Покупка недвижимости на Пхукете: юридическая информация для иностранных и местных инвесторов

Лодки у берега Пхукета — привлекательный ландшафт для покупки недвижимости на Пхукете

Покупка недвижимости на Пхукете

Благодаря своим тропическим пляжам и яркой культуре Пхукет уверенно развивается как центр туризма и недвижимости. Покупка недвижимости на Пхукете становится всё более популярной среди зарубежных покупателей. Этот рост способствовал появлению разнообразных возможностей для инвестиций в недвижимость, от роскошных пляжных вилл до современных башен кондоминиумов. Однако юридическая система Таиланда в сфере недвижимости требует тщательного подхода, особенно для иностранных инвесторов, заинтересованных в покупке недвижимости на Пхукете.

Table of Contents

Какие типы недвижимости можно купить на Пхукете? 

Широкий рынок недвижимости Пхукета предлагает три основных варианта собственности — кондоминиумы, земельные участки и отдельно стоящие здания, такие как дома или виллы. Каждый вариант придерживается отдельных правил, касающихся прав на собственность в зависимости от гражданства. Покупка недвижимости на Пхукете требует знания этих различий.

Кондоминиум 

  • Иностранный владелец:

Иностранные покупатели могут владеть до 49% общей площади любого кондоминиума. Этот порог делает кондоминиумы одним из самых доступных вариантов. Средства должны быть переведены в иностранной валюте, сопровождаемые формой обмена валюты, представленной при регистрации. В то же время тайцы могут свободно приобретать кондоминиумы в полную собственность без ограничений, чему способствуют гибкие условия финансирования и минимальное оформление по сравнению с иностранцами. Покупка недвижимости на Пхукете через кондоминиум — самый прямой путь для иностранцев.

  • Местный владелец:

Для иностранных граждан кондоминиумы предлагают прямое право собственности через упрощенный процесс. Местные жители также заинтересованы в кондоминиумах благодаря возможности получения дохода от аренды и более низким расходам на обслуживание по сравнению с земельными участками или виллами. Покупка недвижимости на Пхукете для тайцев даёт больше гибкости и меньше ограничений. В целом, тщательное изучение правил, соответствующих каждому типу недвижимости и гражданству покупателя, поможет сориентироваться в инвестиционной среде Пхукета и избежать рисков.

  • Преимущества:

Для иностранцев: Кондоминиумы предлагают прямое владение и относительно низкую юридическую нагрузку.

Для местных жителей: Кондоминиумы интересны благодаря возможности получения дохода от сдачи в аренду и более низкому уровню обслуживания по сравнению с земельными участками или виллами.

  •     Риски :

Ограничение на 49% иностранной собственности означает, что после достижения этого предела иностранцы могут столкнуться с проблемами при поиске доступных объектов для покупки.

Кондоминиумы подвержены колебаниям туристического спроса и спроса на аренду.

Земля

  • Иностранный владелец:

Согласно тайскому законодательству, иностранцы не могут владеть землей напрямую, однако существуют альтернативные способы получения прав на землю. Покупка недвижимости на Пхукете в этом случае возможна через аренду или структуру компании.

        Договоры аренды: Иностранцы могут арендовать землю на срок до 30 лет с возможностью продления. 

        Тайская компания: Иностранец может создать тайскую компанию, в которой ему принадлежит не более 49 % акций, а остальные 51 % акций принадлежат гражданам Таиланда. Эта компания может приобретать землю, но такая структура должна соответствовать Закону об иностранном бизнесе B.E. 2542 (1999), чтобы не рассматриваться как номинальное соглашение, которое является незаконным. Обратите внимание, что этот вариант является сложным и строгим. Вы должны проконсультироваться с юристом, который сможет рассказать вам обо всех тонкостях этого процесса.

  • Инвестиционные схемы:

В некоторых случаях иностранцы могут приобрести права на землю через Совет по Инвестициям (BOI), однако это ограничено конкретными индустриями.

  • Местный владелец:

Граждане Таиланда сталкиваются с более мягкими ограничениями и могут получить документы о праве на собственность, как Чанот, обеспечивающий полный контроль над использованием и развитием с возможностью получения прибыли.

  • Преимущества договоров аренды:

Договоры аренды позволяют иностранцам долгосрочно использовать недвижимость для проживания или ведения бизнеса. Для местных жителей владение землей позволяет получать прибыль от строительства и обеспечения постоянного обслуживания, особенно для свободных участков.

  • Риски договоров аренды:

Договоры аренды могут быть аннулированы без правильной регистрации или продления. Структура компании может быть подвергнута тщательной проверке, если она не управляется должным образом. Местные жители несут более высокую налоговую нагрузку и обязательства за незастроенные участки.

Постройки (дома, виллы)

  • Иностранный владелец:

Иностранцам запрещено владеть землей в Таиланде, но они могут приобретать постройки, расположенные на арендованных участках земли, на основании долгосрочных договоров. Покупка недвижимости на Пхукете возможна при условии разделения права на землю и строение.

  • Местный владелец:

Покупка недвижимости на Пхукете для тайцев также подразумевает полное право владения участком. Местное право собственности обеспечивает контроль как над строениями, так и над землёй, на которой они расположены, при условии, что недвижимость принадлежит гражданам Таиланда и используется ими для проживания.

  • Преимущества:

        Для иностранцев: Виллы обеспечивают роскошный образ жизни, особенно в районах с большим количеством туристов, где доход от краткосрочной аренды может быть прибыльным. Покупка недвижимости на Пхукете с целью сдачи в аренду особенно выгодна в популярных локациях.

        Для местных жителей: Виллы и дома предлагают больше приватности и пространства по сравнению с кондоминиумами и могут значительно подорожать со временем.

  • Риски:

        Для иностранцев: Аренда земли может быть нестабильной, если ею не управлять должным образом или не продлевать.

        Для местных жителей: Высокие расходы на обслуживание и возможные колебания рынка в туристическом секторе могут повлиять на долгосрочную стоимость недвижимости.

Юридические тонкости для местных и иностранных инвесторов в недвижимость 

Законодательство, регулирующее право собственности на недвижимость на Пхукете, как и во всем Таиланде, создает отдельные условия для иностранных и местных инвесторов. Покупка недвижимости на Пхукете регулируется такими актами, как Закон о Земельном Кодексе, Закон о Кондоминиумах и Закон об Иностранном Бизнесе.

  • Иностранные инвесторы: Иностранцы сталкиваются с рядом юридических ограничений, когда речь заходит о владении недвижимостью в Таиланде:

         Кондоминиумы: Как уже упоминалось, иностранцы могут владеть только 49 % общей площади здания кондоминиума.

         Земля: Прямое владение землей запрещено. Иностранцы могут только арендовать землю или владеть ею опосредованно через тайскую компанию.

         Владение постройками: Иностранцы могут владеть строением, построенным на арендованной земле, например, домом или виллой.

  • Местные инвесторы:

Граждане Таиланда имеют меньше ограничений и более расширенную свободу действий при покупке недвижимости, чем иностранные покупатели. Они могут владеть землей, зданиями и кондоминиумами без ограничений, а также пользоваться льготными условиями финансирования. Покупка недвижимости на Пхукете для них проще и не требует создания компаний или оформления аренды Однако все инвесторы, приобретающие недвижимость в Таиланде, независимо от гражданства, обязаны соблюдать регламент землепользования, строительные нормы и платить необходимые налоги.

ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ

Связаться с нами

Процесс покупки недвижимости на Пхукете 

Процесс покупки недвижимости на Пхукете включает в себя несколько основных этапов, каждый из которых должен быть тщательно соблюден, чтобы обеспечить соответствие тайскому законодательству:

  • Для граждан Таиланда:
  1. Оценка рынка:

Тайские покупатели имеют меньше юридических ограничений и могут сосредоточиться на таких факторах, как местоположение, тип недвижимости (земля, кондоминиумы, виллы) и потенциальный доход от аренды. Они могут приобрести землю, дома и кондоминиумы в собственность. Покупка недвижимости на Пхукете для них в первую очередь — это выбор подходящего объекта.

  1. Юридическая консультация:

Тайские покупатели обычно обращаются к юридическим услугам для подтверждения юридической экспертизы, особенно при проверке документов на право собственности и отсутствии юридических проблем. Несмотря на то, что этот процесс проще, очень важно убедиться, что недвижимость соответствует местным законам и регламенту землепользования.

  1. Проверка документов на право собственности:

Граждане Таиланда могут владеть документами на право собственности, включая Chanote, Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor. Покупка недвижимости на Пхукете с титулом Chanote даёт полное право собственности, в то время как Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor обеспечивают меньшую безопасность и используются для определенных ограничений на развитие.

  1. Договор купли-продажи:

После выбора недвижимости граждане Таиланда подписывают с продавцом договор купли-продажи. В договоре указывается цена покупки, размер депозита и порядок перехода прав на собственность. Обычно в договоре купли-продажи также указывается, что недвижимость не имеет обременений и долгов.

  1. Передача права собственности:

Передача прав на собственность осуществляется в местном офисе, где имя покупателя регистрируется в свидетельстве о праве на собственность. Тайские покупатели должны заплатить сбор за передачу в размере 2 % от оценочной стоимости, а также любой применимый налог у источника и другие сборы.

  • Для иностранных покупателей:
  1. Оценка рынка:

Иностранные покупатели более ограничены. Они могут владеть кондоминиумами на правах собственности, но могут арендовать землю или недвижимость только на срок не более 30 лет (с возможностью продления еще на 30 лет). Понимание этих ограничений необходимо до начала поиска недвижимости. Ограничения и возможности отличаются в зависимости от региона.Узнайте, как отличаются условия покупки недвижимости в Паттайе

  1. Юридическая консультация:

Для иностранцев наем адвоката является обязательным. Роль юриста более сложна, она включает проверку документов на право собственности, составление договоров аренды или купли-продажи, а также обеспечение соблюдения Закона о Кондоминиумах или Закона об Иностранном Бизнесе, в зависимости от структуры сделки. Иностранцы также могут создавать тайские компании с меньшинством акций, но этот способ требует тщательного юридического надзора для обеспечения соответствия тайским законам.

  1. Проверка свидетельства о праве на собственность:

Иностранные покупатели могут владеть кондоминиумами на основании документа Chanote, но не могут владеть землей на правах свободного владения. Договоры аренды на землю или дома должны быть зарегистрированы должным образом, а свидетельство о праве на собственность (если речь идет о земле) останется на имя гражданина Таиланда или тайской компании.

  1. Договор купли-продажи:

Иностранные покупатели должны перевести средства из-за границы в иностранной валюте для покупки кондоминиума. В тайском банке, осуществляющем транзакцию, необходимо получить форму валютной сделки (FETF). Эта форма будет предъявлена в офисе при регистрации перехода прав на недвижимость.

При заключении договора юрист составит подробный договор аренды с указанием срока аренды, условий арендной платы, а также прав и обязанностей сторон.

  1. Передача прав владения или аренды:

В случае с кондоминиумами иностранцы могут зарегистрировать свое право собственности в местном офисе так же, как и граждане Таиланда. Покупатель оплачивает 2%-ный сбор за передачу прав на собственность, также могут применяться любые налоги, удерживаемые у источника.

Для земельных участков или зданий аренда тоже будет зарегистрирована в офисе. Иностранный покупатель не будет иметь на руках свидетельства о праве на собственность, но получит зарегистрированный договор аренды.

Преимущества и риски инвестиций в недвижимость на Пхукете  

Преимущества

  • Растущий рынок: Рынок недвижимости Пхукета переживает рост, обусловленный увеличением спроса со стороны местных и иностранных покупателей.
  • Потенциал для получения дохода от аренды: Недвижимость в туристических районах, таких как Патонг и Камала, предлагает значительный потенциал для получения дохода от аренды, особенно в высокий сезон.
  • Долгосрочный рост капитала: Недвижимость, особенно земельные участки и виллы, со временем стабильно дорожают, предлагая инвесторам потенциал для долгосрочного роста капитала.

Риски

  • Правовые ограничения: Иностранные инвесторы сталкиваются с многочисленными правовыми ограничениями, особенно в отношении владения землей, что может усложнить инвестиционный процесс.
  • Нестабильность рынка: Рынок недвижимости на Пхукете привязан к туристической деятельности, а это значит, что колебания в сфере туризма могут повлиять на стоимость недвижимости и доход от аренды.
  • Скрытые расходы: Инвестиции в недвижимость на Пхукете могут быть связаны с дополнительными расходами, такими как техническое обслуживание, налоги и юридические услуги, которые со временем могут увеличиться.

В заключении

Покупка недвижимости на Пхукете может принести неплохие доходы, но при этом необходимо тщательно ориентироваться в сложных законах. Для иностранцев наиболее простым способом владения являются кондоминиумы, в то время как земля и строения требуют заключения договоров аренды или создания компаний. Местные жители выигрывают от большей гибкости и меньшего количества ограничений. Независимо от типа недвижимости, привлечение квалифицированного адвоката имеет решающее значение для соблюдения тайского законодательства и защиты ваших инвестиций. Понимание законодательной основы и взвешенная оценка рисков и преимуществ помогут гарантировать успешную покупку недвижимости на Пхукете.

Подробную информацию о правилах владения недвижимостью в Таиланде можно получить в Земельном Департаменте Таиланда. При грамотном подходе покупка недвижимости на Пхукете открывает возможности для роста капитала, аренды и проживания в одном из самых живописных регионов Юго-Восточной Азии.