Call us now:
Правовые рамки, применимые к покупке дома в Бангкоке
Покупка дома в Бангкоке — это не просто сделка с недвижимостью, а процесс, требующий понимания тайского законодательства и внимательного планирования. Иностранные инвесторы, желающие приобрести дом в Бангкоке, сталкиваются с рядом ограничений, но при правильной юридической структуре сделать это вполне реально.
В соответствии с тайским законодательством, в частности Законом о земельном кодексе B.E. 2497, иностранным гражданам запрещено владеть землей на всей территории Королевства Таиланд, включая Бангкок, что напрямую влияет на иностранцев, заинтересованных в покупке дома в Бангкоке. Этот запрет распространяется как на прямое, так и на косвенное владение.
Несмотря на это ограничение, правовая система Таиланда допускает несколько законных способов, позволяющих иностранным гражданам инвестировать в жилую недвижимость, не нарушая национального законодательства. Этими вариантами могут быть долгосрочная аренда, покупка квартиры в кондоминиуме в безусловном владении, покупка или строительство собственного дома в Бангкоке на арендованном земельном участке.
Эта статья направлена на предоставление полного юридического обзора процесса покупки дома в Бангкоке для иностранцев. В ней описаны все законные пути, требования и даны пошаговые инструкции по защите ваших инвестиций.
ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ
Table of Contents
Шаг 1: Выберите подходящий тип недвижимости для покупки дома в Бангкоке
Покупка дома в Бангкоке требует выбора подходящей формы владения, соответствующей тайскому законодательству. Существует три основных законных способа для иностранца приобрести права на недвижимость: долгосрочная аренда, покупка квартиры в кондоминиуме, покупка или строительство дома в Бангкоке на арендованном участке.
30-летний договор аренды
Один из самых популярных способов купить дом в Бангкоке — аренда земли на срок до 30 лет. Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда разрешает долгосрочную аренду при условии письменного договора, зарегистрированного в местном земельном управлении. Иностранный арендатор получает исключительное право использовать участок под проживание в течение срока аренды.
Планы оплаты аренды могут быть организованы в виде единовременного платежа или рассрочки. В договоре можно предусмотреть право передачи или субаренды, если это явно указано. Такой вариант особенно подходит тем, кто хочет иметь стабильное жильё и долгосрочную уверенность в праве пользоваться домом в Бангкоке.
Приобретение квартиры в кондоминиуме в полную собственность
Покупка квартиры в кондоминиуме — один из наиболее простых и безопасных способов владения недвижимостью в Таиланде. Закон о кондоминиумах B.E. 2522 позволяет иностранцам владеть квартирой при условии, что доля иностранного владения не превышает 49% общей площади здания. Этот путь часто выбирают те, кто хочет начать с покупки квартиры перед тем, как приобрести дом в Бангкоке.
Право собственности на квартиру регистрируется в Земельном департаменте, и иностранный покупатель получает официальный документ на своё имя.
Строительство дома на арендованном земельном участке
Иностранцы также могут построить собственный дом в Бангкоке на арендованной земле. Хотя они не могут владеть самой землей, они имеют полное право владеть построенным зданием. Договор аренды должен прямо предусматривать это право.
Перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство на имя арендатора. В договоре аренды и строительном соглашении нужно четко прописать, кому будет принадлежать здание после окончания срока аренды. Это решение подходит для экспатов, которые хотят жить в собственном доме в Бангкоке и при этом соблюдать тайские законы.
Шаг 2: Проведите комплексную проверку перед покупкой дома в Бангкоке
Перед покупкой дома в Бангкоке необходимо провести юридическую комплексную проверку. Этот этап является важнейшим, так как помогает убедиться, что недвижимость не обременена долгами, судебными исками или другими ограничениями.
Самым надежным документом о праве собственности на землю является Chanote (Nor Sor 4 Jor), который точно определяет границы участка. Если же земля имеет документы Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, существует риск возникновения споров.
При покупке через тайскую компанию необходимо проверить корпоративные документы, включая список акционеров и решения, одобряющие сделку. Также следует убедиться, что продавец имеет законное право продавать объект недвижимости в Бангкоке, а сам объект соответствует нормам зонирования и разрешениям на строительство.
ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ
Шаг 3: Подпишите договор бронирования, чтобы зарезервировать дом в Бангкоке
После проверки документов следующим шагом станет подписание договора бронирования. Этот документ резервирует недвижимость и фиксирует намерение покупателя продолжить процесс покупки недвижимости в Бангкоке.
Договор обычно включает размер депозита, согласованную цену и сроки подписания основного контракта. Хотя договор бронирования не передает права собственности, он защищает интересы покупателя и служит гарантией, что дом в Бангкоке не будет продан третьим лицам в течение установленного срока.
Получите квалифицированную юридическую консультацию
Перед подписанием любого документа настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью, особенно если это касается дома в Бангкоке. Опытный юрист поможет проверить все документы, составить безопасные условия договора и объяснить юридические последствия каждой сделки.
Шаг 4: Подписание договора купли-продажи для оформления покупки дома в Бангкоке (SPA)
Договор купли-продажи (SPA) является основным юридическим документом, который закрепляет переход прав собственности при покупке недвижимости в Бангкоке. Этот документ составляется на тайском языке и при необходимости переводится на английский, чтобы иностранный покупатель полностью понимал его условия.
В договоре указываются детали сделки: данные сторон, описание недвижимости, сумма покупки, порядок оплаты, распределение налогов и сборов. Если речь идет о строительстве дома в Бангкоке или аренде участка под строительство, в SPA также прописываются права арендатора и обязанности обеих сторон.
После подписания договор становится обязательным к исполнению и служит юридическим подтверждением того, что обе стороны согласились на покупку конкретного дома в Бангкоке на согласованных условиях.
Шаг 5: Перевод средств из-за границы для оплаты дома в Бангкоке
Финансовая часть покупки недвижимости в Бангкоке требует особого внимания. Все средства должны быть переведены из-за границы, чтобы соответствовать требованиям тайского законодательства и подтвердить происхождение денег.
Для сумм свыше 50 000 долларов США необходимо оформить форму FET (Foreign Exchange Transaction Form), которая подтверждает перевод. Эта форма будет использоваться при регистрации недвижимости в Бангкоке в Земельном департаменте.
Имя покупателя в документах должно полностью совпадать с именем, указанным в SPA и форме FET. Это особенно важно для дальнейшей репатриации средств при возможной продаже недвижимости в Бангкоке в будущем.
Местные банки Таиланда, такие как Bangkok Bank, Kasikornbank и Siam Commercial Bank, часто имеют отдельные отделы для обслуживания иностранных покупателей недвижимости. Рекомендуется заранее уточнить детали перевода, чтобы избежать задержек в процессе покупки недвижимости в Бангкоке.
Шаг 6: Передача права собственности для регистрации жилья в Бангкоке
Окончательным этапом является регистрация сделки в Земельном департаменте. На этом этапе право собственности или аренды на недвижимость в Бангкоке официально передается покупателю.
На процедуре передачи должны присутствовать обе стороны: покупатель и продавец, либо их законные представители по доверенности. Сотрудник Земельного департамента проверяет документы, подтверждает платеж и регистрирует сделку.
После оплаты государственных сборов (налог на передачу, гербовый сбор, специальный бизнес-налог, налог у источника) сделка считается завершенной. В результате покупатель получает правоустанавливающий документ, подтверждающий владение или аренду недвижимости в Бангкоке.
В некоторых случаях юристы рекомендуют оформить доверенность на представителя, чтобы тот мог завершить регистрацию дома в Бангкоке без личного присутствия покупателя.
Желтая книга и розовая карточка в качестве дополнительных шагов: получение подтверждения места жительства
После завершения регистрации собственности или аренды недвижимости в Бангкоке иностранные покупатели могут предпринять дополнительные шаги для подтверждения своего проживания в Таиланде.
Одним из таких шагов является получение Желтой книги (Tabien Baan) — документа, подтверждающего адрес проживания иностранца в Таиланде. Этот документ часто необходим для получения виз, водительского удостоверения, налогового номера или оформления государственных услуг, связанных с домом в Бангкоке. Дополнительно иностранцы могут оформить Розовую карту (Pink ID) — идентификационную карту для иностранцев, проживающих в Таиланде. Она упрощает открытие банковских счетов, доступ к медицинским услугам и регистрацию на госуслугах. Наличие этих документов делает процесс владения домом в Бангкоке более безопасным и прозрачным.
Заключение
Хотя иностранцы не могут напрямую владеть землей в Таиланде, существует несколько законных и безопасных способов купить недвижимость в Бангкоке. К ним относятся долгосрочная аренда, покупка квартиры в кондоминиуме и покупка или строительство на арендованном участке.
Каждый вариант имеет свои юридические нюансы, но при правильной структуре и поддержке юриста можно приобрести жилье в Бангкоке законно и безопасно. Важно проводить тщательную юридическую проверку, четко прописывать условия договора и правильно оформлять переводы средств.
Покупка недвижимости в Бангкоке — это инвестиция, которая требует понимания местных законов, но при правильном подходе она может обеспечить стабильность, комфорт и высокую доходность. Если вы планируете купить дом в Бангкоке, наша юридическая команда поможет вам защитить инвестиции и провести сделку в полном соответствии с законодательством Таиланда.
Часто задаваемые вопросы
Нет, иностранцы не могут напрямую владеть землей, включая участки, на которых расположен дом в Бангкоке. Однако они могут пользоваться альтернативными формами владения, такими как аренда или покупка квартиры в кондоминиуме.
Иностранные граждане могут:
• Заключить 30-летний договор аренды на землю и построить на ней здание в Бангкоке.
• Приобрести квартиру в кондоминиуме в безусловное владение.
• Построить или купить дом в Бангкоке на арендованном участке при условии наличия разрешения и зарегистрированного договора аренды.
Комплексная проверка включает анализ правоустанавливающих документов, проверку ограничений на землю, а также соответствие зонирования. Это обязательный шаг перед покупкой недвижимости в Бангкоке, который снижает юридические риски.
Для этого заключается договор бронирования, который фиксирует намерение покупки жилья в Бангкоке, сумму депозита, цену и сроки подписания основного контракта.
Продажа или покупка недвижимости в Бангкоке оформляется через договор SPA (Sale and Purchase Agreement). В нем подробно указываются стороны, описание недвижимости, порядок расчетов и распределение налогов.
Средства должны быть переведены из-за границы в тайский банк. Для суммы свыше 50 000 долларов требуется форма FET. Этот документ подтверждает законность перевода и используется при регистрации недвижимости в Бангкоке.