Call us now:
Il quadro giuridico relativo all’acquisto di un appartamento a Bangkok
La possibilità per i cittadini stranieri di acquistare Bangkok appartamenti in vendita è regolata dal Land Code Act B.E. 2497 e dal Condominium Act B.E. 2522. Ai sensi del Land Code, ai cittadini stranieri è espressamente vietato possedere terreni. Tuttavia, il Condominium Act consente ai cittadini stranieri di acquistare appartamenti in vendita acquisendo la proprietà assoluta di un’unità condominiale, a condizione che la proprietà straniera cumulativa non superi il 49% della superficie utile totale di tutte le unità all’interno del progetto condominiale. Parallelamente, sono consentiti contratti di locazione a lungo termine fino a trent’anni a condizioni rigorose e possono costituire un’alternativa quando la proprietà non è legalmente possibile.
Questo articolo fornisce una guida legale dettagliata su come acquistare appartamenti in vendita a Bangkok come straniero. Descrive le diverse strutture legali disponibili, i requisiti normativi e ogni fase procedurale necessaria per garantire la registrazione e la proprietà legittime ai sensi della legge thailandese.
Indice dei contenuti
Le opzioni disponibili per acquistare Bangkok appartamenti in vendita
Acquisizione di un’unità condominiale
Una delle opzioni più semplici e sicure per gli stranieri che desiderano acquistare appartamenti in vendita a Bangkok è l’acquisto di un’unità condominiale ai sensi della Legge sui condomini B.E. 2522. La proprietà viene registrata direttamente a nome dell’acquirente straniero presso l’Ufficio del Catasto locale, e l’acquirente riceve un titolo di proprietà Chanote separato.
Per rispettare la legge, i fondi utilizzati per acquistare appartamenti in vendita a Bangkok devono essere trasferiti dall’estero in valuta estera. Una banca commerciale rilascerà un modulo FETF per ogni trasferimento superiore a 50.000 USD, necessario per la registrazione e per il rimpatrio dei fondi dopo la rivendita.
Locazione di terreni
Un’altra opzione per acquistare appartamenti in vendita è la locazione a lungo termine di terreni. Questa forma giuridica consente di affittare il terreno per 30 anni, con possibilità di rinnovo, e di costruire o mantenere un edificio di proprietà personale sul terreno locato. Il contratto deve essere registrato presso l’Ufficio del Catasto e garantisce un diritto di utilizzo stabile per gli stranieri che cercano appartamenti in vendita a Bangkok come investimento a lungo termine.
Fase 1 – Effettuare la due diligence prima di acquistare Bangkok appartamenti in vendita
Prima di acquistare appartamenti in vendita a Bangkok, è fondamentale condurre una due diligence completa. Ciò include la verifica della licenza condominiale, della ripartizione delle quote straniere, del titolo Chanote e della situazione legale del venditore. Solo dopo queste verifiche l’acquirente può procedere con fiducia nell’acquisto appartamenti in vendita.
Fase 2 – Firma del contratto di prenotazione per Bangkok appartamenti in vendita
Una volta completata la due diligence e confermata la conformità dell’immobile, le parti possono firmare un contratto di prenotazione per gli appartamenti in vendita. Questo contratto blocca l’unità per un periodo stabilito, in cambio di un deposito. È importante inserire clausole di tutela per rendere la caparra rimborsabile nel caso in cui l’accordo di compravendita non sia soddisfacente o emergano problemi legali.
Fase 3 – Redazione del contratto di compravendita (SPA)
Il contratto di compravendita regola l’intera transazione degli appartamenti in vendita. Deve indicare prezzo, termini di pagamento, date e responsabilità delle parti. L’SPA deve garantire che l’unità sia libera da vincoli e che la transazione sia conforme alle norme sui condomini. È consigliato l’assistenza di un avvocato esperto in appartamenti in vendita per evitare errori.
Prenota una consulenza legale con un esperto
Fase 4 – Conformità valutaria e trasferimento di fondi quando si acquistano Bangkok appartamenti in vendita
Quando si acquistano Bangkok appartamenti in vendita, la legge sul controllo dei cambi B.E. 2485 impone che i fondi siano trasferiti dall’estero in valuta estera. La banca emetterà il modulo FETF, obbligatorio per la registrazione. Senza di esso, il Dipartimento del Catasto non permetterà la registrazione degli appartamenti in vendita a Bangkok a nome dello straniero.
Fase 5 – Registrazione della proprietà quando si acquistano Bangkok appartamenti in vendita
Dopo il pagamento e la verifica della documentazione, si procede alla registrazione degli appartamenti in vendita a Bangkok presso l’Ufficio del Catasto. Le parti, o i loro rappresentanti, devono presentare il contratto, il FETF, i documenti di identità e i certificati fiscali. Il funzionario rilascerà un nuovo Chanote, che conferisce piena proprietà all’acquirente. Durante la registrazione degli appartamenti in vendita, devono essere pagate imposte e tasse: trasferimento (2%), bollo (0,5%) o SBT (3,3%) e ritenuta alla fonte.
Libro Giallo della Casa e Carta Rosa
Dopo aver acquistato degli appartamenti in vendita, gli stranieri possono richiedere il Libro Giallo (Tabien Baan) presso l’ufficio distrettuale. Questo documento è utile come prova di residenza. Inoltre, possono ottenere la Carta Rosa, una carta d’identità per residenti stranieri di lungo periodo. Entrambi i documenti semplificano la gestione amministrativa degli appartamenti in vendita.
Conclusione
L’acquisto di appartamenti in vendita a Bangkok è legalmente possibile, ma richiede il rispetto rigoroso delle norme thailandesi. Occorre garantire che la quota straniera non superi il 49%, trasferire i fondi dall’estero e registrare correttamente la proprietà. La consulenza legale e la due diligence sono indispensabili per concludere con successo un investimento negli appartamenti in vendita.
Domande Frequenti
Sì, può possedere un’unità condominiale se la quota straniera non supera il 49% della superficie totale dell’edificio.
Sì, se la società è a maggioranza thailandese. Tuttavia, questa struttura deve rispettare le leggi sul Foreign Business Act per essere valida.
Contratto SPA, modulo FETF, passaporto, prova di residenza e documenti fiscali del venditore.
Tassa di trasferimento (2%), bollo (0,5%) o SBT (3,3%) e ritenuta alla fonte calcolata sul valore ufficiale.
Sì, è fortemente consigliato per verificare licenze, documenti e clausole contrattuali e per garantire la piena validità legale della transazione.