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Le cadre juridique applicable à l’achat d’un condo à Bangkok
L’achat d’un condo à Bangkok pour un étranger est encadrée principalement par deux textes législatifs : le Land Code Act B.E. 2497 et le Condominium Act B.E. 2522. Conformément au Land Code, les étrangers ne peuvent pas devenir propriétaires de terrains en Thaïlande. Toutefois, le Condominium Act autorise l’acquisition d’un droit de pleine propriété sur une unité de condominium, à condition que la proportion cumulée des unités détenues par des étrangers dans un projet donné ne dépasse pas 49 % de la surface totale des unités privatives, tel qu’enregistré auprès du Land Department.
Par ailleurs, la location à long terme constitue une alternative juridique reconnue, notamment lorsque les quotas de propriété étrangère sont dépassés. La durée maximale de ces baux est de 30 ans non renouvelable.
Cet article fournit une analyse juridique détaillée des options d’achat d’un condo à Bangkok pour les étrangers, des vérifications nécessaires, des documents à préparer et des étapes à respecter jusqu’à l’enregistrement officiel.
Table des matières
Les différentes options d’achat de condo à Bangkok
Acquisition en pleine propriété d’une unité de condominium
Une des options les plus courantes pour l’achat d’un condo à Bangkok consiste à acquérir une unité dans un projet enregistré sous le Condominium Act B.E. 2522. L’article 19 bis de cette loi autorise expressément les étrangers à devenir propriétaires de condos dans la limite du quota des 49 % de la surface totale des unités.
La propriété est enregistrée au nom de l’étranger auprès du Land Department, qui délivre un acte de propriété individuel (Chanote). Il est impératif que les fonds utilisés pour l’achat soient transférés de l’étranger vers la Thaïlande en devise étrangère. Pour chaque transfert excédant l’équivalent de 50 000 USD, une banque thaïlandaise émet un Foreign Exchange Transaction Form (FETF), document exigé pour l’enregistrement et nécessaire en cas de rapatriement des fonds.
L’acquéreur devra également vérifier que l’immeuble est bien enregistré comme condominium. Les immeubles non enregistrés en vertu de cette loi (immeubles commerciaux, appartements locatifs) ne permettent pas une acquisition en pleine propriété par un étranger.
Location à long terme d’un terrain
Une alternative pour l’achat d’un condo à Bangkok consiste en la location à long terme d’un terrain. Les articles 538 à 571 du Code civil et commercial thaïlandais autorisent les étrangers à conclure des baux fonciers d’une durée maximale de 30 ans. Bien que des clauses de renouvellement puissent être prévues, celles-ci ne sont opposables aux tiers que si elles font l’objet d’un enregistrement distinct au Land Department.
Une fois le bail foncier enregistré, le locataire étranger peut construire un bien immobilier (villa, maison) sur le terrain et en détenir la propriété, conformément à l’article 146 du Land Code. Ce dispositif repose sur la dissociation juridique entre la propriété du terrain et celle de la construction.
L’enregistrement est obligatoire pour tout bail supérieur à trois ans. Les frais d’enregistrement s’élèvent à 1,1 % de la valeur totale du bail.
Etape 1 : due diligence juridique pour sécuriser l’achat d’un condo à Bangkok
Avant toute signature ou transfert de fonds, une vérification juridique (due diligence) doit être menée sur le condo à acheter à Bangkok. Cette analyse permet de vérifier la légalité de l’immeuble et de s’assurer qu’aucun vice ou empêchement juridique ne grève la transaction.
Il convient tout d’abord de vérifier que l’immeuble est enregistré comme condominium au Land Department et que le quota étranger n’est pas déjà atteint. Ensuite, le titre de propriété (Chanote) de l’unité doit être examiné pour confirmer la propriété du vendeur et l’absence de charges (hypothèques, usufruits, litiges, servitudes).
La situation de l’entité juridique gestionnaire de l’immeuble (juristic person) doit également être contrôlée : obligations comptables, contentieux en cours, litiges entre copropriétaires, réserves pour travaux.
Enfin, la situation fiscale du vendeur doit être examinée. En cas de location en cours, le contrat doit être analysé pour vérifier sa poursuite ou sa cessation après le transfert.
Etape 2: signature du contrat de réservation
Lorsque la due diligence a permis d’affirmer la conformité du bien au cadre réglementaire et législatif en vigueur, les parties peuvent signer un contrat de réservation (reservation agreement). Ce contrat permet de retirer temporairement le bien du marché (généralement pour 30 à 60 jours) contre le versement d’un acompte.
Le contrat doit stipuler la durée de la réservation, le montant de l’acompte, ainsi que des clauses suspensives prévoyant son remboursement si la vente ne se concrétise pas pour des raisons juridiques ou contractuelles. En l’absence de telles clauses, l’acompte peut être considéré comme non remboursable selon le droit thaïlandais.
Etape 3: rédaction et signature du contrat de vente (SPA)
Le contrat de vente (Sales and Purchase Agreement – SPA) est le document contractuel principal de la transaction d’achat d’un condo à Bangkok. Il doit être rédigé avec précision, sous le contrôle d’un conseil juridique.
Le contrat doit mentionner : le prix, les modalités de paiement, la date du transfert au Land Department, la situation locative du bien, les charges, les impôts et la répartition des frais. Il doit également préciser que la vente intervient dans le respect du quota étranger et du Condominium Act.
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Etape 4 : transfert de fonds en devise étrangère
Conformément au Exchange Control Act B.E. 2485, les fonds utilisés pour acheter un condo à Bangkok doivent provenir de l’étranger et être transférés en devise étrangère.
Après la conversion en bahts par une banque thaïlandaise, celle-ci émet un Foreign Exchange Transaction Form (FETF), document obligatoire pour l’enregistrement de la propriété au nom d’un étranger. Ce document doit mentionner le nom de l’expéditeur, la somme envoyée et le motif du transfert.
Etape 5 : enregistrement au Land Department pour finaliser l’achat du condo à Bangkok
Une fois le paiement effectué et toutes les conditions du SPA remplies, les parties doivent procéder à l’enregistrement de la vente au Land Department pour finaliser l’achat du condo à Bangkok.
L’acquéreur devra fournir le SPA, le FETF, une copie de son passeport avec visa, une preuve de domicile et d’autres documents selon sa situation. Le vendeur apportera l’original du titre de propriété, un certificat fiscal et ses documents d’identité.
Les taxes à payer sont :
- Droits de transfert : 2 % de la valeur officielle
- Stamp duty : 0,5 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans
- Specific Business Tax : 3,3 % si le bien est vendu avant cinq ans ou à des fins commerciales
- Withholding Tax : calculé en fonction de la valeur estimée et de la situation fiscale du vendeur
Formalités postérieures à l’achat d’un condo à Bangkok: Yellow Book et Pink Card
L’acquéreur peut demander l’inscription de son adresse dans le Yellow House Book (Tabien Baan) auprès du district. Ce document, bien que non obligatoire, facilite les démarches administratives.
La possession du Yellow Book permet également de solliciter une carte d’identité rose (Pink Card), document d’identification pour étrangers non citoyens, utile pour interagir avec les administrations et les prestataires locaux.
Conclusion
Acheter un condo à Bangkok en tant qu’étranger suppose une conformité stricte au cadre législatif et réglementaire en vigueur en Thaïlande. En cas d’impossibilité d’achat de condominium, notamment si le quota étranger est dépassé, le bail de longue durée constitue une alternative légale reconnue et fréquemment utilisée.
Chaque étape (due diligence, contrat de réservation, SPA, transfert de fonds, enregistrement) doit être encadrée par un avocat compétent en la matière afin de garantir la sécurité de la transaction.
FAQ
Oui, si le quota étranger de 49 % n’est pas atteint et que le projet est enregistré comme condominium.
Non, bien qu’une proposition visant à le porter à 75 % avait été introduite, cette dernière a été rejetée par le gouvernement en 2023.
Un contrat de bail peut alors être envisagé.
Seulement si le contrat de réservation contient une clause de remboursement préalable. C’est pourquoi une assistance juridique sur ce point est primordiale.
Oui, le FETF est toujours nécessaire pour enregistrer la propriété au nom d’un étranger.
Il est recommandé de demander le Yellow Book et la carte rose pour faciliter les démarches administratives.