Call us now:
Инвестиции в недвижимость на Самуи
Недвижимость на Самуи, одном из самых популярных курортных направлений в Сиамском заливе, представляет собой привлекательный объект для инвестиций как для иностранных, так и для местных инвесторов. Тем не менее, такая инвестиция регулируется сложным законодательством, которое устанавливает различные условия в зависимости от гражданства инвестора.
Законодательство Таиланда — в частности, Закон о земельном кодексе B.E. 2497 (1954 года) и Закон о внешнеэкономической деятельности B.E. 2542 (1999 года) — предусматривает строгие ограничения в отношении права собственности иностранных граждан на землю.
Table of Contents
Какие виды недвижимости на Самуи доступны для инвестиций?
Недвижимость на Самуи представлена разнообразными форматами, подходящими как для иностранных, так и для тайских инвесторов. Однако правовой режим владения напрямую зависит от гражданства покупателя.
Кондоминиумы: Это наиболее простой и юридически безопасный вариант для иностранных инвесторов. Закон «О кондоминиумах» B.E. 2522 (1979) позволяет иностранцам владеть в фрихолде (на праве собственности) до 49% общей площади всех жилых помещений в здании. Покупка кондоминиума не требует сложных схем владения. Граждане Таиланда, в отличие от иностранцев, могут свободно приобретать 100% помещений в таких проектах без ограничений.
Виллы: Недвижимость на Самуи в виде частных вилл предоставляет инвесторам высокий уровень уединения и роскоши, однако такие объекты сопровождаются значительными расходами на обслуживание и требуют более тщательного юридического сопровождения. Иностранные покупатели могут получить право собственности на строение — виллу — но не на земельный участок под ней. Земля в таких случаях оформляется на основании долгосрочного договора аренды, зарегистрированного в Земельном департаменте. В то же время граждане Таиланда могут оформить право собственности как на землю, так и на строение, что обеспечивает им полноценную фрихолд-модель владения.
Земля: Владение землей в Таиланде иностранцами прямо запрещено Законом о земельном кодексе B.E. 2497. Тем не менее, иностранные инвесторы могут заключить договор долгосрочной аренды (до 30 лет с возможностью продления). Граждане Таиланда могут приобретать землю в собственность без каких-либо ограничений, что делает вложения в земельные участки особенно привлекательными для местных покупателей.
Свободное владение или аренда: какой формат инвестиций выбрать?
Недвижимость на Самуи может приобретаться как на правах свободного владения (freehold), так и по долгосрочной аренде (leasehold). Выбор зависит от статуса инвестора — иностранный или тайский — и от целей владения: личное проживание, сдача в аренду или коммерческое использование.
Свободное владение (Freehold)
Свободное владение — это наиболее полное право собственности на недвижимость в Таиланде. Оно позволяет тайским гражданам приобретать земельные участки и здания без каких-либо ограничений. Такое право оформляется по титулу Chanote (Чанот) — официальному свидетельству о праве собственности, выданному Земельным департаментом, который гарантирует полные имущественные права и максимальную юридическую защиту.
Для иностранцев возможность приобрести недвижимость на Самуи напрямую ограничена. В соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), иностранцам разрешено владеть не более 49 % общей площади всех жилых единиц в здании. Таким образом, иностранный инвестор может купить квартиру в кондоминиуме на правах собственности при условии, что лимит иностранных владельцев в проекте не превышен.
Преимущества свободного владения:
- Для тайских граждан: Полная свобода распоряжения: можно владеть домами, землей, коммерческой недвижимостью без ограничений. Идеальный формат для долгосрочного владения.
- Для иностранцев: Хоть и ограничена кондоминиумами, недвижимость на Самуи в формате freehold предоставляет прочную юридическую защиту — право собственности оформляется по официальному титулу, что минимизирует риски.
Недостатки:
- Для тайцев: Высокая стоимость объектов в популярных регионах, таких как Самуи, может стать препятствием для некоторых покупателей.
- Для иностранцев: 49%-ный лимит может ограничить выбор — если доля уже исчерпана, купить недвижимость невозможно.
Долгосрочная аренда (Leasehold / эмфитевзис)
Для иностранных граждан, которым запрещено владеть землей, долгосрочная аренда — наиболее популярная альтернатива. Недвижимость на Самуи, особенно виллы, может оформляться в аренду сроком до 30 лет с возможностью продления ещё на 30 лет (и даже более, если стороны согласны). Такое соглашение должно быть зарегистрировано в Земельном департаменте, иначе оно будет юридически недействительно.
Земля остаётся в собственности тайского лица или компании, а иностранец получает право владеть зданием (например, виллой), построенным на этом участке, оформив при этом вещное право — суперфиций (superficies)или пользование (usufruct).
Преимущества аренды:
- Для тайцев: Возможность временного владения без крупных затрат, особенно для краткосрочных проектов.
- Для иностранцев: Возможность использовать недвижимость на Самуи, включая виллы, в обход запрета на владение землей. Часто такая схема более доступна по цене, чем фрихолд.
Недостатки:
- Для тайцев: Ограниченный срок владения требует продления, что влечет дополнительные переговоры и затраты.
- Для иностранцев: Отсутствие полной собственности снижает долгосрочную ценность и может создать неопределенность в будущем — каждый договор требует продления и зависит от согласия собственника.
ПОЛУЧИТЕ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ
Как иностранцы могут обойти ограничения на владение землей?
Создание тайской ограниченной компании (Thai Limited Company)
Один из способов обойти запрет на прямое владение землей иностранцами — это регистрация тайской компании. Закон разрешает владение землёй юридическому лицу, зарегистрированному в Таиланде, при условии, что не менее 51 % акций принадлежит гражданам Таиланда, а доля иностранного инвестора не превышает 49 %. Такая структура позволяет компании владеть участком, в то время как иностранец получает косвенный контроль через долю в компании и участие в управлении. Недвижимость на Самуи часто оформляется именно таким способом, особенно в случаях с виллами или земельными участками под застройку.
Тем не менее, данная схема требует строгого соблюдения законодательства Таиланда, в частности Закона о торговых компаниях и Закона о борьбе с использованием номинальных акционеров (Section 36 Закона о иностранной предпринимательской деятельности B.E. 2542). Государственные органы внимательно проверяют подобные компании, особенно в популярных зонах, таких как недвижимость на Самуи, где активно растет спрос на виллы и другие объекты класса «люкс».
Перед созданием подобной структуры настоятельно рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом, чтобы убедиться в её правомерности и избежать риска признания схемы фиктивной.
Брак с гражданином Таиланда
Недвижимость на Самуи часто становится предметом интереса среди иностранных инвесторов, рассматривающих возможность оформления её через брак. Один из доступных вариантов — заключение брака с тайским гражданином. Закон не запрещает гражданину Таиланда приобретать землю на своё имя, даже находясь в браке с иностранцем. Однако иностранный супруг должен подписать нотариально заверенное заявление об отказе от любых прав на землю, чтобы исключить подозрения в попытке обхода законодательства.
Следует учитывать, что в случае развода иностранец не сможет претендовать на долю в недвижимости, зарегистрированной на имя тайского супруга. Поэтому юридическая консультация крайне важна, особенно если покупка объекта недвижимости осуществляется в браке.
Налоговые последствия покупки недвижимости на Самуи
Недвижимость на Самуи
требует тщательного подхода к вопросам налогообложения. Покупка, будь то в полную собственность (freehold) или на основе долгосрочной аренды (leasehold), предполагает обязательное внимание к налогам и сборам, установленным законодательством Таиланда.
Налог на передачу права собственности
Налог на передачу (transfer fee) — обязательный сбор при покупке недвижимости в Таиланде. Он составляет 2 % от зарегистрированной оценочной стоимости объекта, согласно Земельному кодексу Таиланда B.E. 2497 (1954). Как правило, сумма делится поровну между покупателем и продавцом, если иное не указано в договоре.
Сбор за регистрацию
Регистрация акта на землю в Земельном департаменте — ключевой шаг в подтверждении прав собственности. Размер регистрационного сбора зависит от формы приобретения (полное владение или долгосрочная аренда) и составляет обычно от 1 000 до 2 000 бат. Эти сборы покрывают регистрацию аренды или обновление титула в случае покупки в полную собственность.
Риски, связанные с инвестициями в недвижимость на Самуи
Инвестирование в недвижимость на Самуи может приносить доход, но также сопряжено с рядом рисков, которые необходимо учитывать заранее.
Волатильность рынка недвижимости на Самуи
Местный рынок сильно зависит от туристического сектора. Такие внешние факторы, как глобальные экономические кризисы или чрезвычайные ситуации (например, пандемия COVID-19), могут резко сократить туристический поток и снизить стоимость недвижимости. Поэтому важно учитывать цикличность спроса.
Юридическая неопределенность при аренде (leasehold)
При оформлении объекта в долгосрочную аренду на условиях эмфитевзиса (до 30 лет с возможностью продления) инвестор должен учитывать риск отказа арендодателя от продления договора. Особенно это актуально, когда речь идёт о такой категории, как недвижимость на Самуи, где правовая неопределенность может повлиять на долгосрочные интересы арендатора. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно изначально предусмотреть в договоре чёткие условия продления и выбирать благонадежного владельца земли.
Высокие расходы на содержание
Объекты у моря требуют постоянного ухода из-за высокой влажности, воздействия соленого воздуха и сезонных штормов. Это особенно актуально для вилл у побережья, популярной категории недвижимости на Самуи, которая, несмотря на престиж, влечёт за собой значительные затраты на техническое обслуживание, ремонт и страхование.
Заключение
Недвижимость на Самуи может стать разумным и выгодным вложением как для иностранных, так и для тайских инвесторов. Тем не менее, крайне важно заранее разобраться в правовых и налоговых особенностях, применимых к каждому типу объекта. Независимо от того, оформляете ли вы полное право собственности на квартиру или заключаете эмфитевтический договор аренды на виллу, каждое решение имеет свои преимущества и ограничения. Чтобы увеличить шансы на успех, необходимо тщательно спланировать инвестицию, заручиться поддержкой опытных специалистов, в частности юристов, специализирующихся на недвижимости в Таиланде, и учитывать риски, присущие стремительно развивающемуся рынку.