fino al 49% delle azioni di una società in Thailandia. Se la società possiede un terreno, si ha un interesse indiretto nel terreno.
- Acquisto attraverso una società: va notato che anche questa opzione è soggetta a rigide restrizioni. Sebbene debba essere considerata con cautela, alcuni stranieri hanno comunque acquistato terreni in Thailandia costituendo una società thailandese. La società può essere proprietaria del terreno. Tuttavia, deve essere conforme alla legge thailandese e deve avere obiettivi commerciali legali.
- Matrimonio con un cittadino thailandese: se c’è un matrimonio tra uno straniero e un cittadino thailandese, può essere possibile acquistare un terreno in Thailandia usando il nome del cittadino thailandese. Va notato che anche questo può essere un settore complicato. In conclusione, è sempre consigliabile consultare un avvocato prima di prendere una decisione del genere.
Per riassumere, è essenziale sottolineare che la proprietà fondiaria è un settore complicato per gli stranieri in Thailandia. È controllato da leggi severe. Inoltre, è importante notare che non solo le norme giuridiche cambiano frequentemente, ma anche le normative locali possono variare. È quindi necessario consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare thailandese per ottenere una consulenza accurata e aggiornata per qualsiasi investimento immobiliare si stia considerando.
◊ Uno straniero può possedere una villa in Thailandia?
Uno straniero può possedere una villa in Thailandia, ma ci sono alcune condizioni e restrizioni da rispettare. Tuttavia, la proprietà di terreni da parte di stranieri in Thailandia è strettamente regolata dalla legge. È quindi importante sapere cosa si può fare e quali limiti si devono rispettare.
In generale, uno straniero non può possedere direttamente il terreno su cui viene costruita la villa. Tuttavia, esistono tre modi autorizzati per possedere una villa in Thailandia:
- Contratto di locazione trentennale: come spiegato in precedenza, la proprietà di un terreno in Thailandia è consentita agli stranieri tramite un contratto di locazione. Si tratta di un contratto di 30 anni, rinnovabile due volte, che consente di godere della proprietà per 90 anni. La terra viene delegata il meno possibile alla controparte locale, ma in teoria rimane di proprietà del proprietario thailandese. Tuttavia, gli stranieri possono possedere la villa e disporne per la durata del contratto di locazione.
- Strutture freehold: in alcuni casi, gli stranieri possono acquisire la piena proprietà delle strutture costruite sul terreno. Questo vale in particolare per la villa stessa, ma la proprietà della struttura è separata da quella del terreno, che rimane obbligatoriamente di proprietà del proprietario thailandese.
- Investimento in una società: allo stesso modo, gli stranieri possono possedere fino al 49% delle azioni di una società thailandese. Se la società possiede il terreno su cui si trova la villa, lo straniero può avere un interesse indiretto nella villa.
È importante notare, tuttavia, che tutte queste opzioni hanno complicate conseguenze legali e fiscali. Le leggi e i regolamenti sulla proprietà terriera per gli stranieri in Thailandia sono soggetti a cambiamenti. È quindi importante che chiunque pensi di acquistare una proprietà terriera in Thailandia si rivolga a un avvocato o a un professionista legale specializzato in diritto immobiliare thailandese per avere risposte aggiornate e precise.
◊ Come può uno straniero possedere una villa?
Le possibilità per uno straniero di possedere una villa in Thailandia rispettando le leggi e i regolamenti locali si basano principalmente su strutture legali specifiche. Pertanto, ci sono alcune opzioni possibili a questo proposito:
- Contratto di locazione trentennale: come già detto, gli stranieri possono stipulare un contratto di locazione per un periodo di 30 anni, rinnovabile due volte. Di conseguenza, il proprietario straniero può rimanere il proprietario legale della villa su quel terreno per 90 anni.
- Acquisto di proprietà attraverso una società thailandese: uno straniero può costituire una società in Thailandia, ad esempio una società a responsabilità limitata, e possedere fino al 49% delle azioni di tale società. Di conseguenza, questa entità ha la proprietà della villa e lo straniero è un proprietario indiretto di questa proprietà come azionista.
- Investimento in fondi immobiliari: in Thailandia è possibile investire in fondi immobiliari che possiedono beni immobili, comprese le ville. A tal fine, lo straniero deve acquistare quote di un fondo e possedere una frazione della proprietà senza possederla direttamente.
- Matrimonio con un cittadino thailandese: in questo caso, il coniuge cittadino thailandese può teoricamente acquistare una proprietà. Tuttavia, questa alternativa sembra molto rischiosa e richiede una stretta osservanza delle leggi thailandesi.
- Affitto a lungo termine: se la piena proprietà non è una priorità, lo straniero può prendere in considerazione l’affitto di una villa a lungo termine, ad esempio per diversi anni. Questo offre la flessibilità di vivere nella villa senza i vincoli della proprietà del terreno.
Ogni opzione ha aspetti indipendenti e varia nel contesto legale, fiscale e finanziario. Inoltre, i diritti di proprietà per gli stranieri e l’intero contesto normativo sono soggetti a cambiamenti. Pertanto, è fondamentale consultare un avvocato o un professionista legale specializzato in diritto immobiliare thailandese, in grado di fornire consigli sulle specificità del vostro caso.
◊ Dove acquistare una villa in Thailandia?
La scelta di dove acquistare una villa in Thailandia dipenderà dalle vostre preferenze personali, dai vostri obiettivi di acquisto (residenza permanente, investimento locativo, pensione, ecc.) e dal vostro budget. Ecco alcune aree popolari della Thailandia da prendere in considerazione:
- Phuket: l’isola di Phuket è uno dei luoghi più gettonati dagli stranieri per l’acquisto di una villa in Thailandia. Offre spiagge bellissime, una vivace vita notturna e infrastrutture moderne, ma la dipendenza della regione dal turismo straniero offre comunque un certo grado di stabilità agli investitori.
- Koh Samui: nota per le sue spiagge di sabbia bianca, le acque cristalline e l’atmosfera rilassata, è una località popolare per gli investitori stranieri e i pensionati.
- Bangkok: come capitale, è un luogo dinamico e ricco di opportunità per gli acquirenti. Gli espatriati possono scegliere tra condomini di lusso nel centro città o case in quartieri esclusivi. Anche Koh Samui, un’altra zona popolare per le ville, è a solo un’ora dall’aeroporto internazionale di Bangkok.
- Chiang Mai: situata a nord, questa regione offre un clima più fresco ed è famosa per la sua cultura e il costo della vita accessibile. È una destinazione popolare sia per i pensionati che per gli investitori.
- Hua Hin: questa città di mare ospita molti pensionati stranieri alla ricerca di spiagge, campi da golf e di una città tranquilla.
- Pattaya: un’altra località popolare nonostante la sua notorietà per diversi motivi, in quanto la sua varietà di proprietà spazia dagli appartamenti sulla spiaggia alle ville di lusso.
- Krabi: famosa per le sue impressionanti formazioni carsiche e le sue spiagge. Un paradiso per gli amanti della natura e del surf.
- Phang Nga: nota per le sue bellezze naturali, tra cui la baia di Phang Nga con le sue iconiche piazze.
- Koh Lanta: per chi cerca un’atmosfera più tranquilla e una vera e propria fuga dall’isola, Koh Lanta è un’opzione da prendere in considerazione.
Quando si decide la località ideale per l’acquisto di una villa in Thailandia, è importante prendere in considerazione molti fattori come la vicinanza ai servizi, lo stile di vita desiderato, le opportunità di investimento, le normative locali e il proprio budget. È inoltre importante visitare le regioni per comprenderne i rispettivi vantaggi.
◊ Qual è la procedura per l’acquisto di una villa in Thailandia?
L’acquisto di una villa in Thailandia da parte di uno straniero comporta una serie di passaggi che variano a seconda della struttura legale utilizzata per la proprietà della villa. Ecco una procedura generale da seguire:
- Fase 1. Ricerca e pianificazione: Scoprite dove volete acquistare una villa in Thailandia. Determinate le vostre esigenze, i vostri programmi e ciò che volete ottenere con l’acquisto della villa.
- Fase 2. Assumere un avvocato o un professionista legale: dovrete contattare un avvocato immobiliare thailandese qualificato che sarà in grado di assistervi con gli aspetti legali e fiscali dell’acquisto di una villa in Thailandia.
- Fase 3. Selezionare la struttura legale: insieme al vostro avvocato, definite la struttura legale più adatta per l’acquisto di una villa in Thailandia.
- Fase 4. Ricerca della proprietà: trovare la villa perfetta che corrisponda alle vostre decisioni, esigenze e interessi. Parallelamente, potete collaborare con gli agenti immobiliari per cercare le ville da acquistare.
- Fase 5. Due diligence: eseguite una due diligence sulla proprietà per assicurarvi che il titolo sia valido, privo di gravami, controversie o violazioni. Assicurarsi inoltre che il governo abbia approvato ogni elemento in suo possesso.
- Fase 6. Negoziazione e accordo: una volta trovata una villa soddisfacente, convincete il venditore a trovare un accordo.
- Fase 7. Contratto di vendita: Le parti firmano un contratto di acquisto. L’avvocato dell’acquirente ha esaminato il contratto per assicurarsi che ogni elemento sia appropriato e ammissibile secondo la legge thailandese.
- Fase 8. Deposito: al contratto di vendita viene allegato un deposito. L’acquirente verserà al venditore la somma rimanente del valore dell’immobile.
- Fase 9. Verifica legale finale: per garantire che ogni condizione stabilita sia soddisfatta. Viene effettuata dall’avvocato.
- Fase 10. Trasferimento di proprietà: quando tutte le condizioni sono soddisfatte e il pagamento finale è stato effettuato, il trasferimento di proprietà sarà registrato presso il Dipartimento del Territorio in Thailandia.
- Fase 11. Registrazione del cambio di proprietà: dopo il trasferimento, viene emesso un nuovo titolo di proprietà a nome della persona o della società che ha acquistato la proprietà.
- Fase 12. Post-acquisto: non dimenticate di informare le aziende di servizi pubblici in Thailandia (elettricità, acqua, ecc.) che siete i nuovi proprietari della villa.
Ogni fase può comportare dettagli specifici e requisiti legali diversi. È quindi essenziale lavorare a stretto contatto con un avvocato o un professionista legale specializzato in diritto immobiliare tailandese. Questi vi guideranno attraverso l’intero processo.
◊ Proprietà in Tailandia: locazione o società thailandese?
La legge thailandese vieta agli stranieri di possedere terreni a proprio nome. Solo un certo numero di unità nei condomini può essere acquistato a titolo definitivo, con quote che non superano il 49% dell’area condominiale. Ciononostante, molti stranieri acquistano case in Thailandia. Come è possibile?
Esistono due modi per diventare proprietari di una casa in Thailandia: attraverso una società thailandese o attraverso un leasehold (un contratto di locazione a lungo termine paragonabile a un contratto di locazione enfiteutica).
- Acquisto tramite una società thailandese: uno straniero non può detenere più del 49% delle azioni di una società, ma può essere nominato direttore e lo statuto della società può essere concepito in modo tale da richiedere il suo consenso per qualsiasi decisione importante. In altre parole, anche se non siete proprietari, potete controllare una società thailandese. Questa società può essere proprietaria del terreno su cui è costruita la vostra casa.
- Vantaggi: a differenza del leasehold, questo accordo vi permette di essere (indirettamente) proprietari del terreno per un periodo di tempo illimitato. Al momento della rivendita, non è necessario seguire la complessa procedura di registrazione del trasferimento presso il catasto. La proprietà viene cambiata semplicemente cambiando l’amministratore della società, una procedura più semplice e meno costosa.
- Svantaggi: Questa soluzione è ancora spesso utilizzata in modo non conforme alla legge se gli azionisti thailandesi non contribuiscono effettivamente all’investimento (i cosiddetti nominee) e se la società non ha un’attività reale. Le autorità thailandesi stanno intensificando i controlli in questo settore. In alcuni casi, gli azionisti thailandesi possono bloccare una potenziale rivendita rifiutandosi di firmare o essendo assenti. La fiducia in questi azionisti è essenziale. Si possono prendere alcune precauzioni, anche se legalmente discutibili, per evitare questo rischio.
Locazione (contratto di locazione di 3 anni rinnovabile due volte, cioè 90 anni): La legge thailandese consente di registrare un contratto di locazione a nome di uno straniero per un massimo di 30 anni (indipendentemente dalla nazionalità dell’affittuario). Un accordo sempre più comune è il “leasehold”: lo straniero firma un contratto di locazione con il proprietario del terreno per 30 anni, rinnovabile due volte, per un totale di 90 anni.
- Vantaggi: questo accordo è pienamente conforme alla legge thailandese. Le tasse di registrazione sono basse (1,1% del valore dichiarato del contratto di locazione) e non richiedono tasse annuali come nel caso di una società.
- Svantaggi: La rivendita può essere complicata se il terreno non è stato suddiviso in singoli appezzamenti. Per la vendita è necessaria la collaborazione del proprietario del terreno.
In conclusione, l’acquisto con una società thailandese può essere complesso e rischioso e richiede una conoscenza approfondita della struttura. La locazione, invece, è legale ed economica, ed è preferibile per chi non ha un’attività in Thailandia o contatti affidabili.