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Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand für Ausländer

Willkommen bei Benoît & Partners, Ihrer Anwaltskanzlei, die sich auf den Erwerb von Immobilien in Thailand spezialisiert hat. In Immobilien im Ausland zu investieren ist eine wichtige Entscheidung, die eine gründliche Kenntnis der örtlichen Gesetzgebung und der vielen damit verbundenen rechtlichen Verantwortlichkeiten, wie z. B. saisonale Vermietung oder Verwaltung von Einrichtungen, erfordert.

Unser erfahrenes Team für thailändisches Recht kann Sie durch jeden Schritt des Prozesses führen, um die volle Rechtskonformität Ihrer Aktivitäten zu gewährleisten, unabhängig davon, welches Ziel Sie mit der Immobilie verfolgen – maximale Mieteinnahmen zu erzielen oder sie als Hauptwohnsitz zu nutzen. Egal, ob Sie maximale Mieteinnahmen erzielen oder die Immobilie zu Ihrem Hauptwohnsitz machen wollen, wir stellen die Rechtsgültigkeit all Ihrer Handlungen sicher und stehen Ihnen mit unserem Fachwissen zur Seite, damit Ihr Immobilienprojekt in Thailand ein Erfolg wird.

Wenn Sie Benoît & Partners vertrauen, profitieren Sie von einer maßgeschneiderten Betreuung und einer nachhaltigen rechtlichen Unterstützung bei der Durchführung Ihrer Immobilieninvestition im Ausland. Unsere umfassenden Kenntnisse des thailändischen Rechts gewährleisten, dass Ihre Aktivitäten den Vorschriften entsprechen und Ihre Investition sicher ist.

Table des matières

◊ Was ist ein Kondominium?

Eigentumswohnungen sind eine Form des Eigentums, die aus separaten Eigentumseinheiten besteht, die von Gemeinschaftsbereichen umgeben sind. Condos sind in der Regel wie Wohnungen gebaut. Sie unterscheiden sich jedoch von Mietwohnungen dadurch, dass sie Eigentum der Person sind. Die Wohnungseigentümer teilen sich auch das Eigentum an den Gemeinschaftsräumen. Zum Beispiel Flure, Eingangshalle, Schwimmbad, Fitnessraum, Waschküche, versorgt sowie der Aufzug, neben anderen Annehmlichkeiten.

◊ Welche Gesetze gibt es in Bezug auf das Eigentum an Eigentumswohnungen?

In Thailand ist das wichtigste Gesetz zur Regelung von Eigentumswohnungen das 2008 verabschiedete Gesetz über Eigentumswohnungen. Dieses legt die Rechte und Pflichten eines Eigentümers einer Eigentumswohnung sowie die Schritte und Modalitäten zur Begründung und Beilegung von Konflikten innerhalb der Eigentumswohnung fest.

Das thailändische Eigentumswohnungsgesetz von 2008 schreibt vor, dass alle Immobilientransaktionen in Bezug auf Eigentumswohnungen bei der Abteilung für Grundbucheintragungen abgewickelt werden müssen. Auf diese Weise wird die Transparenz und Sicherheit dieser Immobilientransaktionen gewährleistet. Gleichzeitig werden dadurch die Rechte der Eigentümer gesichert.

Neben dem Gesetz über Eigentumswohnungen (The Condominium Act) gibt es noch weitere ergänzende Gesetze und Vorschriften, die auf Eigentumswohnungen in Thailand Anwendung finden können. Beispielsweise regelt der Condominium Association Act die interne Verwaltung von Condominiums. Es legt auch die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümervereinigungen fest.

Andere Wohnungen, die nicht gemäß den jüngsten Reformen des Condominiumsgesetzes von 2008 registriert sind, gelten als einfache Wohnungen.

Durch die Einhaltung der thailändischen Eigentumswohnungsgesetze und die Zusammenarbeit mit unserer Kanzlei Benoit & Partners können ausländische Käufer sicherstellen, dass sie eine Wohnung in Thailand auf sichere Weise und mit einem gut geschützten Immobilienbesitz erwerben und so den Seelenfrieden genießen, den sie brauchen, um ihre Immobilieninvestition in vollen Zügen zu genießen.

◊ Können Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen?

Jeder, der legal einreist (Ausländer oder nicht), kann in Thailand eine Wohnung kaufen, wenn er die in Artikel 19 des Gesetzes über Gemeingüter festgelegten Bedingungen für den Erwerb erfüllt. Mehr noch, der Artikel besagt: „Ausländer und juristische Personen, die rechtlich als Ausländer anerkannt sind, können Miteigentümer einer solchen sein, wenn:“。

  • Ausländer dürfen sich gemäß dem Einwanderungsgesetz im Königreich Thailand aufhalten.
  • Ausländer dürfen nach dem Investitionsförderungsgesetz in das Königreich Thailand einreisen.
  • Personen werden nach thailändischem Recht als juristische Personen eingetragen.
  • Juristische Personen, die Ausländer sind, wie vom staatlichen Exekutivrat mitgeteilt, und die ein Sponsorenzertifikat gemäß dem Investitionsförderungsgesetz erhalten haben.
  • Juristische Personen, die eine Unterstützungsbescheinigung gemäß dem Investitionsförderungsgesetz erhalten haben.
  • Ein Ausländer oder eine juristische Person, die die Voraussetzungen für einen Ausländer nach dem Gesetz erfüllt und ausländische Währungen in das Königreich Thailand eingeführt oder Geld von einem thailändischen Bankkonto einer außerhalb des Königreichs Thailand ansässigen Person abgehoben oder Geld von einem Konto in ausländischer Währung abgehoben hat.

Wenn es sich um Ausländer handelt, gilt in der Regel Abschnitt 19. Der Kaufpreis für die Wohnung muss in ausländischer Währung nach Thailand überwiesen und bei einer in Thailand zugelassenen Bank in thailändische Baht umgewandelt werden.

Was einen Ausländer betrifft: Wenn er nicht anstelle des Ausländers eine Wohnung im Namen des Ausländers verkaufen kann, kann er nicht Eigentümer sein. Mit anderen Worten: Ein Ausländer kann so viel wie 49 % des Eigentums an einer Wohnsiedlung verkaufen. Ein Thai kann jedoch 51 % besitzen.

Ausländer können daher nur dann das volle Eigentumsrecht an ungeteiltem Eigentum besitzen, wenn sie einen Antrag auf Eintragung in ihrem Namen stellen. Sie dürfen dann nicht mehr als 49 % der gesamten Einheiten besitzen. Wenn Privatpersonen gebrauchte Eigentumswohnungen kaufen oder weiterverkaufen, muss der Verkäufer eine Bescheinigung der Eigentümervereinigung vorlegen, aus der hervorgeht, dass die Eigentumswohnung als Teil der zulässigen 49 % erworben wurde.

Diese Regel gilt jedoch nicht für Wohnungen, die sich noch im Bau befinden. Der Garantieschein wird nur ausgestellt, wenn das Gebäude fertiggestellt wurde. Mit anderen Worten: Der Bauträger ist nicht verpflichtet, Ihnen diesen Brief während der Bauarbeiten auszuhändigen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung unter verschiedenen Kaufkautionen erwerben können. Bei einer Eigentumswohnung können Ausländer in Thailand nicht direkt Land kaufen, aber sie können kaufen und Eigentümer der Wohnung sein.

Dennoch darf man nicht mehr als 49 % desselben Gebäudes besitzen. Die restlichen 51 % müssen im Besitz von thailändischen Personen oder Unternehmen sein. Es ist auch wichtig zu verstehen, dass der Kauf einer Eigentumswohnung keine Garantie dafür ist, dass Ausländer als Daueraufenthalter in Thailand bleiben können. Das muss durch ein Visum erreicht werden.

◊ Welche Dokumente sind erforderlich?

Um eine Eigentumswohnung zu kaufen, die bereits besteht oder weiterverkauft wird, muss der Verkäufer bei der Eigentumsübertragung eine Bescheinigung der Miteigentümergesellschaft vorlegen, dass die Eigentumswohnung die 49 %-Quote für ausländisches Eigentum erfüllt und dass keine Beteiligungsgebühren an die Miteigentümergesellschaft gezahlt wurden. Weitere Dokumente, die für die Eigentumsübertragung benötigt werden, sind das FET-Formular für die Übertragung von Rechten, Ausweisdokumente. Aber auch eine Heirats- oder Scheidungsurkunde, Tor Dor 21 . Die Vollmacht des Wohnungsamtes für die Übertragung des Eigentums.

Ausländer, die in Thailand eine Wohnung kaufen wollen, müssen bestimmte Dokumente vorlegen. Wie z. B. eine Kopie ihres Reisepasses, einen Nachweis über die aus dem Ausland überwiesenen Gelder. Aber auch einen Kauf- und Verkaufsvertrag und eine Bescheinigung über den Besitz der Wohnung.

Zusätzlich müssen Ausländer auch ein Formular für Devisengeschäfte von einer thailändischen Bank für die Überweisung von Geldern besorgen. Außerdem müssen sie bestätigen, dass die für den Kauf verwendeten Mittel legal erworben wurden. Schließlich müssen sie auch die Genehmigung der Regierungsbehörden einholen.

◊ Müssen die Gelder ohne Zustimmung aus dem Ausland kommen?

Nach dem Eigentumswohnungsgesetz von 1991 müssen Nichtansässige, die in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen, zur Bezahlung der Eigentumswohnung Geld in ausländischer Währung aus dem Ausland überweisen. Der Käufer muss sich für jede Zahlung ein „Devisentransaktionsformular“ von der Empfängerbank besorgen.

Wenn der ausländische Käufer hingegen seinen ständigen Wohnsitz in Thailand hat, kann er sich damit einverstanden erklären, das Haus in thailändischen Baht zu bezahlen. Außerdem benötigt er dann kein Devisentransaktionsformular.

Um zu zeigen, dass ein internationaler Devisentransfer keinen kommerziellen Zweck hat, muss der Empfänger diese Zertifikate außerdem dem Katasteramt vorlegen und in den Anweisungen angeben, dass sie für den Kauf einer Eigentumswohnung bestimmt sind. Das von der Bank ausgestellte „Foreign Exchange Transaction Form“ ist nur für Beträge von mehr als 50.000 US-Dollar, die überwiesen werden. Andernfalls muss der Käufer eine weitere Bescheinigung von der Bank erhalten.

Wenn ein Ausländer eine Wohnung in Thailand kauft, muss das Geld nicht unbedingt ohne Vereinbarung aus dem Ausland kommen. Sie können sowohl aus einer inländischen als auch aus einer ausländischen Quelle stammen, natürlich abhängig von den Regeln und Vorschriften, die von der Bank von Thailand gesetzt werden. . Es wird daher empfohlen, sich an eine Immobilienagentur oder einen Anwalt zu wenden, der über substanzielle juristische Kenntnisse nicht nur des thailändischen Immobilienrechts, sondern auch der Bankverfahren verfügt. Um die Übertragung und den Kauf zu unterstützen. Es ist auch sehr wichtig, sicherzustellen, dass alle Steuern und Transaktionsgebühren rechtzeitig bezahlt werden. Und, in Übereinstimmung mit dem thailändischen Recht sind.

◊ Kann ein ausländisches Unternehmen Eigentümer eines Condominiums in Thailand sein?

Internationale Unternehmen können bis zu 49% des Eigentums besitzen. Für einen Ausländer besteht der Prozess aus der Vorbereitung, notariellen Beglaubigung und Übersetzung der Dokumente der Registrierungsgesellschaft. Notariell beglaubigte Dokumente, Fremdwährungsformulare und kann auch dem Grundbuchgericht vorgelegt werden.

◊ Kann ich mit meinem thailändischen Ehepartner eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen?

Wenn eine Eigentumswohnung auf den Namen der thailändischen Ehefrau oder des thailändischen Ehemannes eingetragen ist, gilt sie immer als volles Eigentum des Ausländers an der Eigentumswohnung . Daher gilt eine Eigentumswohnung, die von einem thailändischen Staatsbürger und einem ausländischen Ehepartner gekauft wurde, als zu 49 % im Besitz eines Ausländers, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass das Geld, mit dem die Eigentumswohnung gekauft wurde, eine Immobilie ist. Folglich gehört das Kondominium in diesem Fall dem thailändischen Ehepartner.

◊ Kann man in Thailand eine Eigentumswohnung nach Plan kaufen?

Einige der häufigsten Probleme, mit denen Ausländer beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand konfrontiert werden, sind Konkurs, unzureichende Mittel der Bauträger sowie die langsame oder nicht erfolgte Realisierung von Projekten. Im Fall der umstrittenen ungeplanten Eigentumswohnung ist der Bauträger verpflichtet, alle angefallenen Kosten des Kaufvertrags während der Bauzeit der betreffenden Eigentumswohnung direkt auf das Bankkonto des Käufers zu überweisen und nicht auf das Bankkonto eines Dritten, das mit einem Sequester belegt ist. Darüber hinaus sind Zwangsverfügungen so selten, dass es den Bauträgern von Eigentumswohnungen in Thailand freisteht, von den Verbrauchern Vorschüsse, Anzahlungen und Kautionen zu verlangen, ohne auf Schutzmaßnahmen zurückzugreifen oder ohne dass eine Versicherung für diese Zahlungen besteht. Dies ist normalerweise mit einem gewissen Risiko für den Verkäufer verbunden und wird daher nicht empfohlen.

◊ Was muss der Kaufvertrag enthalten?

Der Kaufvertrag für eine Wohnung legt die Verpflichtungen des Käufers und des Verkäufers fest, d. h. den vereinbarten Preis, den Zeitplan für die Zahlungen und den Zeitpunkt der Übergabe. Er beschreibt auch die genauen Details des Miteigentums, die Kosten der Übertragung und die Steuerpflichten. In weiteren Punkten werden Garantien und Fragen der Sorgfaltspflicht behandelt.

Da es sich um eine Vertragshandlung handelt, muss der Standard-Kaufvertrag dem Gesetz über Eigentumswohnungen entsprechen. Aber auch mit dem Verbraucherschutzgesetz. Die Übertragung des Eigentumsrechts erfolgt beim Grundbuchamt der Provinz oder der Stadt. Zum Zeitpunkt der Übertragung muss ein zweiter offizieller Kaufvertrag mit dem thailändischen Ministerium für Land und Transport unterzeichnet werden. Außerdem müssen die Übertragungsgebühren und Steuern bezahlt werden.

  • Identität der Parteien:Der Vertrag muss die vollständigen Identitäten und Adressen der beteiligten Parteien enthalten, d. h. Käufer und Verkäufer der Eigentumswohnung . Es wird empfohlen, auch Kontaktdaten wie Telefonnummern und E-Mail-Adressen hinzuzufügen.
  • Detaillierte Beschreibung der Immobilie:Eine genaue und vollständige Beschreibung des Kondominiums ist unerlässlich. Dazu gehören die Adresse mit der Nummer der Einheit, die Größe in Quadratmetern, die Merkmale und! oder jedes andere Detail, das eine eindeutige Identifizierung ermöglicht.
  • Zahlungsmodalitäten:Der Vertrag muss schließlich eine Angabe über den vereinbarten Gesamtpreis für den Kauf Ihrer Ferienwohnung und die bestehenden Zahlungsmodalitäten enthalten. Dazu gehören die Höhe der Anzahlung und die Zahlungsfristen. Ebenso die akzeptierten Zahlungsmethoden und eventuell gesetzlich vorgeschriebene Verzugsgebühren.
  • Klauseln zu Kautionen und Rückzahlungen:Wenn bei Vertragsabschluss Kautionen geleistet werden, müssen die Bedingungen für deren Rückzahlung im Falle einer Kündigung oder einer Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen durch die Parteien gesondert geregelt werden.
  • Rechtliche Überprüfungen und Verantwortlichkeiten:Der Vertrag sollte festlegen, dass der Käufer das Recht hat, angemessene rechtliche Überprüfungen durchzuführen. Es liegt in der Natur von Überprüfungen des Titels , des Problems, der Hypothek, der Dienstbarkeiten und aller anderen Aspekte, die damit verbunden sind. Darüber hinaus muss die Verteilung der Verantwortlichkeiten der Parteien in Bezug auf die Überprüfung festgelegt werden.
  • Aufschiebende Bedingungen und Vertragsauflösung:Es kann sein, dass ein Kauf- oder Verkaufsvertrag aufschiebende Bedingungen enthält. Wie z. B. die Beschaffung einer Finanzierung oder die Genehmigung einer Due Diligence . Der Käufer ist berechtigt, den Vertrag unter bestimmten Bedingungen aufzulösen. Die Bedingungen für die Auflösung des Vertrags müssen ebenfalls klar sein. Sie müssen die Gründe und die Schritte angeben, die zur Auflösung des Kaufvertrags bei Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen erforderlich sind.
  • Gebühren und Steuern:Transfergebühren, Registrierungsgebühren, Steuern oder andere Kosten, die mit dem Verkauf der Eigentumswohnung verbunden sind, müssen ebenfalls im Vertrag erwähnt werden. Dabei ist anzugeben, wer von Käufer oder Verkäufer sie trägt.
  • Garantieklauseln und Haftungsbeschränkungen:Es ist am besten, Vereinbarungen über Garantieklauseln in Bezug auf die Immobilie zu treffen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf die Abwesenheit von versteckten Mängeln oder die Richtigkeit der Informationen. Es ist möglich, Haftungsbeschränkungen für beide Parteien in begrenzten Fällen aufzunehmen, in denen die Risiken bekannt sind und leicht bestimmt werden können. Zum Beispiel ein Stillstand aufgrund eines unzumutbaren Ereignisses oder einer Verzögerung bei der Lieferung.
  • Die Bedingungen für dieBeendigung : des Vertrags aus bestimmten Gründen und die Methode zur Beilegung von Streitigkeiten,einschließlich, aber nicht beschränkt auf Mediation, Schiedsverfahren oder eine gerichtliche Lösung, sollten angegeben werden.

◊ Wie wird die Miete für das Kondominium bezahlt?

Bei bestehenden Eigentumswohnungen ist die Standardzahlung ein Bankscheck, wenn sie über das Grundbuchamt der Provinzregistrierungsstelle auf einen potenziellen Eigentümer übertragen wird. Der Scheck wird von einer thailändischen Bank ausgestellt und wird von der Bank garantiert, die auch das FET-Formular ausstellt. Bei Eigentumswohnungen, die sich noch in der Planungsphase befinden, wird der Preis jedoch in der Regel in mehreren Raten an die Hausbank des thailändischen Bauträgers gezahlt, wobei die letzte Zahlung erst nach der Schlüsselübergabe erfolgt. Daher müssen Ausländer, die Eigentumswohnungen kaufen, den Zahlungsplan während der Bauphase des Projekts einhalten, und sogar die im Vertrag aufgeführten Zahlungsbedingungen werden übertragen.

Die Standard-Kaufzahlungen betragen in der Regel 10-20 % des Gesamtpreises bei Unterzeichnung des Kaufvertrags, gefolgt von regelmäßigen monatlichen Zahlungen während der Bauphase. Die Abschlusszahlung kann weniger als die Hälfte des Kaufpreises des Bürgen betragen, und die Immobilie wird dann fertiggestellt und eingetragen.

◊ Kann man eine Finanzierung für den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand bekommen?

Leider ist es unwahrscheinlich, dass ein Ausländer von einer thailändischen Bank einen Kredit erhält, um eine Immobilie in Thailand zu kaufen. Um dieses Hindernis zu umgehen, verleihen internationale Banken Geld an thailändische Kunden im Ausland.

◊ Welche Rechte und Gebühren gelten für Transfers?

Um das Eigentum an einer Wohnung in Thailand zu übertragen, müssen verschiedene Gebühren und Steuern entrichtet werden. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die juristische Stempelsteuer und die Quellensteuer. Darüber hinaus kann es einige spezifische Steuern wie die Verbrauchssteuer und bestimmte Verbrauchssteuern geben. Die Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer im Falle eines Weiterverkaufs hängt von den Bedingungen des Kaufvertrags ab. Die Aufteilung kann vollständig sein, aber die Kosten werden nur von einer Seite getragen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung für ein neues Haus darf der Verkäufer oder Bauunternehmer dem Käufer nicht mehr als die Hälfte der im Verbraucherschutzgesetz festgelegten 2 % für den Ausbau der Immobilie in Rechnung stellen.

In Thailand gibt es keine allgemeine Grundsteuer . Die lokalen Steuern, insbesondere die Grundsteuer und die Wohnsteuer, sind relativ niedrig. Außerdem bezieht sich die Wohnungssteuer nicht auf Wohnungen. Handelt es sich jedoch um eine Privatwohnung, wird jährlich eine Steuer von maximal 0,1% des geschätzten Wertes des Grundbesitzes la eingeführt.

◊ Was können Sie tun, wenn Sie bereits Eigentümer einer Wohnung sind?

Wenn Sie Eigentümer sind, haben Sie Rechte und Pflichten. Die Eigentumswohnung wird nach außen hin durch die Hausordnung und das Gesetz über Eigentumswohnungen verwaltet. Die Hausordnung regelt die Verwaltung des Gebäudes. Die Miteigentümer ändern sie auf der Eigentümerversammlung. Es muss immer mindestens einen Verwalter geben, der von der Eigentümerversammlung jeder Eigentumswohnung ernannt wird.

Darüber hinaus muss jede Eigentumswohnung instand gehalten und verwaltet werden. Zu diesem Zweck müssen immer die Instandhaltungskosten bezahlt werden, die man als Miteigentümer im Voraus bezahlt und die in Form einer Pauschalgebühr entrichtet werden. Die Pauschalgebühr wird auf der Grundlage der Wohnungsgröße berechnet und basiert auf den Kosten für die von der Eigentümergemeinschaft erworbenen Dienstleistungen.

Die Wartungspauschale wird in der Regel monatlich oder alle zwei Monate in Rechnung gestellt. Die Eigentümergemeinschaft kann über spezielle Rücklagenfonds für Reparaturen und Verbesserungen des Gebäudes verfügen. Die Höhe der Instandhaltungs- und Reservefonds der Eigentümergemeinschaft und eventuelle ehrgeizige Arbeiten können eine finanzielle Belastung für die Eigentümergemeinschaft darstellen, die vor dem Kauf berücksichtigt werden sollte.

In jeder Eigentumswohnung wird ein house book oder blue book herausgegeben, das ein direktes städtisches Verzeichnis ist. Darin steht zunächst, wo die Eigentumswohnung der eingetragenen Eigentumswohnung zu finden ist , d. h. ihre Adresse. Das blue book ist für einen Ausländer nicht das wichtigste Dokument, da er nur dann registriert wird, wenn er sich in Thailand befindet.

Ausländer können ihre Wohnung vermieten, es sei denn, die Bedingungen des Miteigentums stehen dem entgegen. Ausländische Eigentümer unterliegen nur dem Gesetz über Handelstätigkeiten im Ausland . Und möglicherweise dem Außenhandelsgesetz, wenn die von einem ausländischen Investor gehaltene Mietimmobilie in Thailand als Unternehmen betrachtet wird. Die Einkommensteuer muss gezahlt werden, wenn die Mieteinnahmen mehr als 50.000 THB pro Jahr betragen.

Die Steuer wird an das Grundbuchamt gezahlt, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung verkauft wird. Dies umfasst die Übertragungsgebühr, die Verkaufs- oder Stempelsteuer und die Einkommensteuer . Wenn für die Besteuerung , können die Banken den gesamten Betrag aus dem Verkauf der Eigentumswohnung außerhalb Thailands ohne nachvollziehbare Abzüge beim Verkauf der Eigentumswohnung überweisen. Ein Problem kann entstehen, wenn eine Eigentumswohnung in Thailand, die auf den Namen eines Ausländers eingetragen ist, auf die Kinder dieses Ausländers übertragen wird.

Jegliches Eigentum wird auf diese Person im Ausland übertragen und nicht auf ihre ausländischen Kinder . Gemäß Artikel 19 des Condominium Act 2008 sind Ausländer, die eine Eigentumswohnung, die zu einem Gebäude in Thailand gehört, als Erbe erhalten, verpflichtet, diese innerhalb eines Jahres nach der Übertragung der Kaution separat in Besitz zu nehmen oder zum Verkauf durch die Erbschaft zu übertragen.

◊ Brauchen Sie ein Zertifikat?

Ausländer benötigen ein Eigentumszertifikat für eine Eigentumswohnung, wenn sie eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen möchten. Das Zertifikat wird vom Eigentumswohnungsregister der Grundstücksabteilung ausgestellt und garantiert das ausländische Eigentum . Es garantiert außerdem, dass das Eigentum des Ausländers im Register der Quote für ausländisches Eigentum entspricht, wie sie nach thailändischem Recht zulässig ist. Dies begrenzt den Anteil an ausländischem Eigentum in einem Eigentumswohnungsprojekt auf 49 %. Es ist notwendig, dieses Papier zu haben, um rechtliche Probleme während der gesamten Zeit, in der Sie das Kondominium besitzen, zu vermeiden.

◊ Wie hoch sind die Steuern?

Es gibt drei Arten von Steuern für Ausländer, die in Thailand eine Wohnung kaufen: die Transfergebühr, die Stempelsteuer und die Quellensteuer. Die Transfergebühr ist eine degressive Steuer, die von der Immobilie abhängt. Sie wird beim Verkauf der Immobilie an die Abteilung für Grundbesitz gezahlt. Die Stempelsteuer ist eine feste Steuer, die 0,5 % der Immobilie ausmacht und beim Verkauf an die Grundbuchabteilung gezahlt wird. Die Quellensteuer beträgt 0,5 % für Privatpersonen , und sie ist eine Grundsteuer, die vom Verkäufer der Wohnung gezahlt wird. Zusätzlich, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, macht dies 1 % des Eigentums aus.

◊ Was sagt das Gesetz über Eigentumswohnungen?

Das thailändische Gesetz erlaubt es ausländischen Staatsangehörigen, eine Eigentumswohnung zu kaufen/zu besitzen, allerdings unter bestimmten Einschränkungen. Beispielsweise darf die Anzahl der Einheiten in ausländischem Besitz bei einem Immobilienprojekt mit Eigentumswohnungen 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten zusammen nicht überschreiten. Außerdem muss der ausländische Käufer eine Bestätigung über die Einbringung von Fremdwährungen als Nachweis für den Kauf der Immobilie und die Genehmigung der Bank von Thailand vorlegen. Außerdem dürfen ausländische Eigentümer ihre Einheiten nicht für kommerzielle Zwecke vermieten, wenn sie keine Hotelgenehmigung erhalten haben.

◊ Was ist ein Kaufvertrag für ein Kondominium?

Ein Kondominiumskaufvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Ausländer und dem Bauträger oder Verkäufer eines Kondominiums in Thailand. Darin werden die Bedingungen des Kaufs festgelegt. Insbesondere der Kaufpreis, der Zeitplan für die Zahlungen, die Eigenschaften der Immobilie und mögliche Garantien.

Der Vertrag muss den thailändischen Gesetzen und Vorschriften entsprechen, insbesondere denjenigen, die ausländisches Eigentum einschränken. Ausländische Käufer sollten sich rechtlich beraten lassen und den Vertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen, um ihre Interessen zu schützen.

◊ Was ist ein Kaufvertrag für ein Kondominium?

Ein Kondominium-Kaufvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Ausländer und einem Bauträger oder Verkäufer über den Kauf eines Kondominiums in Thailand. Der Vertrag beschreibt die Bedingungen des Kaufs. Zum Beispiel der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, das Datum der Übergabe und unvorhergesehene Ereignisse.

Ausländer sollten den Vertrag hingegen unbedingt sorgfältig prüfen und verstehen, bevor sie ihn unterschreiben. Das thailändische Recht stellt nämlich nur bestimmte Anforderungen an das Eigentum und die Übertragung von Eigentumswohnungen durch Ausländer. Ein Anwalt kann bei der Prüfung helfen . Aber auch bei der Aushandlung des Vertrags, um sicherzustellen, dass die Bedingungen fair sind und die Interessen des Käufers schützen.

◊ Warum ist eine angemessene Due Diligence von entscheidender Bedeutung?

Die Sorgfaltspflicht ist von entscheidender Bedeutung, wenn ein Ausländer in Thailand eine Wohnung kauft. Es gibt nämlich einige gesetzliche Beschränkungen. Insbesondere im Bereich des Grundeigentums, die von Ausländern beachtet werden müssen. Ein gründlicher Due-Diligence-Prozess stellt sicher, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer der Wohnung ist. Dadurch wird außerdem sichergestellt, dass alle erforderlichen Dokumente in Ordnung sind.

Dies hilft auch, mögliche Rechtsstreitigkeiten, Betrug und finanzielle Verluste in der Zukunft zu vermeiden. Die Durchführung einer Due Diligence kann dem Käufer auch dabei helfen, die Einschränkungen zu verstehen. Aber auch die Bedingungen, die mit ausländischem Eigentum in Thailand verbunden sind.

◊ Welche Kosten sind mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand verbunden?

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand beschränkt sich nicht auf den Kauf des Einheitspreises, sondern beinhaltet auch andere damit verbundene Kosten, die bei der finanziellen Planung des Kaufs berücksichtigt werden sollten. Diese zusätzlichen Kosten umfassen Rechtskosten, Steuern und Kosten für die Eigentumsübertragung.

  • Rechtskosten:Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist es sehr empfehlenswert, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Er wird Ihnen während des gesamten Prozesses helfen und muss entsprechend bezahlt werden. Die Kosten für die Dienstleistung hängen weitgehend von der Komplexität der Transaktion, den vom Anwalt angebotenen Dienstleistungen und den Gebühren ab.
  • Steuern:Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist mit bestimmten Steuerpflichten verbunden. Die wichtigsten Steuern, die zu berücksichtigen sind, sind die Grunderwerbssteuer und die Mehrwertsteuer. Die Grunderwerbssteuer wird als Prozentsatz des Wertes der Immobilie berechnet. Außerdem muss sie zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung gezahlt werden. Die Mehrwertsteuer hingegen fällt an, wenn sich der Käufer für ein neues oder im Bau befindliches Kondominium entscheidet. Ein Mehrwertsteuersatz wird in der Regel auf 7% des Kaufpreises festgelegt.
  • Kosten der Eigentumsübertragung:Die Kosten der Eigentumsübertragung sind Verwaltungskosten, die mit der rechtlichen Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer verbunden sind. Diese Kosten umfassen Registrierungsgebühren, Stempelgebühren und Verwaltungsgebühren.

Die Eintragungsgebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie. Außerdem werden sie bei der Eintragung der Transaktion an die Abteilung für Grundbucheintragungen gezahlt. Die Stempelgebühren werden auf die offiziellen Dokumente im Zusammenhang mit der Immobilientransaktion angewendet. Während die Verwaltungsgebühren die Verwaltungskosten decken, die mit der Bearbeitung der Eigentumsübertragung verbunden sind.

Die genaue Höhe dieser Kosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. dem Wert der Immobilie, der Region und der in Anspruch genommenen Dienstleistung.

◊ Welche Einschränkungen und Begrenzungen gibt es für ausländische Käufer?

Wenn ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand erwerben möchte, ist es wichtig, dass ausländische Käufer die verschiedenen Einschränkungen und Begrenzungen erfassen, die aufgrund der thailändischen Gesetze auferlegt werden.

Denn all diese gesetzlichen Regelungen wurden zum Schutz des nationalen Interesses und zum Schutz des Grundeigentums für thailändische Bürger entwickelt.

Daher sollten ausländische Käufer auf die folgenden verschiedenen Beschränkungen achten.

  • Begrenzung des ausländischen Eigentums:Das thailändische Eigentumswohnungsgesetz legt fest, dass maximal 49% der Gesamtfläche der Eigentumswohnungseinheiten in einem bestimmten Gebäude in ausländischem Besitz sein dürfen. Das bedeutet, dass nur die restlichen Einheiten bis zu 51% von Ausländern erworben werden dürfen. Daher ist es von größter Bedeutung, die Verfügbarkeit der für ausländische Käufer reservierten Einheiten zu überprüfen, bevor Sie den Kaufprozess einleiten.
  • Anforderung an ausländische Gelder:Um sich als Ausländer für den Kauf einer Eigentumswohnung zu qualifizieren, wird in der Regel verlangt, dass die für den Kauf verwendeten Gelder aus dem Ausland nach Thailand transferiert werden und in ausländischer Währung sind. Darüber hinaus sollten diese Gelder auch bei der entsprechenden Behörde registriert sein. Die Beschränkungen bezüglich der Gelder dienen dazu, die Geldquellen der Käufer zu identifizieren und sicherzustellen, dass diese nicht illegaler Natur sind.
  • Klauseln über die Dauer des Eigentums:Manchmal können ausländischen Käufern Beschränkungen hinsichtlich der Dauer des Eigentums an Eigentumswohnungen auferlegt werden. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass die Dauer des Eigentums eines Ausländers 30 oder 50 Jahre nicht überschreiten darf . Dies steht jedoch im Ermessen der lokalen Politik und internationaler Abkommen.

Außerdem sind diese Einschränkungen nur für einen ausländischen Käufer zu erklären, der sich entschieden hat, seinen Antrag auf eine Eigentumswohnung zu erkunden. Es gibt andere Variationen, wie Langzeitmiete oder Regierungspolitik, die ausländischen Investoren den Zugang zu Immobilieninvestitionen in Thailand ermöglichen können.

Die Zusammenarbeit mit einem Anwalt, um den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand zu registrieren, wird dringend empfohlen. Ein kompetenter Anwalt kann die notwendigen rechtlichen Ratschläge erteilen. Außerdem wird er sicherstellen, dass alle Dokumente in Ordnung sind und der Kaufprozess in Übereinstimmung mit den thailändischen Gesetzen abläuft.

Mit anderen Worten: Nur Ausländer, die geplant haben, ihren Kauf registrieren zu lassen, können das volle Eigentumsrecht an der Eigentumswohnung genießen. Darüber hinaus dürfen sie nicht mehr als 49 der gesamten Kondominiums besitzen. Wenn unsere Kunden beispielsweise eine gebrauchte oder wiederverkaufte Eigentumswohnung kaufen wollen, würde der Verkäufer öffentlich das Zertifikat der Kondomvereinigung einreichen, das beweist, dass die Eigentumswohnung Teil seiner 49 ist.

Dieser Prozess wird jedoch nicht beim Kauf von Eigentumswohnungen fortgesetzt, die sich noch im Bau befinden. In diesem Fall erhält die juristische Person, die die Wohnung gekauft hat, den Brief erst, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Mit anderen Worten: Bis zum letzten Moment ist der Verkäufer nicht verpflichtet, seinen Anspruch mit dem Dokument abzusichern.

Bei Benoit & Partners begleiten wir Sie bei all Ihren Immobiliengeschäften und -investitionen in Thailand. Ob Sie ein Grundstück, eine Villa oder ein Haus kaufen möchten, unser Team von Rechtsexperten steht Ihnen zur Seite, um Ihre Transaktionen abzusichern und zu optimieren. Wir bieten Ihnen einen umfassenden Service, der von der Überprüfung von Eigentumsrechten über die Ausarbeitung von Verträgen bis hin zur Verwaltung steuerlicher und regulatorischer Aspekte reicht.