Créer une agence immobilière en Thaïlande : exigences légales et enjeux stratégiques

Les étrangers peuvent-ils créer une agence immobilière en Thaïlande ?

La création d’une agence immobilière par un étranger en Thaïlande est soumise à des restrictions de détention du capital. Conformément à la Loi sur les affaires étrangères (Foreign Business Act), un étranger ne peut détenir que 49 % des parts d’une société thaïlandaise opérant dans le secteur immobilier, tandis que les 51 % restants doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais.

Cependant, bien que l’étranger ne puisse détenir la majorité du capital, il lui est permis de diriger et de gérer l’agence en qualité de directeur ou de gérant. Cette position lui confère la capacité de superviser les opérations quotidiennes, de prendre les décisions stratégiques et de piloter le développement de l’entreprise. Toutefois, la législation thaïlandaise impose que toutes les transactions immobilières et interactions commerciales avec les clients soient réalisées par des agents immobiliers thaïlandais, seuls habilités à exercer cette fonction sur le territoire.

Ainsi, la structure de détention du capital doit être respectée, mais l’étranger peut tout à fait jouer un rôle déterminant dans la gestion de l’agence, sous réserve de respecter la réglementation imposant l’emploi d’agents thaïlandais pour les activités de courtage.

Quelles sont les options de visa pour créer une agence immobilière ?

Pour créer et gérer une agence immobilière en Thaïlande, un étranger doit disposer d’un visa adapté aux activités commerciales. Le Visa destination Thaïlande (DTV), conçu pour les travailleurs à distance, ne permet pas d’exercer des activités entrepreneuriales sur le territoire thaïlandais et ne convient donc pas à cet usage.

Les visas suivants sont plus appropriés pour les entrepreneurs souhaitant s’implanter dans le secteur immobilier :

• Visa d’affaires non-immigrant (Catégorie B) : Ce visa est indispensable pour tout étranger souhaitant créer ou gérer une entreprise en Thaïlande. Il est octroyé pour une durée d’un an et est renouvelable. Pour l’obtenir, l’étranger doit être parrainé par l’entreprise qu’il envisage de créer ou de diriger.

• Permis de travail : En complément du visa d’affaires, l’obtention d’un permis de travail est obligatoire. Ce document autorise l’étranger à travailler légalement dans l’entreprise qu’il dirige, une fois que celle-ci est dûment enregistrée.

• Visa d’investisseur : Ce visa est accessible aux étrangers qui prévoient d’investir des fonds significatifs dans une entreprise thaïlandaise. Il exige un investissement minimum de 10 millions de bahts, soit dans l’immobilier, soit dans d’autres secteurs commerciaux.

• Visa SMART : Bien que destiné principalement aux entrepreneurs opérant dans des secteurs innovants et technologiques, le visa SMART peut constituer une option viable pour ceux qui introduisent des services immobiliers innovants. Ce visa offre des avantages spécifiques en termes de flexibilité et de durée de séjour.

Quelles sont les démarches ?

• Enregistrement de l’entreprise

L’enregistrement de l’entreprise auprès du Department of Business Development (DBD) est la première étape pour créer une agence immobilière en Thaïlande. La structure la plus utilisée est la société à responsabilité limitée (SARL), où l’investisseur étranger peut détenir jusqu’à 49 % des parts, le reste étant détenu par des actionnaires thaïlandais. Il est important de noter que cette société n’est soumise à aucune licence spécifique pour l’exercice d’une activité immobilière, celle-ci étant régie par des dispositions commerciales générales.

• Capital social minimum

Pour que l’entreprise à participation étrangère puisse obtenir un permis de travail pour ses dirigeants ou employés étrangers, un capital social minimum de 2 millions de bahts par permis de travail est requis. Ce montant permet de garantir que la société dispose des moyens financiers nécessaires pour soutenir ses employés étrangers et remplir ses obligations fiscales et commerciales en Thaïlande.

• Obligation d’embaucher des agents immobiliers thaïlandais

En vertu des lois thaïlandaises, seuls des ressortissants thaïlandais peuvent agir en tant qu’agents immobiliers. Ainsi, même si un étranger peut gérer l’entreprise, il ne peut ni représenter les clients dans les transactions ni négocier directement des ventes ou des locations. Il est donc impératif que l’agence engage des agents immobiliers thaïlandais qualifiés, ce qui assure la conformité aux obligations légales locales.

Quelles sont les responsabilités légales des agences immobilières ?

• Responsabilité fiduciaire et devoir de diligence

Les agences immobilières sont tenues de respecter un devoir fiduciaire envers leurs clients. Cela signifie qu’elles doivent agir dans le meilleur intérêt de ceux-ci, conformément aux dispositions du Code civil et commercial thaïlandais. Les agents doivent faire preuve de diligence, de bonne foi et d’intégrité dans leurs transactions. En cas de manquement, notamment en matière de représentation trompeuse ou de négligence, l’agence peut être tenue pour responsable des préjudices subis par le client.

• Transparence des commissions

Les agences immobilières doivent clairement informer leurs clients des commissions appliquées lors des transactions. En général, les agents immobiliers en Thaïlande perçoivent une commission de 3 à 5 % du prix de vente d’un bien immobilier. Ces frais doivent être explicitement communiqués à l’acheteur comme au vendeur, et tout manquement à cette obligation de transparence peut entraîner des litiges contractuels.

• Respect des obligations fiscales

Les agences immobilières sont tenues de se conformer aux règles fiscales thaïlandaises, notamment en matière de TVA. Elles doivent s’enregistrer auprès des autorités fiscales et appliquer la TVA à hauteur de 7 % sur leurs services. Elles sont également tenues de soumettre des déclarations fiscales régulières et de respecter les obligations comptables imposées par la loi.

Quels sont les avantages pour les investisseurs étrangers de collaborer avec une agence immobilière ?

Les investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir des biens immobiliers en Thaïlande doivent naviguer dans un cadre juridique complexe, notamment en raison des restrictions imposées par le Land Code Act de 1954, qui limite l’acquisition de terres par des non-Thaïlandais. Cependant, les étrangers peuvent acquérir des condominiums ou conclure des baux fonciers à long terme, qui sont des alternatives légales à l’acquisition directe de terrains.

Les agences immobilières jouent un rôle central dans l’accompagnement des investisseurs étrangers. Elles facilitent la négociation de baux à long terme, qui peuvent aller jusqu’à 30 ans, avec possibilité de renouvellement, et offrent leur expertise pour l’acquisition de parts dans des immeubles en copropriété, dans la limite légale de 49 % des unités disponibles pour les étrangers.

En outre, elles assurent que les transactions immobilières sont juridiquement sécurisées en veillant au respect des procédures d’enregistrement auprès du Land Department et en offrant des conseils adaptés sur les modalités de propriété permises par la loi. Travailler avec une agence professionnelle permet ainsi de limiter les risques juridiques et d’assurer une conformité stricte avec les dispositions légales thaïlandaises.

Quels critères pour choisir une agence de confiance ?

Pour un investisseur étranger, choisir une agence immobilière fiable est primordial. Il convient de prendre en compte plusieurs critères :

• Expérience et réputation : Une agence reconnue pour son expertise sur le marché local et ses compétences dans les transactions impliquant des étrangers garantit une plus grande sécurité.

• Agents immobiliers qualifiés : Il est crucial que l’agence emploie des agents thaïlandais compétents, capables de gérer les transactions dans le respect des exigences juridiques locales.

• Affiliations professionnelles : Une agence membre d’organisations telles que le Real Estate Information Center (REIC) ou l’Agency for Real Estate Affairs (AREA) est souvent un gage de conformité et de professionnalisme.

• Soutien juridique : Il est fortement recommandé que les contrats proposés par l’agence soient examinés par un avocat spécialisé en droit immobilier, surtout lorsque des investisseurs étrangers sont impliqués.

Conclusion

La création d’une agence immobilière en Thaïlande, bien qu’accessible aux étrangers, implique de respecter un ensemble strict de règles relatives à la détention du capital et à la gestion des activités de courtage. Les étrangers peuvent assumer la direction de l’agence tout en respectant les obligations légales en matière d’embauche d’agents immobiliers thaïlandais et en veillant à la transparence des transactions.

Travailler avec une agence immobilière est particulièrement avantageux pour les investisseurs étrangers souhaitant naviguer dans les complexités juridiques du marché immobilier thaïlandais. En s’associant à des agences de confiance, les investisseurs peuvent assurer la sécurité de leurs transactions et optimiser leur investissement dans un marché immobilier en pleine expansion.