Инвестиции в недвижимость Таиланд: основные правовые аспекты для иностранных покупателей

Инвестиции в недвижимость Таиланд: возможности для инвесторов в секторе жилой и коммерческой недвижимости.

Как инвестиции в недвижимость таиланд в 2025 году: правовая база, риски и соответствующие требованиям структуры для иностранных инвесторов

Инвестиции в недвижимость таиланд предлагают разнообразные возможности для иностранным инвесторам — как частным лицам, так и компаниям — на широком рынке недвижимости Таиланда. Эти возможности варьируются от покупки высотных кондоминиумов в крупных городах до заключения долгосрочных договоров аренды сельскохозяйственных земель и крупномасштабных девелоперских проектов. Однако в правовой базе установлены определенные ограничения, в том числе в Законе о земельном кодексе B.E. 2497, Законе о кондоминиумах B.E. 2522, и Законе о иностранном бизнесе B.E. 2542, особенно в отношении владения иностранцами.

Хотя иностранные инвесторы не могут напрямую владеть земельными участками, они могут на законных основаниях приобретать квартиры в кондоминиумах, если доля иностранного владения не превышает 49% от продаваемой площади здания. Другой возможный путь — долгосрочная аренда земли на срок до 30 лет с возможностью продления, поскольку создание тайской компании с тайским большинством акционеров соответствует требованиям Закона о иностранном бизнесе.

Для всех, кто хочет вложить деньги в тайскую недвижимость, необходимо полностью понимать внутреннее законодательство. Тайские правила в отношении недвижимости налагают уникальные ограничения на владение иностранцами, что является проявлением усилий по защите национальных ресурсов. Тем не менее, иностранные инвесторы по-прежнему имеют законные средства для владения или управления недвижимостью.

ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ

Связаться с нами

Table of Contents

Инвестиции в недвижимость таилланд: право собственности и возможности

Кто может инвестировать в недвижимость в Таиланде?

Инвестиции в недвижимость таиланд регулируются Законом о земельном кодексе B.E. 2497 (1954) наряду с другими применимыми законами, например, Законом о кондоминиумах 1979 года. Эти законы устанавливают строгие правила в отношении того, кто может владеть землей или недвижимостью в стране, с четким разграничением между гражданами Таиланда и иностранными гражданами.

Граждане Таиланда

В соответствии с тайским законодательством, граждане Таиланда имеют неограниченные права на владение землей и недвижимостью. Это включает в себя как единоличное владение, так и владение через зарегистрированные в Таиланде юридические лица, такие как компании или партнерства. Для подтверждения права на владение землей граждане Таиланда должны предоставить доказательство своего гражданства, например, тайскую идентификационную карту или свидетельство о регистрации по месту жительства.

Иностранные граждане

Ограничение на владение землей в Таиланде иностранцами происходит из Закона о земельном кодексе B.E. 2497 (1954), который устанавливает основной принцип, согласно которому только граждане Таиланда и определенные утвержденные организации могут владеть землей. Эта правовая база отражает давнюю политику Таиланда по сохранению права собственности на землю для своих граждан и подтверждает, что контроль над недвижимым имуществом остается в руках граждан Таиланда при инвестиции в недвижимость Tаиланд.

Соответствующие положения Закона о земельном кодексе B.E. 2497 прямо гласят:

  • Статья 86: «Иностранцы не имеют права владеть землей в Таиланде, за исключением случаев, предусмотренных законом».
  • Статья 87: Определяет «иностранцев» как физических лиц, не имеющих тайского гражданства, юридических лиц, зарегистрированных в соответствии с тайским законодательством, в которых доля иностранного участия или иностранных прав голоса превышает сорок девять процентов, а также юридических лиц, зарегистрированных в соответствии с иностранным законодательством. Это определение устанавливает широкий круг лиц, цель которого — ограничить право собственности на землю лиц и организаций, не являющихся гражданами Таиланда. Чтобы предотвратить попытки обойти этот запрет, раздел 96 Земельного кодекса предусматривает, что любая земля, приобретенная с нарушением этих правил, подлежит конфискации государством. Это включает землю, удерживаемую через номинальные соглашения, когда тайские физические или юридические лица действуют в качестве представителей от имени иностранных инвесторов. На практике тайские власти активно проверяют такие структуры, особенно в тех случаях, когда компании демонстрируют иностранный контроль, непропорциональное иностранное влияние или механизмы финансирования, несовместимые с подлинным тайским владением.

Какие виды инвестиции в недвижимость Таиланд могут осуществлять иностранцы?

Квартиры в кондоминиумах

Иностранцы могут напрямую владеть квартирами в кондоминиумах, при условии что доля иностранного владения в здании не превышает сорок девять процентов. В соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522 (1999) перевод средств в Таиланд должен осуществляться в иностранной валюте. Надлежащее оформление документов обеспечивает беспрепятственный процесс регистрации и подтверждения прав собственности.

Долгосрочная аренда земли

Альтернативой владению землей является долгосрочная аренда земли. Хотя прямое владение землей запрещено, иностранцы могут заключать договоры временной аренды для жилого, коммерческого или промышленного использования. Такие договоры должны соответствовать требованиям законодательства и быть правильно оформлены как договор аренды в Таиланде. Договоры, зарегистрированные в Департаменте земельных ресурсов, могут действовать до 30 лет и включать в себя возможность продления. Такая договоренность обеспечивает стабильность, схожую с владением.

Наблюдение: Хотя максимальный срок аренды в настоящее время ограничен тремя десятилетиями в соответствии с статьей 540 Гражданского кодекса, когда-то было предложение разрешить иностранцам заключать договоры на срок до девяноста девяти лет. Эта поправка 2007 года была направлена на привлечение долгосрочных инвестиции в недвижимость Таиланд, особенно в недвижимость и туризм, за счет расширения сроков аренды. Проект позволял иностранцам иметь более длительные интересы в Таиланде, что могло бы укрепить доверие. Однако некоторые высказывали возражения из-за опасений по поводу иностранного влияния на внутреннюю землю. Критики утверждали, что продление срока аренды подрывает Земельный кодекс 1954 года, запрещающий владение землей большинством нетайцев. В конечном итоге, разногласия привели к отказу от законопроекта до его принятия в 2010 году, сохранив тридцатилетний срок с возможностью одного или двух продлений по соглашению арендодателя.

Недвижимость, принадлежащая корпорациям, часто рассматривается как важный элемент для инвестиции в недвижимость Таиланд

Иностранные инвесторы могут рассмотреть возможность использования корпоративных структур для владения недвижимостью в Таиланде. Однако такой подход сопряжен со значительными юридическими и практическими рисками. Хотя тайская компания теоретически может владеть землей и имуществом, Закон о иностранном бизнесе налагает строгие ограничения. Законы требуют подлинного участия и инвестиций со стороны тайских заинтересованных сторон: использование номинальных акционеров — тайских физических или юридических лиц, которые владеют акциями от имени иностранцев — строго запрещено. Нарушения влекут за собой суровое наказание, вплоть до конфискации активов. Даже юридически корректные схемы требуют тщательного соблюдения норм, что сложно поддерживать, поскольку требует постоянного ведения документации и прозрачности, превышающих затраты. Эксперты рекомендуют заранее обращаться за консультацией, чтобы избежать опасностей и надлежащим образом выполнять обязательства при использовании компаний для приобретения земельных участков.

Узуфрукт

Узуфрукт — это право, предоставленное в соответствии с Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда (разделы 1417–1428), которое позволяет лицу, именуемому узуфруктарием, использовать и получать выгоду от имущества, принадлежащего другой стороне. Для иностранных инвесторов в Таиланде этот план представляет собой способ законного использования недвижимости без права собственности, которое ограничено тайским законодательством в соответствии с Законом о земельном кодексе.

Право узуфрукта особенно актуально в случаях, когда иностранные инвесторы желают обеспечить долгосрочное использование земли или недвижимости в жилых, сельскохозяйственных или коммерческих целях для инвестиции в недвижимость Таиланд. Оно позволяет им проживать или сдавать в аренду недвижимость и пользоваться плодами земли (например, доходом от аренды), в то время как право собственности остается за землевладельцем.

Преимущества включают:

  • Законное право на использование: иностранные граждане могут законно использовать и извлекать выгоду из тайской недвижимости, несмотря на ограничения на право собственности на землю.
  • Получение дохода: пользователь может сдавать недвижимость в аренду и сохранять за собой весь доход, полученный от этого.
  • Гарантия прав: после регистрации в Земельном управлении право пользования может быть приведено в исполнение в отношении третьих лиц.
  • Гибкость использования: недвижимость может использоваться в жилых, коммерческих или сельскохозяйственных целях по согласованию с землевладельцем.

Недостатки включают:

  • Временный срок: узуфрукт заканчивается со смертью узуфруктуария и не может быть унаследован или продлен. Право собственности полностью остается за землевладельцем.
  • Отсутствие прав собственности: узуфруктуарий не имеет никаких прав на собственность.
  • Обязанности по содержанию: расходы на содержание, такие как налоги и страхование, ложатся на узуфруктуария. Недвижимость также должна оставаться неповрежденной.
  • Возможное досрочное прекращение: Неправомерное использование или нанесение ущерба может привести к аннулированию узуфрукта до запланированного срока.

Невозможность инвестиции в недвижимость Таиланд для иностранцев ограничена рядом юридических норм

Закон о земельном кодексе B.E. 2497 прямо запрещает иностранцам владеть землей в Таиланде. Планы по обходу этого закона являются незаконными и чреваты серьезными последствиями, такими как потенциальная конфискация имущества.

Контрольный пакет акций в тайских компаниях, занимающихся недвижимостью

Иностранцы не могут владеть большинством акций тайских корпораций, созданных исключительно для приобретения недвижимости. Закон о иностранном бизнесе требует, чтобы тайские акционеры имели реальное финансовое участие. Компании, созданные с целью обойти ограничения на владение, считаются недействительными и несут значительные юридические риски.

ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ

Связаться с нами

Комплексные шаги для инвестиций в недвижимость Таиланд

Основной шаг при инвестиции в недвижимость Таиланд: важность комплексной проверки

Дью дилидженс является основой для любых инвестиций в недвижимость в Таиланде. Это означает проверку правового статуса недвижимости, права собственности и соблюдения местных законов. При покупке объекта, особенно если вы планируете переезд в Таиланд, юридическая проверка становится особенно важной. Пропуск этого шага может привести к финансовым потерям и юридическим осложнениям.

Проверка правового статуса и права собственности

Дью дилидженс начинается с подтверждения права собственности. Инвесторы должны:

  • Проверить документы о праве собственности: проверить документ о праве собственности («Чанот»), чтобы убедиться, что он подлинный и отражает право собственности продавца. В соответствии с Земельным кодексом B.E. 2497, только документы о полном праве собственности, такие как Chanote (Nor sor 4), гарантируют четкие права собственности. Другие типы документов, такие как сертификат использования, могут давать их владельцу только право владения и могут сопровождаться ограничениями использования или ожидающими рассмотрения обследованиями.
  • Проверить обременения:yбедиться, что на землю не наложены обременения, такие как неоплаченные ипотеки, залоги или текущие споры. Обременения могут поставить под угрозу инвестиции в недвижимость Таиланд и привести к непредвиденным обязательствам. Земельное управление позволяет проверить, что земля не обременена в соответствии с разделом 4 Земельного кодекса.
  • Зонирование земли и ограничения на использование земли: убедитесь, что недвижимость соответствует правилам зонирования в соответствии с Законом о городском и городском планировании B.E. 2518, чтобы подтвердить допустимые виды использования. В некоторых регионах могут действовать ограничения на коммерческое или жилое строительство.
  • Проверка застройщика и проекта: для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, тщательно проверьте застройщика и детали проекта:
  • История деятельности: изучите прошлые проекты и репутацию на рынке, чтобы оценить надежность и историю деятельности.
  • Разрешения: перед началом работ убедитесь, что все необходимые разрешения на строительство и экологические разрешения были получены в соответствии с Законом о контроле за строительством 2522.
  • Счет эскроу: обеспечьте защиту депозита, убедившись, что платежи поступают на счет эскроу в соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522 для строительства кондоминиумов. Это защищает покупателей от финансовых рисков в случае, если застройщик не завершит проект.

Соответствие экологическим и структурным требованиям является важным аспектом для успешных инвестиции в недвижимость Таиланд

Все объекты недвижимости в Таиланде должны соответствовать экологическим нормам и строительным нормам.

При каждой инвестиции в недвижимость в Таиланде иностранцы должны подтвердить, что объект недвижимости имеет действующие разрешения на строительство в соответствии с Законом о контроле за строительством B.E. 2522 и соответствует экологическим законам, таким как Закон о повышении качества окружающей среды B.E. 2535, особенно вблизи охраняемых зон или побережья.

Юридические и финансовые обязательства

Иностранцы, желающие инвестировать в недвижимость в Таиланде, должны тщательно изучить все потенциальные проблемы, в том числе:

  • Неуплаченные налоги: убедитесь, что все сборы, связанные с недвижимостью в соответствии с Законом о налогах на землю и здания B.E. 2562 от 2019 года, были уплачены в срок.
  • Незавершенные судебные разбирательства: убедитесь, что застройщик или недвижимость не вовлечены в текущие судебные споры. Гражданский и коммерческий кодекс регулирует договорные обязательства и средства правовой защиты.
  • Долговые обязательства: проверьте наличие неуплаченных кредитов или обязательств, связанных с недвижимостью.

Комплексная проверка может занять много времени, но привлечение адвоката по недвижимости гарантирует тщательную проверку и соответствие требованиям, защищая инвестора от будущих осложнений.

Второй шаг инвестирования в недвижимость Таиланда: составление договора

Договоры составляют основу инвестирования в недвижимость Таиланда. Правильно составленные договоры защищают интересы всех сторон и определяют условия и положения покупки. Юридические знания необходимы для подтверждения того, что договоры имеют юридическую силу в соответствии с тайским законодательством.

Договоры для физических лиц и компаний

Условия договоров о недвижимости могут значительно различаться в зависимости от того, является ли покупатель физическим или юридическим лицом. Для физических лиц договоры обычно сосредоточены на личной дееспособности, вариантах финансирования и правах собственности в соответствии с тайским законодательством, в частности Законом о кондоминиумах 1979 года, который позволяет иностранцам индивидуально владеть до 49% от общей продаваемой площади кондоминиума. Официальные рекомендации для граждан РФ, находящихся в Таиланде, опубликованы на сайте Консульского департамента МИД Российской Федерации.

Для компаний дополнительные положения могут включать корпоративные гарантии, соблюдение Закона о иностранном бизнесе 1999 года и положения, касающиеся регистрации и операционной юрисдикции юридического лица. Компании также могут согласовывать условия, касающиеся налоговых льгот и предельных размеров ответственности, что отражает сложный характер корпоративных сделок. Адаптация договора к конкретным характеристикам покупателя гарантирует, что все юридические и финансовые аспекты будут должным образом учтены в контексте инвестиции в недвижимость Таиланд.

Договор бронирования

Договор бронирования предварительно обеспечивает покупателям право на приобретение недвижимости на время составления договора купли-продажи. Ключевые положения включают:

  • Сумма залога: залог, как правило, составляющий 5-15% от продажной цены недвижимости, обычно не подлежит возврату. Он регулируется статьей 377 Гражданского кодекса о залогах.
  • Особые условия: в договоре должны быть указаны условия конфискации/возврата залога в случае, если застройщики не смогут получить разрешения, что позволит вернуть залог.
  • Сроки: в договор бронирования должен быть включен четкий график подписания договора купли-продажи, чтобы обеспечить беспрепятственное продвижение сделки. Однако юристы, специализирующиеся на недвижимости, часто советуют клиентам провести комплексную проверку перед заключением договора бронирования. Это гарантирует, что покупатель не рискует потерять свой залог из-за непредвиденных юридических или финансовых проблем с недвижимостью или застройщиком. Хотя в договоре бронирования может быть указан сжатый срок для перехода к SPA, очень важно выделить достаточно времени для проведения комплексной проверки, чтобы снизить потенциальные риски и защитить интересы покупателя.
  • Договор бронирования должен четко определять обязательства обеих сторон, предотвращая споры. Проверка юристами необходима для защиты интересов покупателей.

Договор купли-продажи (SPA)

SPA является окончательным юридическим документом, регулирующим любые инвестиции в недвижимость в Таиланде. Основные положения включают:

  • Участвующие стороны: полные данные о покупателе, продавце, посреднике, предотвращающие мошеннические претензии.
  • Описание недвижимости: полный номер документа о праве собственности, размеры земельного участка и данные о местоположении недвижимости.
  • Покупная цена и условия оплаты: в договоре подробно указана покупная цена, график платежей, включая любые налоги или сборы за передачу права собственности в соответствии с положениями Гражданского и Коммерческого кодекса.
  • Непредвиденные обстоятельства: SPA должен учитывать потенциальные препятствия, такие как одобрение финансирования, оценка недвижимости или завершение строительства объектов, находящихся в стадии проектирования.
  • Гарантии и заверения: положения должны обеспечивать право продавца на продажу недвижимости и отсутствие нераскрытых обременений, как это предусмотрено в разделе 456 Гражданского и коммерческого кодекса.
  • Положения о расторжении: четко определены обстоятельства, при которых любая из сторон может расторгнуть договор без штрафных санкций.
  • Разрешение споров: Обычно применяется тайское законодательство, но в качестве альтернативы может быть предусмотрен арбитраж в соответствии с Законом об арбитраже B.E. 2545, несмотря на сложность связанных с этим юридических процедур.

Третий этап инвестиции в недвижимость Таиланд: передача права собственности на недвижимость

Последним этапом инвестирования в недвижимость в Таиланде является юридическая передача права собственности в Земельном управлении.

Квалифицированный юрисконсульт обеспечивает тщательное выполнение всех процедур, соблюдение установленных законом требований, уплату налогов и выполнение формальностей для официальной передачи права собственности, зарегистрированного в Земельном управлении, при инвестиции в недвижимость Таиланд.

Налоги

Некоторые налоги, влияющие на переход права собственности, требуют тщательного понимания и планирования для минимизации затрат.

  • Плата за передачу права собственности: Рассчитывается в размере 2% от оценочной стоимости, как предусмотрено Земельным кодексом B.E. 2497, и обычно делится пополам, если не оговорено иное. Уплачивается при регистрации в Земельном управлении. Например, для недвижимости, официально оцененной в 5 миллионов батов, сбор за передачу составит 100 000 батов.
  • (ap) Подоходный налог: Ставка налога варьируется в зависимости от статуса продавца. Индивидуальные продавцы подлежат прогрессивной ставке от 0% до 35% в зависимости от их общего годового дохода. В отличие от этого, корпоративные продавцы подлежат фиксированному налогу в размере 1% от более высокой из двух величин: цены продажи или оцененной государством стоимости. Например, если власти оценили недвижимость в 10 миллионов батов, но она была продана за 9 миллионов батов, подоходный налог составит 1% от 10 миллионов батов, что равно 100 000 батов.
  • Специальный бизнес-налог (SBT): взимается, если недвижимость продается в течение пяти лет с момента покупки, в размере 3,3% от более высокой из двух сумм: цены продажи или оценочной стоимости. Однако те, кто использует помещение в качестве основного места жительства более одного года, могут иметь право на освобождение от уплаты налога. Например, при продаже недвижимости стоимостью 7 млн. батов через три года взимается SBT в размере 231 000 батов.
  • Гербовый сбор: если SBT не применяется, взимается гербовый сбор в размере 0,5%, как указано в Налоговом кодексе. Например, при продаже недвижимости стоимостью 4 млн батов гербовый сбор составляет 20 000 батов.

Оплата в земельном управлении

Земельное управление — это место, где осуществляется передача права собственности на любую недвижимость в Таиланде. Основные этапы включают:

  • Представление документов: обе стороны должны предоставить необходимые документы, такие как правоустанавливающий документ, договор купли-продажи (SPA), справки об уплате налогов и документы, удостоверяющие личность.
  • Уплата налогов: все налоги должны быть уплачены до оформления перехода права собственности. Земельное управление рассчитывает точные суммы на основе оценочной стоимости недвижимости.
  • Уплата сбора за переход права собственности: как правило, покупатель уплачивает сбор за переход права собственности, если в договоре не оговорено иное. Для обеспечения прозрачности и соблюдения тайского законодательства платежи обычно осуществляются банковскими векселями.
  • Процесс банковского векселя:Банковский вексель является безопасным средством оплаты, которое обычно используется при сделках с недвижимостью в Таиланде. Покупатели должны подготовить вексель через свой тайский банк, указав такие детали, как имя получателя (часто это продавец или земельное управление) и точную сумму. Вексель должен быть готов заранее и представлен при передаче. Использование банковского векселя обеспечивает дополнительную защиту, подтверждая выпуск средств только после завершения сделки. Покупателям рекомендуется тщательно работать с банками и юристами, чтобы обеспечить выполнение всех платежных требований при инвестиции в недвижимость Таиланд.
  • Регистрация права собственности: Земельное управление обновляет документ о праве собственности, указывая имя нового владельца. Это завершает сделку по любой инвестиции в недвижимость в Таиланде.
  • Дополнительные соображения: Покупатели также должны учитывать текущие расходы, например, налоги на недвижимость, расходы на обслуживание (для кондоминиумов) и страхование. Эти повторяющиеся расходы часто упускаются из виду при покупке, но они необходимы для долгосрочного планирования.

Заключение

Инвестиции в недвижимость Таиланда могут предложить привлекательные возможности для иностранных инвесторов в 2025 году, при условии, что к каждому этапу сделки будет подходить с соблюдением строгой юридической дисциплины. Тщательная проверка по-прежнему остается важной для подтверждения прав собственности, соблюдения нормативных требований и финансовых обязательств, в то время как тщательно составленные контракты необходимы для обеспечения обязательств сторон и эффективного распределения рисков.

Окончательная регистрация в Земельном управлении, включая надлежащую уплату налогов и сборов, в конечном итоге определяет юридическую силу инвестиций и возможность принудительного исполнения прав собственности или прав пользования. В условиях регулирования, которое остается ограничительным и тщательно контролируемым, иностранные инвесторы должны полностью понимать и соблюдать тайские законы о недвижимости, чтобы избежать недействительных структур или санкций. Поэтому привлечение опытных юристов по недвижимости является не только средством снижения рисков, но и стратегическим инструментом для структурирования соответствующих требованиям, безопасных и устойчивых инвестиций в недвижимость на одном из самых динамичных рынков Юго-Восточной Азии.

По этим причинам назначение квалифицированного юриста по недвижимости в Таиланде является необходимым условием для обеспечения соблюдения нормативных требований, управления правовыми рисками и гарантии того, что каждая инвестиция в недвижимость будет правильно структурирована и обеспечена правовой защитой.

Часто задаваемые вопросы

Да, иностранцы могут легально инвестировать в недвижимость в Таиланде, но только при определенных условиях. Хотя прямое владение землей запрещено, иностранные инвесторы могут приобретать квартиры в кондоминиумах в рамках квоты на иностранное владение, заключать зарегистрированные долгосрочные договоры аренды или использовать другие законные структуры, такие как узуфрукт. Все инвестиции должны соответствовать законам Таиланда о недвижимости.

Нет, иностранцы не могут владеть землей в Таиланде. Закон о земельном кодексе строго запрещает владение землей гражданами, не являющимися гражданами Таиланда, и любая попытка обойти это правило с помощью номинальных соглашений или несоответствующих требованиям компаний может привести к конфискации имущества и юридическим санкциям.

Да, иностранцы могут покупать квартиры в кондоминиумах от своего имени, при условии что доля иностранного владения не превышает 49% от общей продаваемой площади здания. Средства для покупки должны быть переведены из-за границы в иностранной валюте и должным образом задокументированы для регистрации в Земельном управлении.

30-летний договор аренды может быть законным и практичным вариантом, если он составлен надлежащим образом и зарегистрирован в Земельном управлении. Однако он не дает права собственности, и продление аренды не происходит автоматически. Любое продление должно быть перерегистрировано, чтобы иметь юридическую силу.

Хотя это не является обязательным с юридической точки зрения, настоятельно рекомендуется работать с юристом по недвижимости в Таиланде. Юрист помогает проверить право собственности, провести комплексную проверку, составить договоры и обеспечить соблюдение тайского законодательства, что значительно снижает юридические и финансовые риски для иностранных инвесторов.