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Il quadro giuridico per l’acquisto di appartamenti a Pattaya
Gli stranieri che acquistano appartamenti a Pattaya devono rispettare diverse leggi, principalmente il Land Code Act B.E. 2497, il Condominium Act B.E. 2522 e il Codice civile e commerciale thailandese. Queste leggi impongono severe restrizioni alla proprietà terriera. Gli stranieri non possono possedere terreni a titolo definitivo. Tuttavia, a determinate condizioni, possono acquistare appartamenti a Pattaya in un edificio di tipo condominiale o occupare una casa tramite un contratto di locazione a lungo termine debitamente registrato.
Questo articolo vi guiderà attraverso tutte le fasi necessarie per acquistare appartamenti a Pattaya come straniero, compresi i metodi di investimento conformi alla legge e le formalità procedurali.
Indice dei contenuti
Fase 1: Scegliere tra proprietà piena e proprietà in locazione
Gli investitori stranieri che desiderano acquistare appartamenti a Pattaya devono prima identificare le opzioni consentite dalla legge thailandese. Esistono due forme principali di acquisizione: l’acquisto di un condominio autorizzato entro i limiti previsti dalla legge o la sottoscrizione di un contratto di locazione a lungo termine debitamente registrato.
Acquistare appartamenti a Pattaya in condominio: proprietà piena soggetta a condizioni
Ai sensi della legge sui condomini B.E. 2522, uno straniero può diventare proprietario pieno di appartamenti a Pattaya situato in un condominio a condizione che siano rigorosamente soddisfatti due criteri.
Il primo criterio è che l’edificio deve avere una licenza ufficiale di condominio rilasciata dalle autorità competenti. Senza questa licenza, la proprietà non può essere registrata come proprietà libera a nome di un cittadino straniero.
Il secondo criterio richiede che venga rispettata la quota massima del 49% della superficie abitabile dell’edificio che può essere di proprietà di stranieri. In altre parole, gli stranieri possono possedere congiuntamente solo il 49% dei lotti del progetto, mentre la maggioranza (almeno il 51%) rimane nelle mani di cittadini thailandesi. Lo scopo di questa norma è garantire che i cittadini thailandesi mantengano il controllo maggioritario dei condomini.
Firma di un contratto di locazione di 30 anni: un’alternativa con diritto di uso esclusivo
Quando l’acquisto di un condominio non è possibile, perché l’edificio non dispone della licenza richiesta o perché la quota straniera è stata raggiunta, gli investitori stranieri possono prendere in considerazione la firma di un contratto di locazione a lungo termine, che costituisce un diritto esclusivo di uso della proprietà senza trasferimento di proprietà.
Questo contratto di locazione, che ha una durata massima di 30 anni e non è rinnovabile, deve essere redatto per iscritto e registrato presso l’Ufficio del Catasto per essere legalmente opponibile a terzi. La registrazione del contratto di locazione è una condizione per la sua validità. Se non viene registrato, il contratto di locazione sarebbe limitato a una durata di tre anni e non tutelerebbe l’occupante in caso di vendita o decesso del proprietario dell’immobile.
Il contratto di locazione può prevedere diverse modalità di pagamento: può essere pagato in un’unica soluzione al momento della firma o a rate durante la durata del contratto. Tali modalità devono essere formalizzate nel contratto.
Fase 2: Effettuare la due diligence per acquistare appartamenti a Pattaya
Una volta individuato un immobile o un’opzione di locazione adeguati, è fondamentale effettuare una due diligence per evitare rischi legali. Il processo di due diligence comprende la verifica del titolo di proprietà e della titolarità del terreno, la verifica che l’immobile sia libero da gravami e la conferma della conformità alle norme urbanistiche e edilizie.
Il titolo di proprietà più sicuro in Thailandia è il Chanote (Nor Sor 4 Jor). Esso garantisce pieni diritti di proprietà e confini chiari del terreno. Altri tipi come Nor Sor 3 o Nor Sor 3 Gor garantiscono solo diritti di possesso e possono comportare complicazioni legali. Un avvocato dovrebbe confermare che il venditore abbia diritti di proprietà o di locazione legittimi sull’immobile.
Se la proprietà è detenuta da una società, l’acquirente dovrebbe verificare i documenti di registrazione della società, tra cui l’affidavit della società, l’elenco degli azionisti e le delibere del consiglio di amministrazione che autorizzano la vendita.
Un avvocato specializzato in proprietà immobiliari deve verificare che la proprietà sia libera da gravami quali ipoteche, servitù o contenziosi. È inoltre importante verificare le norme urbanistiche, l’accesso stradale e i permessi di costruzione, se sono previsti lavori di costruzione.
Fase 3: Firma del contratto di prenotazione
Una volta che l’immobile ha superato i controlli legali, viene firmato un contratto di prenotazione. Questo contratto delinea l’intenzione dell’acquirente di acquistare l’immobile e lo riserva per un periodo di tempo limitato. Di solito comporta il pagamento di un deposito di prenotazione e definisce il prezzo concordato, i tempi per la firma del contratto definitivo e le penali in caso di recesso o inadempienza. Sebbene questo contratto non trasferisca la proprietà, garantisce i diritti dell’acquirente in attesa del contratto di compravendita definitivo.
Fase 4: Esecuzione del contratto di compravendita (SPA) per l’acquisto di appartamenti a Pattaya
Il contratto di compravendita è il documento legale principale che formalizza la transazione. Questo contratto deve essere redatto in thailandese e spesso è accompagnato da una traduzione in inglese per le parti straniere. Esso include l’identità delle parti, il prezzo di acquisto, il calendario dei pagamenti, la descrizione legale dell’immobile e la ripartizione delle responsabilità fiscali e dei costi di registrazione. Per i contratti di locazione, l’SPA può includere anche clausole relative alla costruzione di appartamenti a Pattaya e agli obblighi del locatore. La stipula dell’SPA vincola legalmente entrambe le parti alla transazione.
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Fase 5: Trasferimento di fondi dall’estero
Quando si acquista appartamenti a Pattaya, la legge thailandese richiede che tutti i fondi utilizzati nella transazione provengano da fuori della Thailandia. Tali fondi devono essere convertiti in baht thailandesi da una banca locale e documentati con un modulo di transazione in valuta estera (modulo FET) per importi superiori a 50.000 USD.
L’acquirente deve assicurarsi che il nome sul trasferimento corrisponda al nome riportato sul contratto di compravendita e sui documenti catastali per evitare ritardi o controversie legali. Questo modulo è necessario per completare la registrazione della proprietà ed è essenziale per il successivo rimpatrio dei fondi.
Fase 6: Trasferimento della proprietà per acquistare appartamenti a Pattaya
Per completare il processo di acquisto di appartamenti a Pattaya, il trasferimento dei diritti di proprietà deve essere registrato ufficialmente presso il Dipartimento del Catasto. Questo passaggio è essenziale per rendere la transazione legalmente vincolante. Entrambe le parti, o i loro rappresentanti legali, devono essere presenti nel giorno previsto. Il funzionario del catasto esaminerà la documentazione e registrerà la nuova proprietà o locazione nel registro fondiario.
La transazione diventa legalmente efficace solo dopo il pagamento delle tasse governative. Queste includono una tassa di trasferimento basata sul valore stimato, nonché altre tasse applicabili come l’imposta di bollo, l’imposta specifica sulle attività commerciali o la ritenuta alla fonte a seconda del profilo del venditore. Tali importi e la loro ripartizione devono essere indicati nel contratto di compravendita. Una volta completata la registrazione e pagate le tasse, il trasferimento legale è definitivo.
Passaggi aggiuntivi: Libro Giallo e Carta Rosa
Dopo aver acquistato appartamenti a Pattaya, si consiglia agli stranieri di richiedere un Libro Giallo (Tabien Baan). Si tratta di un documento di registrazione che attesta la residenza e facilita l’interazione con le autorità thailandesi, anche se non conferisce la proprietà.
Inoltre, la Carta Rosa può essere ottenuta come carta d’identità nazionale per gli stranieri in possesso del Libro Giallo. Semplifica le interazioni con le banche locali, gli ospedali e le istituzioni governative.
Conclusione
Il percorso legale per acquistare appartamenti a Pattaya richiede molti passaggi legali, dalla selezione dell’immobile e la due diligence al trasferimento dei fondi e alla registrazione. Poiché comprendere il quadro giuridico e scegliere la struttura legale adeguata può essere complicato, si consiglia vivamente di richiedere assistenza legale quando si investe nel settore immobiliare di Chian Mai. Gli acquirenti stranieri dovrebbero sempre collaborare con avvocati esperti in materia immobiliare per garantire la conformità in ogni fase del processo.
Domande frequenti
Sì, ai sensi della legge sui condomini B.E. 2522, gli stranieri possono possedere appartamenti a Pattaya in proprietà assoluta se la proprietà straniera totale nell’edificio non supera il 49% della superficie totale.
L’acquisto conferisce il titolo di proprietà e la piena titolarità dell’unità, mentre l’affitto conferisce il diritto di utilizzare e occupare l’immobile per un massimo di 30 anni, rinnovabile solo con un nuovo contratto.
No, ma è necessario trasferire i fondi per l’acquisto dall’estero in valuta estera e convertirli in baht thailandesi in Thailandia per ottenere un modulo di transazione in valuta estera (modulo FET).
Variano a seconda del profilo del venditore, ma generalmente includono una commissione di trasferimento del 2% sul valore stimato, l’imposta specifica sulle attività commerciali o l’imposta di bollo e la ritenuta alla fonte.
Sì, è possibile affittarlo, a condizione che le regole del condominio lo consentano. Alcuni progetti hanno delle restrizioni, quindi è necessario verificarlo durante la due diligence.