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Il quadro giuridico applicabile all’acquisto di una casa a Koh Samui
Stai cercando di comprare una casa a Koh Samui? Secondo la legge thailandese, in particolare il Land Code Act B.E. 2497 , ai cittadini stranieri è vietato possedere terreni in tutto il Regno di Thailandia, compresa l’isola di Koh Samui. Questo divieto comprende sia la proprietà diretta che quella indiretta.
Nonostante questa restrizione, il sistema giuridico thailandese prevede diversi percorsi legittimi che consentono ai cittadini stranieri di investire nel settore immobiliare di Koh Samui nel rispetto delle leggi nazionali. Queste opzioni possono essere un contratto di locazione a lungo termine secondo il Codice civile e commerciale thailandese, l’acquisto di un’unità condominiale in proprietà, consentito dal Condominium Act B.E. 2522, o la costruzione di una propria abitazione su un terreno in locazione con la documentazione legale appropriata.
Questo articolo ha lo scopo di fornire una panoramica legale completa del processo di acquisto di una casa a Koh Samui per gli stranieri. Descrive ogni percorso legale, requisito e copre una guida passo dopo passo per salvaguardare il vostro investimento.
Indice dei contenuti
Fase 1: Scegliere il tipo di proprietà giusto per comprare una casa a Koh Samui
Il contratto di locazione di 30 anni
Sebbene la legge thailandese vieti agli stranieri di possedere terreni, ci sono molte opzioni se si intende comprare una casa a Koh Samui. Un metodo molto diffuso è quello di affittare un terreno per un massimo di 30 anni, come consentito dal Codice Civile e Commerciale thailandese. Il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto e registrato presso l’Ufficio del Catasto locale per essere opponibile a terzi. In base al contratto di locazione, il locatario straniero ha il diritto esclusivo di occupare e utilizzare il terreno come residenza durante il periodo di validità del contratto.
I piani di pagamento per il finanziamento del contratto di locazione possono essere concordati in un’unica soluzione o a rate. Il contratto può anche concedere diritti di trasferimento o sublocazione, a condizione che tali disposizioni siano esplicitamente indicate.
Acquisizione di un’unità condominiale in piena proprietà
L’acquisto di un’unità condominiale costituisce un modo popolare e sicuro per comprare una casa a Koh Samui. Il Condominium Act B.E. 2522 consente ai cittadini stranieri di possedere un’unità condominiale in piena proprietà, a condizione che venga rispettato il limite del 49% di proprietà straniera sull’intera superficie dell’edificio.
La proprietà deve essere registrata presso l’Ufficio del Catasto e l’acquirente straniero riceve un titolo di proprietà a proprio nome. Questo processo è uno dei percorsi legali più semplici da seguire per uno straniero che desidera investire nel settore immobiliare con una chiara protezione legale e trasferibilità.
Costruire una casa su un terreno in affitto
Gli stranieri possono anche prendere in considerazione l’acquisto di una casa a Koh Samui costruendo una casa su un terreno in affitto. Sebbene non possano possedere il terreno, possono possedere l’edificio costruito su di esso, a condizione che il contratto di locazione conceda esplicitamente questo diritto.
Prima dell’inizio della costruzione, il locatario deve ottenere un permesso di costruzione a proprio nome. I contratti di costruzione e di locazione devono essere conformi a clausole contrattuali chiare, quali la proprietà, i diritti di uso e di disposizione dell’edificio al termine del contratto di locazione. L’edificio può essere spostato, venduto o rinegoziato, a seconda del contratto di locazione. Questa strategia è ottima per gli espatriati che desiderano comprare una casa a Koh Samui che sia indipendente, nel rispetto della legge.
Fase 2: Eseguire una due diligence prima di comprare una casa a Koh Samui
Una due diligence legale è indispensabile prima di comprare una casa a Koh Samui. Con l’assistenza di uno studio legale, questo processo comporta la verifica del titolo di proprietà, di eventuali gravami, nonché della conformità alle restrizioni urbanistiche ed edilizie sulla proprietà.
Il titolo di proprietà più sicuro in Thailandia è il Chanote (Nor Sor 4 Jor), che conferma i confini precisi del terreno e i pieni diritti di proprietà. Titoli meno sicuri come Nor Sor 3 o Nor Sor 3 Gor possono comportare controversie o limitazioni. Un avvocato dovrebbe verificare che il venditore abbia diritti di proprietà o di locazione legittimi.
Se la proprietà è detenuta da una società thailandese, l’acquirente deve esaminare i documenti societari come l’affidavit della società, l’elenco degli azionisti e le delibere che approvano la transazione.
È inoltre necessario verificare l’esistenza di ipoteche, servitù o contenziosi. Se si tratta di un edificio, l’acquirente deve verificare i permessi e le norme sull’uso del suolo. Se l’acquisto avviene in leasing, il contratto di locazione deve essere registrato e includere clausole di costruzione e trasferimento.
Fase 3: Per comprare una casa a Koh Samui è necessario firmare il contratto di prenotazione
Una volta completata la due diligence, il passo successivo per comprare una casa a Koh Samui è firmare un contratto di prenotazione. Questo documento prenota l’immobile e registra l’intenzione dell’acquirente di procedere con l’acquisto. Generalmente include un deposito e delinea il prezzo di acquisto concordato, i termini per la firma del contratto e le condizioni in caso di recesso o inadempienza.
Questo contratto non trasferisce la proprietà, ma funge da impegno preliminare, proteggendo l’acquirente mentre si finalizza il contratto di compravendita (SPA).
Fase 4: L’esecuzione del contratto di compravendita è il passaggio fondamentale per comprare una casa a Koh Samui e renderne l’acquisto formale (SPA)
L’SPA formalizza la vendita e il processo di acquisto di una casa a Koh Samui. Questo documento deve essere redatto in thailandese e spesso viene tradotto in inglese per gli acquirenti stranieri. Include dettagli quali l’identità delle parti, la descrizione dell’immobile, i termini di pagamento, le tempistiche e la ripartizione delle imposte.
Per i contratti di locazione o di costruzione di case, l’SPA deve anche identificare i diritti di costruzione del locatario e le relative responsabilità di entrambe le parti. Una volta firmato, l’SPA diventa un contratto legalmente vincolante che descrive in dettaglio l’accordo tra l’acquirente e il venditore per l’acquisto di un immobile specifico.
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Fase 5: Il trasferimento di fondi dall’estero è necessario per pagare e completare l’acquisto quando si decide di comprare una casa a Koh Samui
Quando si acquista una casa a Koh Samui, i fondi devono essere trasferiti all’estero in conformità con le normative finanziarie thailandesi. Questi fondi devono essere versati tramite una banca locale e devono essere accompagnati da un modulo FET se l’importo supera i 50.000 USD.
Il nome riportato sul trasferimento di proprietà deve corrispondere al nome dell’acquirente riportato nel contratto di compravendita e nei documenti relativi alla proprietà. Il modulo FET è necessario anche in caso di rimpatrio dei fondi per la registrazione della proprietà presso il Dipartimento del Catasto.
Fase 6: Il trasferimento della proprietà è l’atto finale per registrare legalmente la casa acquistata da chi desidera comprare una casa a Koh Samui
La fase finale per comprare una casa a Koh Samui prevede la registrazione ufficiale della proprietà o del contratto di locazione presso il Dipartimento del Catasto. Sia l’acquirente che il venditore (o i loro rappresentanti legali) devono essere presenti alla data prevista per finalizzare la transazione.
Il funzionario del Catasto esaminerà i documenti, registrerà la transazione e registrerà il trasferimento nel registro. È necessario pagare le tasse governative, tra cui l’imposta di trasferimento, l’imposta di bollo, l’imposta specifica sulle attività commerciali o la ritenuta d’acconto. Il contratto di compravendita dovrebbe prevedere in anticipo questi costi. Una volta completata la registrazione e i pagamenti, la transazione è legalmente conclusa.
Libro giallo e carta rosa come passaggi aggiuntivi: ottenere la prova di residenza
Dopo aver acquistato un immobile a Koh Samui (o in qualsiasi altra località della Thailandia), ci sono ulteriori passaggi che gli investitori stranieri potrebbero trovare utili per ottenere la prova di residenza.
Gli stranieri possono richiedere il Libro Giallo (Tabien Baan), un documento che attesta la residenza e semplifica i rapporti con le autorità thailandesi.
Inoltre, la Carta Rosa, una carta d’identità thailandese per stranieri (allegata al Libro Giallo), è un documento importante da avere per scopi amministrativi generali come l’apertura di un conto bancario, i servizi medici e le procedure governative.
Conclusione
Sebbene i cittadini stranieri non possano possedere direttamente terreni in Thailandia, esistono diverse alternative sicure e legali per comprare una casa a Koh Samui. Opzioni come contratti di locazione a lungo termine, acquisto di appartamenti in condominio o costruzione di una casa su un terreno in affitto consentono di accedere al mercato immobiliare nel rispetto della legge thailandese.
Per completare con successo il processo di acquisto di una casa a Koh Samui sono necessari una meticolosa pianificazione legale, chiarezza contrattuale e il rigoroso rispetto delle normative immobiliari. Ogni fase, dall’identificazione dell’immobile alla registrazione della transazione, deve essere gestita con attenzione per evitare rischi legali.
Ottenere l’assistenza di avvocati specializzati in proprietà immobiliari è inoltre indispensabile se si desidera proteggere il proprio investimento e garantire la piena conformità con la legge locale. In questo modo, gli stranieri possono comprare una casa a Koh Samui in modo sicuro con la giusta struttura legale. Se siete interessati all’acquisto di una casa a Koh Samui, il nostro studio legale può assistervi per garantire il vostro investimento ai sensi della legge thailandese.
Q&A
No, i cittadini stranieri non possono possedere direttamente un terreno a Koh Samui a causa delle restrizioni imposte dal Land Code Act B.E. 2497. Tuttavia, possono investire in immobili residenziali attraverso alternative.
Quali sono le opzioni legali per i cittadini stranieri che desiderano comprare una casa a Koh Samui?
Gli acquirenti stranieri possono comprare una casa a Koh Samui legalmente attraverso:
- Contratti di locazione trentennali: consentono agli stranieri di affittare terreni per un massimo di 30 anni, con il diritto di occuparli e utilizzarli come residenza.
- Acquisto di appartamenti in condominio: gli stranieri possono comprare un appartamento in condominio ai sensi del Condominium Act B.E. 2522, a condizione che la proprietà straniera non superi il 49% della superficie totale dell’edificio.
- Costruzione di una casa su un terreno in locazione: gli stranieri possono costruire una casa su un terreno in locazione, con la documentazione adeguata che garantisce loro la proprietà dell’edificio.
La due diligence comporta la verifica del titolo di proprietà, il controllo di eventuali gravami o controversie e la verifica della conformità alle norme urbanistiche ed edilizie. Il titolo Chanote (Nor Sor 4 Jor) è il più sicuro, in quanto conferma i confini precisi del terreno. Se la proprietà è di proprietà di una società thailandese, è essenziale esaminare i documenti societari. Rivolgersi sempre a un professionista legale per assicurarsi che lo status giuridico della proprietà sia chiaro.
Una volta completata la due diligence, è necessario firmare un contratto di prenotazione. Questo documento prenota la proprietà, stabilisce l’importo del deposito e delinea il prezzo di acquisto e i termini concordati. Serve come impegno a procedere con l’acquisto e protegge l’acquirente durante la preparazione del contratto di compravendita (SPA).
L’SPA formalizza la vendita dell’immobile e include dettagli quali la descrizione dell’immobile, le parti coinvolte, i termini di pagamento e le responsabilità fiscali. Per i contratti di locazione o di costruzione, specifica anche i diritti del locatario. La firma dell’SPA rende l’accordo legalmente vincolante.
I fondi per l’acquisto di un immobile a Koh Samui devono essere trasferiti dall’estero tramite una banca locale. Se l’importo supera i 50.000 USD, è necessario un modulo FET per ottemperare alle normative finanziarie thailandesi. Il nome dell’acquirente sul trasferimento deve corrispondere al nome riportato nell’SPA e nei documenti dell’immobile.