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Acheter un appartement à Pattaya : le cadre légal
Acheter un appartement à Pattaya implique de se soumettre à un cadre légal strict. En Thaïlande, le droit de propriété foncière est strictement encadré par le Land Code Act B.E. 2497 (1954). Ce texte interdit de manière générale aux étrangers de détenir directement un terrain en pleine propriété. En conséquence, les ressortissants étrangers ne peuvent acquérir une maison individuelle édifiée sur un terrain que dans le cadre d’un bail immobilier de longue durée ou d’un droit d’usufruit, dont la sécurité juridique reste incertaine et strictement interprétée par l’administration.
Toutefois, le Condominium Act B.E. 2522 (1979) permet aux étrangers de devenir pleinement propriétaires d’un appartement situé dans un immeuble enregistré comme condominium auprès du Land Department, à condition que la part totale détenue par des étrangers dans le projet ne dépasse pas 49 % de la surface habitable. Toute opération d’achat hors de ce cadre doit être regardée avec prudence et nécessite un accompagnement juridique strict.
Table des matières
Étape 1 : choisir le type de propriété pour acheter un appartement à Pattaya
Acheter un appartement dans un condominium enregistré
Acheter un appartement à Pattaya dans un immeuble bénéficiant d’une licence de condominium constitue le moyen le plus sécurisé pour les étrangers d’investir dans l’immobilier. Le projet doit impérativement être enregistré auprès du Land Department, et le développeur doit être en mesure de fournir les certificats de conformité et permis de construire en règle. L’immeuble doit aussi respecter le quota maximal de 49 % pour les propriétaires étrangers, quota qui reste inchangé malgré une proposition de réforme en 2023 visant à le relever à 75 %, finalement rejetée par les autorités.
Les fonds destinés à l’achat doivent obligatoirement être transférés depuis l’étranger en devise étrangère, et être justifiés par un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) délivré par une banque thaïlandaise agréée.
Le bail de 30 ans (leasehold)
Dans l’hypothèse où le quota de 49 % serait atteint, ou si le bien ne se situe pas dans un condominium enregistré, la solution réside dans la signature d’un bail immobilier de 30 ans, non renouvelable automatiquement et enregistré au Land Office. Ce contrat peut prévoir un paiement unique ou un échéancier mensuel, mais ne confère qu’un droit d’usage limité, sans transfert de propriété. Il est impératif que le contrat de bail soit enregistré et comporte des clauses claires sur les possibilités de sous-location, de transmission ou de renouvellement.
Étape 2 : effectuer une due diligence juridique complète
Avant toute signature, une vérification approfondie du bien et de son environnement juridique est indispensable. Il convient de s’assurer de l’existence d’une licence de condominium si l’on envisage d’acheter en pleine propriété. Cette licence garantit que l’immeuble est conforme à la réglementation en matière d’habitat collectif et que les quotas étrangers sont respectés.
L’analyse doit également porter sur la validité du titre de propriété (Chanote), les statuts de la copropriété, les charges impayées, les dettes éventuelles de l’unité, et les litiges en cours. Il est aussi nécessaire d’examiner le statut du juristic person (entité morale gérant la copropriété) pour s’assurer de sa régularité administrative.
En cas de bail de 30 ans, il convient de vérifier la légalité de la structure d’occupation, le statut du terrain (Chanote°, ainsi que la conformité de l’enregistrement du lease auprès du Land Department.
Étape 3 : signer l’accord de réservation pour acheter un appartement à Pattaya
Une fois le bien sélectionné, les parties signent un contrat de réservation formalisant leur volonté d’entrer en négociation exclusive. Ce contrat s’accompagne généralement du versement d’un dépôt de réservation, dont les conditions de remboursement doivent être clairement stipulées. Il est essentiel de prévoir une clause permettant le remboursement du dépôt si des éléments du contrat de vente définitif ne conviennent pas à l’acheteur (par exemple : conditions suspensives non levées, clause de sortie déséquilibrée, absence d’enregistrement du lease, etc.).
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Étape 4 : signer le contrat de vente (SPA) pour acheter un appartement à Pattaya
Le Sale and Purchase Agreement (SPA) formalise définitivement les engagements des parties. Ce contrat doit être rédigé de manière précise, en anglais ou en thaï accompagné d’une traduction officielle. Il fixe le prix de vente, les conditions de paiement, les modalités du transfert de propriété, les obligations postérieures et les pénalités applicables. En cas d’achat en lease, le contrat devra également inclure les conditions d’occupation, de sous-location, d’entretien et de renouvellement.
Un avocat expérimenté doit valider ce contrat pour s’assurer de sa conformité avec le droit thaïlandais et pour défendre les intérêts de l’acquéreur.
Étape 5 : transférer les fonds depuis l’étranger pour acheter un appartement à Pattaya
Conformément à la réglementation de la Banque de Thaïlande, les fonds utilisés pour acheter un appartement à Pattaya doivent impérativement provenir d’un compte étranger. Le transfert doit être réalisé en devise étrangère, et documenté par un Foreign Exchange Transaction Form (FETF). Ce document est exigé pour l’enregistrement au Land Department et pour que l’acheteur puisse figurer au registre foncier.
Étape 6 : enregistrer le transfert de propriété
Le transfert de propriété ou du droit de bail est formalisé par un enregistrement auprès du Land Department de Pattaya. L’acheteur, ou son représentant muni d’une procuration légalisée, doit fournir les documents suivants : passeport, SPA, FETF, justificatif d’adresse en Thaïlande, et éventuellement le bail enregistré.
Des droits de mutation (2 % du prix déclaré), un timbre fiscal, ainsi qu’une taxe sur le revenu du vendeur sont à régler. Le bien est alors enregistré au nom de l’acheteur (en pleine propriété pour un condo enregistré, ou en droit d’usage pour un lease).
Étapes optionnelles : obtention du Yellow Book et du Pink Card
Une fois l’achat effectué, deux documents administratifs peuvent faciliter les démarches ultérieures du propriétaire étranger :
- Le Yellow House Book (Tabien Baan jaune) : il s’agit d’un registre de résidence qui recense les étrangers résidant dans un logement donné. Il peut être demandé à la mairie locale, sur présentation du titre de propriété ou du contrat de bail.
- La Pink Card : carte d’identification thaïlandaise destinée aux étrangers, permettant d’accomplir plus facilement certaines démarches administratives (abonnement électricité, ouverture de compte, etc.).
Ces documents ne sont pas obligatoires, mais ils apportent une reconnaissance administrative locale utile, notamment pour la déclaration de résidence auprès de l’immigration.
La tendance législative récente concernant l’immobilier en Thaïlande
En 2022, un projet de réforme visait à assouplir le quota de propriété étrangère dans les condominiums, en le portant de 49 % à 75 %. Bien que cette mesure ait été largement débattue, elle n’a pas été adoptée. Ce rejet traduit une certaine réticence des autorités thaïlandaises à ouvrir davantage le marché immobilier aux investisseurs étrangers. Il est néanmoins important de surveiller ces évolutions, qui pourraient réapparaître dans les prochaines années.
Conclusion
Acheter un appartement à Pattaya constitue l’un des seuls moyens pour un étranger d’accéder à la propriété résidentielle en Thaïlande dans un cadre juridique sécurisé. Cette opération reste toutefois encadrée par des conditions strictes : respect du quota étranger, existence d’une licence de condominium, transfert international des fonds, et enregistrement du transfert de propriété auprès du Land Department.
En l’absence de ces conditions, la seule alternative légale repose sur un lease enregistré de 30 ans, dont les implications juridiques doivent être maîtrisées.
L’assistance d’un cabinet d’avocats expérimenté demeure essentielle à chaque étape, depuis la due diligence jusqu’à la rédaction contractuelle, pour garantir la sécurité de l’opération et la conformité avec la législation thaïlandaise.
FAQ
Oui, à condition que l’appartement se situe dans un immeuble disposant d’une licence de condominium, et que le quota maximal de 49 % de surface détenue par des étrangers ne soit pas dépassé.
L’achat en pleine propriété est possible uniquement dans un condominium enregistré. Si ce n’est pas le cas, un bail (lease) de 30 ans peut être conclu, conférant un droit d’usage mais sans transfert de propriété.
Les fonds doivent provenir de l’étranger et être transférés en devise étrangère. Ce transfert doit être justifié par un Foreign Exchange Transaction Form (FETF), indispensable pour l’enregistrement au Land Department.
Avant de signer, il est essentiel de s’assurer que le projet dispose bien d’une licence de condominium, que le quota étranger n’est pas dépassé, et que le contrat prévoit une clause de remboursement du dépôt si les conditions du contrat de vente définitif ne conviennent pas.