Acheter un hôtel en Thaïlande 

Quelles sont les solutions pour acheter un hôtel en Thaïlande ?

L’industrie hôtelière est un secteur en pleine expansion en Thaïlande, mais les étrangers sont soumis à de nombreuses réglementations et procédures plus ou moins complexes. La pleine propriété par un étranger est impossible, mais d’autres solutions existent.

En principe, les particuliers étrangers ne peuvent pas investir dans des hôtels ; ils ne peuvent qu’acquérir des parts de copropriété dans des projets de condominiums. En tant que particulier, la seule option est d’acheter une résidence, telle qu’une villa, et de louer le terrain sans éventuellement l’acheter.

Deuxièmement, les étrangers ont les possibilités suivantes pour acheter un hôtel en Thaïlande :

Propriété par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise : Les sociétés étrangères peuvent s’associer à un partenaire thaïlandais ou à une société à responsabilité limitée. La constitution de la société est régie par le « Foreign Business Act » (loi sur les entreprises étrangères). Vous devez obtenir une licence du ministère du développement des entreprises avant de commencer vos activités lucratives.

Vous pourrez alors acquérir 49% des parts et, grâce à un système de vote mis en place par votre avocat, bénéficier de la gestion implicite de votre société. Vous pourrez ainsi acheter des terrains par l’intermédiaire de votre société et les posséder en pleine propriété.

Concession de 30 ans, renouvelable une fois (durée maximale de 60 ans) : Une deuxième solution s’offre à l’investisseur étranger en établissant un bail à long terme. L’acheteur peut avoir la pleine propriété du bien et un bail de 30 ans, renouvelable une fois. Cette forme de propriété est relativement courante en Thaïlande mais présente l’inconvénient d’une durée maximale de 60 ans en vertu de la section 537 et suivantes du code civil et commercial thaïlandais.

Toutefois, il est possible d’étendre la durée du bail à 90 ans grâce à la pratique commerciale consistant à proposer deux baux supplémentaires de 30 ans au moyen d’un contrat distinct par lequel le bailleur accepte de prolonger le contrat de 30 ans supplémentaires.

Quelles sont les étapes pour acheter un hôtel en Thaïlande ?  

 
Il convient de suivre les étapes suivantes afin d’acheter un hôtel en Thaïlande :  

1. Business plan afin d’acheter un l’hôtel en Thaïlande :

La première étape à effectuer avant d’acheter un hôtel est le « business plan », qui consiste à établir un dossier de présentation du projet. Ce dossier permet de rechercher, analyser et réaliser une étude de faisabilité du projet et de son environnement économique. Le business plan permettra d’établir les premiers dessins du projet et donc de le structurer, puis en permettre sa réalisation.  

      2. Obtenir les licences et autorisations nécessaires pour exercer l’activité :

Par la suite, vous allez devoir vous munir d’une licence d’exploitation étrangère pour exploiter et acheter un hôtel en Thaïlande (Foreign business act). Pour pouvoir obtenir cette licence, vous devez disposer d’un capital minimum d’environ 3 millions de THB. Néanmoins, vous n’aurez pas besoin d’une Foreign business licence, si vous créé une société avec des ressortissants thaïlandais (vous aurez alors 49% de parts au sein de votre société).  

• De plus, d’autres licences pourront vous être demandées en fonction de vos activités : Licence pour l’activité hôtelière.  
• Licence pour la restauration, les salles de séminaire, les divertissements proposés 
• Licence pour l’alcool et le tabac. 

      3. Effectuer une « Due diligence » avant proposition de rachat :

Avant de proposer le rachat d’un établissement hôtelier, il est judicieux d’établir une investigation sur les actifs hôteliers, ainsi que sur la société qui possède ces actifs ou exploite l’hôtel. En effet, il est primordial, pour un acquéreur, de détenir des informations utiles à assurer la pérennité du projet hôtelier. Il est alors important, de s’imprégner des activités de l’hôtel, son environnement économique et analyser sa viabilité à long terme.  

Un audit sera réalisé afin d’écarter toutes anomalies, résultant de cette investigation et détenir les mêmes informations détenues par le vendeur. Cet audit prendra en compte 5 points fondamentaux : 

• La due diligence juridique : cela permet de s’assurer que l’établissement actif, respecte les normes juridiques imposées par le Gouvernement thaïlandais et d’examiner tous les contrats en cours.  
• L’exploitation opérationnelle et son environnement économique : Cet audit permet d’exploiter avec finesse toutes les données liées à l’établissement en interne et externe pour pouvoir optimiser son efficience.  
• L’inspection technique du bâtiment : un état des lieux de tous les éléments techniques et ses équipements seront examinés, en vue de réaliser des travaux en cas de besoin. 
• Les finances, la comptabilité et la fiscalité : toutes les données financières et comptables seront étudiées, ainsi que la fiscalité actuelle et ses prévisions.  
• Les ressources humaines : toutes les données seront récupérées afin de prévoir les futurs coûts et restructurer l’organisation générale en cas de besoin.  

       4. Rédiger un contrat de réservation :

 Lorsque vous aurez choisi le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il faudra déposer un acompte et signer un contrat de réservation. Ce contrat est important car il permet de sécuriser le futur contrat d’achat. Aussi, il permettra de réserver le bien immobilier et permettre un acompte remboursable, en cas de vice. Les premières garanties seront détaillées dans ce contrat de réservation, ainsi que les éléments essentiels du futur contrat. 

       5. Rédiger un contrat de rachat :

 Vous pourrez réciproquement établir un contrat d’achat immobilier qui stipule les termes et conditions et donc les éléments essentiels du contrat. Les parties doivent être identifiées, le prix d’achat, et l’objet. Ce contrat devra être accompagné de tout document permettant l’identification de l’hôtel.  

        6. Procéder au transfert de propriété ou à la cession de parts sociales :

 Une fois le contrat d’achat signé, vous avez la possibilité de réaliser un transfert de propriété ou racheter les parts sociales du vendeur.

       7. Transfert de propriété vers la nouvelle société :

Premièrement, le transfert de propriété d’un immeuble sur terrain, doit être enregistré auprès du bureau foncier local. Les frais de transfert sont de 2%, auquel cas, il est d’usage de partager ces frais à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.  

       8. Rachat des parts sociales :

Vous pouvez, dans un second temps, acheter les parts sociales du vendeur (personne morale) et détenir la propriété de l’immeuble en conséquence.  

Quels sont les types d’hôtel existant en Thaïlande ?  

Il existe différents types d’hôtels en Thaïlande, dont les suivants :

Type 1 : hôtels exemptés d’exigences spécifiques, y compris la nécessité d’obtenir une licence hôtelière.

Type 2 : hôtels fournissant uniquement un hébergement, où le nombre de chambres est au maximum de cinquante et la taille de chaque chambre n’est pas inférieure à huit mètres carrés.

Type 3 : hôtels proposant un hébergement et des services de restauration, où la taille de chaque chambre est d’au moins 8 mètres carrés.

Type 4 : hôtels fournissant un hébergement et des services de restauration, où la taille de chaque chambre n’est pas inférieure à 14 mètres carrés et qui disposent de salles de conférence ou d’installations de loisirs qui, en vertu de la loi, peuvent être utilisées comme salles de danse, bars, discothèques ou centres de remise en forme.

Type 5 : hôtels fournissant des services d’hébergement et de restauration et disposant de salles de réunion et de loisirs où la taille de chaque chambre est d’au moins 14 mètres carrés.

Comment obtenir une licence hôtelière ?  

The Ministerial Regulation 2008, légitimé par la loi Hotel Act 2004 sur l’hôtellerie, stipule qu’une entreprise est tenue d’obtenir une licence d’hôtel si : 

• L’entreprise est considérée comme un hôtel 
• Cet hôtel n’est pas exempté de la licence. 

 En vertu de la loi Hotel Act 2004 sur les hôtels : toute entreprise proposant un hébergement payant pour une durée de moins d’un mois. Une licence d’hôtel n’est pas nécessaire si l’entreprise : 

• Ne compte pas plus de quatre chambres à tous les étages dans tous les bâtiments 
• Sa capacité totale ne dépasse pas vingt invités. 
• Est considérée comme une petite entreprise offrant une source de revenu supplémentaire au propriétaire. 
• Rapporte son activité de location quotidienne au gouvernement (registraire d’hôtel). 

Quelles-sont les étapes pour obtenir une licence hôtelière ?

Pour obtenir une licence d’exploitation d’hôtel, il convient de suivre les étapes suivantes :

1. Avant de choisir le site de l’hôtel, il est essentiel de s’assurer que le permis de construire du bâtiment destiné à accueillir l’hôtel autorise cette activité conformément aux dispositions de la loi sur le contrôle de la construction.
2. Une fois que le permis de construire vous autorise à exploiter un hôtel sur le terrain, vous pouvez demander une licence hôtelière au Provincial Administration Department pour les hôtels de Bangkok ou au Provincial Governor’s Office pour les autres régions.
3. Une nouvelle demande est déposée auprès du bureau provincial. La demande qui en résulte est transmise au département de la santé, de l’environnement et de la construction (Health, Environment, and Construction Department).
4. Les autorités compétentes approuvent le bâtiment après une inspection et un audit approfondis.
5. La licence est délivrée si aucune objection n’est soulevée et si les autorités sont satisfaites de l’inspection et de l’audit.

Cette procédure peut durer jusqu’à six mois. Enfin, la licence d’exploitation de l’hôtel est valable cinq ans et peut être renouvelée.

Quels sont les frais pour l’obtention d’une licence hôtelière ?  

Voici les frais à prendre en compte lors de l’obtention d’une licence hôtelière :  

• 10 000 THB sont les frais de dossier prescrits pour une entreprise hôtelière de 50 chambres maximum. 
• 20 000 THB sont les frais de dossier prescrits pour l’hôtellerie et la restauration. 
• 30 000 THB sont les frais de dossier prescrits pour un hôtel, un restaurant et des salles de séminaire. 
• 40 000 THB sont les frais de dossier prescrits pour un hôtel, un restaurant, des salles de séminaire et une entreprise de divertissement. 
• Un supplément de 80 THB par chambre est facturé annuellement. 

Quels sont les documents nécessaires pour obtenir une licence hôtelière ? 

 Vous devez nécessairement détenir les documents suivants pour obtenir une licence hôtelière :  

• Permis de construction. 
• Carte et plans de l’intérieur. 
• Documents du propriétaire, le cas échéant. 
• Carte de l’emplacement. 
• Rapport d’évaluation de l’impact sur l’environnement : pour un hôtel de plus de 80 chambres, ou selon sa taille ou son emplacement, une évaluation de l’impact sur l’environnement est requise. Si le restaurant a une superficie inférieure à 200 mètres carrés, le propriétaire doit uniquement notifier aux autorités locales un certificat de notification conformément à la loi sur la santé publique. 
• Permis d’occupation ou d’une « attestation d’inspection de bâtiment » en fonction de la zone où se trouve votre hôtel. 

Quelle est la réglementation locale en matière d’investissement étranger ? 

Les réglementations locales régissant les investissements étrangers en Thaïlande peuvent être complexes et sujettes à modification. Voici toutefois quelques points généraux à prendre en considération :

1. Loi sur les entreprises étrangères (Foreign Business Act) :

La loi sur les entreprises étrangères (Foreign Business Act) régit la participation étrangère dans des secteurs spécifiques, y compris l’hôtellerie. Certains types d’entreprises nécessitent des permis spéciaux et il peut y avoir des restrictions sur la propriété étrangère.

2. Propriété foncière :

En Thaïlande, les étrangers ont généralement besoin d’aide pour posséder directement des terres. Toutefois, il existe des structures juridiques permettant de posséder des terres, telles que des baux à long terme.

3. Permis spéciaux :

Certains types d’investissements nécessitent une autorisation spéciale du gouvernement. Il peut s’agir de l’achat de grandes propriétés, de la participation à des industries sensibles spécifiques ou de la possession de quantités particulières de terres.

4. Conseil d’investissement :

La Thaïlande dispose du Board of Investment (BOI), qui offre des incitations et des avantages aux investisseurs étrangers. Les projets approuvés par le BOI peuvent bénéficier d’exonérations fiscales et d’autres avantages.

5. Partenariat avec des partenaires locaux :

Dans certains cas, il peut être nécessaire d’avoir un partenaire local pour créer une entreprise, en fonction du type d’activité. Il peut s’agir d’un facteur essentiel à prendre en compte lors de l’achat d’un hôtel.

6. Limites de la propriété :

Dans certaines régions, il peut y avoir des restrictions quant à la superficie de terrain qu’un étranger peut posséder. Ces limites peuvent varier en fonction de la situation géographique.

7. Droits de bail :

Les étrangers peuvent généralement louer des biens immobiliers pour de longues périodes, ce qui est souvent utilisé pour contourner les restrictions en matière de propriété foncière.

8. Respect des lois locales :

Il est essentiel de respecter les lois et réglementations locales en matière d’emploi, d’impôts, de licences d’exploitation et d’autres aspects de la gestion d’un hôtel.

Il est fortement recommandé de consulter un avocat thaïlandais spécialisé dans les affaires et de travailler en étroite collaboration avec des experts locaux afin de garantir le respect de toutes les réglementations applicables. Les conditions et les restrictions peuvent varier en fonction de la nature spécifique de l’investissement et des circonstances individuelles.