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Grundstücke in Thailand kaufen

Der Grundbesitz ist in allen Ländern ein komplexer und regulierter Aspekt des Immobilienwesens. Aus diesem Grund ist Thailand keine Ausnahme. Mit seinem einzigartigen Rechtsrahmen und seinen Beschränkungen ist das Verständnis von Grundeigentum und wie man ein Grundstück in Thailand kauft für inländische und ausländische Investoren von entscheidender Bedeutung.

Table des matières

◊ Kann ein Ausländer in Thailand ein Grundstück kaufen?

Nach thailändischem Recht können Ausländer in Thailand in der Regel kein Land direkt besitzen oder kaufen. Es gibt jedoch einige Ausnahmen. Es gibt nämlich bestimmte Möglichkeiten für Ausländer, in Thailand Landbesitzrechte zu erwerben. Hier sind einige Möglichkeiten, die Sie in Betracht ziehen sollten:

  • Pacht (leasehold): Ausländer können Land auf der Grundlage eines Pachtvertrags erwerben, mit Pachtlaufzeiten von bis zu 30 Jahren, die um weitere Zeiträume verlängert werden können. Dies ermöglicht dem Ausländer den Besitz. Aber auch die sichere Nutzung des Landes während der Pachtdauer.
  • Eigentumswohnungen: Ausländer können in Thailand Eigentumswohnungseinheiten mit vollem Eigentumsrecht besitzen. Dennoch gibt es Bedingungen bezüglich des prozentualen Anteils des ausländischen Eigentums an der Eigentumswohnanlage. Das ausländische Eigentum darf 49 % der Gesamtfläche aller kombinierten Einheiten nicht überschreiten.
  • Thailändische Gesellschaft: Ausländer können eine thailändische Gesellschaft gründen und im Namen der Gesellschaft Land kaufen. Dabei ist zu beachten, dass sie als ausländischer Eigentümer nicht mehr als 49 % der Gesellschaft besitzen dürfen. Außerdem muss sichergestellt sein, dass die Gesellschaft eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Die Gründung einer Gesellschaft zu Grundstückszwecken unterliegt jedoch strengen Auflagen.
  • Ausnahmen von Verträgen: In einigen Fällen kann es Ausländern aus bestimmten Ländern, die an Verträgen oder Abkommen mit Thailand beteiligt sind, erlaubt sein, Grundbesitz zu erwerben.

Es ist immer empfehlenswert, an der Seite eines angesehenen Anwalts oder Beraters zu arbeiten, der sich auf Eigentumsgesetze in Thailand spezialisiert hat. So können diese Ihnen helfen, jede Vereinbarung über den Verkauf oder die Verpachtung von Grundbesitz regelkonform zu strukturieren.

◊ Ist es möglich, ein Grundstück langfristig zu mieten?

In Thailand ist es möglich, ein Grundstück langfristig zu mieten. Die Anmietung eines Grundstücks ist eine gängige Praxis und kann für Privatpersonen interessant sein. Aber auch für Unternehmen, die es für einen bestimmten Zeitraum nutzen möchten, ohne Eigentümer zu sein. Hier sind sechs wesentliche Punkte, die Sie beachten sollten:

  • Dauer des Pachtvertrags : In Thailand werden Landpachtverträge in der Regel für 30 Jahre genehmigt. Darüber hinaus enthalten viele Pachtverträge Verlängerungsoptionen.
  • Pachtvertrag: EinPachtvertrag muss klar formuliert und rechtsverbindlich sein und alle wesentlichen Bestimmungen beschreiben. Dazu gehören die Dauer des Pachtvertrags, der theoretische Mietpreis und die Zahlungsmodalitäten. Er muss auch die Verpflichtungen beider Parteien und alle anderen besonderen Vereinbarungen festlegen.
  • Due Diligence: Bevor ein Pachtvertrag für Land unterzeichnet wird, muss eine Due Diligence durchgeführt werden. Dazu gehört eine umfassende Prüfung des Grundstücks. Sie müssen sich vergewissern, dass der rechtliche Eigentümer des Grundstücks auch der Unterzeichner des Pachtvertrags ist. Außerdem müssen Sie nach Belastungen, Rechten und Einschränkungen suchen, die sich auf den Pachtvertrag auswirken können.
  • Eintragung: Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen im örtlichen Grundbuchamt eingetragen werden, damit sie rechtswirksam sind. Dies verleiht rechtlichen Schutz und verringert gleichzeitig die aus dem Mietvertrag bekannten Streitigkeiten.
  • Verhandlung: Die Bedingungen des Mietvertrags, darunter die Höhe der Miete und die Laufzeit, sind zwischen den Parteien verhandelbar. Es ist sinnvoll, einen Rechtsanwalt oder Rechtsexperten zu konsultieren, insbesondere wenn man Inhaber eines Pachtvertrags ist, der im Rahmen des Förderinvestitionsgesetzes betrieben wird, um sicherzustellen, dass der Pachtvertrag angemessen ist und den gesetzlichen Bestimmungen des Landes genügt.
  • Untervermietung: Je nach den Bedingungen des Mietvertrags kann eine Untervermietung erlaubt oder verboten sein. Dieser Aspekt muss unbedingt im Mietvertrag geklärt werden.

Es ist ratsam, sich mit einem Fachmann in Verbindung zu setzen, der sich mit dem thailändischen Immobilien- und Eigentumsrecht auskennt. Um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und Ihre Rechte als Mieter zu schützen.

◊ Was ist ein Vertrag zum Kauf eines Grundstücks in Thailand?

Ein Grundstückskaufvertrag in Thailand ist eine rechtlich ausgeführte Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Verkäufer zur Übertragung von Eigentumsrechten an einem Grundstück. Er enthält detaillierte Angaben zu den Bedingungen des Kaufs. Dazu gehören die Kosten, die Zahlungsvereinbarungen und alle anderen relevanten Vereinbarungen. Der Landkaufvertrag dient dazu, die Vereinbarung zu regeln. Das Dokument ist jedoch auch ein Schutzschild für die Rechte und Interessen beider Parteien des Landkaufs.

Klassische Umstände, die in einem Landkaufvertrag in Thailand enthalten sind, sind die folgenden Elemente:

  • Identifikation der Parteien: Der Vertrag muss die Käufer oder Verkäufer, die von diesem Verkauf betroffen sind, klar bestimmen und ihre Namen, Adressen und genauen Daten überprüfen.
  • Beschreibung des Grundstücks: Eine Seite der Vertrag muss eine detaillierte Beschreibung des Grundstücks, das Gegenstand der Transaktion ist, enthalten, seine Fläche, seine Umrisse angeben, die Lods des Grundstücks lokalisieren übergeben.
  • Kaufpreis: Der Vertrag muss auch den Kaufpreis angeben, der in diesem Vertrag festgelegt wird, sowie die Währung, in der er verkauft wird.
  • Zahlungsmodalitäten: Im Vertrag müssen die Zahlungsmodalitäten festgelegt werden. Insbesondere die Höhe der Anzahlung , den Zeitplan und die Art der Zahlung und die Bedingungen oder Stufen der Zahlung.
  • Eigentumsübertragung: Der Vertrag muss die Bedingungen für die Eigentumsübertragung klar angeben. Einschließlich des Datums der Übertragung und aller zusätzlichen Verpflichtungen oder Anforderungen, . In einer solchen Weise Handel erhalten Lizenzen.
  • Erklärungen und Garantien: Dieser Vertrag kann Erklärungen und Garantien enthalten, die vom Käufer und Verkäufer in Bezug auf das Grundstück, seinen Zustand und alle rechtlichen oder finanziellen Fragen im Zusammenhang mit der Transaktion abgegeben werden.
  • Nichterfüllungund Rechtsmittel: Der Vertrag sollte die Folgen einer Nichterfüllung durch eine der beiden Parteien , sowie mögliche Rechtsmittel im Falle einer Nichterfüllung vorsehen.

Es ist oft wichtig, einen Anwalt oder einen auf die thailändischen Immobiliengesetze spezialisierten Juristen zu konsultieren, um den Landkaufvertrag zu entwerfen oder zu überarbeiten. Dies wird getan, um sicherzustellen, dass er den örtlichen Vorschriften entspricht, und um Ihre Interessen bei dem Geschäft zu schützen.

◊ Was ist ein Landkaufvertrag?

Ein Grundstückskaufvertrag in Thailand ist ein rechtsverbindliches Dokument zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eines Grundstücks, das zur Übertragung der Eigentumsrechte an einem Grundstück verfasst wird. Er legt auch die Bedingungen eines Verkaufs fest, einschließlich des Preises, der Zahlungsbedingungen und anderer relevanter Bestimmungen. Der Vertrag über den Verkauf von Land ist ein Beweis für eine Vereinbarung, die die Rechte und Interessen beider Parteien an der Transaktion schützt. Die üblichen Bestimmungen, die in einem Vertrag zum Kauf von Land in Thailand enthalten sind, lauten wie folgt:

  • Identifikation der Parteien: Der Vertrag muss die Namen, Adressen und andere Identifikationsdaten des Verkäufers bzw. der Verkäufer und des Käufers bzw. der Käufer, die von der Vereinbarung betroffen sind, eindeutig angeben .
  • Beschreibung des Grundstücks: Der Vertrag muss eine angemessene Beschreibung des verkauften Grundstücks enthalten. Dies kann Informationen über die Größe, die Grenzen, die Platzierung und andere bemerkenswerte geografische Merkmale umfassen.
  • Kaufpreis: Der Vertrag muss den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück und die Währung, in der die Zahlung erfolgt, erläutern. Der Vertrag kann auch die Einzelheiten der Zahlung enthalten, einschließlich der Anzahlung und der Zahlung des Restbetrags innerhalb einer bestimmten Frist.
  • Verkaufsbedingungen: Im Vertrag kann festgelegt werden, welche Bedingungen eintreten müssen, damit der Verkauf gültig ist. Beispielsweise kann der Käufer verlangen, dass der Verkäufer die erforderlichen Genehmigungen oder Erlaubnisse einholt.
  • Eigentumsübertragung: Der Vertrag muss die Modalitäten der Eigentumsübertragung im Einzelnen regeln. Insbesondere das Datum der Übertragung sowie alle anderen Verpflichtungen oder Anforderungen, die erfüllt werden müssen. Beispielsweise kann die Übertragung des Eigentums an die Bedingung geknüpft werden, dass die Übertragungsgebühren oder die örtlichen Steuern gezahlt werden.
  • Erklärungen und Garantien: Der Vertrag kann Erklärungen oder Garantien enthalten, die sich der Verkäufer und der Käufer gegenseitig in Bezug auf das Grundstück, seine Beschaffenheit, jegliche Belastungen oder rechtliche und institutionelle Fragen usw. geben.
  • Nichterfüllungund Rechtsmittel: Der Vertrag sollte die Folgen einer Nichterfüllung durch eine der beiden Parteien sowie die möglichen Rechtsmittel im Falle einer Nichterfüllung festlegen.

Es ist wichtig, dass Sie sich bei der Erstellung oder Prüfung des Grundstückskaufvertrags von einem Rechtsanwalt oder einem auf das thailändische Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder Rechtsfachmann beraten lassen. Dadurch wird sichergestellt, dass Ihre Transaktion den örtlichen Gesetzen entspricht und Ihre Interessen geschützt werden.

◊ Warum ist eine Due-Diligence-Prüfung notwendig, bevor man ein Grundstück kaufen kann?

Um ein Grundstück in Thailand zu kaufen, ist es wichtig, dass Sie mit der gebotenen Sorgfalt vorgehen. Das Land hat nämlich ebenfalls Regeln, Vorschriften und Grundstücksgesetze, die sich jedoch von denen im Ausland unterscheiden können. Es ist wichtig zu prüfen, ob das Grundstück legal oder illegal ist und ob der Verkäufer der rechtlich eingetragene Eigentümer ist. Auch, ob es keine Rechtsstreitigkeiten, Belastungen oder Zoneneinteilungsbeschränkungen gibt, die das Grundstück betreffen. Außerdem ist es sinnvoll, mit einem qualifizierten Anwalt zusammenzuarbeiten, alle Dokumente durchzusehen und die Immobilie gründlich zu inspizieren, um mögliche rechtliche Probleme oder finanzielle Verluste zu vermeiden.

Gründe, warum Sie vor dem Kauf von Land in Thailand Sorgfalt walten lassen sollten :

  • Rechtskonformität: In Thailand gibt es spezielle Gesetze und Vorschriften bezüglich des Grundeigentums. Ein Beispiel dafür sind die Beschränkungen für ausländischen Landbesitz. Die Due Diligence stellt sicher, dass das Land, das Sie kaufen möchten, rechtmäßig in ausländischem Besitz sein kann. Aber auch, dass Sie über die Beschränkungen oder Bedingungen informiert sind, die für den Kauf gelten.
  • Überprüfung des Eigentumsrechts: Mithilfe der Due Diligence können Sie feststellen, ob das Grundstück echt ist und sich tatsächlich im Besitz des Verkäufers befindet. Es ist wichtig zu überprüfen, ob der Verkäufer rechtmäßig das Recht zum Verkauf der Immobilie besitzt und ob der Titel frei von Rechten ist. Wie z. B. Pfandrechte, Hypotheken oder rechtliche Probleme. Dieses Verfahren kann Sie auch schützen, indem es Sie vor rechtlichen Möglichkeiten bewahrt.
  • Zoneneinteilung und Grundstücksnutzung: Die Due Diligence hilft Ihnen dabei, nicht nur die Zoneneinteilungsregeln zu ermitteln, sondern auch, was auf dem Grundstück für die betreffende Immobilie erlaubt ist. Die Absicht ist es, sicherzustellen, dass das Grundstück für das, was Sie damit vorhaben, geeignet ist, sei es die Zoneneinteilung, Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftsland etc. Dieser Schritt wird Ihnen Probleme ersparen, nachdem Sie ein Grundstück gekauft haben, das nicht Ihren Wünschen entsprechend genutzt werden kann.
  • Überprüfung der Abmarkung und Vermessung: Eine Vermessung muss durchgeführt werden, um die Grenzen des Grundstücks zu bestätigen und auch um sicherzustellen, dass diese Grenzen mit der rechtlichen Beschreibung des Grundstücks übereinstimmen. Dies verhindert, dass Sie z. B. Ihre Nachbarn belästigen, und bestätigt, dass die Grundstücksfläche mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmt.
  • Infrastruktur und öffentliche Dienstleistungen: Die Due Diligence hilft Ihnen dabei, die Verfügbarkeit und Zugänglichkeit der entscheidenden Infrastruktur und öffentlichen Dienstleistungen zu beurteilen. Dazu gehören Straßen, Wasserversorgung, Elektrizität und Abwassersysteme. Die Bewertung dieser Faktoren wird dazu beitragen, die Durchführbarkeit der Erschließung des Grundstücks und die Kosten für den Bau von Strukturen auf dem Grundstück zu bestimmen.
  • Umweltüberlegungen: Es ist auch wichtig, Umweltprobleme oder Einschränkungen zu bewerten, die den Kauf verhindern könnten. Einige Gebiete unterliegen Umweltbestimmungen und der Kauf eines kompromittierten Grundstücks kann zu zukünftigen Problemen und Kosten führen.
  • Finanzielle und steuerliche Erwägungen: Bei der Due Diligence werden die finanziellen Aspekte der Transaktion bewertet. Insbesondere den Marktwert der Immobilie zu bestätigen und die Einhaltung der Steuervorschriften sicherzustellen. Außerdem werden alle ausstehenden Schulden oder finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstück bewertet. Mithilfe eines gut bewerteten Angebots können Sie diese Risiken minimieren und eine fundierte Entscheidung treffen. Darüber hinaus können Sie sich vor rechtlichen, finanziellen und praktischen Problemen schützen, die mit dem Kauf eines Grundstücks in Thailand verbunden sind. Um Ihnen bei diesem Prozess zu helfen, sollten Sie sich an Fachleute wenden. Dazu gehören Rechtsanwälte, Vermessungsingenieure und Immobilienexperten, die mit den verschiedenen Aspekten der örtlichen Gesetze und Vorschriften vertraut sind.

◊ Wie hoch ist die Handänderungssteuer?

In Thailand wird die spezifische Gewerbesteuer, die auch als Grunderwerbssteuer bezeichnet wird, bei der Besteuerung einer Immobilie, zu der auch ein Grundstück gehört, erhoben . Zur Zahlung dieser Steuern ist in der Regel der Käufer verpflichtet, der sie hauptsächlich während des Verfahrens zur Übertragung des Grundstücks zahlen wird. Steuerlich gesehen sind die beiden wichtigsten dieser Steuersätze wie folgt :

  • Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie erhoben wird. Sie basiert auf dem Marktwert, der vom Landministerium für die Schätzung der Immobilie festgelegt wird. In Thailand beträgt die Übertragungsgebühr derzeit 2 % des festgestellten Wertes.

Es ist wichtig zu erwähnen, dass es möglich ist, dass der Wert der Schätzung der Landbehörde von dem tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie abweicht. Dementsprechend kann man sagen, dass die Landbehörde wahrscheinlich ihre eigenen Bewertungsmethoden hat. In der Regel werden die Kosten für die Übertragung zu gleichen Teilen geteilt. Dies kann jedoch ausgehandelt werden.

  • SpezifischeGewerbesteuer: Die spezifische Gewerbesteuer ist eine Ersatzsteuer für die Transfersteuer. Die Steuer wird erhoben, wenn Grundbesitz innerhalb der ersten fünf Jahre nach seinem Erwerb verkauft wird. Die Steuer wird auf den beengten Wert oder den Verkaufspreis erhoben, je nachdem, welche Zahl höher ist.

Derzeit beträgt der Satz der spezifischen Gewerbesteuer 3,3 % auf die höhere Zahl zwischen dem Wert der Immobilie oder dem Verkaufspreis. Diese Steuer wird in keinem Fall vom Käufer angerechnet, im Gegensatz zur Handänderungssteuer, die in der Regel vom Käufer getragen wird. Allerdings können Käufer und Verkäufer während des Verkaufs des eingetragenen Vermögenswerts über die Steuerlast sprechen. Darüber hinaus müssen natürliche Personen diese Steuer nicht zahlen, wenn sie die Immobilie verkaufen, die sie derzeit bewohnen. Einzelpersonen zahlen also keine Steuern, wenn ihre eingetragenen Vermögenswerte Immobilien sind, und die Rechnungen für die Gewährleistung für mindestens ein Jahr müssen ebenfalls in ihrem Haus durchgeführt werden.

Um die neuesten Informationen und spezifische Daten zu den Steuern zu erhalten, die anfallen, wenn eine Eigentumsurkunde übertragen wird, wenden Sie sich am besten an spezialisierte Rechtsanwälte oder thailändische Steuerberater. Die professionellen Informanten können Sie je nach der spezifischen Art Ihrer Übertragung und den geltenden gesetzlichen Kriterien beraten, da die Gesetze und Steuerbeträge angepasst werden können.

◊ Warum muss ein Testament verfasst werden?

Die Abfassung eines Testaments ist in Thailand in Bezug auf Landbesitz aufgrund der Erbschaftsgesetze des Landes erforderlich. Wenn kein gültiges Testament vorliegt, wird das Vermögen des Verstorbenen nach einer strengen Hierarchie der Familienmitglieder vererbt. Der Ehepartner und die Kinder haben Vorrang vor allen anderen Familienmitgliedern. Diese Situation kann zu langwierigen und komplexen juristischen Auseinandersetzungen führen. Vor allem, wenn es um Vermögenswerte wie Land oder Immobilien geht. Durch die Abfassung eines Testaments können Personen sicherstellen, dass ihr Vermögen nach ihren Wünschen und nicht nach den Standard-Erbschaftsgesetzen verteilt wird.

Das Verfassen eines Testaments für den Kauf eines Grundstücks in Thailand ist somit aus mehreren Gründen notwendig:

  • Ihre Absichten schützen: Durch das Verfassen eines Testaments können Sie Ihre Absichten bezüglich der Verteilung Ihres Landes nach Ihrem Tod klar zum Ausdruck bringen. Ohne Testament wird die Verteilung Ihres Vermögens, einschließlich Ihres Landes, durch die thailändischen Erbschaftsgesetze bestimmt. Außerdem kann es sein, dass diese Gesetze nicht Ihren Wünschen entsprechen.
  • Flexibilität bei der Verteilung des Vermögens: Mit einem Testament können Sie Ihr Land unter den Begünstigten Ihrer Wahl verteilen. Sie können die Eigentumsverhältnisse festlegen und bestimmte Personen oder Organisationen als Begünstigte bestimmen. Darüber hinaus können Sie Bedingungen oder Einschränkungen für die Übertragung oder Nutzung des Landes festlegen.
  • Vermeidung der In testaterbfolge: In Thailand wird der Nachlass nach dem Gesetz über die Intestaterbfolge verteilt, wenn eine Person ohne gültiges Testament stirbt. Diese Gesetze geben bestimmten Familienmitgliedern als Begünstigte den Vorrang. Dies entspricht möglicherweise nicht Ihren Präferenzen. Durch die Abfassung eines Testaments können Sie dafür sorgen, dass Ihr Land nach Ihren Wünschen verteilt wird. Anstatt sich auf gesetzliche Standardregelungen zu verlassen.
  • Nichtthailändische Ehepartner oder Erben schützen: Ein Testament kann wichtig sein, wenn Sie als Ausländer mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sind. Das thailändische Erbrecht gewährt Ehepartnern oder nicht thailändischen Erben nicht automatisch Grundeigentum. Mit einem Testament können Sie daher die Rechte Ihres Ehepartners oder Ihrer nicht thailändischen Erben auf Land sichern. Folglich würden Sie mögliche Komplikationen oder Streitigkeiten vermeiden.
  • Minimierung von Rechtsstreitigkeiten und Anfechtungen: Ein korrekt abgefasstes Testament trägt dazu bei, das Risiko von Rechtsstreitigkeiten und Anfechtungen zwischen potenziellen Erben zu verringern. Es enthält klare Anweisungen für die Verteilung Ihres Landes. Dadurch wird die Wahrscheinlichkeit von Meinungsverschiedenheiten und potenziellen juristischen Auseinandersetzungen zwischen den Begünstigten oder Familienmitgliedern verringert.
  • Sicherstellung von Kontinuität und Effizienz: Die Abfassung eines Testaments kann dazu beitragen, eine reibungslose und effiziente Übertragung des Landbesitzes nach Ihrem Tod sicherzustellen. Es bietet einen klaren Fahrplan für die Umsetzung Ihrer Wünsche. Dadurch können Verzögerungen, Konflikte und administrative Schwierigkeiten, die mit der Intestaterbfolge verbunden sind, vermieden werden.

Um die Gültigkeit und Durchsetzbarkeit Ihres Testaments zu gewährleisten, sollten Sie die Hilfe eines qualifizierten Rechtsanwalts in Anspruch nehmen, der sich auf die thailändischen Erbschaftsgesetze und die Nachlassplanung spezialisiert hat. Er kann Ihnen helfen, sich in den gesetzlichen Anforderungen zurechtzufinden. Außerdem kann er Ihnen helfen, ein auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Testament zu verfassen und die thailändischen gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten.

◊ Wie ist das Verfahren beim Grundbuchamt?

In Thailand beginnt die Beantragung der Eigentumsübertragung durch den Käufer immer mit der Überprüfung des rechtlichen Anspruchs des Verkäufers auf den Verkauf des Grundstücks. Der Käufer muss sich auch vergewissern, dass der Verkäufer einen rechtmäßigen Besitztitel hat. Anschließend unterzeichnen der Käufer und der Verkäufer in Anwesenheit eines Beamten des Grundstücksdienstes einen Kauf- und Verkaufsvertrag . In dieser Phase muss der Käufer den gesamten oder einen Teil des vereinbarten Betrags an beide Parteien als Anzahlung leisten. Nach Erhalt des Geldes kann das Verfahren zur Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt durchgeführt werden . Der Käufer kann beim Grundbuchamt einen Antrag auf Übertragung stellen, die Übertragungsgebühr bezahlen und eine neue Eigentumsurkunde erhalten.

Im Allgemeinen gibt es acht Schritte für die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt in Thailand, d. h. beim „Department of Lands“ . Darüber hinaus kann das Verfahren je nach Beschäftigungsort oder spezifischen Umständen variieren, d. h. :

  • Schritt 1: Vorbereiten der erforderlichen Dokumente: Stellen Sie alle Dokumente zusammen, die Sie für die Landübertragung benötigen. Normalerweise benötigen Sie den Kauf- und Verkaufsvertrag, den Landbesitzertitel oder Chanote und die Identifikationsdokumente des Käufers und des Verkäufers. Außerdem benötigen Sie die Einnahmen aus der gezahlten Steuer und alle Genehmigungen oder Lizenzen.
  • Schritt 2: Beauftragen Sie einen Anwalt oder einen bevollmächtigten Vertreter: Es wird empfohlen, einen Anwalt oder einen bevollmächtigten Vertreter zu beauftragen, der mit dem Prozess der Landübertragung in Thailand vertraut ist. Sie können Ihnen bei der Vorbereitung der erforderlichen Dokumente helfen. Außerdem können sie Sie durch den Prozess führen und Sie vor den Landbehörden vertreten.
  • Schritt 3: Antrag einreichen: Sie müssen zum örtlichen Grundbuchamt gehen, in dem sich das Land von Interesse befindet, und einen relevanten Antrag auf Landübertragung stellen. Normalerweise müssen Sie ein Formular ausfüllen, alle Belege beifügen und den Antrag bei dem entsprechenden Beamten einreichen. Der Agent bewertet die Rechtmäßigkeit der Landübertragung.
  • Schritt 4: Überprüfung und Bewertung: Das Grundbuchamt führt eine nachrangige Überprüfung durch, um sicherzustellen, dass die Landübertragung möglich ist. Dazu können die Überprüfung der Eigentumsdokumente, Vermessungen zur Beurteilung der Grenzen und die Ermittlung von Steuern und anderen Rechten gehören.
  • Schritt 5: Sobald die Bewertung abgeschlossen ist, muss der Käufer die Übertragungsgebühr und alle relevanten Steuern zahlen. Dieser kann die spezifische Gewerbesteuer oder die Stempelsteuer umfassen. Ein Käufer muss entsprechend dem steuerpflichtigen Wert des Steuersatzes zahlen.
  • Schritt 6: Steuern und Abgaben zahlen: Unterzeichnung der Übertragungsdokumente: Nachdem die vorherigen Schritte befolgt wurden, müssen Käufer und Verkäufer die Übertragungsdokumente vor einem Beamten des Grundbuchamts oder einem Notar unterzeichnen. Dazu gehört unter anderem eine unterschriebene Übertragungsvereinbarung.
  • Schritt 7: Eigentumsübertragung: Sobald alle Parteien die erforderlichen Dokumente unterzeichnet und den vereinbarten Betrag gezahlt haben, aktualisiert das Grundbuchamt die Grundbucheinträge. Das Eigentum an der Immobilie wird übertragen und der Name des Käufers wird als neuer Eigentümer der Immobilie in die Register eingetragen.
  • Schritt 8: Ausstellung der neuen Eigentums urkunde: Im Zuge der Eigentumsübertragung hat das Grundbuchamt dem neuen Käufer der Immobilie eine neue Chanote ausgestellt. Dieses Dokument entspricht einer Eigentumsurkunde und belegt, dass er tatsächlich Eigentümer der betreffenden Immobilie ist.

Nach den oben beschriebenen Schritten wird der Käufer also offiziell zum Eigentümer der Immobilie. Es ist jedoch unbedingt zu beachten, dass jedes Übertragungsverfahren vom Standort der betreffenden Immobilie abhängt und eine Reihe weiterer Schritte nach sich ziehen kann. Um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten, empfiehlt es sich, einen Anwalt oder einen auf diesen Bereich spezialisierten Agenten zu konsultieren.

◊ Warum muss ein Testament verfasst werden?

Bei Arbeiten zum Kauf eines Grundstücks in Thailand ist es notwendig, ein Testament zu machen. Dies erklärt sich durch die thailändischen Gesetze in Bezug auf Erbschaften. Jegliches Eigentum einer verstorbenen Person I wird von nahen Verwandten, dem Ehepartner und den Kindern in den ersten Betten vererbt. In diesem Fall gibt es eine gewisse Rangfolge der Familienmitglieder. So führt ein unnötiges Testament zu unnötigen und langfristig problematischen Rechtsstreitigkeiten. Manche Menschen sind der Ansicht, dass das thailändische Recht gegen ihr eigenes verstößt, insbesondere wenn sie Eigentum wie Terrots , u. a. besitzen. Durch das Verfassen eines eigenen Willens können Sie sicher sein, dass nach dem Tod des Besitzers alle Güter gemäß seinen Wünschen aufgeteilt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Verfassen eines solchen Dokuments ein notwendiger Schritt im Bereich jeder Arbeit an einem Landkauf in Thailand ist.

  • Schützen Sie Ihre Absichten: Durch das Verfassen eines Testaments können Sie Ihre Absichten in Bezug auf die Verteilung Ihres Landes nach Ihrem Tod klar zum Ausdruck bringen. Ohne Testament werden sich die thailändischen Erbschaftsgesetze auf die Verteilung Ihres Eigentums auswirken. Außerdem entsprechen diese Gesetze möglicherweise nicht Ihren Wünschen.
  • Flexibilität bei der Verteilung des Vermögens: Mithilfe eines Testaments können Sie das Land an jeden Ihrer Begünstigten übertragen. Sie können den Anteil am Eigentum festlegen und bestimmte Personen oder Organisationen als Begünstigte bestimmen. Außerdem können Sie Bedingungen oder Einschränkungen für eine Übertragung oder die Nutzung des Landes festlegen.
  • Vermeidung der Intestaterbfolge: In Thailand wird der Nachlass nach dem Intestaterbfolgegesetz aufgeteilt, wenn eine Person ohne gültiges Testament verstorben ist. Diese Gesetze geben bestimmten Familienmitgliedern als Begünstigte den Vorrang, was möglicherweise nicht Ihren Präferenzen entspricht. Mit einem Testament können Sie dafür sorgen, dass Ihr Land gemäß Ihrem Willen verteilt wird, anstatt sich auf die gesetzlichen Standardbestimmungen zu verlassen.
  • Nichtthailändische Ehepartner oder Erben schützen: Für den Fall, dass Sie als Ausländer mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sind, kann ein Testament wichtig sein. Die Erbschaftsgesetze in Thailand räumen Ehepartnern oder nichtthailändischen Erben nicht automatisch Grundeigentum ein. Dennoch könnten Sie die Rechte Ihres Ehepartners oder Ihrer nicht thailändischen Erben auf diese Weise sichern und so mögliche Verwirrungen oder Streitigkeiten vermeiden.
  • Minimierung von Rechtsstreitigkeiten und Anfechtungen: Ein korrekt abgefasstes Testament ist ein Mittel, um das Risiko von Rechtsstreitigkeiten und Anfechtungen zwischen potenziellen Erben zu verringern. Es gibt klare Ratschläge für die Zuteilung Ihres Landes, weshalb die Wahrscheinlichkeit von Missverständnissen und Streitigkeiten zwischen den Begünstigten oder der Familie für gerichtliche Auseinandersetzungen geringer ist.
  • Sicherstellung von Kontinuität und Effizienz : Das Verfassen eines Testaments kann dazu beitragen, dass das Eigentum an Land nach Ihrem Tod besser übertragen wird. Es bietet einen klaren Fahrplan, um sich mit Ihren Wünschen auszustatten, weshalb alles schneller und störungsfreier abläuft. Vermeiden Sie Warteschlangen, Konflikte und die bekannten Gesetzesunterschiede bei Intestaten.

Um die korrekte und durchsetzbare Existenz Ihres Testaments zu gewährleisten, sollten Sie einen qualifizierten thailändischen Anwalt nehmen, der auf das Erbrecht und die Nachlassplanung des Landes spezialisiert ist. Der Anwalt hilft Ihnen, die rechtlichen Anforderungen zu verstehen, und er hilft Ihnen auch dabei, Ihr Testament an Ihre Situation anzupassen und die thailändischen Gesetzesstandards zu erfüllen.

◊ Warum sollte man es vermeiden, einen Strohmann zu haben?

Aus rechtlichen und regulatorischen Gründen ist es in Thailand generell nicht empfehlenswert, für Landbesitz Namensgeber zu verwenden. Die Gründe dafür sind folgende:

  • Verbot von Nominee-Strukturen: Das thailändische Recht verbietet die Verwendung von Nominees zur Umgehung der Beschränkungen für Landbesitz. Ausländer dürfen in Thailand generell kein Land kaufen, außer in einigen begrenzten Fällen. Wie z. B. der Besitz von Miteigentumseinheiten oder der Erwerb von Land im Rahmen spezieller Investitionsprogramme. Die Verwendung von Namensgebern, um Land im Namen von Ausländern zu besitzen, wird als Gesetzesverstoß angesehen.
  • Rechtliche Folgen: Wird die Verwendung einer Namensgeberstruktur für den Erwerb von Landbesitz aufgedeckt, können die thailändischen Behörden rechtliche Schritte einleiten, die Strafen, Geldbußen und sogar die Beschlagnahmung von Land beinhalten können. Daher kann die Anwendung dieser Praxis zu schwerwiegenden rechtlichen Konsequenzen führen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass das Eigentum verloren geht.
  • Unsicherheit und mangelnde Kontrolle: Wenn das Land über Strohmänner gehalten wird, hat der eigentliche Eigentümer nur wenig rechtliche Kontrolle und Schutz über sein Eigentum. Die Stellvertreter können zum Nachteil ihres Arbeitgebers handeln. So kann der Stellvertreter das Eigentum ohne die Zustimmung der wahren Eigentümer übertragen oder rechtliche Probleme verursachen. Fehlende Kontrolle und Unsicherheit können zu Rechtsstreitigkeiten, finanziellen Verlusten und Schwierigkeiten bei der Geltendmachung von Ansprüchen führen.
  • Erbschafts- und Nachfolgefragen: Für den Fall, dass der Eigentümer stirbt, können Nominee-Strukturen die Erbschafts- und Nachfolgefrage problematisch machen. Die dazu ernannten Personen haben möglicherweise nicht das Recht zu erben oder Güter wie Grund und Boden gemäß den Testamenten des Nominees zu verteilen. Dies kann dann zu Streitigkeiten zwischen den Erben von Grund und Boden führen.
  • Auswirkungen auf Eigentumsrechte und Investitionen: Die Nutzung von Scheinfirmenstrukturen stellt die Dauerhaftigkeit und Zuverlässigkeit von Eigentumsrechten in Thailand in Frage. Diese können auch das Vertrauen von Immobilieninvestoren, aber auch in Investitionen im Allgemeinen, beschädigen. Dennoch muss betont werden, dass die thailändische Regierung zunehmend gegen diese Praktiken vorgeht. Die thailändischen Behörden sind tatsächlich zunehmend wachsam, wenn es darum geht, solche Praktiken aufzudecken und zu bekämpfen. Mit dem Ziel, die Rechtsstaatlichkeit zu gewährleisten, aber auch um die tatsächlichen Landrechte zu schützen.

Es ist unbedingt zu beachten, dass das thailändische Recht legale Mittel vorsieht, die es Ausländern ermöglichen, Eigentum zu erwerben. Insbesondere durch langfristige Pachtverträge, die Gründung von thailändischen Unternehmen, die mehrheitlich im Besitz von Thais sind. Aber auch durch den Einsatz von speziellen Investitionsprogrammen.

Bei Benoit & Partners begleiten wir Sie bei all Ihren Schritten und Investitionen in Immobilien in Thailand. Ob Sie ein Haus oder eine Villa kaufen möchten, unser Team von Rechtsexperten steht Ihnen zur Seite, um Ihre Transaktionen abzusichern und zu optimieren. Wir bieten Ihnen einen umfassenden Service, der von der Überprüfung von Eigentumsrechten über die Ausarbeitung von Verträgen bis hin zur Verwaltung von steuerlichen und regulatorischen Aspekten reicht.

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