Call us now:
Правовые пути для инвестирования в недвижимость в Таиланде для иностранцев
Рынок недвижимости в Таиланде продолжает привлекать иностранных инвесторов, заинтересованных в тропическом климате, доход от аренды или долгосрочную капитализацию. Благодаря стратегическому расположению в Юго-Восточной Азии, растущей инфраструктуре и сильной туристической индустрии, сектор недвижимости — особенно в Бангкоке, Пхукете и прибрежных провинциях — демонстрирует стабильный спрос. Однако правовая база для инвестиций в недвижимость в Таиланде иностранцами остается жесткой, сложной и подчиняется множеству нормативных и регуляторных контролей.
В соответствии с Разделом 86 Закона о земельном кодексе Б.Э. 2497 (1954) иностранцы обычно не могут владеть землей в Таиланде, если не применяются специфические правовые исключения. Эти исключения крайне ограничены и, как правило, касаются дипломатических миссий, некоторых промышленных зон или проектов, поддерживаемых BOI для коммерческого использования, но не для жилых целей. Следовательно, прямое владение землей иностранцами не является жизнеспособным вариантом.
Тем не менее, тайское законодательство предоставляет альтернативные юридические механизмы, которые позволяют иностранцам инвестировать в недвижимость в Таиланде. Наиболее безопасными и признанными вариантами являются приобретение кондоминиума в Таиланде с правом собственности и долгосрочные договоры аренды. Согласно Закону о кондоминиумах Б.Э. 2522 (1979), иностранцы могут полностью владеть кондоминиумами, при условии, что иностранная доля в проекте не превышает 49% от общей площади, доступной для продажи.
Для земельной собственности иностранцы могут получить долгосрочные права пользования через договоры аренды, регулируемые Гражданским и торговым кодексом Таиланда, особенно разделами 537 и 538. Договоры аренды могут быть заключены на срок до 30 лет, и хотя могут быть согласованы условия продления, их исполнимость остается под контролем судебных органов. Кроме того, для укрепления позиций арендатора, инвесторы могут обеспечить себе реальное право на такие объекты, как суперфиций (раздел 1410) или usufruct(раздел 1417), что позволяет законно использовать и получать выгоду от недвижимости, а также может предоставлять отдельное право собственности на здания, построенные на арендованной земле.
Table of Contents
Могут ли иностранцы купить кондоминиумы в Таиланде как инвестицию в недвижимость в Таиланде?
Да. Покупка кондоминиума является наиболее простым и безопасным юридическим вариантом для иностранцев.
Правовая основа для владения кондоминиумом как инвестицией в недвижимость в Таиланде для иностранцев
Согласно Закону о кондоминиумах Б.Э. 2522, иностранцы могут владеть до 49% от общей площади всех единиц в проекте кондоминиума. Покупатель должен перевести средства для покупки в Таиланд в иностранной валюте, и принимающий тайский банк должен выдать форму валютной транзакции (FETF) для сумм, превышающих 50 000 долларов США. Этот документ необходим для регистрации недвижимости в Земельном департаменте на имя иностранца.
Преимущества владения кондоминиумом как инвестицией
Кондоминиумы имеют множество преимуществ: они часто расположены в первоклассных местах, их легче перепродать, и они предлагают общие удобства и профессиональное управление зданием. По этим причинам кондоминиумы остаются предпочтительным вариантом для инвестиций в недвижимость в Таиланде для иностранцев.
Могут ли иностранцы купить землю или виллы как инвестицию в недвижимость в Таиланде?
Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, а следовательно, не могут владеть виллой, если она расположена на свободно передаваемой земле. Наиболее распространенная юридическая структура — долгосрочная аренда земли с правом собственности на здание (виллу), и другую недвижимость в Таиланде построенной на этой земле.
Согласно Гражданскому и торговому кодексу Таиланда, договор аренды недвижимого имущества может быть заключен на срок до 30 лет с возможностью продления еще на 30 лет. Для юридической силы такой договор должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте.
Для дополнительной защиты иностранных инвесторов могут запросить право суперфициев, которое позволяет им владеть зданием, построенным на арендованной земле. Это право также должно быть зарегистрировано и может существовать независимо от аренды .
Использование корпоративных структур для приобретения земли, таких как создание тайской компании с преобладанием акций у тайских граждан, не рекомендуется, если такая компания не ведет реальную коммерческую деятельность и не соблюдает юридические нормы. Неправомерное использование номинальных акционеров является незаконным в соответствии с Разделом 36 Закона о внешней коммерческой деятельности Б.Э. 2542 (1999).
Является ли аренда безопасной структурой для иностранных инвесторов в недвижимость в Таиланде?
Аренда считается безопасным и законным способом для иностранных инвесторов получить долгосрочные права пользования на недвижимость в Таиланде, при условии, что договор правильно оформлен и зарегистрирован. Согласно разделу 538 Гражданского и торгового кодекса Таиланда, договор аренды сроком более трех лет должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в земельном офисе для получения юридической силы. Обычно для иностранных граждан срок аренды составляет 30 лет, с возможностью продления еще на 30 лет. Однако такие условия продления не гарантированы по закону и должны быть четко прописаны в договоре.
Договор аренды должен включать важные условия, такие как срок аренды, условия оплаты, разрешенное использование объекта, права на продление и другие важные аспекты. Рекомендуется, чтобы контракт соответствовал целям инвестора и был проверен юристом для соблюдения законодательства и защиты интересов арендатора.
Для усиления прав арендатора иностранные инвесторы могут зарегистрировать дополнительные права, такие как суперфиций (раздел 1410), которое позволяет арендатору владеть зданием на арендованной земле. Еще одной полезной опцией является usufruct (раздел 1417), предоставляющее право использовать и извлекать прибыль с недвижимости на срок жизни пользователя. Хотя эти права не приравниваются к праву собственности, они обеспечивают значительную юридическую защиту и могут быть использованы в различных инвестиционных стратегиях.
Правильно оформленные арендные права, с добавлением прав суперфициев или usufruct, создают надежную правовую основу для иностранцев, позволяя им использовать, сдавать в аренду и передавать свои интересы в недвижимости, при соблюдении всех юридических формальностей. Эти права обязательно должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте для обеспечения их исполнимости.
Хотя аренда не дает права собственности, это один из самых безопасных и признанных судом способов инвестировать в недвижимость в Таиланде для иностранцев.
ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ
Какие применяются налоги на недвижимость в Таиланде?
Операции с недвижимостью в Таиланде сопряжены с рядом налогов и официальных сборов, которые иностранные инвесторы должны учитывать. При приобретении недвижимости взимается сбор за передачу прав в размере 2% от официально оцененной стоимости недвижимости. Этот сбор обычно делится поровну между покупателем и продавцом, если не предусмотрено иное соглашение.
В случае перепродажи взимается налог на удержание, который определяется как процент от задекларированного дохода для физических лиц или на основе установленной прибыли для компаний. Кроме того, применяется Специфический налог на бизнес (SBT) в размере 3,3%, если недвижимость в Таиландепродается в течение пяти лет с момента приобретения, за исключением случаев, когда речь идет о первичных жилых объектах, находящихся в собственности более установленного срока. Если SBT не применяется, взимается гербовый сбор в размере 0,5%.
Иностранные владельцы недвижимости также обязаны уплачивать ежегодные налоги. Согласно Закону о налоге на землю и здания Б.Э. 2562 (2019), владельцы недвижимости обязаны уплачивать налог в зависимости от типа и использования недвижимости — будь то жилой, коммерческий объект или пустующее здание. Ставки налога могут варьироваться, и могут быть предусмотрены льготы, особенно для недвижимости с низкой стоимостью или недвижимости, занятой владельцем.
Если недвижимость в Таиланде приносит доход от аренды, инвестор должен ежегодно декларировать этот доход в соответствии с Налоговым кодексом Таиланда и уплачивать налог на доходы физических лиц по прогрессивным ставкам или корпоративный налог, если инвестиция осуществляется через компанию. Возможность вычета расходов и амортизации также существует, но они должны быть подтверждены надлежащей документацией и налоговыми декларациями.
Для обеспечения соблюдения законодательства и оптимальной структуры налогообложения, налоговое планирование должно проводиться с помощью юриста или налогового консультанта, который хорошо знаком с тайским законодательством и налоговыми нормами страны проживания инвестора.
Какова роль due diligence?
Due diligence (должная осмотрительность) играет важную роль при инвестировании в недвижимость в Таиланде для иностранцев. Это юридическое и фактическое исследование, которое проводится перед подписанием договора купли-продажи или регистрацией договора аренды, с целью проверки легитимности, прозрачности и рисков, связанных с объектом недвижимости. Процесс due diligence начинается с проверки титула собственности (Chanote, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 и др.), чтобы убедиться, что земля правильно зарегистрирована и может быть передана или арендована. Только титулы Chanote предоставляют полные и защищенные права собственности, в то время как другие типы титулов могут ограничивать возможности для строительства, передачи прав или регистрации обременений.
Также важно проверить отсутствие обременений, таких как ипотеки, право пользования (usufruct), суперфиций, сервитуты или незавершенные судебные споры. Эти факторы могут существенно повлиять на способность инвестора использовать или передавать право на недвижимость в Таиланде. Процесс due diligence должен подтвердить, что продавец имеет юридическую возможность и права собственности на объект недвижимости и что сделка осуществляется уполномоченными лицами, особенно если продавец является юридическим лицом.
Кроме того, юридический due diligence включает в себя проверку зонирования, экологических ограничений и строительных разрешений, применимых к земельному участку. Это гарантирует, что недвижимость в Таиландеможет использоваться в соответствии с намеченной целью покупателя и соответствует Закону о строительном контроле Б.Э. 2522 (1979) и другим местным административным правилам. В случае уже построенных объектов необходимо подтвердить соблюдение строительных разрешений и экологических оценок.
Кроме того, юристы могут проверить историю собственности земли, наличие текущих или исторических судебных разбирательств, а также налоговые записи или неоплаченные обязательства. Если в сделке участвуют договоры аренды, крайне важно проверить условия существующего договора аренды и его статус регистрации, так как только аренды, должным образом зарегистрированные в Земельном департаменте, могут быть принудительно исполнимы сверх трех лет согласно Гражданскому и торговому кодексу Таиланда, раздел 538.
Вкратце, due diligence — это не формальность, а защитный механизм, который гарантирует, что недвижимость в Таиланде юридически безопасна, соответствует строительным нормам и свободна от споров или ограничений, которые могут поставить под угрозу инвестицию. Это важный этап, который всегда должен проводиться квалифицированным юристом до начала любой сделки, связанной с инвестициями в недвижимость в Таиланде для иностранцев.
Заключение
Инвестиции в недвижимость в Таиланде для иностранцев юридически возможны, при условии строгого соблюдения соответствующего законодательства и выбора структур, которые признаны и защищены тайским правом.
Закон о земельном кодексе Б.Э. 2497 (1954) остается основным нормативным актом, регулирующим право собственности на землю в Таиланде. Статья 86 этого закона прямо запрещает иностранцам владеть землей, если только не применяются специальные исключения, которые в практике редко предоставляются. Следовательно, необходимо искать альтернативы, соответствующие рамкам закона.
Закон о кондоминиумах Б.Э. 2522 (1979) предоставляет ясный и надежный путь для иностранцев, чтобы они могли владеть недвижимостью. Раздел 19 бис позволяет иностранцам владеть до 49% общей площади всех единиц в проекте кондоминиума, при условии, что средства для покупки переведены из-за рубежа в иностранной валюте и подтверждены Формой валютной транзакции (FETF), выданной в соответствии с регламентами Банка Таиланда.
Для того, чтобы эти инвестиции были действительными, исполнимыми и передаваемыми, инвесторам необходимо работать с опытными юридическими профессионалами, которые могут справиться с местными юридическими нюансами, проверкой титулов на землю, составлением безопасных контрактов и обработкой процедур регистрации в Земельном департаменте.
С правильным юридическим сопровождением и due diligence, инвестиции в недвижимость в Таиланде для иностранцев могут стать безопасной и долгосрочной возможностью в стабильном и привлекательном рынке.