Notre guide juridique pour acheter un appartement à Chiang Mai

Vue sur les balcons modernes d’un immeuble résidentiel avec jardin, idéal pour acheter appartement à Chiang Mai.

Le cadre légal pour acheter un appartement à Chiang Mai 

Tout étranger désireux d’acheter un appartement à Chiang Mai devra se conformer à une série de textes législatifs, principalement le Land Code Act B.E. 2497, le Condominium Act B.E. 2522, ainsi que le Code civil et commercial thaïlandais. Ces lois imposent des restrictions strictes en matière de propriété foncière. Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder un terrain en pleine propriété. En revanche, il leur est possible, sous certaines conditions, d’acheter un appartement à Chiang Mai dans un immeuble de type condominium, ou d’occuper une maison via un contrat de bail longue durée dûment enregistré.

Le présent guide présente en détail les étapes juridiques à suivre pour réaliser un investissement conforme au droit thaïlandais.

Table des matières

Étape 1 : Choisir le type de bien immobilier pour acheter un appartement à Chiang Mai

Tout étranger désireux d’acheter un appartement à Chiang Mai doit, dès les premières démarches, identifier les options juridiquement autorisées par le droit thaïlandais. Deux principales formes d’acquisition sont envisageables : l’achat d’un condominium ou la signature d’un contrat de location longue durée (lease).

Acheter un appartement en condominium : une pleine propriété sous conditions

En vertu du  Condominium Act B.E. 2522, un étranger peut devenir pleinement propriétaire d’un appartement situé dans un condominium à la condition que deux critères soient impérativement respectés:

  • Licence: le premier critère tient à la nécessité que l’immeuble dispose d’une licence officielle de condominium délivrée par les autorités compétentes. Sans cette licence, le bien ne peut pas être enregistré en pleine propriété au nom d’un ressortissant étranger.
  • Quota: le second critère impose le respect du quota maximal de 49 % de la surface habitable de l’immeuble pouvant être détenue par des étrangers. En d’autres termes, les étrangers ne peuvent posséder ensemble qu’un maximum de 49 % des lots du projet, la majorité (au moins 51 %) devant rester entre les mains de personnes de nationalité thaïlandaise. Cette règle a pour objectif de garantir le contrôle majoritaire des copropriétés à des nationaux.

Signer un contrat de lease de 30 ans : une alternative avec droit d’usage exclusif

Lorsque l’achat d’un condominium n’est pas envisageable, l’investisseur étranger peut envisager la signature d’un contrat de lease de longue durée, qui constitue un droit d’usage exclusif du bien immobilier, sans transfert de propriété.

Ce bail, d’une durée maximale de 30 ans, non renouvelable, doit impérativement être rédigé par écrit et enregistré auprès du Land Office pour être juridiquement opposable aux tiers. L’enregistrement du lease conditionne sa validité.

Le lease peut prévoir différentes modalités de paiement : il peut être réglé en une seule fois au moment de la signature, ou faire l’objet de paiements échelonnés pendant toute la durée du bail. Ces modalités doivent être formalisées dans le contrat.

Étape 2 : Réalisation d’une due diligence pour acheter un appartement à Chiang Mai 

Avant de finaliser toute opération visant à acheter un appartement Chiang Mai, il est indispensable d’effectuer une due diligence complète. Cette vérification juridique permet de s’assurer de la validité du bien et de l’absence de tout litige susceptible de compromettre la transaction. Il convient d’examiner le titre de propriété, qui doit idéalement être un Chanote (Nor Sor 4 Jor), garantissant des droits réels complets et un enregistrement officiel au Land Office.

Dans le cas d’un condominium, il est impératif de vérifier que l’immeuble dispose bien de la licence adéquate. Il faut également s’assurer que le quota étranger de 49 % n’est pas dépassé, et que le vendeur est juridiquement en mesure de transférer la propriété. La revue des statuts de copropriété, du règlement interne, ainsi que des éventuelles charges communes impayées s’impose également. Il faut également vérifier qu’aucune hypothèque, saisie ou dette fiscale n’est inscrite sur le bien. Pour un bail, la lecture attentive du contrat, de ses modalités d’enregistrement, et de ses conditions de renouvellement est tout aussi indispensable.

Étape 3 : Signature d’un accord de réservation pour acheter un appartement à Chiang Mai

Une fois les vérifications effectuées, les parties peuvent conclure un contrat de réservation. Ce document, souvent appelé Reservation Agreement, scelle l’intention d’acheter un appartement Chiang Mai sous certaines conditions. Le vendeur s’engage à retirer le bien du marché pour une période convenue, tandis que l’acheteur verse un dépôt. Il est fondamental de prévoir, dans ce document, une clause permettant le remboursement du dépôt si l’accord définitif ne respecte pas les termes initiaux convenus, ou si certaines clauses du contrat de vente final ne sont pas satisfaisantes.

Étape 4 : Signature du contrat principal de vente pour acheter un appartement à Chiang Mai

Le contrat de vente, ou Sale and Purchase Agreement (SPA), constitue le cœur de la transaction. Ce document définit avec précision le bien vendu, le prix, les conditions de paiement, les délais de transfert et toutes les modalités liées à la passation de propriété. Le contrat doit également spécifier les responsabilités respectives des parties, y compris concernant les frais et les taxes. Il est vivement recommandé que ce contrat soit rédigé ou validé par un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais, afin d’éviter toute interprétation défavorable ou déséquilibre contractuel.

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Étape 5 : Paiement des fonds depuis l’étranger pour acheter un appartement à Chiang Mai 

Pour respecter la législation relative à l’achat immobilier par un étranger, les fonds destinés à l’achat doivent impérativement provenir de l’étranger. Le transfert doit être effectué en devises étrangères au nom de l’acheteur, directement sur un compte bancaire thaïlandais. À réception, la banque remettra un Foreign Exchange Transaction Form (FETF), document requis par le Land Office pour enregistrer la transaction. Ce formulaire atteste que le capital a bien été introduit en Thaïlande en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.

Étape 6 : Transfert de propriété pour acheter un appartement à Chiang Mai

Le transfert de propriété s’effectue auprès du Land Department. L’officier public procédera à l’enregistrement du transfert au nom de l’acheteur, après vérification des documents et du paiement des frais et taxes. Ces frais incluent les droits de mutation de 2 %, le droit de timbre de 0,5 %, le Specific Business Tax de 3,3 % si le bien est revendu dans les cinq ans, ainsi qu’un éventuel withholding tax selon le statut fiscal du vendeur.

Il est courant que les frais soient partagés entre les parties, mais il est essentiel de clarifier cette répartition dans le contrat de vente.

Yellow Book et Pink ID Card

Une fois le bien transféré, l’acheteur peut solliciter l’émission d’un Yellow Book (Tabien Baan), document officiel permettant de prouver le lieu de résidence auprès des autorités. Cette démarche est souvent requise pour enregistrer certains contrats ou demander un visa longue durée.

En complément, l’obtention d’une Pink ID Card est recommandée. Elle permet de faciliter de nombreuses démarches administratives, comme l’ouverture d’un compte bancaire, l’achat d’un véhicule ou la souscription de services.

Conclusion

Acheter un appartement à Chiang Mai est possible à condition de respecter strictement le cadre légal thaïlandais, notamment le Condominium Act B.E. 2522, le Land Code Act B.E. 2497 et le Civil and Commercial Code. Le succès de cette opération juridique repose notamment sur une due diligence rigoureuse, le respect des formalités financières, et l’enregistrement auprès du Land Department. Un accompagnement juridique demeure essentiel pour sécuriser son investissement et garantir la pleine jouissance du bien.

FAQ

Il est possible d’opter pour un contrat de lease (bail à long terme) conformément aux dispositions du Civil and Commercial Code (sections 538 à 571) comme alternative au fait d’acheter un appartement à Chiang Mai. Ce bail peut avoir une durée maximale de 30 ans et doit impérativement être enregistré au Land Office pour être opposable aux tiers. Il est fortement recommandé de prévoir dans le contrat des clauses claires sur le droit de renouvellement, même si juridiquement ce renouvellement n’est pas garanti automatiquement et devra faire l’objet d’un nouvel enregistrement.

 Les documents essentiels incluent :

  • Reservation Agreement (contrat de réservation) avec clauses de remboursement claires en cas d’échec de la transaction ;
  • Sale and Purchase Agreement (SPA) rédigé en conformité avec le droit thaïlandais, précisant le prix, les délais et la répartition des frais et taxes ;
  • Foreign Exchange Transaction Form (FETF) émis par la banque thaïlandaise, prouvant que les fonds sont arrivés depuis l’étranger conformément à la réglementation de la Bank of Thailand ;
  • Titre de propriété (Chanote – Nor Sor 4 Jor) actualisé, ou unit title deed pour un condominium, libre de toute hypothèque ou charge ;
  • Statuts de copropriété et règlement intérieur (Juristic Person Rules and Regulations) pour vérifier les droits et obligations liés à la gestion de l’immeuble.

Oui, à condition que le contrat soit précis, signé et enregistré auprès du Land Office. L’enregistrement est fondamental : sans lui, le bail ne serait valable que pour trois ans au regard du droit thaïlandais (Section 538 du Civil and Commercial Code). Le lease enregistré protège l’occupant contre la vente du bien à un tiers ou le décès du propriétaire pendant la durée du bail. Il est conseillé d’inclure une description précise du bien loué, les droits exclusifs d’usage et de jouissance, la possibilité de sous-louer ou de transférer le bail, si souhaité, des clauses encadrant l’entretien et les réparations, ainsi que la méthode de règlement des litiges.

Les principaux frais applicables au transfert de propriété sont :

  • Droits de mutation : 2 % de la valeur officielle évaluée par le Land Office (Land Code, Section 95) ;
  • Droit de timbre : 0,5 % (si le Specific Business Tax ne s’applique pas) ;
  • Specific Business Tax : 3,3 % si la propriété est vendue dans les 5 ans suivant son acquisition (sauf exceptions légales) ;
  • Withholding Tax : calculé en fonction du statut fiscal du vendeur (personne physique ou morale).

La répartition de ces frais entre acheteur et vendeur n’est pas fixée par la loi et doit être expressément prévue dans le SPA.

Les risques les plus fréquents incluent l’achat d’un appartement dans un immeuble non enregistré comme condominium, le dépassement du quota étranger, l’absence d’enregistrement du lease, des charges de copropriété impayées ou des dettes fiscales attachées au bien, ou encore l’existence d’hypothèques ou de saisies non détectées par une due diligence.