Contrat de bail commercial pour les entreprises en Thaïlande

Qu’est-ce qu’un bail commercial en Thaïlande ?

Les baux commerciaux en Thaïlande sont des contrats juridiquement contraignants qui accordent aux entreprises le droit d’utiliser une propriété pour des activités commerciales. Ces contrats précisent les conditions d’utilisation du bien, notamment la durée du bail, le loyer et les responsabilités des deux parties. Il est essentiel pour les entreprises de comprendre les composantes et les implications juridiques de ces accords afin de s’assurer qu’elles respectent les lois thaïlandaises et qu’elles protègent leurs intérêts.

En Thaïlande, les contrats de bail commercial sont régis par le code civil et commercial (CCC) et la loi de 1999 sur la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles (Lease of Immovable Property for Commercial or Industrial Purposes Act). Le CCC énonce les principes généraux régissant les baux, tandis que la loi de 1999 précise les dispositions relatives aux baux commerciaux et industriels. Ensemble, ces réglementations garantissent l’équité et la transparence des contrats de location, protégeant ainsi les droits des propriétaires et des locataires.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

En Thaïlande, un contrat de bail commercial a généralement une durée maximale de 30 ans, bien qu’il soit possible pour les parties d’organiser un renouvellement au-delà de cette période avec une rédaction juridique précise pour s’assurer que l’accord est exécutoire. Des lois spécifiques, telles que la loi sur le corridor économique oriental et la loi sur la location de biens immobiliers à des fins commerciales et industrielles, peuvent permettre des prolongations allant jusqu’à 50 ans. Tout bail d’une durée supérieure à trois ans doit être enregistré auprès de l’Office foncier pour rester exécutoire après cette période. En général, les baux commerciaux sont conclus pour une durée de trois ans avec une option de renouvellement, et ceux qui ne dépassent pas trois ans n’ont pas besoin d’être enregistrés pour faire valoir des droits à l’égard de tiers.

Avant le début du bail, les locataires obtiennent généralement une période de franchise de loyer pour préparer les locaux. Il est important de noter que toute prolongation du bail ne peut être enregistrée qu’après la fin de la période initiale, ce qui nécessite une planification minutieuse de la part des entreprises pour la poursuite de leurs activités. À l’expiration du bail, les locataires n’ont pas de droit inhérent à rester dans les lieux, à moins que le propriétaire n’autorise officieusement la poursuite de l’utilisation, ce qui prolongerait le bail indéfiniment selon les conditions initiales, en fonction de l’accord conclu entre les parties.

Quels sont les terrains et les activités qui peuvent faire l’objet d’un bail commercial ?

Pour pouvoir faire l’objet d’un bail commercial, un terrain doit répondre à des critères stricts en matière de zonage et d’activités, énoncés dans les réglementations pertinentes. Ces exigences englobent diverses stipulations, y compris des classifications appropriées d’utilisation des terres et la conformité à des normes environnementales spécifiques.

• Approuvé en vertu des lois d’urbanisme en vigueur
• Être situé dans une zone industrielle gérée par l’Autorité thaïlandaise des zones industrielles (Industrial Estate Authority of Thailand)
• Investissement d’au moins 20 millions de THB
• Éligible à la promotion en vertu de la loi sur la promotion des investissements (Investment Promotion Act)
• Bénéfique pour la Thaïlande, tel qu’approuvé par le ministre de l’intérieur et le cabinet.
• Conformité avec la loi sur les entreprises étrangères
  

Pour les baux de plus de 100 Rai (unité de surface utilisée en Thaïlande pour mesurer les terrains, un Rai équivaut à 1 600 mètres carrés), des conditions supplémentaires s’appliquent :

• Ajouter de la valeur aux exportations
• Soutenir l’emploi local
• Introduire des procédés uniques ou de haute technologie
• Fournir des avantages économiques ou sociaux significatifs

Qu’est-ce que le bail commercial de 3 ans en Thaïlande ?

En Thaïlande, les baux commerciaux de trois ans sont populaires pour plusieurs raisons pratiques. La loi thaïlandaise prévoit que les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du bureau foncier local. Cet enregistrement nécessite la divulgation des revenus locatifs, ce qui peut avoir une incidence sur le calcul des impôts, et entraîne une taxe de 1,1 % de la valeur totale du bail, généralement répartie entre le propriétaire et le locataire. Pour les baux de longue durée, comme ceux qui durent 30 ans, ces frais peuvent être importants. Bien que tous les baux obligent les propriétaires à déclarer leurs revenus, les baux plus courts et non enregistrés font l’objet d’un examen moins minutieux de la part du ministère des Finances.

Les propriétaires privilégient souvent les baux de trois ans pour contourner la procédure d’enregistrement, offrant parfois des options de renouvellement ou organisant plusieurs baux consécutifs de courte durée pour des durées prolongées. Bien que cette approche puisse sembler avantageuse, elle comporte des risques pour les locataires, en particulier si les propriétaires ne respectent pas les accords de renouvellement ou si des conflits surviennent lors de la vente d’une entreprise. Les baux enregistrés offrent une sécurité plus solide, préservant les droits des locataires même en cas de changement de propriétaire à la suite d’une vente ou d’un héritage. Ce niveau de protection est essentiel, car un bail enregistré figure sur le titre de propriété, ce qui garantit son transfert aux nouveaux propriétaires ou aux héritiers.

Quels sont les loyers, les dépôts de garantie et les frais ?

Le loyer des propriétés commerciales en Thaïlande implique des accords spécifiques entre le propriétaire et le locataire, qui peuvent varier considérablement :

• Loyer Fixe : il reste constant pendant toute la durée du bail, ce qui permet aux locataires d’établir un budget prévisible et aux propriétaires de disposer d’un revenu régulier.
• Loyer variable : lié au chiffre d’affaires du locataire ou aux variations des taux du marché, il permet d’ajuster le loyer en fonction de la conjoncture économique ou des performances de l’entreprise.

Les dépôts de garantie sont essentiels pour protéger les intérêts du propriétaire :

• Fourchette : Généralement d’un à trois mois de loyer, ces dépôts sont destinés à couvrir les éventuels dommages causés au bien ou les cas de loyers impayés.
• Conditions de restitution: Elles sont clairement détaillées dans le bail afin d’éviter tout litige à la fin de la période de location.

Les locataires doivent généralement s’acquitter de plusieurs frais supplémentaires :

• Frais d’entretien : Ils couvrent l’entretien des parties communes et des services de l’immeuble.
• Taxes foncières: Souvent répercutées sur le locataire par le propriétaire.
• Frais d’enregistrement : Pour les baux de plus de trois ans, une taxe (généralement 1,1 % de la valeur totale du bail) doit être payée, généralement partagée entre le propriétaire et le locataire.

Peut-on transférer et sous-louer un bail commercial ?

Le transfert d’un bail ou la sous-location par le locataire ne peut se faire qu’avec l’accord préalable du propriétaire. Il est important de comprendre que si le propriétaire vend ou transfère la propriété du bien loué à une autre partie, le contrat de bail reste en vigueur. Le nouveau propriétaire assume tous les droits et responsabilités détenus auparavant par le propriétaire initial et devient le nouveau bailleur.

Les baux commerciaux peuvent-ils être résiliés ?

Les baux commerciaux peuvent être résiliés si l’une ou l’autre des parties ne respecte pas les conditions du contrat.Lorsque les locataires ne respectent pas les conditions du bail, par exemple en ne payant pas le loyer, les propriétaires sont contractuellement autorisés à résilier le bail et à conserver les dépôts de garantie. Toutefois, la plupart des baux prévoient une période de réparation, généralement comprise entre 30 et 90 jours, qui a été convenue lors des négociations initiales. Cette période permet aux locataires de remédier à toute violation avant que la procédure d’expulsion ne soit engagée.

En revanche, les locataires n’ont généralement pas le droit de résilier le bail de leur propre chef, à moins que le propriétaire ne viole le contrat. Si le bail ne prévoit pas expressément de résiliation anticipée, les locataires doivent respecter les conditions du bail jusqu’à la fin.

Il est essentiel pour les entreprises thaïlandaises de comprendre les contrats de bail commercial, car ils établissent la base juridique de la sécurisation des propriétés commerciales et définissent les responsabilités des propriétaires et des locataires. Pour obtenir des conseils juridiques avisés, il est conseillé de consulter des spécialistes des contrats de bail commercial. Chez Benoit and Partners, nous excellons dans le droit immobilier et offrons des services de rédaction et de révision des contrats de bail, en veillant à ce qu’ils soient juridiquement solides et adaptés aux besoins de votre entreprise. Contactez-nous pour obtenir de l’aide afin de naviguer dans la loi thaïlandaise et de protéger vos intérêts tout au long de votre bail.