Call us now:
Покупка дома в Хуа Хине: основные шаги, чтобы купить дом Хуа Хин
Купить дом Хуа Хин иностранным гражданам напрямую не позволяет Закон о земельном кодексе B.E. 2497, который официально запрещает владение землей на правах полной собственности. Этот запрет распространяется на все прямые приобретения, независимо от типа собственности. Однако существует несколько законных альтернатив, которые позволяют иностранцам обеспечить себе право пользования жилой недвижимостью, либо через долгосрочную аренду, либо путем покупки квартиры в кондоминиуме, либо путем строительства дома на арендованном земельном участке на условиях, строго регламентированных законом.
ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ
Table of Contents
Шаг 1: Выберите тип недвижимости в Хуа Хине, чтобы купить дом Хуа Хин
Для покупки дома в Хуа Хине, Таиланд, необходимо с самого начала определить правовое решение, которое соответствует тайскому законодательству. Существует три основных варианта, которые позволяют иностранному гражданину обеспечить себе реальное или личное право на жилую недвижимость в соответствии с действующим законодательством: долгосрочная аренда, приобретение кондоминиума или строительство на арендованном земельном участке, что позволяет безопасно купить дом Хуа Хин.
30-летняя аренда: решение, регулируемое гражданским правом
Использование 30-летней зарегистрированной аренды недвижимости, также известной как аренда, является наиболее распространенным вариантом для иностранных инвесторов, желающих инвестировать в недвижимость в Таиланде. Оно регулируется положениями Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда, которые предусматривают возможность заключения договора аренды на максимальный срок 30 лет без права продления.
Этот договор аренды должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующем земельном департаменте, чтобы быть действительным в отношении третьих лиц. Он дает владельцу исключительное право занимать землю, свободно пользоваться ею и, при условии соблюдения определенных положений, передавать или сдавать в субаренду это право третьей стороне.
Условия оплаты аренды могут варьироваться: некоторые сделки требуют полной оплаты аренды в начале срока аренды, в то время как другие позволяют распределять платежи на весь срок действия договора.
Покупка кондоминиума: единственное право полной собственности, доступное иностранцам
Покупка кондоминиума в безусловном владении является особенно безопасной альтернативой для иностранцев, желающих инвестировать в жилую недвижимость в Хуа Хине. Этот механизм регулируется Законом о кондоминиумах B.E. 2522, который позволяет иностранным гражданам приобретать одну или несколько квартир в кондоминиуме, в пределах 49% от общей площади объекта.
В отличие от 30-летней аренды, покупка кондоминиума дает прямые права собственности, которые являются полностью исполнимыми и передаваемыми, в том числе наследникам или третьим лицам в случае перепродажи. Однако это приобретение подлежит определенным формальным условиям, в том числе обязательству доказать, что средства были ввезены из-за границы с помощью формы валютной транзакции (FETF), в соответствии с требованиями валютного регулирования, разъясненными Банком России.
Соблюдение этой формальности необходимо для регистрации перехода права собственности в Земельном управлении и для гарантии будущей репатриации капитала в случае перепродажи.
Этот тип недвижимости особенно подходит для покупателей, которые ищут простое, быстрое и юридически стабильное решение. Часто это предпочтительный вариант для инвесторов, желающих избежать ограничений, связанных с арендой земли или сложными договорными отношениями.
Строительство дома на арендованном земельном участке: более сложная операция для тех, кто хочет купить дом Хуа Хин
Третьим, промежуточным решением является аренда земли на 30 лет и строительство дома на ней. В этом случае иностранный инвестор никогда не становится владельцем земли, но может обладать полным правом собственности на построенное на ней здание, при условии что договор аренды содержит прямое положение, разрешающее это. Такая схема требует подписания договора строительства с местной компанией или независимым подрядчиком, а также предварительного получения разрешения на строительство.
Этот тип сделки требует тщательной юридической координации между договором аренды, договором строительства и любыми административными декларациями. В случае перепродажи необходимо будет проверить возможность передачи как дома, так и договора аренды на тех же условиях. По истечении срока аренды недвижимость должна быть снесена, передана или переоформлена с арендодателем.
Этот тип владения более сложен, но может подходить для индивидуальных проектов, особенно когда покупатель желает построить виллу по индивидуальному проекту в определенном месте в Хуа Хине.
Шаг 2: Проведите комплексную проверку перед покупкой дома в Хуа Хине
Проверка является важным этапом любого проекта по покупке дома в Хуа Хине, Таиланд. Она начинается с проверки документа о праве собственности на землю или здание. Документ о праве собственности Chanote (Nor Sor 4 Jor) обеспечивает наиболее надежную форму владения и рекомендуется для всех сделок с недвижимостью.
Напротив, документы Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor, которые позволяют только временное или частичное владение, требуют более серьезных юридических мер предосторожности.
Юрист должен будет проверить подлинную личность владельца и убедиться, что на землю не наложены ипотеки, сервитуты или текущие споры. Если недвижимость принадлежит компании, необходимо будет проанализировать устав, выписку из тайского K-Bis (аффидевит компании), внутренние решения и полномочия представителей по подписанию документов.
Для земельных участков, на которых планируется строительство, необходимо проверить разрешения на строительство, а также наличие явного разрешения владельца на передачу права пользования земельным участком и разрешение на строительство.
На этом этапе также можно проверить, соответствует ли проект местным стандартам городского планирования, правилам выравнивания, расстоянию от моря (особенно в прибрежных районах) и не является ли он несоответствующим строительством или частично построенным на государственной земле, что является важным этапом для тех, кто планирует купить дом Хуа Хин.
Шаг 3: Подпишите договор бронирования на покупку дома в Хуа Хине
После юридической проверки недвижимости подписание договора бронирования позволяет заблокировать сделку на определенный период времени. Этот договор обязывает продавца не предлагать недвижимость третьим лицам и подробно описывает сумму бронирования, уплаченную покупателем.
Он также может содержать положения об эксклюзивности, сроке подписания основного договора и штрафных санкциях в случае отказа от сделки.
Этот договор еще не передает право собственности, но устанавливает основные условия будущей продажи, обеспечивая временную безопасность на время составления окончательного договора.
ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ
Шаг 4: Подпишите основной договор (SPA), чтобы купить дом Хуа Хин
Основной договор, т. е. договор купли-продажи (SPA), является основным документом, который юридически закрепляет сделку. Он должен быть составлен на тайском языке и, в большинстве случаев, переведен на английский язык.
В этом договоре указывается цена, описание недвижимости, контактные данные сторон, условия оплаты, любые предварительные условия и последствия неисполнения.
Он также формализует обязательства каждой стороны в отношении передачи, регистрации, налогов и передачи недвижимости.
Если сделка касается дома, находящегося в аренде, к SPA должен быть приложен договор аренды, также подписанный и зарегистрированный. Особое внимание следует уделить положениям, касающимся строительных работ, завершения строительства, структурных гарантий и будущего использования недвижимости.
Шаг 5: Перевод средств из-за границы для покупки дома в Хуа Хине
Перевод средств для покупки дома в Хуа Хине, Таиланд, должен быть осуществлен из-за границы, чтобы получить налоговые документы, необходимые для будущей перепродажи. Для сумм, превышающих 50 000 долларов США, необходимо получить форму валютной транзакции (FETF) от тайского банка-получателя.
Эта форма будет служить доказательством того, что деньги были ввезены в страну на законных основаниях, и позволит в случае необходимости репатриировать средства в более поздний срок.
Она также требуется для регистрации определенных сделок с недвижимостью, в частности в случае совместного владения. Покупатель должен убедиться, что имя в банковском документе точно соответствует имени в контрактах, чтобы избежать задержек при регистрации и успешно купить дом Хуа Хин.
Происхождение средств должно быть отслеживаемым и соответствовать правилам противодействия отмыванию денег.
Шаг 6: Регистрация продажи или аренды в Земельном департаменте
Регистрация договора купли-продажи или аренды является заключительным юридическим актом сделки. Она осуществляется в компетентном Земельном департаменте в Хуа Хине. В присутствии всех сторон и их представителей контракты зачитываются, подписываются и регистрируются регистрационным должностным лицом.
В случае 30-летней аренды договор должен быть зарегистрирован, чтобы быть действительным в отношении третьих лиц и иметь силу в отношении будущих покупателей или наследников. В случае кондоминиума передача права собственности также осуществляется в Земельном департаменте с выдачей нового свидетельства о совместном владении на имя иностранного покупателя при покупке недвижимости в Таиланде.
Регистрационные сборы, включая пошлины за передачу права собственности, специальный налог на предпринимательскую деятельность и гербовый сбор, рассчитываются на основе заявленной стоимости недвижимости и срока предыдущего владения. Как правило, сборы делятся между продавцом и покупателем в соответствии с условиями договора, что следует учитывать тем, кто планирует купить дом Хуа Хин.
Дополнительные документы (Жёлтая книга и Розовая карточка) для тех, кто хочет купить дом Хуа Хин
После завершения покупки дома в Хуа Хине, Таиланд, рекомендуется запросить определенные дополнительные документы. Желтая книга (Tabien Baan) является доказательством проживания иностранца, владеющего недвижимостью в Таиланде. Она не является документом, подтверждающим право собственности, но облегчает многие административные процедуры.
Розовая карточка является удостоверением личности для иностранцев, имеющих Желтую книгу. Хотя она не имеет никакой ценности с точки зрения права на проживание, она часто требуется для таких процедур, как открытие банковского счета, подписание контрактов или подача заявлений на получение разрешений.
Заключение
Покупка дома в Хуа Хине, Таиланд, требует тщательного планирования, подробного знания местного законодательства в сфере недвижимости и строгого юридического контроля. В отсутствие прямых прав собственности на землю иностранцы должны обращаться к альтернативным структурам, таким как зарегистрированные договоры аренды или покупка квартир.
Каждый шаг — от выбора недвижимости до окончательной регистрации — требует глубокого понимания договорных, налоговых и нормативных требований.
Наем специализированного юриста поможет обеспечить безопасность сделки, избежать подводных камней и гарантировать соответствие инвестиций местным правилам. На таком активном рынке, как Хуа Хин, такая поддержка является необходимой гарантией для любого иностранного покупателя, желающего инвестировать в Таиланд на долгосрочную перспективу.
Часто задаваемые вопросы
Иностранец не может владеть землей в Таиланде, но он может на законных основаниях стать владельцем дома, построенного на земле, арендованной по 30-летнему зарегистрированному договору аренды.
Покупка квартиры в кондоминиуме остается самым безопасным вариантом для иностранца, так как позволяет ему получить полные права собственности при соблюдении определенных условий, установленных законом.
Нет, 30-летний договор аренды не может содержать положения об автоматическом продлении.
Да. Как договор аренды, так и передача права собственности на квартиру должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте, чтобы быть юридически действительными и иметь силу.