Правовая база, этапы сделки и риски: как купить недвижимость в Таиланде с защитой ваших интересов

Ночной городской пейзаж с высотными зданиями — купить недвижимость в Таиланде

Как купить недвижимость в Таиланде в 2025 году: руководство по инвестициям 

Купить недвижимость в Таиланде — это реальная возможность как для физических, так и для юридических иностранных лиц. Инвесторам доступен широкий выбор: от современных кондоминиумов в деловых районах до долгосрочной аренды сельскохозяйственных земель и участия в масштабных девелоперских проектах. Однако законодательство страны устанавливает определённые ограничения, особенно в части прав собственности для иностранцев.

Правовая база таких ограничений закреплена в следующих нормативных актах:

  • Закон о земельном кодексе (Land Code Promulgating Act B.E. 2497);
  • Закон о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522);
  • Закон о внешнеэкономической деятельности (Foreign Business Act B.E. 2542).

Иностранцам запрещено владеть землёй в частной собственности. Однако законодательство разрешает купить недвижимость в Таиланде в виде кондоминиума при условии, что доля иностранного владения в проекте не превышает 49% от общей продаваемой площади здания. Ещё один законный путь — это заключение долгосрочного договора аренды на землю сроком до 30 лет с возможностью продления. В отдельных случаях также используется структура тайской компании, в которой не менее 51% принадлежит гражданам Таиланда, как того требует Закон о внешнеэкономической деятельности.

Тем, кто хочет купить недвижимость в Таиланде, важно чётко понимать местную нормативную среду. Законы о собственности в Таиланде предусматривают особые ограничения для иностранцев, отражая стремление государства сохранить контроль над национальными ресурсами. Тем не менее, иностранные инвесторысохраняют ряд законных механизмов для приобретения, аренды или управления недвижимым имуществом.

Данное юридическое руководство по инвестированию в недвижимость в Таиланде состоит из двух основных разделов:

  1. Иностранное владение и инвестиционные возможности, где рассматриваются все правовые варианты, доступные иностранным гражданам.
  2. Пошаговое руководство по приобретению недвижимости, в котором изложены практические шаги для успешного входа на рынок недвижимости Таиланда.

Table of Contents

Купить недвижимость в Таиланде: формы владения и инвестиционные возможности 

Кто может купить недвижимость в Таиланде?

Право собственности на недвижимое имущество в Таиланде регулируется прежде всего Законом о земельном кодексе B.E. 2497 (1954), а также рядом других нормативных актов, включая Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979). Эти законы чётко разграничивают права на владение недвижимостью между гражданами Таиланда и иностранными лицами.

2.2 Граждане Таиланда

Согласно тайскому законодательству, граждане Таиланда имеют полное право владеть землёй и недвижимостью на праве собственности. Это право распространяется как на физические лица, так и на юридические лица, зарегистрированные в Таиланде, например, компании или партнёрства. Для подтверждения прав на землю граждане обязаны предоставить документы, подтверждающие их тайское гражданство (удостоверение личности или домовую книгу).

2.3 Иностранные граждане

Для иностранных физических лиц возможность купить недвижимость в Таиланде ограничена. Согласно статье 86 Закона о земельном кодексе B.E. 2497, иностранцы не имеют права на владение землёй в Таиланде, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Формулировка закона:

Раздел 86: «Иностранцы не имеют права владеть землёй в Таиланде, если иное не предусмотрено законом».

Раздел 87: иностранцем считается:

  • физическое лицо, не имеющее тайского гражданства;
  • юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде, но с более чем 49% иностранным участием или правом голоса;
  • юридическое лицо, зарегистрированное за пределами Таиланда.

Таким образом, иностранные инвесторы не могут владеть землёй напрямую, даже через зарегистрированную в Таиланде компанию, если фактически контроль остаётся за иностранными акционерами.

Раздел 96 дополнительно уточняет: если земля была приобретена в обход этих положений (например, через номинальных акционеров), она подлежит конфискации в пользу государства.

Такая практика широко применяется, особенно при проверке деятельности компаний, где иностранные граждане владеют более чем 49 % долей или оказывают доминирующее влияние на управление. Использование номинальных акционеров (nominee shareholders), когда тайские граждане формально держат акции от имени иностранцев, расценивается как нарушение закона и может повлечь уголовную и административную ответственность. Перед тем как купить недвижимость в Таиланде через корпоративную структуру, инвесторам следует проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться в законности выбранной схемы и избежать рисков, связанных с нарушением законодательства о прямом и косвенном владении.

Какие виды инвестиций в недвижимость в Таиланде доступны иностранцам?

Кондоминиум 

Иностранным гражданам разрешено купить недвижимость в Таиланде в виде отдельного кондоминиума (квартиры в многоквартирном доме), при условии, что общий объем иностранного владения в проекте не превышает 49% от всей жилой площади здания. В соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), для приобретения недвижимости иностранцем требуется перевод денежных средств в Таиланд в иностранной валюте, а также оформление Foreign Exchange Transaction Form (FETF). При соблюдении всех процедур регистрация права собственности проходит без юридических препятствий.

Долгосрочная аренда земли 

Так как прямое владение землёй иностранцами в Таиланде запрещено, альтернативой может выступать долгосрочная аренда земельных участков. Иностранные инвесторы могут заключать арендные договоры для целей проживания, ведения бизнеса или промышленного использования. В соответствии со статьёй 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда, максимальный срок аренды составляет 30 лет с возможностью продления ещё на один срок (или более, в зависимости от условий договора и согласия арендодателя). Для придания юридической силы такой договор должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте.

Для тех, кто планирует купить недвижимость в Таиланде, долгосрочная аренда представляет собой законный и устойчивый способ владения землёй без нарушения действующего законодательства.

Примечание: В 2007 году действительно предлагалась поправка к закону, предусматривающая возможность аренды земли иностранцами сроком до 99 лет. Законопроект был направлен на привлечение долгосрочных инвестиций в сектор недвижимости и туризма. Однако предложение вызвало общественные дебаты, поскольку такие изменения могли противоречить Закону о земельном кодексе 1954 года, ограничивающему владение землёй только для тайских граждан. В результате законопроект так и не был принят, и предельный срок аренды остался 30 лет, с возможностью продления по соглашению сторон.

Купить недвижимость в Таиланде через корпоративную структуру 

Для иностранных инвесторов одной из возможных стратегий может быть приобретение через тайское юридическое лицо, что, в теории, позволяет купить недвижимость в Таиланде. Однако такой подход сопряжён с существенными юридическими и практическими рисками.

Хотя тайская компания может владеть землей и объектами недвижимости, в соответствии с Законом о зарубежной коммерческой деятельности (Foreign Business Act B.E. 2542), иностранные инвесторы ограничены в управлении и владении такими компаниями. Закон требует реального участия тайских акционеров и наличия действительной деловой активности. Использование номинальных акционеров — тайских физических или юридических лиц, формально владеющих акциями от имени иностранцев — прямо запрещено. Нарушение закона влечёт уголовную ответственность и может привести к конфискации имущества.

Даже если корпоративная структура соответствует формальным требованиям, она требует строгого соблюдения корпоративного контроля, ведения полной документации, бухгалтерской отчетности и обеспечения прозрачности. Это делает схему затратной и уязвимой при проверках со стороны государственных органов. По этой причине, прежде чем купить недвижимость в Таиланде через юридическое лицо, настоятельно рекомендуется получить квалифицированную юридическую консультацию, чтобы избежать нарушений законодательства и минимизировать потенциальные риски.

Usufruct: альтернатива владению 

Usufruct — это право ограниченного пользования недвижимостью, закреплённое в Гражданском и торговом кодексе Таиланда (статьи 1417–1428). Оно позволяет лицу, именуемому узуфруктуарием, использовать имущество и извлекать из него выгоды, оставаясь при этом без права собственности.

Для иностранных инвесторов купить недвижимость в Таиланде напрямую невозможно из-за ограничений, установленных Законом о земельном кодексе B.E. 2497 (1954). Однако право пользования (usufruct), предусмотренное Гражданским и торговым кодексом Таиланда, может служить законной альтернативой долгосрочного использования имущества. Это вещное право позволяет иностранцу использовать объект недвижимости для проживания, ведения бизнеса, сельскохозяйственной деятельности или сдачи в аренду, при этом собственность остаётся за тайским владельцем.

При этом право собственности на объект сохраняется за владельцем. Срок действия может устанавливаться до конца жизни (если он — физическое лицо) либо на срок до 30 лет (если речь идёт о юридическом лице). Usufruct подлежит обязательной регистрации в Земельном департаменте, чтобы иметь юридическую силу.

Преимущества:

  • Законное право пользования: Иностранные лица, не имеющие права владеть землёй, могут на законных основаниях использовать недвижимость в Таиланде и извлекать из неё выгоду. Это позволяет купить недвижимость в Таиланде в форме вещного права, не нарушая положений Земельного кодекса.
  • Получение дохода: Узуфруктуарий имеет право сдавать недвижимость в аренду и сохранять весь полученный от этого доход.
  • Правовая защита: При регистрации usufruct в Земельном департаменте право становится обязательным для третьих лиц и подлежит принудительному исполнению.
  • Гибкость использования: Недвижимость может использоваться для проживания, коммерции или сельского хозяйства — в зависимости от соглашения с собственником.

Недостатки:

  • Срочный характер: Узуфрукт прекращается со смертью и не подлежит наследованию или продлению. Право собственности всегда остаётся за владельцем земли.
  • Отсутствие права собственности: Узуфруктуарий не приобретает имущественных прав на объект и не может его продать или передать.
  • Обязанность по содержанию: Все расходы на содержание, в том числе налоги, страхование и текущий ремонт, несёт узуфруктуарий. Объект должен оставаться в хорошем состоянии.
  • Риск досрочного прекращения: При повреждении имущества или нарушении условий соглашения собственник может потребовать досрочное прекращение узуфрукта.

ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ

Связаться с нами

Какую нельзя купить недвижимость в Таиланде иностранцам?

Владение землёй: В соответствии с Законом о земельном кодексе Таиланда B.E. 2497 (1954 г.), иностранным гражданам прямое владение земельными участками в Таиланде запрещено. Любые попытки обойти этот запрет через подставных лиц (номинальных владельцев) считаются незаконными и могут привести к конфискации имущества, уголовной ответственности и признанию сделки недействительной.

Покупка земли через тайскую компанию: Некоторые иностранцы пытаются купить недвижимость в Таиланде путём создания тайской компании, в которой они обладают большинством долей. Однако такой подход противоречит положениям Закона о иностранных предприятиях B.E. 2542 (1999 г.), который требует, чтобы тайские акционеры имели реальное участие в бизнесе — как финансовое, так и управленческое.

Если будет установлено, что тайская компания создана исключительно для обхода запрета на владение землёй иностранцами, она может быть признана фиктивной, а регистрация собственности — недействительной. Кроме того, участники схемы могут быть привлечены к уголовной ответственности, а имущество — изъято в пользу государства.

Этапы покупки недвижимости в Таиланде: пошаговое руководство 

Первый и основной этап: юридическая проверка (Due Diligence) 

Перед тем как купить недвижимость в Таиланде, необходимо провести комплексную юридическую проверку. Это ключевой этап, от которого зависит законность сделки и защита инвестиций. Непроведение due diligence может привести к серьёзным финансовым и правовым последствиям.

Проверка законности и прав собственности: Процедура due diligence начинается с подтверждения прав собственника. Для этого инвестору необходимо:

Проверить титул собственности (Chanote): Документ Chanote (или Nor Sor 4 Jor) является единственным видом акта, подтверждающим полное право собственности на землю.Согласно Закону о земельном кодексе B.E. 2497, другие формы документов, такие как Nor Sor 3 или свидетельство о пользовании землёй, предоставляют только ограниченное или временное право, и, как правило, сопряжены с ограничениями на использование или требуют дополнительных процедур по замеру участка. Перед тем как купить недвижимость в Таиланде, крайне важно убедиться, что объект имеет именно титул Chanote — это обеспечивает наибольшую юридическую защиту и возможность беспрепятственной регистрации прав в Земельном департаменте.

Убедиться в отсутствии обременений: Проверяется наличие ипотек, судебных тяжб, прав пользования или других ограничений, которые могут повлиять на возможность распоряжения участком. Проверка осуществляется в Земельном департаменте в соответствии с параграфом 4 Земельного кодекса Таиланда.

Проверить соответствие зонированию и нормам использования земель: Любой земельный участок в Таиланде должен использоваться в соответствии с разрешёнными целями, установленными Законом о городском и региональном планировании B.E. 2518. В частности, зонирование может ограничивать тип допустимого строительства: некоторые территории предназначены исключительно для сельскохозяйственного или жилого использования и не допускают возведения коммерческих объектов. Перед тем как купить недвижимость в Таиланде, инвестору необходимо проверить градостроительный статус участка, чтобы избежать нарушений и обеспечить соответствие проекта требованиям законодательства.

Проверка застройщика и проекта: При покупке недвижимости на этапе строительства особенно важно удостовериться в добросовестности девелопера и законности проекта.

Репутация и опыт застройщика: Рекомендуется изучить предыдущие завершённые проекты, проверить отзывы и наличие судебных споров. Это поможет оценить надёжность компании и вероятность завершения проекта.

Наличие разрешительной документации: Перед началом строительства застройщик обязан получить разрешение на строительство, а также заключения по экологической оценке (если требуется) в соответствии с Законом о контроле за строительством B.E. 2522.

Эскроу-счёт: Для защиты средств покупателя при покупке кондоминиума важно убедиться, что оплата производится через специальный счёт условного депонирования (эскроу-счёт), как это предписано Законом о кондоминиумах B.E. 2522. Это обеспечивает возврат средств в случае, если застройщик не завершит проект.

Экологическое и строительное соответствие: Все объекты недвижимости в Таиланде подлежат обязательному соблюдению экологических требований и строительных норм. Перед тем как купить недвижимость в Таиланде, иностранному инвестору следует убедиться, что объект обладает действующим разрешением на строительство, выданным в соответствии с Законом о контроле за строительством B.E. 2522 (1979). Кроме того, необходимо проверить соблюдение Закона о содействии охране качества окружающей среды B.E. 2535 (1992), особенно если объект расположен вблизи побережья, национального парка или иных охраняемых природных зон. Несоблюдение данных требований может повлечь запрет на использование недвижимости или наложение санкций.

Второй этап покупки недвижимости в Таиланде: составление договоров 

Грамотно составленные договоры — это основа любой сделки с недвижимостью. Они обеспечивают защиту интересов сторон и закрепляют юридические условия сделки. Чтобы купить недвижимость в Таиланде Безопасно, необходимо привлечь квалифицированного юриста, знакомого с особенностями местного права.

Содержание договора во многом зависит от статуса покупателя — частное лицо или компания.

Если покупатель — частное лицо, договор обычно охватывает условия оплаты, сроки передачи, возможные рассрочки и ограничения, предусмотренные Законом о кондоминиумах B.E. 2522 (1979). Этот закон разрешает иностранным гражданам приобретать до 49% общей площади всех квартир в одном проекте.

Если покупатель — компания, договор включает дополнительные положения: Гарантии со стороны компании, Соответствие Закону о внешнеэкономической деятельности B.E. 2542 (1999), Положения о регистрации и юрисдикции компании, Фискальные оговорки, в том числе налоговые льготы, Ограничение ответственности.

Контракт должен быть адаптирован к специфике сторон сделки, чтобы отразить все правовые и налоговые последствия и минимизировать риски.

  • Договор бронирования

Договор бронирования предварительно закрепляет объект за покупателем на этапе подготовки основного договора купли-продажи. Ключевые положения включают:

Размер депозита: депозит, как правило, составляет от 5 до 15 % от стоимости объекта. Он обычно невозвратный и регулируется положениями статьи 377 Гражданско-торгового кодекса Таиланда (о задатке).

Условия возврата: договор должен предусматривать четкие условия утраты или возврата депозита, в частности, если застройщик не получает необходимые разрешения. Это защищает интересы покупателя и дает право на возврат средств в таких ситуациях.

Сроки: в договоре бронирования необходимо указать точные сроки подписания основного договора купли-продажи (SPA), чтобы сделка проходила без задержек. Однако юристы настоятельно рекомендуют провести комплексную юридическую проверку перед подписанием договора бронирования. Такая проверка минимизирует риск утраты депозита из-за скрытых юридических дефектов, финансовых обязательств или нарушений со стороны застройщика. Даже если вы планируете купить недвижимость в Таиланде в кратчайшие сроки, важно предусмотреть достаточный период для проведения due diligence. Это позволяет защитить интересы покупателя и обеспечить законность сделки на всех этапах.

Договор бронирования должен четко определять обязанности сторон, чтобы избежать разногласий. Его обязательно должен проверить юрист, особенно при принятии решения купить недвижимость в Таиланде.

  • Основной договор купли-продажи (SPA)

Основной договор купли-продажи (SPA) — это юридически обязательный документ, регулирующий каждую сделку по недвижимости в Таиланде. В него должны быть включены следующие положения:

Стороны договора: полные данные покупателя, продавца и, при необходимости, посредника. Это предотвращает возможность мошенничества или недействительности сделки.

Описание объекта: точный номер титула собственности (Chanote), размер земельного участка и местонахождение объекта.

Цена и порядок оплаты: договор должен содержать подробную разбивку стоимости, график платежей, а также указание налогов и сборов, подлежащих уплате в соответствии с Гражданско-торговым кодексом Таиланда. Это особенно важно для иностранных инвесторов, планирующих купить недвижимость в Таиланде, поскольку прозрачность условий оплаты и налоговых обязательств позволяет избежать будущих споров и обеспечивает законность оформления прав собственности.

Особые условия: SPA должен предусматривать возможные препятствия, такие как отказ в ипотечном кредите, несоответствие объекта требованиям или незавершенность строительства (для off-plan проектов).

Гарантии и заверения: стороны должны подтвердить наличие у продавца права на продажу недвижимости, а также отсутствие обременений или задолженностей в соответствии со статьёй 456 Гражданско-торгового кодекса.

Условия расторжения: договор должен предусматривать основания, при которых каждая из сторон может прекратить сделку без штрафных санкций.

Разрешение споров: как правило, применяется тайское право. Однако стороны могут также предусмотреть арбитраж в соответствии с Законом об арбитраже B.E. 2545 (2002), если желают более нейтральную площадку для урегулирования споров.

Третий этап: передача права собственности при покупке недвижимости в Таиланде 

Заключительным этапом процесса купить недвижимость в Таиланде является официальная регистрация перехода права собственности в Земельном департаменте. При поддержке квалифицированного юриста соблюдаются все законные процедуры, включая оплату налогов и сборов, проверку документов и оформление регистрации на нового собственника.

  • Налоги и сборы

Процедура передачи права собственности сопровождается обязательными налогами и сборами, которые важно заранее оценить и спланировать:

Сбор за регистрацию передачи: составляет 2 % от официальной оценочной стоимости недвижимости в соответствии с Земельным кодексом B.E. 2497. Обычно этот сбор делится между сторонами, если иное не предусмотрено договором. Например, при официальной оценке в 5 млн бат сумма сбора составит 100 000 бат. Для тех, кто планирует купить недвижимость в Таиланде, понимание этой суммы заранее помогает грамотно спланировать бюджет на сделку.

Налог на доход (с дохода от продажи): Для физических лиц применяется прогрессивная шкала от 0 % до 35 % в зависимости от общего годового дохода. Для юридических лиц применяется фиксированная ставка 1 % от наибольшей из двух величин: цены продажи или оценочной стоимости. Например, если объект продан за 9 млн бат, а его оценка — 10 млн бат, налог составит 100 000 бат.

Специальный налог на бизнес (SBT): применяется, если объект продается в течение 5 лет после покупки. Ставка — 3,3 % от наибольшей из двух величин: цены продажи или оценочной стоимости. Освобождение от налога возможно, если объект использовался как основное место жительства в течение минимум одного года. Например, при продаже объекта стоимостью 7 млн бат спустя 3 года, сумма налога составит 231 000 бат. Перед тем как приступить к сделке и купить недвижимость в Таиланде, стоит заранее оценить, как условия налогообложения — включая SBT — могут повлиять на будущую перепродажу и рентабельность вложений.

Гербовый сбор: если SBT не применяется, взимается гербовый сбор в размере 0,5 % в соответствии с Налоговым кодексом. Например, при продаже за 4 млн бат сумма гербового сбора составит 20 000 бат.

Процедура в Земельном департаменте

Земельный департамент (Land Office) является официальным органом, осуществляющим переход права собственности при желании купить недвижимость в Таиланде. Процесс включает следующие этапы:

  1. Подача документов: стороны обязаны предоставить титул собственности (Chanote), подписанный договор купли-продажи (SPA), справки об уплате налогов и удостоверения личности.
  2. Уплата налогов: все налоги и сборы должны быть оплачены до начала процедуры регистрации. Окончательные суммы рассчитываются на основе оценочной стоимости, определенной Земельным департаментом.
  3. Оплата регистрационного сбора: как правило, оплачивается покупателем, если иное не предусмотрено договором. Рекомендуется использовать банковский чек (bank draft) для прозрачности и соблюдения требований закона.
  4. Процедура банковского чека (bank draft): это безопасный способ оплаты при сделках с недвижимостью. Чек оформляется в тайском банке с указанием суммы и получателя (продавец или Земельный департамент). Чек подготавливается заранее и передается при завершении сделки. Такая форма оплаты гарантирует передачу средств только после завершения сделки и регистрации права собственности.
  5. Регистрация собственности: после всех формальностей Земельный департамент вносит нового собственника в титул. Для тех, кто решил купить недвижимость в Таиланде, именно этот шаг подтверждает переход права собственности и закрепляет результат инвестиций.

Дополнительные расходы: Покупателям также следует учитывать последующие расходы: ежегодный налог на землю и здания (в соответствии с Законом B.E. 2562), расходы на обслуживание (в случае покупки кондоминиума) и страхование имущества. Эти издержки часто упускаются из виду, но являются важной частью долгосрочного планирования после решения купить недвижимость в Таиланде.

Заключение 

Решение купить недвижимость в Таиланде может стать выгодным вложением для иностранных инвесторов, однако требует тщательного соблюдения правовых норм. Проведение правовой проверки (due diligence) позволяет убедиться в чистоте объекта и отсутствии юридических или налоговых рисков, а грамотно составленные договоры защищают интересы обеих сторон. Завершение регистрации в Земельном департаменте формализует сделку и закрепляет право собственности за покупателем.

Подводя итог, можно выделить три ключевых этапа:

Этап первый: Правовая проверка (due diligence)
Проверка законности объекта, действительности права собственности и соответствия местному законодательству для исключения рисков.

Этап второй: Составление договоров
Разработка и анализ договора бронирования и договора купли-продажи, адаптированных под конкретные условия покупателя.

Этап третий: Передача собственности
Оформление передачи права собственности в Земельном департаменте, уплата налогов и внесение данных о новом владельце.

Для иностранных инвесторов понимание и соблюдение нормативной базы Таиланда — ключ к успешной сделке. Несмотря на определённые ограничения, законодательство предоставляет ряд законных механизмов, позволяющих безопасно и эффективно купить недвижимость в Таиланде. Обращение к опытным юристам в сфере недвижимости минимизирует риски и помогает оптимизировать инвестиционный процесс. Грамотное планирование и профессиональное сопровождение обеспечивают надежность сделки в одном из самых динамичных рынков Юго-Восточной Азии.