Achat d’une propriété à Phuket : le guide juridique pour les investisseurs étrangers et locaux

Quels types de biens immobiliers peut-on acheter à Phuket ?

Le marché immobilier de Phuket offre trois choix principaux : les condominiums, les parcelles de terrain et les immeubles individuels tels que les maisons ou les villas. Chaque option est soumise à des règles distinctes.

Condominiums

• Propriété par un étranger

Les acheteurs étrangers peuvent détenir jusqu’à 49 % de la superficie totale d’un immeuble en copropriété. Ce seuil fait des condominiums l’une des options les plus accessibles. Les fonds doivent faire l’objet d’un transfert international en devises étrangères, accompagné d’un formulaire de change soumis lors de l’enregistrement.

• Propriété par un Thaïlandais

Les locaux trouvent également un intérêt dans l’investissement dans les condominiums grâce au potentiel de revenus locatifs et aux coûts d’entretien inférieurs à ceux des terrains ou des villas.

Avantages :

• •  Pour les étrangers : Les condominiums offrent une propriété directe et une complexité juridique relativement faible.
  • Pour les locaux : Les condominiums sont attrayants en raison de leur potentiel de revenus locatifs et de leur entretien réduit par rapport aux terrains ou aux villas.

Risques :

• •  Le fait que les étrangers ne puissent détenit que 49 % de la surface totale du condominium signifie qu’une fois cette limite atteinte, ils peuvent avoir des difficultés à trouver des appartements disponibles à l’achat.
  • Les projets de condominiums sont soumis aux fluctuations du tourisme et de la demande locative.

Terrains

•  Par un étranger:

En vertu de la législation thaïlandaise, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires de terrains, mais il existe d’autres moyens d’obtenir des droits fonciers, notamment

• • Les contrats de bail emphytéotique : Les étrangers peuvent louer pour une durée maximale de 30 ans avec des options de renouvellement.
  • Société thaïlandaise : Un étranger peut créer une société thaïlandaise dont il ne détient pas plus de 49 % des parts, les 51 % restants étant détenus par des ressortissants thaïlandais. Cette société peut alors acheter des terres. Attention, cette structure doit être conforme à la loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 (1999) pour éviter d’être considérée comme un arrangement de prête-nom, qui est illégal. Notez que cette alternative est complexe et rigoureuse. Vous devrez consulter un avocat capable de vous fournir tous les tenants et aboutissants de ce processus.
  • Plans d’investissement : Dans certains cas, les étrangers peuvent acquérir des droits fonciers grâce à la promotion du Board of Investment (BOI), bien que cela soit limité à des industries spécifiques.

• Par un Thaïlandais :

 Les ressortissants thaïlandais sont soumis à moins de restrictions et peuvent obtenir des titres de pleine propriété comme Chanote, leur permettant d’exercer un contrôle total.

• • Avantages des contrats de location :

Les contrats de location permettent aux étrangers d’utiliser un bien immobilier de manière sûre et à long terme pour des besoins résidentiels ou professionnels.

• • Risques liés aux contrats de location :

Les contrats de location peuvent être annulés en l’absence d’un enregistrement ou d’un renouvellement en bonne et due forme. La structure de l’entreprise peut être examinée de près si elle n’est pas gérée de manière appropriée. Les locaux assument une charge fiscale et des obligations plus importantes pour les terrains non exploités.

 Immeubles (maisons, villas)

• Par un étranger :

Les étrangers n’ont pas le droit de posséder des terrains en Thaïlande, mais peuvent acheter des immeubles (villas, maisons) situés sur des terrains loués, dans le cadre d’accords à long terme.

• Par un Thaïlandais :

Le contrôle est total : à la fois sur les structures et sur les terrains sur lesquels elles reposent.

• Avantages :
  • Pour les étrangers : Les villas et maisons offrent un style de vie luxueux, en particulier dans les zones touristiques où les revenus locatifs provenant de baux à court terme peuvent être lucratifs.
  • Pour les locaux : Les villas et les maisons offrent plus d’intimité et d’espace que les appartements en copropriété et peuvent s’apprécier considérablement au fil du temps.

• Les risques :
  • Pour les étrangers : Les baux fonciers peuvent être précaires s’ils ne sont pas correctement gérés ou renouvelés.
  • Pour les locaux : Les coûts d’entretien élevés et les fluctuations potentielles du marché dans le secteur du tourisme peuvent affecter la valeur à long terme de la propriété.

Complexités juridiques de l’achat d’une propriété à Phuket pour les investisseurs locaux et étrangers

Les lois régissant les titres de propriété à Phuket, comme dans toute la Thaïlande, créent des conditions distinctes pour les investisseurs étrangers et locaux, définies par un ensemble de réglementations telles que la loi sur le code foncier, la loi sur les condominiums et la loi sur les entreprises étrangères.

• Investisseurs étrangers :

Les étrangers sont confrontés à plusieurs restrictions légales lorsqu’il s’agit d’accéder à la propriété en Thaïlande :

• • Les condominiums : Comme indiqué précédemment, les étrangers ne peuvent posséder que 49 % de la superficie totale d’un condominium.
  • Terrains : La propriété directe d’un terrain est interdite. Les étrangers ne peuvent que louer un terrain ou le posséder indirectement par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise.
  • Propriété de l’immeuble: Les étrangers peuvent être propriétaires de la structure construite sur un terrain loué, telle qu’une maison ou une villa, mais pas du terrain.

• Investisseurs locaux

Les ressortissants thaïlandais ont moins de restrictions et plus de flexibilité que les acheteurs étrangers lorsqu’ils achètent un bien immobilier. Ils peuvent posséder des terrains, des immeubles et des condominiums sans limitation, et bénéficier de choix de financement favorables. Cependant, tous les investisseurs qui acquièrent une propriété en Thaïlande, quelle que soit leur nationalité, sont tenus de respecter les règlements de zonage, les codes de construction et de payer les taxes requises.

Processus d’achat d’une propriété à Phuket

Le processus d’achat d’une propriété à Phuket comprend plusieurs étapes clés, chacune d’entre elles devant être suivie attentivement pour garantir la conformité avec la loi thaïlandaise :

• Pour les ressortissants thaïlandais : 

• • Évaluation du marché:

Les acheteurs thaïlandais ont moins de restrictions légales et peuvent se concentrer sur des facteurs tels que l’emplacement, le type de propriété (terrain, condominiums, villas) et le revenu locatif potentiel. Ils peuvent acheter des terrains, des maisons et des condominiums en pleine propriété.

• • Consultation juridique:

Les acheteurs thaïlandais font généralement appel à des services juridiques pour confirmer leur diligence, en particulier pour vérifier le titre de propriété et s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes juridiques. Bien que la procédure soit plus simple, il est essentiel de s’assurer que le bien est conforme aux lois et réglementations locales en matière de zonage.

• • Vérification du titre de propriété:

Les ressortissants thaïlandais peuvent détenir des titres de propriété en pleine propriété, notamment le Chanote, le Nor Sor 3 et le Nor Sor 3 Gor. Le Chanote est le titre le plus sûr, car il confère la pleine propriété, tandis que le Nor Sor 3 et le Nor Sor 3 Gor offrent moins de sécurité et sont utilisés pour certaines restrictions en matière de développement.

• • Contrat de vente:

Après avoir sélectionné un bien immobilier, les ressortissants thaïlandais signent un contrat de vente avec le vendeur. Ce contrat précise le prix d’achat, le dépôt et la procédure de transfert de propriété. En général, le contrat de vente stipule également que le bien est libre de toute charge ou dette.

• • Transfert de propriété:

Le transfert est effectué au bureau foncier local, où le nom de l’acheteur est enregistré sur le titre de propriété. Les acheteurs thaïlandais doivent payer un droit de transfert de 2 % de la valeur estimée, ainsi que tout impôt à la source applicable et autres frais.

• Pour les acheteurs étrangers : 

• • Évaluation du marché:

Les acheteurs étrangers sont plus limités. Ils peuvent posséder des condominiums en pleine propriété, mais ne peuvent louer un terrain ou une propriété que pour une durée maximale de 30 ans (avec une option de prolongation de 30 ans). Il est essentiel de comprendre ces limitations avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier.

• • Consultation juridique:

Pour les étrangers, il est essentiel de faire appel à un avocat. Il devra notamment vérifier les titres de propriété, rédiger les contrats de location ou de vente et veiller au respect de la loi sur les condominiums ou de la loi sur les entreprises étrangères, en fonction de la structure de l’opération. Les étrangers peuvent également créer des sociétés thaïlandaises dans lesquelles ils détiennent une participation minoritaire, mais cette méthode nécessite un suivi juridique attentif pour garantir la conformité avec les lois thaïlandaises.

• • Vérification du titre de propriété:

Les acheteurs étrangers peuvent posséder des condominiums avec un acte de Chanote, mais ne peuvent pas posséder de terrains en pleine propriété. Les contrats de location de terrains ou de maisons doivent être correctement enregistrés, et le titre de propriété (s’il s’agit d’un terrain) restera au nom du ressortissant thaïlandais ou de la société thaïlandaise.

• • Contrat de vente:

Les acheteurs étrangers doivent transférer des fonds de l’étranger en devises étrangères pour l’achat d’un condominium. Un formulaire de transaction en devises étrangères (FETF) doit être obtenu auprès de la banque thaïlandaise chargée de la transaction. Ce formulaire sera présenté au bureau foncier lors de l’enregistrement du transfert de propriété.

Pour les contrats de location, l’avocat rédigera un contrat de location détaillé décrivant la durée du bail, les conditions de paiement du loyer et les droits et obligations des parties concernées.

• • Transfert de propriété ou de bail:

Pour les condominiums, les étrangers peuvent enregistrer leur propriété au bureau foncier local de la même manière que les Thaïlandais. L’acheteur paiera les frais de transfert de 2 % et les retenues à la source éventuelles.

Pour les terrains ou les bâtiments, le bail sera enregistré au bureau foncier. L’acheteur étranger ne détiendra pas le titre de propriété mais recevra un contrat de bail enregistré.

Avantages et risques de l’investissement immobilier à Phuket

Les avantages

• Marché en croissance : Le marché immobilier de Phuket est en pleine croissance, sous l’effet d’une demande croissante de la part des acheteurs locaux et internationaux.
• Potentiel de revenus locatifs : Les biens situés dans des zones très touristiques, telles que Patong et Kamala, offrent un potentiel important de revenus locatifs, en particulier en haute saison.
• Plus-values à long terme : Les biens immobiliers, en particulier les terrains et les villas, se sont régulièrement appréciés au fil du temps, offrant aux investisseurs un potentiel de plus-value à long terme.

Risques

• Restrictions légales : Les investisseurs étrangers sont confrontés à de nombreuses restrictions légales, notamment en ce qui concerne la propriété foncière, ce qui peut compliquer le processus d’investissement.
• Volatilité du marché : Le marché immobilier de Phuket est lié à l’industrie du tourisme, ce qui signifie que les fluctuations du tourisme peuvent avoir un impact sur la valeur des propriétés et les revenus locatifs.
• Coûts cachés : L’investissement immobilier à Phuket peut entraîner des coûts supplémentaires, tels que l’entretien, les taxes et les frais juridiques, qui peuvent s’accumuler au fil du temps.

Conclusion

L’achat d’une propriété à Phuket peut être extrêment rentable, mais il est essentiel de bien connaître la législation. Pour les étrangers, l’achat au sein d’un condominiums reste l’investissement le plus simple, tandis que les terrains et les structures nécessitent des contrats de location ou des sociétés. Les locaux bénéficient d’une plus grande flexibilité et de moins de contraintes. Quel que soit le type de propriété, il est essentiel de faire appel à un avocat qualifié pour garantir le respect de la législation thaïlandaise et protéger votre investissement.