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S’installer à Krabi : le cadre juridique de l’achat immobilier
Chaque année, acheter une maison à Krabi attire de nombreux étrangers qui sont intrigués par les opportunités d’investissement que cette province du sud de la Thaïlande offre. En effet, entre ses plages immaculées, ses falaises spectaculaires et ses infrastructures en développement, Krabi a tout pour être une destination de choix pour les achats résidentiels ou locatifs. Cependant, l’envers de la médaille est une législation compliquée voire hostiles pour les étrangers. Selon la loi thaïlandaise, les étrangers n’ont pas le droit de posséder des terrains au nom propre, à l’exception de certaines possibilités très limitées. Ainsi, l’achat d’une maison à Krabi soulève la question de maîtriser le droit foncier local, principalement le Land Code B.E. 2497, la législation relative aux affaires étrangères B.E. 2542, et les pratiques relatives à la propriété par leasing ou par société.
Dans cet article, nous analysons en profondeur les options juridiques disponibles pour les étrangers souhaitant acheter une maison à Krabi.
Table des matières
Quel est le cadre juridique applicable pour acheter une maison à Krabi ?
Le système juridique de la propriété foncière en Thaïlande se caractérise par une distinction cruciale entre la propriété du terrain et celle de la construction qui s’y trouve.
Pour cette raison, si un acheteur envisage d’acheter une maison à Krabi, il doit tenir compte de cette distinction, notamment lorsqu’il s’agit d’étrangers. Ces activités sont régies par plusieurs lois fondamentales telles que le Land Code Act B.E. 2497 (1954), le Condominium Act B.E. 2522 (1979), et le Foreign Business Act B.E. 2542 (1999).
L’article 86 du Land Code prévoit expressément que les étrangers n’ont pas le droit de détenir un Chanote title (titre de propriété complet) sur un terrain, sauf dans des cas très spécifiques et encadrés par des régimes d’exception, comme un investissement approuvé par le BOI (Board of Investment) ou un droit octroyé par traité international (ce qui reste très rare).
Par conséquent, dans la plupart des cas, lorsqu’un étranger achète une maison à Krabi, il fait uniquement l’acquisition du bâtiment, tandis que le terrain est soit loué soit possédé par une société thaïlandaise. Il est nécessaire de noter que le régime est nettement plus flexible pour les ressortissants thaïlandais. Il leur est permis de posséder en pleine propriété une parcelle et un immeuble le s’y trouvant.
Quelles sont les options légales pour un étranger qui veut acheter une maison à Krabi ?
Les étrangers qui souhaitent acheter une maison à Krabi doivent utiliser des mécanismes juridiques indirects pour sécuriser leur acquisition, qui restent néanmoins conformes à la législation thaïlandaise. En pratique, les trois solutions suivantes sont mises en œuvre :
Premièrement, le bail longue durée (lease) est la solution la plus commune. Ce contrat de location de terrain est régulé par les sections 537-571 du Code Civil et Commercial et est signé pour une durée unique de 30 ans. Ce bail peut être renouvelé contractuellement une ou deux fois, sans dépasser la durée totale de 90 ans, bien que les renouvellements ne soient pas garantis sans clause expresse. Ce bail doit être enregistré auprès du Land Department pour être opposable aux tiers et ainsi être pleinement effectif.
Deuxièmement, l’étranger peut acheter une maison à Krabi grâce à un Thai Limited Company. Cette structure doit comporter au moins 51 % d’actionnaires thaïlandais pour être conforme à la loi. Si la société a réellement pour objectif de réaliser une activité économique, elle peut être propriétaire du terrain ou du bâtiment. Toutefois, la pratique consistant à créer une société écran pour contourner l’interdiction foncière est strictement interdite. En cas d’abus, les autorités peuvent confisquer les actifs et sanctionner les parties.
Troisièmement, on peut acheter uniquement une maison en tant que structure détachable, la construisant ou l’achetant sur un terrain loué par un contrat de lease. Ce faisant, l’acheteur est propriétaire de bâtiment (qui n’est pas un bien immeuble au sens du Land Code, mais une propriété distincte) tout en étant locataire du sol. Cette option doit être soigneusement encadrée contractuellement, notamment en ce qui concerne le transfert de la structure ou sa disparition.
Quelles sont les règles applicables à l’achat d’une maison à Krabi pour un ressortissant thaïlandais ?
Les citoyens thaïlandais jouissent de droits de propriété beaucoup plus importants sur le territoire. Acheter une maison à Krabi en tant que citoyen thaïlandais est basé sur les règles classiques du Land Code. Le Thaïlandais peut acquérir tant le terrain que la maison, à condition que le titre de propriété du terrain soit un Chanote ou un Nor Sor 3 Gor, ce qui garantit la pleine possession et la possibilité d’enregistrer légalement la vente au Land Department.
La procédure comprend une vérification du titre foncier, la négociation du prix, la signature d’un contrat de vente en thaï et l’enregistrement du titre pour la transaction aux autorités locales. Quant à lui, le vendeur devra s’acquitter de certains impôts et frais, notamment le droit de mutation (Transfer Fee), la taxe d’affaires spécifique (Specific Business Tax) et le Stamp Duty.
En outre, le citoyen thaïlandais est susceptible d’obtenir un prêt hypothécaire auprès de la banque locale, ce qui est un traitement rarissime pour un investisseur étranger, à moins que des garanties spécifiques ne soient applicables, ou, dans le cas du condominium, acheté dans le cadre de l’un des projets spécifiques autorisés.
Enfin, les Thaïlandais, contrairement aux étrangers, peuvent transmettre leur propriété à leurs ayants droit selon les règles du Civil and Commercial Code de Thaïlande, sans restrictions de nationalité, ce qui facilite la gestion du patrimoine sur plusieurs générations.
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Comment se déroule l’acquisition d’une maison à Krabi ?
L’achat d’une maison à Krabi doit suivre plusieurs étapes. Tout d’abord, une due diligence est réalisée. Il est essentiel de vérifier le titre de propriété (Chanote) du terrain, l’existence de servitudes, ou d’hypothèques éventuelles, ainsi que la conformité du bâtiment au plan d’urbanisme local.
Une fois ces vérifications faites, l’acheteur signe un contrat de réservation, puis un contrat d’achat-vente ou un contrat de lease. Tous les documents doivent être rédigés en thaï et traduits officiellement pour les parties étrangères.
L’enregistrement officiel du certificat s’effectue à la Land Department. Si vous concluez un contrat de lease, il doit être également enregistré pour être exécutoire.
Quels sont les documents requis pour acheter une maison à Krabi ?
Pour acheter une maison à Krabi, l’étranger doit présenter un passeport valide, un visa en cours de validité, une preuve de transfert de fonds en devises étrangères (Foreign Exchange Transaction Form) pour tout achat supérieur à 50 000 USD, ainsi que les statuts de société s’il utilise une structure juridique.
Quant à lui, le vendeur doit présenter le Chanote, un plan cadastral, la preuve de paiement des taxes foncières, parfois un permis de construire si la maison a été nouvellement construite. Ces documents doivent être examinés par un avocat spécialisé.
Quelles précautions prendre avant d’acheter une maison à Krabi ?
Avant d’acheter une maison à Krabi, il convient de vérifier que le bien respecte les règles du Building Control Act, que le terrain est bien accessible, que les raccordements (eau, électricité) sont en règle, et qu’il n’existe pas de contentieux en cours.
En ce qui concerne donc le lease, il doit comprendre une clause de renouvellement claire, un droit de cession, un droit d’enregistrement et les dispositions en cas de décès ou d’incapacité.
Le rôle de l’avocat dans l’achat d’une maison à Krabi
L’achat d’une maison à Krabi passe donc nécessairement par l’avocat, dont la mission est de réaliser une due diligence, rédiger les contrats en anglais et en thaï assiste aux négociations, accompagner l’acheteur lors de l’inscription des transactions au Land Department et vérifier la légalité des actes.
En outre, l’avocat peut structurer l’investissement via une société ou conseiller sur la meilleure option fiscale (notamment en matière de droits de succession ou de revente du bien).
Quels sont les risques en cas d’achat mal encadré ?
Sans un soutien juridique approprié lors de l’achat d’une maison à Krabi, l’acheteur s’expose à des risques juridiques, fiscaux et patrimoniaux significatifs.
En Thaïlande, en raison de la complexité des lois en matière de propriété foncière, des restrictions imposées aux étrangers ainsi que la différence de culture contractuelle rendent indispensable une vigilance renforcée à chaque étape de l’opération. Sinon, les conséquences d’un achat mal structuré ou mal documenté peuvent être désastreuses à long terme et générer plusieurs risques.
En premier lieu, l’un des risques les plus fréquents est l’invalidation du contrat de bail (lease). En vertu du Code civil et commercial (sections 537 à 571) tous les contrats de location de plus de 3 ans doivent être enregistrés auprès du Land Department pour être opposable aux tiers. Non enregistré, il ne restera valable que pour 3 ans, même si la durée du bail fixée par contrat est de 30 ans. Cela signifie que juste après 3 ans, le propriétaire foncier peut légalement reprendre possession du terrain après trois ans, sans obligation de renouvellement, ce qui constitue une perte totale pour l’acheteur étranger.
Un autre risque est la rédaction incomplète ou ambiguë d’un bail, qui peut créer des conflits.
Le risque de requalification par les autorités fiscales est également élevé. Si l’administration pense que l’étranger devient progressivement propriétaire du foncier en contournant la loi, elle interprétera l’opération comme une acquisition illégale. Ce cas de figure se met en place dès que l’étranger finance l’achat d’un foncier au nom d’un prête-nom thaïlandais ou qu’il crée une société avec des actionnaires thaïlandais fictifs.
La création d’une société à finalité immobilière est une autre source majeure de risques. Si la Thai Limited Company sert uniquement à contourner la loi qui interdit à l’étranger de posséder de foncier, elle est qualifiée de dissimulation. Selon l’article 36 du Foreign Business Act, l’usage de prête-noms (nominees) est interdit et puni d’amendes pouvant aller jusqu’à un million de bahts, voire de peines d’emprisonnement en cas de récidive. En cas de contrôle, le Department of Business Development peut annuler l’enregistrement de la société et ordonner la cession forcée ou la restitution du terrain à l’État.
Enfin, l’absence de documentation bilingue thaï-anglais, de signatures légales, de clauses protectrices rend l’étranger incapable de défendre efficace ses intérêts dans un tribunal thaïlandais en cas de litiges. Seul le document en langue thaï et enregistrés auprès des autorités sont reconnus comme preuve en droit local.
Conclusion
L’achat d’une maison à Krabi est un investissement conséquent. La beauté de la région, l’attractivité de son marché immobilier en font une destination de rêve pour les étrangers qui y investissent. Mais le droit est d’une complexité tellement extrême qu’il est impossible de se lancer sans conseils. Que vous optiez pour un lease à 30 ans, l’achat par société ou l’acquisition d’un bâtiment distinct, chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Le recours à un cabinet demeure la meilleure garantie pour transformer un projet d’achat en une réalité sereine.