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Le cadre légal régissant l’achat d’une maison à Koh Samui
L’achat d’une maison à Koh Samui est strictement régi par le Land Code Act B.E.2497 (1954), qui interdit explicitement à tout ressortissant étranger la pleine propriété d’un terrain. Autrement dit, un ressortissant étranger ne peut s’approprier un bien immobilier directement et ce qu’importe le mode de détention.
Il existe néanmoins diverses alternatives juridiques pour permettre à tout étranger d’investir en Thaïlande, en tout sécurité, que ce soit par bail de longue durée, acquisition d’unité en copropriété ou maison construite sur un terrain de location librement consenti par la loi.
Table des matières
Étape 1 : Choisir le type de bien immobilier à Koh Samui
Acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui s’accompagne également de la nécessité de trouver une solution juridique compatible avec la loi du pays concerné. Malgré la complexité des législations thaïlandaises, trois façons majeures permettent à un étranger d’obtenir un droit réel ou personnel sur un bail immobilier résidentiel en conformité avec la législation en vigueur : bail de longue durée, acquisition en copropriété et construction sur terrain loué.
Le bail de 30 ans : une solution encadrée par le droit civil
Il est possible de recourir à un bail immobilier d’une durée de 30 ans, également connu sous le nom de bail leasehold, c’est ce qui est traditionnellement le plus souvent utilisé par les investisseurs étrangers. Ce bail est réglementé par le Code civil et commercial thaïlandais, qui donne le droit de signer un accord de location pour une période de 30 ans maximum et qui est non renouvelable. En outre, ce bail doit être signé conformément à la législation du Royaume, il doit être écrit et enregistré auprès du Land Department pour être opposable aux tiers. L’accord confère le droit exclusif d’occuper un terrain au titulaire et, sous réserve de dispositions contraires, de transférer ou de sous-louer ses droits à un tiers.
Les modalités de paiement du loyer varient considérablement. Il existe des modèles où le loyer doit être payé en totalité à l’avance et des modèles acceptant des paiements échelonnés tout au long de la durée du bail.
L’achat d’un condominium : le seul droit de propriété en pleine jouissance accessible aux étrangers
L’achat en pleine propriété d’un condominium est l’option la plus simple, rapide, sécurisée et la plus appropriée pour les étrangers désireux d’investir dans l’immobilier résidentiel à Koh Samui. En effet, ledit mécanisme est régi par le Condominium Act B.E. 2522 (1979), qui prévoit clairement que les ressortissants étrangers peuvent acquérir un ou plusieurs appartements appartenant à un même immeuble, dans la limite de 49 % de la surface totale de l’ensemble immobilier.
Avec un achat de condominium, le droit de pleine propriété est immédiatement acquis, valablement opposable et transférable aux héritiers ou lors de la vente à un tiers.
En conséquence, cette option peut être une alternative si vous voulez acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui.
Construire une maison sur un terrain loué : une opération plus complexe
La troisième solution, intermédiaire, consiste à louer un terrain pour une durée de 30 ans par bail, et à y construire une maison. Dans cette configuration, l’investisseur étranger ne devient jamais propriétaire du terrain, mais peut disposer de la pleine propriété du bâtiment érigé sur ce dernier, à condition que le contrat de bail comporte une clause expresse dans ce sens. L’opération est réalisée à travers la signature du contrat de construction avec une société locale ou un entrepreneur indépendant, après libération des autorisations de construire en question. Il est à noter que ces deux contrats devront être intimement liés au bail et, éventuellement, aux déclarations administratives. A la fin du bail de 30 ans, il faudra détruire, déplacer ou renégocier la propriété de la maison avec le loueur, tout dépend de ce qui a été prévu dans le contrat de bail. Ce montage est plus complexe mais peut être adapté à des pr
ojets personnels, notamment lorsque l’acheteur souhaite acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui.
Étape 2 : Réaliser une due diligence complète pour l’achat d’une maison à Koh Samui
Il est indispensable de réaliser une due diligence avant d’acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui. La due diligence permet grossièrement : la vérification de la viabilité de l’opération. Étant donné qu’un projet d’acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui concerne également l’achat d’un bien immobilier, il est obligatoire de vérifier le titre du terrain/maison en question. Le titre le plus sûr est le Chanote (Nor Sor 4 Jor). Les autres titres, Nor Sor 3 et Nor Sor 3 Gor, ne garantissent qu’une possession restreinte et complique énormément le droit de propriété.
L’avocat devra s’assurer de l’identité réelle du propriétaire, vérifier que le terrain est libre de toute hypothèque, servitude ou litige en cours. S’il est détenu par une entreprise, il faudra obtenir les statuts, le K-Bis thaïlandais (Company Affidavit), les résolutions internes ainsi que les pouvoirs de signature des représentants. Si vous louez un terrain pour y construire alors, les permis de construire et l’accord du propriétaire pour construire sur le terrain sont exigés. En outre, vous devrez vérifier que les documents ne contredisent pas les règles gouvernementales.
Étape 3 : Signer un contrat de réservation pour l’achat d’une maison à Koh Samui
Dès la validation du bien sur le plan juridique, un contrat dit de réservation est établi, permettant de bloquer l’opération pour un temps donné. Le vendeur s’engage à ne pas proposer le bien à un tiers, le montant de la réservation versé par l’acquéreur y est mentionné. Il peut également signaler une clause d’exclusivité, une date limite de signature du contrat principal et des pénalités en cas de rétractation. Il ne transfère pas encore la propriété, mais fige les conditions essentielles de la future vente, offrant une sécurité temporaire le temps de la rédaction du contrat définitif.
Étape 4 : Signer le contrat principal (Sale and Purchase Agreement) pour l’achat d’une maison à Koh Samui
Le contrat principal, dit Sale and Purchase Agreement (SPA), permet de conclure la transaction du point de vue légal. Il doit être écrit en langue thaïlandaise et traduit en anglais. Le SPA contient la description du prix, l’objet de la transaction, les coordonnées des parties, le calendrier de paiements et éventuellement les conditions suspensives éventuelles et les conséquences d’un défaut d’exécution. Il formalise également les obligations de chacune des parties quant au transfert, à l’enregistrement, aux taxes et à la remise de la jouissance du bien. Il est essentiel de lire les SPA avec une attention spéciale pour les travaux, l’achèvement de la construction, la garantie des maisons neuves et des structures.
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Étape 5 : Transférer les fonds depuis l’étranger pour l’achat d’une maison à Koh Samui
Acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui oblige que les fonds doivent être transférés de l’étranger et en devise étrangère. Si le montant dépasse 50 000 USD, il est nécessaire de recevoir un Foreign Exchange Transaction Form auprès de la banque réceptrice thaïlandaise. Le document servira de preuve de l’entrée légale des fonds sur le territoire. L’acheteur devra s’assurer que le nom dans le document bancaire est exactement comme celui dans les contrats pour éviter le blocage à l’enregistrement. Enfin, l’origine des fonds doit être traçable et en conformité avec les lois anti-blanchiment.
Étape 6 : Enregistrer le transfert de propriété pour l’achat d’une maison à Koh Samui
Le transfert de propriété se fait auprès du Land Department. L’officier public enregistrera le transfert au nom de l’acheteur sur présentation des documents et après paiement des frais et des taxes. Ceux-ci incluent les droits de mutation, le droit de timbre, le Specific Business Tax (si le bien est revendu dans les 5 ans) et le Withholding Tax selon le statut fiscal du vendeur.
À ce titre, le partage des dépenses est souvent effectué par les parties, mais la répartition doit être spécifié dans le contrat de vente.
Documents complémentaires (Yellow Book et Pink Card)
Une fois ce processus terminé, il est recommandé de demander le Yellow Book (Tabien Baan). C’est une preuve du lieu de résidence pour un propriétaire étranger d’un bien immobilier en Thaïlande. Cependant, il ne vaut pas titre de propriété. Enfin, il est possible de demander la Pink Card qui est une carte d’identification pour les étrangers disposant d’un Yellow Book.
Conclusion
Acheter une maison en Thaïlande à Koh Samui nécessite d’être accompagné par des avocats.
Les étrangers ne possédant pas le droit de propriété foncière directe, ils doivent avoir recours à des structures alternatives telles que les baux ou l’achat dans un condo. Chacune des étapes depuis le choix du bien jusqu’au transfert de propriété implique une connaissance des exigences contractuelles, fiscales et réglementaires. L’avocat spécialisé assure la sécurisation de l’opération et confirme que l’investissement respecte les termes et conditions législatifs.
FAQ
Un étranger ne peut pas posséder un terrain en Thaïlande, mais il peut légalement devenir propriétaire d’une maison construite sur un terrain loué via un bail de 30 ans enregistré.
L’achat d’un condominium reste l’option la plus sûre pour un étranger, car il permet d’obtenir un droit de propriété en pleine jouissance, sous certaines conditions prévues par la loi.
Non, le contrat de bail de 30 ans ne peut pas contenir une clause de renouvellement automatique. La jurisprudence thaïlandaise n’a de cesse de le rappeler.
Oui. Le contrat de bail comme le transfert de propriété d’un condo doivent être enregistrés auprès du Land Department pour être juridiquement valables et opposables.