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Comprendre le fonctionnement du bail à long terme en Thaïlande
Les baux à long terme en Thaïlande sont devenus un mécanisme juridique essentiel pour les investisseurs étrangers qui cherchent à établir une présence stable sur le marché immobilier du pays. En raison des restrictions sur la propriété foncière étrangère en vertu du Land Code Act, un bail à long-terme en Thaïlande offre une alternative viable qui permet aux particuliers et aux entreprises d’obtenir un droit de jouissance des terres pour des périodes prolongées sur la base d’une location. Ces baux à long terme en Thaïlande sont couramment utilisés pour les propriétés résidentielles et commerciales, offrant une stabilité tout en respectant la législation thaïlandaise.
Le Code civil et commercial établit des paramètres stricts régissant la durée du bail à long terme en Thaïlande, son exécution et les obligations des bailleurs et des preneurs. Si un bail à long terme en Thaïlande offre des avantages considérables, il existe également des limites, notamment en ce qui concerne le renouvellement automatique et les droits de propriété. Un récent arrêt de la Cour suprême clarifiant les clauses de renouvellement automatique a développé la jurisprudence dans ce domaine, soulignant l’importance d’une rédaction minutieuse des contrats.
Cet article explore les principaux aspects juridiques des baux à long terme en Thaïlande, en analysant les limites légales, les exigences de validité et les questions essentielles à prendre en compte par les investisseurs étrangers. Une compréhension globale des droits et responsabilités en vertu de la loi thaïlandaise est essentielle pour créer un contrat de bail juridiquement solide qui offre à la fois une sécurité à long terme et atténue les risques potentiels.
Table des matières
Définition juridique et force exécutoire des baux à long terme en Thaïlande
Selon l’article 537 du CCC, un contrat de bail est un contrat par lequel le bailleur accorde au preneur le droit d’utiliser un bien immobilier en échange du paiement d’un loyer pendant une période déterminée. Pour être juridiquement contraignant, un bail à long terme en Thaïlande doit respecter des exigences formelles spécifiques.
Exigence de forme écrite
Selon l’article 538, tout bail immobilier doit être constaté par écrit et signé par la partie susceptible d’être tenue responsable. Les accords verbaux ne sont pas juridiquement contraignants pour les baux à long terme en Thaïlande. Le contrat doit clairement spécifier des conditions telles que la durée, les montants et les dates d’échéance des paiements, les utilisations autorisées du bien et les règles de résiliation anticipée. Les baux plus longs entraînent des exigences d’enregistrement supplémentaires.
Durée
L’article 540 stipule que la durée maximale d’un bail est de 30 ans. Si un contrat spécifie une période plus longue, la durée par défaut sera de 30 ans. L’accord peut permettre un renouvellement pour 30 années supplémentaires si les procédures d’enregistrement sont suivies. Les parties s’accordent rarement sur des baux à vie en raison de l’incertitude.
Nécessités d’enregistrement pour les baux à long terme en Thaïlande
L’article 538 impose de soumettre tout bail à long terme en Thaïlande d’une durée supérieure à 3 ans au service foncier pour enregistrement. Les parties partagent la responsabilité des coûts en vertu de l’article 539. Sans enregistrement, un contrat prolongé ne peut être maintenu au-delà de 3 ans en cas de litige.
Droits et obligations du bailleur et du preneur des baux à long terme en Thaïlande
Obligations du bailleur dans le cadre d’un bail à long terme en Thaïlande
Selon les articles 546 à 551, le bailleur a l’obligation de fournir un espace habitable en bon état, de couvrir les frais de réparation des défauts survenant pendant la location et de rembourser les dépenses pour l’entretien du bien, à l’exclusion de l’entretien courant, et de veiller à ce que le locataire jouisse paisiblement de la propriété.
Obligations du locataire dans le cadre d’un bail à long terme en Thaïlande
Selon les articles 552 à 563, les locataires sont tenus d’utiliser l’espace uniquement dans le cadre de la destination du bien et de maintenir la zone en bon état avec des réparations mineures. L’accès pour les évaluations de la propriété par le propriétaire à des intervalles raisonnables était également requis. La sous-location ou le transfert des droits de location nécessitaient une autorisation, comme indiqué à l’article 544. Les loyers devaient être payés rapidement et ponctuellement pour éviter la résiliation après un délai de 15 jours, conformément à la section 560.
Extinction et renouvellement d’un bail à long terme en Thaïlande
Les baux à long terme arrivent naturellement à leur terme sans préavis nécessaire à l’expiration de la période convenue, conformément à la section 564. Cependant, si un locataire s’attardait dans les locaux après l’expiration du bail et que le propriétaire ne s’y opposait pas, le contrat serait réputé renouvelé indéfiniment conformément à l’article 570. Les transferts de propriété n’invalident pas non plus les baux, liant les nouveaux propriétaires au même accord comme spécifié à l’article 569. Les baux agricoles incluent le droit de rester jusqu’à la fin de la récolte, comme accordé à l’article 571.
Décision de la Cour suprême sur les clauses de renouvellement automatique des baux à long terme en Thaïlande
La Cour suprême de Thaïlande a récemment rendu un arrêt historique dans l’affaire n° 4655/2566 qui modifie radicalement le cadre juridique des baux à long terme en Thaïlande. Les juges ont déclaré que les clauses de renouvellement automatique des contrats de 30 ans étaient nulles et non avenues dès le départ car elles contreviennent à la limite légale de 30 ans fixée à l’article 540 du Code civil et commercial. La décision a explicitement établi que tout arrangement conclu initialement pour des renouvellements de plus de 30 ans enfreignait la loi thaïlandaise. Elle a spécifiquement déclaré que de telles approches contournaient l’article 540 du CCC, qui déclare que les baux ne peuvent pas légalement lier les propriétaires ou leurs successeurs pendant plus de 30 ans.
La Cour a rendu un jugement déroutant concernant la durée autorisée des baux immobiliers. Selon la loi thaïlandaise, les baux ne peuvent excéder 30 ans, y compris les éventuels renouvellements. Cependant, les parties à cette affaire ont conclu dès le départ des contrats de renouvellement de bail, dans l’espoir de contourner cette restriction légale. Dans un éclair de clarté, la Cour a conclu que ces efforts étaient inefficaces et que les conditions de renouvellement spécifiées étaient invalides dès le départ.
Non seulement la Cour a invalidé les renouvellements de bail pré-convenus, mais elle a également rejeté l’argument selon lequel la promesse de renouvellement d’un bailleur pouvait être appliquée à elle seule. Tout accord visant à prolonger les baux au-delà de 30 ans, qu’il soit inclus ou non dans le contrat initial, a été jugé nul dès le départ. Pour les locataires, cela signifiait qu’ils n’avaient aucun recours pour obtenir légalement les renouvellements promis à l’expiration de la durée initiale, quelles que soient les circonstances.
Avantages des baux à long terme en Thaïlande
Le bail à long terme comme alternative à la propriété foncière
Étant donné que les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres en Thaïlande, sauf par le biais de privilèges ou d’exemptions spécifiques, les baux à long terme en Thaïlande représentent une alternative juridiquement viable. Pour les investisseurs étrangers qui cherchent à créer des entreprises, des maisons ou des projets commerciaux, un bail à long terme en Thaïlande offre une structure juridique stable qui garantit les droits d’utilisation des terres tout en respectant les lois sur la propriété.
Contrairement à la propriété absolue, les baux permettent aux personnes et aux groupes non thaïlandais de s’engager dans des transactions immobilières sans enfreindre les restrictions thaïlandaises en matière de propriété. Grâce à un bail correctement structuré, les investisseurs peuvent obtenir le droit exclusif d’utiliser et de développer un terrain pendant de longues périodes, ce qui rend les propriétés à bail particulièrement intéressantes pour les entreprises commerciales, les développements industriels et les résidences d’expatriés.
Avantages du bail à long terme en Thaïlande
Les baux à long terme en Thaïlande offrent des droits d’utilisation du sol protégés pendant une période pouvant aller jusqu’à 30 ans, avec la possibilité de le renouveler pour 30 années supplémentaires. Ces accords sont légalement reconnus en vertu de l’article 540 du Code civil et commercial et, lorsqu’ils sont correctement enregistrés, offrent une protection exécutoire aux preneurs à bail.
L’un des principaux avantages des baux à long terme est leur transférabilité. Si le contrat le prévoit, les droits de location peuvent être transmis aux héritiers ou à des tiers, ce qui en fait un outil efficace pour la planification successorale et la continuité des activités. Cette caractéristique permet aux familles et aux partenaires commerciaux d’assurer la continuité de l’utilisation des terres même après la fin du bail initial.
Les baux à long terme offrent également des avantages en termes de coûts par rapport à la propriété foncière pure et simple. Les locataires contournent l’investissement initial substantiel nécessaire à l’achat d’un bien immobilier, ce qui fait de la location une solution rentable pour les entreprises et ceux qui s’installent à l’étranger à la recherche d’un pied à terre en Thaïlande. En outre, dans certaines situations, la location offre des avantages fiscaux, car les loyers peuvent être déductibles de l’impôt sur les sociétés, sous réserve de la nature du bail et des réglementations fiscales applicables.
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Restrictions et risques liés aux baux à long terme en Thaïlande
Malgré ses avantages, un bail à long terme en Thaïlande comporte intrinsèquement certaines contraintes. Selon la loi thaïlandaise, tout bail d’une durée supérieure à 30 ans est automatiquement ramené à cette limite légale, quelles que soient les conditions contractuelles. Par conséquent, les investisseurs doivent structurer leurs accords avec soin afin de permettre le renouvellement des baux et de garantir un accès continu aux terrains au-delà de la durée initiale.
Les clauses de renouvellement des baux à long terme ne sont pas inconditionnellement contraignantes. L’arrêt de la Cour suprême a précisé que les clauses de renouvellement automatique ne sont pas juridiquement contraignantes, ce qui signifie que chaque renouvellement nécessite un nouveau contrat et un nouvel enregistrement. En l’absence d’un mécanisme de renouvellement juridiquement contraignant, les locataires peuvent être confrontés à une incertitude quant à leurs droits de propriété à long terme.
Une contrainte supplémentaire est l’absence de droits de propriété. Contrairement à la propriété pure et simple, les locataires ne possèdent pas directement le terrain, ce qui signifie qu’ils sont soumis aux conditions imposées par le bailleur. Les contrats de location peuvent également être soumis à des taxes spécifiques, notamment à une retenue à la source et à une taxe professionnelle spécifique, selon le type de bien et la structure du bail.
En outre, les propriétés louées peuvent être confrontées à des problèmes de commercialisation. Par rapport aux propriétés en pleine propriété, les actifs loués ont généralement une valeur de revente plus faible en raison de la durée fixe du bail et de l’ambiguïté potentielle du renouvellement. Il peut donc être plus difficile d’attirer de futurs acheteurs ou investisseurs.
Considérations clés pour la rédaction de baux à long-terme en Thaïlande
Un contrat de bail à long terme bien rédigé doit définir précisément les dispositions légales afin de garantir l’applicabilité et la clarté pour les deux parties concernées. Les aspects clés suivants doivent être soigneusement pris en compte lors de la structuration d’un bail à long terme en Thaïlande :
- Identification du bien : le contrat de bail doit spécifier sans ambiguïté le numéro du titre de propriété du terrain, l’emplacement exact du bien et ses limites afin d’éviter les litiges relatifs à la propriété.
- Durée du bail et clauses de renouvellement : en vertu de la loi thaïlandaise, la durée maximale du bail est de 30 ans, avec une option de renouvellement pour 30 années supplémentaires. Étant donné que les clauses de renouvellement automatique ne sont plus juridiquement contraignantes, le contrat doit explicitement décrire les procédures de renégociation et de réenregistrement de toute prolongation de bail.
- Montant du loyer et modalités de paiement : le contrat doit détailler le montant du loyer, le calendrier de paiement (mensuel, annuel) et les pénalités de retard. En outre, les preneurs à bail seraient bien avisés de prendre en compte les implications fiscales des paiements de loyer et de toute obligation financière associée.
- Droits et obligations du locataire : le contrat de location doit préciser les privilèges du locataire, y compris la possibilité de sous-louer, de transférer les droits de location et d’apporter des améliorations à la propriété. Toute restriction de ces droits doit être explicitement mentionnée pour éviter de futurs litiges.
- Obligations du bailleur : le bail doit décrire les responsabilités du bailleur, notamment en ce qui concerne l’entretien de la propriété, le règlement des litiges et l’indemnisation des investissements du preneur si le contrat est résilié prématurément.
- Clauses de résiliation : les conditions dans lesquelles le bail à long terme peut être résilié doivent être clairement définies, y compris le non-paiement du loyer, la violation des termes du contrat ou les cas de force majeure. Des clauses de résiliation correctement structurées permettent de protéger les deux parties contre des pertes financières excessives.
- Mécanisme de règlement des différends : le contrat doit préciser si les différends seront réglés par les tribunaux thaïlandais ou par arbitrage. Compte tenu de la complexité des différends relatifs aux baux, les clauses d’arbitrage peuvent permettre un règlement plus rapide et plus économique.
- Enregistrement et conformité légale : Le contrat de location doit être enregistré auprès du Land Department pendant plus de trois ans pour être exécutoire. Si le contrat n’est pas enregistré, il ne sera plus exécutoire au-delà de trois ans, ce qui peut exposer le locataire à une expulsion ou à des litiges.
- Planification fiscale : les baux à long terme en Thaïlande peut nécessiter une retenue à la source, des paiements d’impôts spécifiques aux entreprises et des droits de timbre. Les investisseurs doivent consulter des conseillers juridiques et financiers pour comprendre leurs obligations fiscales et optimiser la structure du bail pour une efficacité fiscale.
En intégrant ces éléments clés, un contrat de bail à long terme habilement rédigé garantit une protection appropriée, une sécurité financière et une viabilité à long terme pour les bailleurs et les locataires.
Conclusion
Les baux à long terme en Thaïlande offre un mécanisme juridique reconnu permettant aux investisseurs étrangers d’obtenir en toute sécurité des droits d’utilisation des terres. Les contrats de location à long terme en Thaïlande constituent une solution sensée et reconnue permettant aux investisseurs étrangers qui souhaitent louer des terres en toute sécurité tout en respectant les lois thaïlandaises sur la propriété. Ces accords promettent stabilité, transférabilité et avantages monétaires, ce qui en fait un substitut attrayant à la propriété franche. Cependant, les récents progrès juridiques, comme la position de la Cour suprême sur les clauses de renouvellement, soulignent la nécessité d’une rédaction minutieuse des contrats et d’un conseil juridique approprié.
Pour tirer pleinement parti d’un contrat de location à long terme, il est essentiel pour les investisseurs de faire appel à des professionnels du droit afin de s’assurer que le contrat répond aux exigences légales thaïlandaises, qu’il prévoit des mécanismes de renouvellement clairs et qu’il tient compte des implications fiscales. Une location habilement structurée minimise les risques juridiques et financiers tout en offrant une sécurité à long terme aux locataires et aux bailleurs.
En fin de compte, si les locations à long terme restent un outil efficace pour garantir les droits fonciers en Thaïlande, la diligence raisonnable, la rédaction minutieuse des contrats et le respect des exigences d’enregistrement sont essentiels pour protéger les investissements et confirmer le caractère exécutoire des contrats de location.