Наш путеводитель по покупке квартиры в Бангкоке

Варианты покупки квартиры в Бангкоке

Приобретение квартиры в кондоминиуме

Один из самых простых и юридически безопасных вариантов для иностранцев, желающих купить квартиру в Бангкоке, — это покупка квартиры в кондоминиуме в соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522. Раздел 19 bis этого закона позволяет гражданам других стран владеть квартирами в кондоминиумах, в которых доля иностранного владения не превышает 49% от общей площади всех квартир. Право собственности регистрируется непосредственно на имя иностранного покупателя в местном земельном управлении, и покупатель получает отдельный документ Chanote, подтверждающий право собственности на квартиру.

Чтобы соблюсти закон при покупке квартиры в Бангкоке, средства, используемые для покупки, должны быть переведены из-за границы в иностранной валюте. Затем тайский коммерческий банк выдает форму валютной транзакции (FETF) для каждого перевода, превышающего эквивалент 50 000 долларов США. Этот документ требуется земельному управлению для регистрации права собственности, а также необходим для репатриации средств после перепродажи. Кроме того, покупатель должен убедиться, что здание должным образом зарегистрировано как кондоминиум в соответствии с Законом о кондоминиумах, а не как коммерческое или жилое здание, на которое распространяются другие правовые положения.

Аренда земли

Еще один вариант купить квартиру в Бангкоке — долгосрочная аренда земли, как это предусмотрено Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда, в частности разделами 538–571. Эти положения позволяют иностранному гражданину арендовать землю на срок до 30 лет для жилых целей. Хотя договор аренды может содержать положения о продлении, важно отметить, что в соответствии с тайским законодательством такие положения не имеют юридической силы в отношении третьих лиц, если продленный договор аренды не зарегистрирован отдельно в Земельном управлении.

После регистрации договора аренды земли иностранный арендатор может построить на земле жилое здание и сохранить полное право собственности на него. Это разрешено в соответствии с разделом 146 Земельного кодекса, который признает отделение права собственности на землю от права собственности на здание, при условии, что здание заявлено как собственность арендатора и было построено за его счет.

Договор аренды должен быть зарегистрирован в Земельном управлении, если его срок превышает три года, в соответствии с разделом 538 Гражданского и коммерческого кодекса, а регистрационный сбор рассчитывается в размере 1,1% от общей стоимости аренды.

Эта структура обычно используется иностранцами, которые хотят построить виллу в Таиланде, сохранив при этом юридически защищенное право пользования землей.

Шаг 1 — Проведение комплексной проверки недвижимости перед купить квартиру в Бангкоке

Перед покупкой квартиры в Бангкоке и подписанием каких-либо договорных документов или переводом денежных средств необходимо провести полную юридическую проверку. Этот шаг необходим для того, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет юридических недостатков и что сделка соответствует тайским нормам.

Первым пунктом проверки является лицензия на кондоминиум. Здание должно быть официально зарегистрировано как проект кондоминиума в соответствии с Законом о кондоминиумах. Порядок регистрации и выдачи соответствующих документов разъясняется на официальном сайте Посольства Российской Федерации в Королевстве Таиланд. Эта регистрация должна быть подтверждена документами, полученными в Земельном департаменте. Кроме того, необходимо проверить текущее распределение квоты на владение иностранцами. Если порог в сорок девять процентов уже достигнут, иностранцу не будет разрешено зарегистрировать квартиру на свое имя при покупке квартиры в Бангкоке.

Второй момент касается документа о праве собственности на квартиру. Документ Chanote (Nor Sor 4 Jor) должен быть проверен в Земельном управлении, чтобы подтвердить, что продавец является законным и единственным владельцем недвижимости. Документ не должен иметь никаких обременений, ипотеки, узуфрукта, сервитута или юридических споров.

В-третьих, при купить квартиру в Бангкоке следует оценить финансовое и юридическое состояние юридического лица кондоминиума. Это включает в себя проверку соблюдения обязательств по ежегодной отчетности, наличия незавершенных судебных разбирательств, финансовых резервов на содержание здания и любой истории споров между совладельцами. Эти факторы могут повлиять на долгосрочную стоимость и удобство использования недвижимости.

Наконец, юрист должен убедиться, что продавец не имеет задолженности по налогам, связанным с недвижимостью. Если недвижимость в настоящее время сдана в аренду, необходимо проверить договор аренды, чтобы определить, будет ли он продолжен после перехода права собственности или будет расторгнут.

Шаг 2 — Подписание договора о бронировании квартиры в Бангкоке

После того, как в результате комплексной проверки будет подтверждено соответствие объекта недвижимости, который вы хотите купить в Бангкоке, стороны могут приступить к подписанию договора о бронировании. Этот документ, как правило, снимает объект с рынка на определенный срок — обычно от тридцати до шестидесяти дней — в обмен на уплату задатка покупателем.

В этом договоре должны быть четко указаны срок бронирования и сумма задатка. Еще более важно, что он должен содержать положения, защищающие покупателя. К ним относится условие, согласно которому залог подлежит возврату в случае, если условия договора купли-продажи (SPA) не удовлетворяют покупателя или если обнаруживаются новые юридические проблемы при купить квартиру в Бангкоке. Без таких защитных положений залог может быть признан невозвратным в соответствии с тайским законодательством.

Шаг 3 — Составление и подписание договора купли-продажи (SPA) при купить квартиру в Бангкоке

Договор купли-продажи (SPA) является окончательным договорным документом, регулирующим сделку по покупке недвижимости в Таиланде, включая покупку квартиры в Бангкоке. Он должен быть составлен с осторожностью под надзором квалифицированного юридического консультанта. В SPA должны быть четко указаны согласованная покупная цена, график платежей и дата передачи права собственности в Земельном департаменте.

Обязанности продавца должны быть исчерпывающе описаны. В договоре должно быть указано, что недвижимость продается без долгов, залогов или юридических претензий. Если квартира занята арендатором, в SPA должно быть подробно указано, останется ли договор аренды в силе после передачи или будет предоставлено право на свободное владение.

Также необходимо определить распределение налогов и сборов за передачу права собственности при купить квартиру в Бангкоке, указав, кто несет эти расходы: покупатель, продавец или они делятся ими поровну. SPA должен подтвердить, что покупатель приобретает квартиру в соответствии с действующими квотами на владение недвижимостью иностранцами и что сделка соответствует Закону о кондоминиумах.