Acheter une maison à Koh Phangan : cadre juridique, avantages et risques

Les modes d’acquisition d’une maison à Koh Phangan

Le leasehold et le freehold

• Le Leasehold (bail de longue durée) :

En vertu de la loi thaïlandaise sur la propriété foncière (Land Code Act, B.E. 2497), les acheteurs étrangers ne peuvent pas être propriétaires des terrains. L’une des alternatives est de signer un bail emphytéotique de 30 ans, renouvelable deux fois pour une durée totale pouvant atteindre 90 ans. Ce bail offre aux acheteurs étrangers la possibilité de louer à long terme la maison construite sur le terrain sans en être propriétaires.

Ce type de contrat présente de nombreux avantages, notamment une grande sécurité sur le long terme équivalente à la propriété. Le locataire peut aussi librement effectuer des travaux ou modifications pendant la durée du bail. Cependant, certains risques demeurent, comme l’absence de garantie absolue de renouvellement après les 30 premières années, bien que cela puisse être mentionné dans le contrat. Il est donc conseillé de faire valider minutieusement les termes du bail par un avocat spécialisé.

• Le Freehold (pleine propriété) pour les bâtiments :

Bien que les étrangers ne puissent pas être propriétaires de terrains en Thaïlande, ils peuvent cependant détenir les bâtiments en pleine propriété. Selon l’article 1336 du Code civil et commercial thaïlandais, un étranger peut acheter une maison en tant que bien distinct du terrain sur lequel elle est construite. Cette séparation entre l’immeuble et le terrain est une option intéressante qui offre une certaine sécurité juridique sans être soumis aux limitations d’un bail. Néanmoins, cette solution ne concerne que la propriété de la maison. Il est donc essentiel de signer un contrat de location du terrain pour éviter tout problème futur concernant l’utilisation du sol.

Comment contourner les restrictions sur la propriété foncière pour détenir à la fois le terrain et le bien immobilier?

• L’acquisition par le biais d’une société thaïlandaise

Sans la possibilité de posséder directement un terrain, les étrangers peuvent opter pour l’achat d’un bien immobilier à travers une société thaïlandaise. Attention cependant, selon le Foreign Business Act (B.E. 2542), les étrangers ne peuvent détenir que 49% maximum des parts d’une société thaïlandaise, le reste devant appartenir à des citoyens thaïlandais. 

Une fois la société créée, elle pourra alors acquérir simultanément la maison et le terrain. Néanmoins, l’utilisation de cette structure nécessite une vigilance particulière. Il est impératif que la société soit légalement constituée et que les parts détenues par les partenaires thaïlandais soient effectives, sans quoi l’acquisition pourrait être contestée. La loi thaïlandaise prévoit des sanctions sévères en cas de non-respect de ces dispositions, notamment au titre 36 de la Loi sur les affaires étrangères.

• Le mariage

Le mariage avec un(e) citoyen(ne) thaïlandais(e) représente une alternative pour les étrangers souhaitant acheter une maison sur l’île de Koh Phangan. Selon la loi thaïlandaise, un étranger marié à un(e) Thaïlandais(e) ne peut pas détenir de terrain à son propre nom, mais il est possible d’acquérir le terrain au nom du conjoint thaïlandais.

Conformément à l’article 1470 du Code civil et commercial thaïlandais, les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont présumés appartenir aux deux époux. Cependant, pour garantir la légalité, les autorités foncières exigent une déclaration écrite stipulant que les fonds utilisés pour l’achat proviennent uniquement du conjoint thaïlandais, permettant ainsi de contourner l’interdiction pour l’étranger de posséder des terrains.

Il faut toutefois noter que cette solution, bien que légale, présente des risques, car l’étranger n’aura aucun droit de propriété direct sur le terrain, et tout désaccord conjugal pourrait compromettre la sécurité de la propriété. Une évaluation prudente des implications juridiques et une assistance juridique spécialisée sont donc indispensables avant de recourir à cette méthode.

Les obligations légales et fiscales liées à l’achat d’une maison sur Koh Phangan

Les taxes sur la propriété et les transactions immobilières

L’achat d’une maison sur Koh Phangan implique des obligations fiscales. Parmi les taxes applicables, on retrouve :

• Le droit de transfert (Transfer Fee) : 2% du prix de la propriété, à payer lors du transfert du titre de propriété.
• La taxe d’affaires spécifique (Specific Business Tax) : 3,3% du prix de vente si le bien est revendu dans les cinq ans suivant l’acquisition.
• Les droits d’enregistrement : ils sont payés lors de l’enregistrement du bail ou du transfert de propriété auprès du service des domaines.

Les obligations liées à la propriété foncière

Sur le plan foncier, Koh Phangan, en tant qu’île, est soumise à des règles particulières concernant la protection de l’environnement et la gestion des terrains, en vertu de la Loi sur la protection de l’environnement B.E. 2535. Avant tout projet de construction ou d’acquisition, il est impératif de vérifier que le terrain est exempt de toute restriction légale ou écologique, particulièrement dans les zones côtières protégées.  

Les démarches légales pour acheter une maison à Koh Phangan

• Vérification de la légalité de la propriété

 Avant toute transaction, il est essentiel de vérifier la validité du titre de propriété. En Thaïlande, il existe plusieurs types de titres fonciers, mais seuls les titres Chanote (ou Nor Sor 4 Jor) offrent un droit de propriété pleinement sécurisé et transférable. Les titres Nor Sor 3 Gor et Nor Sor 3 permettent également certaines transactions, mais présentent des restrictions quant aux constructions et à la vente. Un avocat devra s’assurer que le terrain n’est grevé d’aucune hypothèque ou litige en cours. Cela permet d’éviter tout risque juridique lié à l’acquisition du bien. 

• Signature du contrat et transfert des fonds

Une fois la maison choisie et les vérifications légales effectuées, un contrat de vente doit être signé. Ce contrat, rédigé en thaï, doit être soigneusement analysé par un avocat afin de garantir le respect des droits de l’acheteur. Le transfert des fonds doit se faire depuis l’étranger, sur un compte bancaire en Thaïlande, en respectant les procédures de contrôle des changes imposées par la Banque de Thaïlande. Une Foreign Exchange Transaction Form (FETF) sera alors délivrée, document indispensable pour finaliser le transfert de propriété.

• Les particularités juridiques propres à Koh Phangan

Bien que Koh Phangan soit soumise à la législation nationale, elle présente certaines spécificités en raison de son statut de destination touristique protégée. Tout achat immobilier doit prendre en compte les règles locales strictes en matière de construction et de développement durable, en particulier dans les zones côtières. Il est conseillé de vérifier auprès des autorités locales comme le Land Office de Surat Thani les restrictions pouvant s’appliquer à certains terrains, et de faire appel à un avocat en droit immobilier qui saura vous aiguiller.

Conclusion

Acheter une maison à Koh Phangan est un projet ambitieux qui nécessite une compréhension approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux locaux. Qu’il s’agisse d’un bail à long terme, d’un achat via une société thaïlandaise ou de la propriété d’un bâtiment distinct du terrain, chaque méthode présente ses avantages et ses risques. Il est essentiel de s’entourer de professionnels du droit et de l’immobilier pour sécuriser la transaction et respecter les obligations légales en vigueur. Koh Phangan, avec son marché immobilier en forte expansion, offre d’excellentes opportunités d’investissement, mais il est indispensable de respecter les règles locales pour pleinement profiter de ce paradis tropical.