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Der Kauf einer Villa in Thailand
Willkommen bei Benoît & Partners, Ihrer Anwaltskanzlei, die sich auf den Erwerb von Immobilien in Thailand spezialisiert hat. Der Kauf einer Villa in Thailand stellt eine beträchtliche Investition dar, die eine gründliche Kenntnis der örtlichen Gesetze erfordert.
Wir sind uns bewusst, dass der Besitz einer Immobilie im Ausland zahlreiche rechtliche Verpflichtungen mit sich bringt, insbesondere in Bezug auf die saisonale Vermietung und den Betrieb von Einrichtungen. Unser Team mit langjähriger Erfahrung im thailändischen Recht begleitet Sie bei jedem Schritt, um sicherzustellen, dass Ihre Aktivitäten in vollem Umfang den Vorschriften entsprechen.
Egal, ob Sie maximale Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie erzielen oder sie zu Ihrem Hauptwohnsitz machen wollen, wir sorgen dafür, dass alle Ihre Handlungen rechtsgültig sind und beraten Sie bei den notwendigen Schritten. Wenn Sie Ihr Vertrauen in Benoît & Partners setzen, profitieren Sie von einer persönlichen Betreuung und einer dauerhaften rechtlichen Unterstützung für den Erfolg Ihres Immobilienprojekts in Thailand.
Table des matières
◊ Kann ein Ausländer in Thailand ein Grundstück kaufen?
In Thailand ist es Ausländern im Allgemeinen gesetzlich untersagt, Land in ihrem persönlichen Namen zu kaufen. Dennoch gibt es Ausnahmen und Mechanismen, die es Ausländern ermöglichen, indirekt oder unter bestimmten Bedingungen ein Interesse an Landbesitz in Thailand zu haben. Hier sind einige mögliche Optionen:
- Der 30-jährige Pachtvertrag mit optionalen Verlängerungen: Ausländer können ein Grundstück für 30 Jahre mit zwei Verlängerungen, also insgesamt 90 Jahre, pachten. Das bedeutet, dass Sie das Recht haben, ein Grundstück langfristig zu nutzen, ohne das volle Eigentum zu besitzen. Das Land gehört jedoch immer noch dem thailändischen Eigentümer.
- Investition in ein thailändisches Unternehmen: Ausländer können bis zu 49 % der Anteile an einem Unternehmen in Thailand besitzen. Wenn dieses Unternehmen Land besitzt, haben Sie ein indirektes Interesse an diesem Landbesitz.
- Kauf über eine Gesellschaft: Es muss betont werden, dass auch diese Option strengen Beschränkungen unterliegt. Auch wenn sie mit Vorsicht zu genießen ist, haben einige Ausländer das Land in Thailand dennoch gekauft, indem sie eine thailändische Gesellschaft gegründet haben. In der Tat kann die Gesellschaft das Land besitzen. Sie muss sich jedoch an das thailändische Recht halten und legale Geschäftsziele verfolgen.
- Heirat mit einem thailändischen Staatsbürger: Wenn es eine Heirat zwischen einem Ausländer und einem thailändischen Staatsbürger gibt, könnte es möglich sein, Land in Thailand zu kaufen, indem man den Namen des thailändischen Staatsbürgers verwendet. Es ist zu beachten, dass dies auch ein heikler Bereich sein kann. Abschließend sei gesagt, dass es immer ratsam ist, einen Anwalt zu konsultieren, bevor man eine solche Entscheidung trifft.
Zusammenfassend ist es wesentlich zu betonen, dass Landbesitz für Ausländer in Thailand ein komplizierter Bereich ist. In der Tat wird es durch strenge Gesetze kontrolliert. Außerdem ist es wichtig zu beachten, dass sich die gesetzlichen Regelungen häufig ändern, aber auch die lokalen Regelungen können variieren. Auf diese Weise ist es notwendig, einen auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, um eine genaue und aktuelle Beratung für jede geplante Immobilieninvestition zu erhalten.
◊ Kann ein Ausländer eine Villa in Thailand besitzen?
Ein Ausländer kann in Thailand eine Villa besitzen, aber es gibt bestimmte Bedingungen und Einschränkungen, die er beachten muss. Der Grundbesitz in Thailand für Ausländer ist jedoch gesetzlich streng geregelt. Daher ist es wichtig zu wissen, was man tun kann und an welche Grenzen man sich halten muss.
Im Allgemeinen kann ein Ausländer das Grundstück, auf dem die Villa errichtet wurde, nicht direkt besitzen. Es gibt jedoch drei zulässige Wege, eine Villa in Thailand zu besitzen:
- 30-Jahres-Leasing: Wie bereits erläutert, ist der Grundbesitz in Thailand für Ausländer über das Leasing erlaubt. Dabei handelt es sich um einen Vertrag über 30 Jahre, der zweimal verlängert werden kann, d. h. 90 Jahre lang kann man das Eigentum nutzen. Dabei wird so wenig Landbesitz wie möglich an sein lokales Gegenstück delegiert, was aber theoretisch Eigentum des thailändischen Besitzers bleibt. Ausländer können jedoch der Eigentümer der Villa sein und für die gesamte Dauer des Pachtvertrags darüber verfügen.
- Strukturen in absolutem Eigentum: In einigen Fällen können Ausländer das volle Eigentum an den auf dem Grundstück errichteten Strukturen erwerben. Dies gilt insbesondere für die Villa selbst, aber das Eigentum an der Struktur ist vom Eigentum am Grundbesitz getrennt, der zwangsläufig im Besitz des thailändischen Eigentümers bleibt.
- Investition in ein Unternehmen: Ebenso ist es Ausländern erlaubt, bis zu 49 % der Anteile an einem thailändischen Unternehmen zu besitzen. Wenn das Unternehmen den Grundbesitz besitzt, auf dem sich die Villa befindet, kann der Ausländer eine indirekte Beteiligung an der Villa genießen.
Es ist jedoch wichtig, darauf hinzuweisen, dass all diese Optionen komplizierte rechtliche und steuerliche Folgen haben. Die Gesetze und Vorschriften über Landbesitz für Ausländer in Thailand können sich ändern. Daher ist es für jeden, der mit dem Gedanken spielt, Landbesitz in Thailand zu erwerben, wichtig, einen Rechtsanwalt oder einen auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten juristischen Fachmann zu konsultieren, um genaue und aktuelle Antworten zu erhalten.
◊ Welche Möglichkeiten hat ein Ausländer, eine Villa zu besitzen?
Die Optionen für einen Ausländer, eine Villa in Thailand zu besitzen und dabei die lokalen Gesetze und Vorschriften einzuhalten, basieren hauptsächlich auf bestimmten Rechtsstrukturen. Daher gibt es in dieser Hinsicht einige mögliche Optionen:
- 30-Jahres-Leasing: Wie bereits erwähnt, dürfen Ausländer einen Mietvertrag für ein Grundstück für einen Zeitraum von 30 Jahren abschließen, der zweimal verlängert werden kann. Folglich kann der ausländische Eigentümer 90 Jahre lang rechtmäßiger Eigentümer der Villa auf diesem Grundstück bleiben.
- Eigentumserwerb über ein thailändisches Unternehmen: Ein Ausländer darf in Thailand ein Unternehmen gründen, z. B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, und bis zu 49 % der Anteile an diesem Unternehmen besitzen. Folglich hat dieses Unternehmen das Grundeigentum an der Villa und der Ausländer ist als Anteilseigner ein indirekter Besitzer dieses Eigentums.
- Investition in Immobilienfonds: Es ist möglich, in Thailand in Immobilienfonds zu investieren, die Immobilien, darunter auch Villen, besitzen. Dazu müsste ein Ausländer Anteile an einem Fonds kaufen und einen Bruchteil der Immobilie besitzen, ohne direkter Eigentümer zu sein.
- Heirat mit einem thailändischen Staatsbürger: In diesem Fall kann derverheiratete thailändische Staatsbürger theoretisch eine Immobilie kaufen. Diese Alternative sieht jedoch sehr riskant aus und erfordert die strikte Einhaltung der thailändischen Gesetze.
- Langzeitmiete: Wenn das volle Eigentum keine Priorität hat, kann der Ausländer in Erwägung ziehen, eine Villa langfristig zu mieten, z. B. für mehrere Jahre. Dies bietet die Flexibilität, in der Villa zu leben, ohne die Einschränkungen, die mit dem Grundbesitz verbunden sind.
Jede Option hat unabhängige Aspekte, und sie variieren im rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Kontext. Darüber hinaus sind das Eigentumsrecht für Ausländer und der gesamte regulatorische Kontext Änderungen unterworfen. Daher ist es entscheidend, einen Rechtsanwalt oder juristischen Fachmann zu konsultieren, der auf thailändisches Immobilienrecht spezialisiert ist und Ratschläge zu den Besonderheiten Ihres Falles geben kann.
◊ Wo kann man in Thailand eine Villa kaufen?
Die Wahl des Standorts für den Kauf einer Villa in Thailand hängt von Ihren persönlichen Vorlieben, Ihren Kaufzielen (Dauerwohnsitz, Mietinvestition, Ruhestand usw.) und Ihrem Budget ab. Hier sind einige beliebte Regionen in Thailand, die Sie in Betracht ziehen sollten:
- Phuket: Die Insel Phuket ist einer der beliebtesten Orte für Ausländer, die eine Villa in Thailand kaufen möchten. Sie bietet wunderschöne Strände, ein pulsierendes Nachtleben und eine moderne Infrastruktur. Die Abhängigkeit der Region vom ausländischen Tourismus sorgt dennoch für eine gewisse Stabilität für Investoren.
- Koh Samui : Bekannt für seine weißen Sandstrände, das kristallklare Wasser und die entspannte Atmosphäre, ist es ein beliebter Ort für ausländische Investoren und Rentner.
- Bangkok: Als Hauptstadt ist es ein dynamischer Ort, der Käufern viele Möglichkeiten bietet. Auswanderer können zwischen luxuriösen Eigentumswohnungen im Stadtzentrum oder Häusern in exklusiven Vierteln wählen. Selbst Koh Samui, eine weitere beliebte Region für Villen, ist nur eine Stunde vom internationalen Flughafen Bangkok entfernt.
- Chiang Mai: Diese im Norden gelegene Region bietet ein kühleres Klima und ist für ihre Kultur und erschwinglichen Lebenshaltungskosten berühmt. Sie ist ein beliebtes Ziel für Rentner sowie für Investoren.
- Hua Hin: Diese Stadt am Meer beherbergt viele ausländische Rentner, die nach Stränden, Golfplätzen und dieser friedlichen Stadt suchen.
- Pattaya: Ein weiterer beliebter Ort, der trotz seiner Bekanntheit aus unterschiedlichen Gründen beliebt ist, da seine Immobilienvielfalt von Wohnungen am Meer bis hin zu Luxusvillen reicht.
- Krabi : Berühmt für seine beeindruckenden Karstformationen und seine Strände. Ein Paradies für Naturliebhaber und Surfer.
- Phang Nga: Bekannt für seine natürliche Schönheit, einschließlich der Bucht von Phang Nga mit ihren ikonischen Plätzen.
- Koh Lanta: Für diejenigen, die eine ruhigere Atmosphäre und eine echte Inselflucht suchen, ist Koh Lanta eine Option, die Sie in Betracht ziehen sollten.
Bei der Entscheidung, welcher Standort ideal ist, um eine Villa in Thailand zu kaufen, sollten Sie viele Faktoren berücksichtigen, wie z. B. die Nähe zu Annehmlichkeiten, den gewünschten Lebensstil, Investitionsmöglichkeiten, örtliche Vorschriften und Ihr Budget. Es ist auch wichtig, die Regionen zu besuchen, um ihre jeweiligen Vorteile zu verstehen.
◊ Wie ist das Verfahren zum Kauf einer Villa in Thailand?
Es gibt mehrere Schritte, die Sie unternehmen müssen, um als Ausländer eine Villa in Thailand zu kaufen, und diese Schritte hängen von der rechtlichen Struktur ab, die Sie für den Besitz der Villa verwenden. Hier ist ein allgemeiner Prozess, den Sie durchlaufen können:
- Schritt 1. Recherche und Planung: Finden Sie heraus, wo in Thailand Sie eine Villa kaufen möchten. Bestimmen Sie Ihre Bedürfnisse, Ihre Planung und Ihre Ziele, die Sie mit dem Kauf der Villa erreichen wollen.
- Schritt 2. Beauftragen Sie einen Anwalt oder einen Rechtsanwalt: Sie sollten einen qualifizierten Anwalt für thailändisches Immobilienrecht kontaktieren, der Sie bei der Erfüllung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf der Villa in Thailand unterstützen kann.
- Schritt 3. Wählen Sie die Rechtsstruktur: Legen Sie gemeinsam mit Ihrem Anwalt die Rechtsstruktur fest, die am besten für den Kauf der Villa in Thailand für Sie funktioniert.
- Schritt 4. Immobiliensuche: Finden Sie die perfekte Villa, die zu Ihrer Entscheidung, Ihren Bedürfnissen und Interessen passt. Parallel dazu können Sie mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten, um nach Villen zum Kauf zu suchen.
- Schritt 5. Due Diligence: Führen Sie eineDue-Diligence-Prüfung der Immobilie durch, um sicherzustellen, dass die Eigentumsurkunde gültig und frei von Belastungen, Konflikten oder Verstößen ist. Vergewissern Sie sich auch, dass die Regierung jeden Punkt in ihrem Besitz genehmigt hat.
- Schritt 6. Verhandlung und Einigung: Wenn Sie eine zufriedenstellende Villa gefunden haben, überzeugen Sie den Verkäufer, eine Einigung zu erzielen.
- Schritt 7. Kaufvertrag: Die Parteien unterzeichnen einen Kaufvertrag. Der Anwalt des Käufers hat den Vertrag abgeschlossen, um sicherzustellen, dass jedes Element angemessen und nach thailändischem Recht zulässig ist.
- Schritt 8. Anzahlung: Angehängt an den Vertrag für den Verkauf wird eine Anzahlung sein. Vom Rest des Wertes der Immobilie übergibt der Käufer dem Verkäufer den Rest der Geldsumme.
- Schritt 9. Abschließende rechtliche Prüfung: Um sicherzustellen, dass jede festgelegte Bedingung erfüllt ist. Dieser Vorgang wird vom Rechtsanwalt durchgeführt.
- Schritt 10. Eigentumsübertragung: Wenn alle Bedingungen erfüllt sind und die Abschlusszahlung geleistet wurde, wird die Eigentumsübertragung beim Department of Lands in Thailand eingetragen.
- Schritt 11. Eintragung der Eigentumsänderung: Nach der Übertragung wird eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen der Person oder des Unternehmens ausgestellt, die/das die Immobilie gekauft hat.
- Schritt 12. Nach dem Kauf: Vergessen Sie nicht, die Versorgungsunternehmen in Thailand (Strom, Wasser usw.) darüber zu informieren, dass Sie der neue Eigentümer dieser Villa sind.
Jeder Schritt kann spezifische Details und unterschiedliche rechtliche Anforderungen beinhalten. Daher ist es wichtig, dass Sie eng mit einem Anwalt oder einem juristischen Fachmann zusammenarbeiten, der sich auf das thailändische Immobilienrecht spezialisiert hat. So wird er Sie durch den gesamten Prozess führen.
◊ Eine Immobilie in Thailand: Leasehold oder Thai-Gesellschaft?
Nach thailändischem Recht dürfen Ausländer kein Land in eigenem Namen besitzen. Nur eine bestimmte Anzahl von Einheiten in Eigentumswohnungen kann als Volleigentum erworben werden, wobei diese Anteile 49 % der Fläche der Eigentumswohnung nicht überschreiten dürfen. Dennoch kaufen viele Ausländer in Thailand Häuser. Wie ist das möglich?
Es gibt eigentlich zwei Möglichkeiten, in Thailand ein Haus zu erwerben: über eine thailändische Gesellschaft oder über einen „leasehold“ (langfristiger Mietvertrag, vergleichbar mit einem Erbpachtvertrag).
- Kauf über eine thailändische Gesellschaft (Thai Company): Ein Ausländer darf nicht mehr als 49 % der Aktien einer Gesellschaft besitzen, aber er kann zum Direktor ernannt werden und die Satzung der Gesellschaft kann so gestaltet werden, dass für alle wichtigen Entscheidungen seine Zustimmung erforderlich ist. Mit anderen Worten: Auch ohne Eigentümer zu sein, können Sie eine thailändische Gesellschaft kontrollieren. Diese Gesellschaft kann das Grundstück Ihres Hauses besitzen.
- Vorteile: Im Gegensatz zum Leasehold ermöglicht es diese Konstruktion, das Grundstück zeitlich unbegrenzt (indirekt) zu besitzen.
Beim Weiterverkauf ist es nicht notwendig, ein kompliziertes Verfahren zur Eintragung der Übertragung im Grundbuchamt zu durchlaufen. Der Eigentumswechsel erfolgt durch einen einfachen Wechsel des Geschäftsführers der Gesellschaft, ein einfacheres und kostengünstigeres Verfahren.
- Nachteile: Diese Lösung wird immer noch häufig auf nicht gesetzeskonforme Weise praktiziert, wenn die thailändischen Anteilseigner nicht tatsächlich zur Investition beitragen (so genannte Nominees oder Namensgeber) und das Unternehmen keine tatsächliche Geschäftstätigkeit ausübt. Die thailändischen Behörden verstärken die Kontrollen in diesem Bereich.
Thailändische Aktionäre können unter Umständen einen möglichen Weiterverkauf blockieren, indem sie die Unterschrift verweigern oder nicht anwesend sind. Das Vertrauen in diese Aktionäre ist von entscheidender Bedeutung. Einige Vorsichtsmaßnahmen, auch wenn sie rechtlich fragwürdig sind, können getroffen werden, um diesem Risiko vorzubeugen.
- Leasehold (Pachtvertrag über drei Jahre, der zweimal verlängert werden kann, also 90 Jahre): Das thailändische Recht erlaubt die Eintragung eines Mietvertrags auf den Namen eines Ausländers mit einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren (unabhängig von der Nationalität des Mieters). Eine immer häufiger anzutreffende Formel ist der „leasehold“: Der Ausländer schließt mit dem Eigentümer des Landes einen Mietvertrag über 30 Jahre ab, der zweimal verlängert werden kann und somit insgesamt 90 Jahre beträgt.
- Vorteile: Diese Formel entspricht vollständig dem thailändischen Recht. Die Registrierungsgebühren sind niedrig (1,1 % des angegebenen Werts des Pachtvertrags) und erfordern keine Jahresgebühren wie bei einer Gesellschaft.
- Nachteile: Der Wiederverkauf kann kompliziert sein, wenn das Grundstück nicht in einzelne Parzellen unterteilt wurde. Für den Verkauf ist die Kooperation des Grundstückseigentümers erforderlich.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf über eine Thai Company komplex und riskant sein kann und ein gründliches Verständnis der Konstruktion erfordert. Leasehold hingegen ist legal und kostengünstig, wodurch es für diejenigen vorzuziehen ist, die keine Firma in Thailand oder keine zuverlässigen Kontakte haben.