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Il quadro giuridico applicabile al comprare casa a Bangkok
Secondo la legge thailandese, in particolare il Land Code Act B.E. 2497, ai cittadini stranieri è vietato possedere terreni in tutto il Regno di Thailandia, compresa Bangkok, il che ha un impatto diretto sugli stranieri interessati a comprare casa a Bangkok. Questo divieto comprende sia la proprietà diretta che quella indiretta.
Nonostante questa restrizione, il sistema giuridico thailandese prevede diversi percorsi legittimi che consentono ai cittadini stranieri interessati a comprare casa a Bangkok di investire in immobili residenziali nel rispetto delle leggi nazionali. Queste opzioni possono essere un contratto di locazione a lungo termine secondo il Codice civile e commerciale thailandese, l’acquisto di un’unità condominiale in proprietà, consentito dal Condominium Act B.E. 2522, o la costruzione della propria abitazione su un terreno in locazione con la documentazione legale appropriata.
Questo articolo ha lo scopo di fornire una panoramica giuridica completa del processo di acquisto di una casa a Bangkok per gli stranieri. Descrive ogni percorso legale, requisito e copre una guida passo dopo passo per salvaguardare il vostro investimento.
Indice dei contenuti
Passo 1: Scegliere il tipo di immobile giusto per comprare casa a Bangkok
L’acquisto di una casa a Bangkok richiede anche la ricerca di una soluzione legale che sia conforme alle leggi locali. Nonostante la complessità della legislazione thailandese, esistono tre modi principali per un cittadino straniero di ottenere diritti reali o personali su un immobile in conformità con la legislazione vigente: contratti di locazione a lungo termine, acquisizioni in comproprietà e costruzione su terreni in affitto.
Il contratto di locazione trentennale
Sebbene la legge thailandese vieti ai cittadini stranieri di possedere terreni, esistono molte opzioni se si intende comprare casa a Bangkok. Un metodo molto diffuso è quello di affittare un terreno per un massimo di 30 anni, come consentito dal Codice civile e commerciale thailandese. Il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto e registrato presso l’Ufficio del Catasto locale per essere opponibile a terzi. In base al contratto di locazione, il locatario straniero ha il diritto esclusivo di occupare e utilizzare il terreno come residenza durante il periodo di validità del contratto.
I piani di pagamento per il finanziamento della locazione possono essere concordati in un’unica soluzione o a rate. Il contratto può anche concedere diritti di trasferimento o subaffitto, a condizione che tali disposizioni siano esplicitamente indicate.
Acquisizione di un’unità condominiale in piena proprietà
L’acquisto di un’unità condominiale costituisce un modo popolare e sicuro per comprare casa a Bangkok. Il Condominium Act B.E. 2522 consente ai cittadini stranieri di possedere un’unità condominiale in piena proprietà, a condizione che venga rispettato il limite del 49% di proprietà straniera sull’intera superficie dell’edificio.
La proprietà deve essere registrata presso il Dipartimento del Catasto e l’acquirente straniero riceve un titolo di proprietà a proprio nome. Questo processo è uno dei percorsi legali più semplici da seguire per uno straniero che desidera investire nel settore immobiliare con una chiara protezione legale e trasferibilità.
Costruire una casa su un terreno in affitto
Gli stranieri possono anche prendere in considerazione l’acquisto di una casa a Bangkok costruendo una casa su un terreno in affitto. Sebbene non possano possedere il terreno, possono possedere l’edificio costruito su di esso, a condizione che il contratto di locazione conceda esplicitamente questo diritto.
Prima dell’inizio della costruzione, il locatario deve ottenere un permesso di costruzione a proprio nome. I contratti di costruzione e di locazione devono essere conformi a clausole contrattuali chiare, quali la proprietà, i diritti di uso e di disposizione dell’edificio al termine del contratto di locazione. L’edificio può essere spostato, venduto o rinegoziato, a seconda del contratto di locazione. Questa strategia è ottima per gli espatriati che desiderano acquistare case indipendenti a Bangkok nel rispetto della legge.
Fase 2: Eseguire una due diligence prima di comprare casa a Bangkok
Una due diligence legale è indispensabile prima di comprare casa a Bangkok. Con l’assistenza di uno studio legale, questo processo comporta la verifica del titolo di proprietà, di eventuali gravami, nonché della conformità alle restrizioni urbanistiche e edilizie sulla proprietà.
Il titolo di proprietà più sicuro in Thailandia è il Chanote (Nor Sor 4 Jor), che conferma i confini precisi del terreno e i pieni diritti di proprietà. Titoli meno sicuri come Nor Sor 3 o Nor Sor 3 Gor possono comportare controversie o limitazioni. Un avvocato dovrebbe verificare che il venditore abbia diritti di proprietà o di locazione legittimi.
Se la proprietà è detenuta da una società thailandese, l’acquirente deve esaminare i documenti societari come l’affidavit della società, l’elenco degli azionisti e le delibere che approvano la transazione.
È inoltre necessario verificare l’esistenza di ipoteche, servitù o contenziosi. Se si tratta di un edificio, l’acquirente deve verificare i permessi e le norme sull’uso del suolo. Se l’acquisto avviene in locazione, il contratto di locazione deve essere registrato e includere clausole di costruzione e trasferimento.
Fase 3: Firmare il contratto di prenotazione per comprare casa a Bangkok
Una volta completata la due diligence, il passo successivo per comprare casa a Bangkok è firmare un contratto di prenotazione. Questo documento prenota l’immobile e registra l’intenzione dell’acquirente di procedere con l’acquisto. Generalmente include un deposito e delinea il prezzo di acquisto concordato, le scadenze per la firma del contratto e i termini in caso di recesso o inadempimento.
Questo contratto non trasferisce la proprietà, ma funge da impegno preliminare, proteggendo l’acquirente mentre si finalizza il contratto di compravendita (SPA).
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Fase 4: Esecuzione del contratto di compravendita per formalizzare l’acquisto di una casa a Bangkok (SPA)
L’SPA formalizza la vendita e il processo di acquisto di una casa a Bangkok. Questo documento deve essere redatto in thailandese e spesso viene tradotto in inglese per gli acquirenti stranieri. Include dettagli quali l’identità delle parti, la descrizione dell’immobile, i termini di pagamento, le tempistiche e la ripartizione delle imposte.
Per i contratti di locazione o di costruzione di case, l’SPA deve anche identificare i diritti di costruzione del locatario e le relative responsabilità di entrambe le parti. Una volta firmato, l’SPA diventa un contratto legalmente vincolante che descrive in dettaglio l’accordo tra l’acquirente e il venditore per l’acquisto di un immobile specifico.
Fase 5: Trasferimento di fondi dall’estero per pagare la casa che si desidera acquistare a Bangkok
Quando vuole comprare casa a Bangkok, i fondi devono essere trasferiti dall’estero in conformità con le normative finanziarie thailandesi. Questi fondi devono essere versati tramite una banca locale e devono essere accompagnati da un modulo FET se l’importo supera i 50.000 USD.
Il nome sul trasferimento del terreno deve corrispondere al nome dell’acquirente riportato nel contratto preliminare di vendita e nei documenti relativi al terreno. Il modulo FET è necessario anche in caso di rimpatrio dei fondi per il processo di registrazione della proprietà presso il Dipartimento del Catasto.
Fase 6: Trasferimento della proprietà per la registrazione nel comprare casa a Bangkok
La fase finale per comprare casa a Bangkok prevede la registrazione ufficiale della proprietà o del contratto di locazione presso il Dipartimento del Catasto. Sia l’acquirente che il venditore (o i loro rappresentanti legali) devono essere presenti alla data prevista per finalizzare la transazione.
Il funzionario del Dipartimento del Catasto esaminerà i documenti, registrerà la transazione e registrerà il trasferimento nel registro. È necessario pagare le tasse governative, tra cui l’imposta di trasferimento, l’imposta di bollo, l’imposta specifica sulle attività commerciali o la ritenuta d’acconto. Il contratto preliminare di compravendita (SPA) dovrebbe ripartire questi costi in anticipo. Una volta completata la registrazione e i pagamenti, la transazione è legalmente conclusa.
Libretto giallo e carta rosa come passaggi aggiuntivi nel comprare casa a Bangkok: ottenere la prova di residenza
Dopo aver acquistato un immobile a Bangkok (o in qualsiasi altra località della Thailandia), gli investitori stranieri potrebbero trovare utile compiere alcuni passaggi aggiuntivi per ottenere la prova di residenza.
Gli stranieri possono richiedere il Libro Giallo (Tabien Baan), un documento che attesta la residenza e semplifica i rapporti con le autorità thailandesi.
Inoltre, la Carta Rosa, una carta d’identità thailandese per stranieri (allegata al Libro Giallo), è un documento importante da avere per scopi amministrativi generali come l’apertura di un conto bancario, i servizi medici e le procedure governative.
Conclusione
Sebbene i cittadini stranieri non possano possedere direttamente terreni in Thailandia, esistono diverse alternative sicure e legali per comprare casa a Bangkok. Opzioni come contratti di locazione a lungo termine, acquisto di appartamenti in condominio o costruzione di una casa su un terreno in affitto consentono di accedere al mercato immobiliare nel rispetto della legge thailandese.
Per completare con successo il processo di acquisto di una casa a Bangkok sono necessari una meticolosa pianificazione legale, chiarezza contrattuale e il rigoroso rispetto delle normative immobiliari. Ogni fase, dall’identificazione dell’immobile alla registrazione della transazione, deve essere gestita con cura per evitare rischi legali.
È inoltre indispensabile avvalersi dell’assistenza di avvocati specializzati in diritto immobiliare se si desidera proteggere il proprio investimento e garantire il pieno rispetto della legislazione locale. In questo modo, gli stranieri possono acquistare in tutta sicurezza una casa a Bangkok con la giusta struttura legale. Se siete interessati ad acquistare una casa a Bangkok, il nostro studio legale può assistervi per proteggere il vostro investimento secondo la legge thailandese
Domande frequenti
No, i cittadini stranieri non possono possedere direttamente un terreno a Bangkok a causa delle restrizioni imposte dal Land Code Act B.E. 2497. Tuttavia, possono investire in immobili residenziali attraverso alternative.
Gli acquirenti stranieri possono comprare casa a Bangkok legalmente attraverso:
- Contratti di locazione di 30 anni: questo permette agli stranieri di affittare terreni per un massimo di 30 anni, con il diritto di occuparli e usarli come residenza.
- Acquisto di un condominio: gli stranieri possono acquistare un’unità condominiale ai sensi del Condominium Act B.E. 2522, a condizione che la proprietà straniera non superi il 49% della superficie totale dell’edificio.
- Costruzione di una casa su un terreno in locazione: gli stranieri possono costruire una casa su un terreno in locazione, con la documentazione adeguata che garantisce loro la proprietà dell’edificio.
La due diligence comporta la verifica del titolo di proprietà, il controllo di eventuali gravami o controversie e la verifica della conformità alle norme urbanistiche ed edilizie. Il titolo Chanote (Nor Sor 4 Jor) è il più sicuro, in quanto conferma i confini precisi del terreno. Se la proprietà è di proprietà di una società thailandese, è essenziale esaminare i documenti societari. Rivolgersi sempre a un professionista legale per assicurarsi che lo status giuridico della proprietà sia chiaro.
Una volta completata la due diligence, è necessario firmare un contratto di prenotazione. Questo documento prenota la proprietà, stabilisce l’importo della caparra e delinea il prezzo di acquisto e i termini concordati. Esso funge da impegno a procedere con l’acquisto e protegge l’acquirente durante la preparazione del contratto di compravendita (SPA).
Il contratto di compravendita formalizza la vendita dell’immobile e include dettagli quali la descrizione dell’immobile, le parti coinvolte, i termini di pagamento e le responsabilità fiscali. Per i contratti di locazione o di costruzione, specifica anche i diritti del locatario. La firma del contratto di compravendita rende l’accordo legalmente vincolante.
I fondi per l’acquisto di un immobile a Bangkok devono essere trasferiti dall’estero tramite una banca locale. Se l’importo supera i 50.000 USD, è necessario un modulo FET per ottemperare alle normative finanziarie thailandesi. Il nome dell’acquirente sul trasferimento deve corrispondere al nome riportato nel contratto di compravendita e nei documenti dell’immobile.