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Quels sont les points d’accès juridiques pour faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande ?
Le marché immobilier thaïlandais continue d’attirer les investisseurs internationaux à la recherche d’un cadre de vie tropical, de revenus locatifs ou d’une valorisation à long terme. Avec sa situation stratégique en Asie du Sud-Est, ses infrastructures en développement et son secteur touristique dynamique, le marché immobilier de villes comme Bangkok, Phuket ou les provinces côtières reste porteur. Toutefois, le cadre juridique applicable à l’investissement immobilier par des étrangers en Thaïlande est strict, complexe et soumis à de nombreux niveaux de contrôle légal et réglementaire.
Selon la Section 86 du Land Code Act B.E. 2497 (1954), les ressortissants étrangers ne peuvent pas devenir propriétaires fonciers en Thaïlande, sauf exception légale expresse. Ces exceptions, très limitées, concernent surtout les missions diplomatiques, certaines zones industrielles ou les projets promus par le BOI (Board of Investment) à des fins commerciales. Par conséquent, la propriété directe d’un terrain par un étranger n’est pas une option envisageable. Ainsi, un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande est largement encadré.
Néanmoins, la loi thaïlandaise prévoit des mécanismes juridiques alternatifs qui permettent de faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande. Les options les plus sûres et reconnues incluent l’acquisition d’unités en copropriété (condominiums) en pleine propriété, ainsi que des contrats de location à long terme. Conformément à la Condominium Act B.E. 2522 (1979), les étrangers peuvent posséder directement des appartements en copropriété, à condition que le total des lots appartenant à des ressortissants étrangers ne dépasse pas 49 % de la surface vendable de l’ensemble du projet.
Pour les biens bâtis sur terrain, les étrangers peuvent se voir accorder des droits d’usage à long terme via des contrats de bail régis par le Code civil et commercial thaïlandais, notamment les articles 537 et 538. Les contrats de location peuvent porter sur une durée maximale de 30 ans, renouvelables. Bien que les clauses de renouvellement soient prévues dans les contrats, leur opposabilité reste soumise à l’appréciation du juge. Pour renforcer la sécurité juridique de ces baux, les investisseurs peuvent faire enregistrer des droits réels comme le superficiaire (article 1410) ou l’usufruit (article 1417), leur permettant d’utiliser légalement les lieux ou d’être propriétaires distincts des constructions sur le terrain loué.
Table des matières
Peut-on acheter un condominium pour faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande ?
Oui. L‘achat d’un appartement en copropriété est la voie la plus simple, la plus claire et la plus sûre pour un étranger souhaitant investir dans l’immobilier en Thaïlande.
Quel cadre juridique pour posséder un condominium en tant qu’étranger ?
Conformément à la Condominium Act B.E. 2522, les ressortissants étrangers peuvent posséder jusqu’à 49 % de la surface vendable totale d’un projet en copropriété. Ceci représente un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande potentiel. L’acquisition impose que les fonds d’achat soient transférés en devises étrangères depuis l’étranger. La banque thaïlandaise réceptrice devra émettre un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) pour toute somme supérieure à 50 000 USD, document indispensable à l’enregistrement du bien au nom de l’étranger auprès du Land Department.
Quels sont les avantages d’un condominium pour un investisseur étranger souhaitant faire un de investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande ?
Les condominiums sont généralement situés dans des emplacements stratégiques, sont plus faciles à revendre, et bénéficient d’infrastructures communes et d’une gestion professionnelle. Pour ces raisons, ils demeurent la solution de prédilection pour faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande sécurisé.
Peut-on acheter un terrain ou une villa pour faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande ?
Non. Un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain en pleine propriété. Ainsi, une villa ne peut pas être acquise directement si elle est située sur un terrain privatif. Le montage juridique le plus courant repose sur la signature d’un bail à long terme sur le terrain, assorti de la propriété du bâtiment construit dessus, dans le cadre d’un investissement immobilier étrangers Thaïlande.
Selon le Code civil et commercial thaïlandais, un bail d’immeuble peut avoir une durée de 30 ans, renouvelable une fois. Pour être exécutoire, le contrat doit être enregistré auprès du Land Department. Pour plus de sécurité, le bail peut être complété par un droit de superficie, permettant à l’investisseur d’être propriétaire du bâtiment construit sur le terrain loué. Ce droit est aussi enregistré et peut être distinct du bail.
Le recours à une société thaïlandaise avec des actionnaires majoritairement thaïlandais pour contourner l’interdiction de propriété foncière est à proscrire, sauf activité commerciale réelle et structure conforme. L’usage de prête-noms thaïlandais est illégal en vertu de la Section 36 de la Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) et constitue un risque majeur dans le cadre d’un investissement immobilier étrangers Thaïlande.
Le bail est-il une structure sécurisée pour les investisseurs pour faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande ?
Oui. Le bail est considéré comme un moyen légal, fiable et reconnu afin de faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande de manière durable. Conformément à l’article 538 du Code civil et commercial thaïlandais, tout bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Department pour être opposable.
Le contrat doit être précis : durée, usage autorisé, montant du loyer, conditions de renouvellement, droits de succession, clauses de résiliation. Il est vivement recommandé de faire rédiger ou vérifier le contrat par un avocat compétent afin de sécuriser l’investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande.
Pour renforcer les droits du preneur, celui-ci peut enregistrer un droit de superficie (article 1410) ou un usufruit (article 1417). L’usufruit permet à l’investisseur d’utiliser et de tirer profit du bien pendant toute sa vie. Bien que ces droits ne confèrent pas la propriété, ils assurent une grande sécurité juridique.
Ces droits doivent toujours être enregistrés auprès du Land Department pour être opposables aux tiers.
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Qu’en est-il des taxes pour les investisseurs immobiliers étrangers ?
Les transactions immobilières en Thaïlande génèrent plusieurs taxes et frais que les investisseurs doivent anticiper en cas d’investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande. Lors de l’acquisition, un droit de transfert de 2 % de la valeur officielle du bien est exigé. Ce coût est généralement partagé entre vendeur et acheteur, sauf accord contraire.
En cas de revente, une retenue à la source est appliquée. Pour les particuliers, elle est calculée selon le revenu présumé ; pour les sociétés, elle porte sur la plus-value.
La Specific Business Tax (SBT) de 3,3 % s’applique si le bien est revendu dans un délai de cinq ans, sauf résidence principale. Si la SBT ne s’applique pas, un droit de timbre de 0,5 % est perçu.
Les propriétaires doivent aussi s’acquitter d’une taxe annuelle, selon la Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019). Les taux varient selon l’usage : résidentiel, commercial ou inoccupé. Certaines exonérations existent pour les biens à faible valeur ou occupés par le propriétaire.
Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année selon le Revenue Code. L’imposition est progressive pour les particuliers, ou à 20 % pour les sociétés. Des déductions sont possibles (dépenses, amortissement), mais doivent être justifiées.
Une bonne planification fiscale, avec un avocat ou un conseiller compétent, est essentielle pour optimiser la structure et éviter les sanctions.
Quel est le rôle de la due diligence ?
La due diligence est une étape incontournable de toute acquisition immobilière par un étranger. Il s’agit d’un véritable audit juridique et factuel du bien, qui a pour objectif de vérifier sa conformité administrative, sa situation juridique, et les risques qui y sont attachés avant toute signature de contrat ou enregistrement au cadastre.
Elle commence par l’examen approfondi du titre de propriété : Chanote, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3. Le Chanote est le seul titre foncier permettant une propriété intégrale et sécurisée. Les titres inférieurs peuvent limiter les droits de construction ou de revente. Une analyse de l’historique des mutations et des actes enregistrés est nécessaire pour confirmer que la chaîne de propriété est régulière et exempte de contestations.
Ensuite, il convient de vérifier l’existence de charges ou servitudes grevant le bien, telles qu’une hypothèque, un usufruit, un droit de superficie, des servitudes d’accès ou un litige judiciaire en cours. Ces éléments peuvent réduire la jouissance du bien ou empêcher la transaction. Il est également essentiel de s’assurer que le vendeur a la capacité juridique de vendre, notamment s’il s’agit d’une personne morale. Dans ce cas, les statuts de la société, les procès-verbaux de décision, et les pouvoirs des représentants doivent être examinés dans le cadre d’un investissement immobilier étrangers Thaïlande.
La due diligence s’étend également aux règlements d’urbanisme et d’aménagement du territoire. Il convient de consulter les zonings municipaux pour vérifier que l’usage projeté du bien (résidentiel, commercial, mixte) est conforme à la réglementation locale. Le contrôle de la validité des permis de construire existants, des certificats d’achèvement, et, le cas échéant, des études environnementales est indispensable, en particulier dans les zones sensibles (zones côtières, forêts protégées, etc.).
Dans le cas d’un bien déjà construit, une vérification de la conformité des constructions avec les permis délivrés est requise. Toute extension non déclarée ou construction irrégulière pourrait entraîner des mesures administratives (amende, démolition), ce qui représente un risque non négligeable dans le cadre d’un investissement immobilier étrangers Thaïlande.
Lorsque la transaction concerne un bien loué, l’investisseur devra analyser les contrats de bail en cours : durée restante, conditions de résiliation, droits des locataires. Il est impératif de vérifier que ces baux sont correctement enregistrés auprès du Land Department, en particulier si leur durée dépasse trois ans, conformément à l’article 538 du Code civil et commercial thaïlandais.
Enfin, une analyse fiscale s’impose : existence de dettes fiscales attachées au bien, régularité des paiements de la Land and Building Tax, revenus locatifs déclarés. Un état des lieux complet permet d’anticiper toute éventuelle responsabilité future.
La due diligence est une étape primordiale pour de faire un investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande.
Conclusion
L’investissement immobilier pour les étrangers en Thaïlande est tout à fait réalisable à condition de respecter rigoureusement la loi et d’opter pour des structures juridiques reconnues.
La Section 86 du Land Code interdit formellement la propriété foncière à un étranger, sauf exception rarissime. Il faut donc se tourner vers les voies reconnues, comme les condominiums ou les baux enregistrés.
La Condominium Act offre une voie claire pour devenir propriétaire en copropriété. Le transfert de fonds en devise étrangère et l’obtention d’un FETF sont indispensables.
Pour s’assurer de la validité des actes et de la sécurité de l’opération, il est essentiel d’être accompagné par un professionnel du droit connaissant parfaitement les rouages administratifs thaïlandais. Avec une structure bien conçue et une due diligence rigoureuse, investir en Thaïlande peut s’avérer sûr, rentable et pérenne.