Acheter une propriété à Koh Phangan : quoi et comment ?

Les condominiums à Koh Phangan

• Conditions juridiques

En vertu de la loi de 1979 sur les condominiums, les étrangers peuvent détenir jusqu’à 49 % des appartements d’un même immeuble. Il s’agit de la méthode d’acquisition de biens immobiliers la plus simple pour les étrangers, car ils peuvent être directement propriétaires de l’appartement sans avoir besoin de louer ou de créer des structures juridiques complexes

Une condition juridique essentielle est que les fonds d’acquisition doivent être transférés en Thaïlande en devises étrangères. En vertu de l’article 19 de la loi sur les condominiums, ce transfert doit être attesté par un certificat de transaction en devises étrangères délivré par une banque thaïlandaise. Dans la pratique, cela signifie que les acheteurs potentiels doivent faire entrer des fonds en Thaïlande dans une devise étrangère, comme l’euro ou le dollar, et prouver cette transaction lors de l’enregistrement du condominium.

• Avantages et risques

Avantages :

• • Droits de propriété : Les étrangers peuvent être pleinement propriétaires d’un appartement en copropriété à leur nom, avec le droit de vendre, de louer ou de léguer le bien.
  • Cadre juridique clair : La législation relative à la copropriété est bien définie, ce qui en fait l’option la moins risquée pour les étrangers.
  • Un marché immobilier en pleine expansion : La popularité de Koh Phangan en tant que destination touristique et lieu de retraite pour les expatriés en fait un investissement potentiellement lucratif, en particulier pour les locations à court terme.

Risques :

• • Limitation des quotas étrangers : Si le quota de propriété étrangère (49 %) est déjà atteint dans un condominium, les acheteurs doivent attendre les nouveaux développements ou acheter des appartements à d’autres propriétaires étrangers.
  • Risque de change : les étrangers doivent se conformer à des règles financières strictes, et tout défaut de transfert de fonds dans la devise appropriée peut entraîner l’annulation de la vente.
• Processus

Les étrangers :

• Les étrangers peuvent détenir directement jusqu’à 49 % de la superficie totale d’un immeuble en copropriété en vertu de la loi sur les copropriétés de 1979.
• L’achat doit être effectué en devises étrangères, transférées en Thaïlande, et la preuve de cette transaction doit être apportée par un certificat de transaction en devises étrangères.
• L’acheteur doit s’assurer que le quota de propriété étrangère du condominium n’est pas dépassé et enregistrer la propriété auprès du Land Department.

Acheteurs locaux :

• Les ressortissants thaïlandais peuvent acheter un condominium sans aucune restriction.
• La procédure comprend la signature d’un contrat de vente et d’achat, la vérification du titre de propriété et l’enregistrement du transfert de propriété auprès du ministère des affaires foncières.

Le terrain : location ou pleine propriété à Koh Phangan ?

Alors que la propriété d’un condominium confère aux résidents des droits sur leur unité à perpétuité, l’achat d’un terrain pose problème. La propriété foncière reste interdite aux non-thaïlandais. Même la location à long terme d’un terrain nécessite la création d’une société à responsabilité limitée et l’octroi d’une participation d’au moins 51 % à des ressortissants thaïlandais.

• Public cible :

Le leasehold (bail emphytéotique) convient mieux aux retraités ou aux expatriés qui cherchent une résidence à long terme à Koh Phangan, tandis que le freehold, grâce à la promotion du BOI, est destinée aux grands investisseurs qui cherchent à développer des propriétés commerciales.

• Contrats de location :

Les étrangers peuvent louer un terrain pour une durée maximale de 30 ans dans le cadre d’un contrat de bail, avec des options de renouvellement. La loi sur la location de biens immobiliers pour le commerce et l’industrie B.E. 2542 (1999) permet aux étrangers de louer des terrains à des fins commerciales ou résidentielles. Le bail est la solution juridique la plus courante pour les étrangers qui souhaitent construire des maisons à Koh Phangan, mais qui ne peuvent pas être propriétaires d’un terrain.

Avantages du Leasehold (bail emphytétotique) :

• • Contrôle du terrain : Un bail emphytétique donne aux étrangers le contrôle légal du terrain pour une période prolongée (jusqu’à 30 ans), ce qui leur permet de construire des maisons, d’exploiter des entreprises ou de louer la propriété.
  • Flexibilité : Les titulaires d’un bail emphytéotique peuvent négocier des prolongations ou des renouvellements de leur bail, ce qui leur assure une sécurité à long terme.

Risques liés au Leasehold :

• • Absence de propriété : Les titulaires d’un bail empytéotique ne sont pas propriétaires du terrain, et des litiges peuvent survenir si le bail n’est pas renouvelé ou si le terrain change de propriétaire.
  • Volatilité du marché : La valeur des propriétés louées peut fluctuer en fonction du marché immobilier local, ce qui a un impact sur le potentiel de revente.

• Pleine propriété par l’intermédiaire du BOI

Dans des circonstances très limitées, les étrangers peuvent acquérir un terrain en pleine propriété en Thaïlande en vertu de la loi sur la promotion des investissements B.E. 2520 (1977) s’ils remplissent les conditions requises pour bénéficier de la promotion du Board of Investment (BOI). Cette méthode s’applique principalement aux projets d’investissement à grande échelle tels que les stations balnéaires, les entreprises touristiques ou les usines de fabrication.

Avantages du Freehold :

• • Pleine propriété : Les investisseurs étrangers ayant bénéficé de la promotion par le BOI peuvent être pleinement propriétaires d’un terrain, ce qui leur donne un contrôle juridique complet sur la propriété et sur tout développement qui y est réalisé.
  • Potentiel d’investissement : Pour les projets de grande envergure, la propriété en pleine propriété offre une sécurité d’investissement à long terme.

Risques liés au Freehold :

• • Exigences strictes : L’approbation du BOI est rare et nécessite un investissement financier substantiel ainsi qu’une mise en conformité réglementaire, ce qui en fait une solution peu pratique pour de nombreux investisseurs individuels.

• Processus

Étrangers :

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en pleine propriété. Ils ne peuvent que louer le terrain par le biais d’un contrat de bail d’une durée maximale de 30 ans, avec des options de renouvellement.

Une autre solution consiste à créer une société thaïlandaise dans laquelle l’étranger détient jusqu’à 49% des parts, les ressortissants thaïlandais détenant les 51 % restants. La société peut alors être propriétaire du terrain, mais elle doit se conformer à la loi de 1999 sur les entreprises étrangères (Foreign Business Act).

Les contrats de location ou les structures d’entreprise doivent être enregistrés auprès du ministère des affaires foncières afin de garantir la conformité.

Acheteurs locaux :

Les ressortissants thaïlandais peuvent acheter des terrains en pleine propriété.

La procédure consiste à vérifier le titre de propriété du terrain, à s’assurer qu’il est correctement zoné, à signer le contrat de vente et à enregistrer le transfert auprès du département foncier.

Propriété de l’immeuble

À Koh Phangan, la réglementation afférente à la possession d’un immeuble varie selon qu’il s’agit d’une personne morale ou d’une personne physique. Les entités ou les personnes louent ou achètent des biens immobiliers en fonction de leurs besoins et de leurs capacités financières. Dans l’ensemble, l’investissement exige une compréhension approfondie des lois applicables.

• Public cible :

La détention de l’immeuble par une entreptrise convient aux spécialistes financiers étrangers qui cherchent à développer des entreprises ou des propriétés privées, par exemple des auberges, des lieux de séjour ou des propriétés locatives à Koh Phangan.

• Conditions juridiques :

Les étrangers sont autorisés à posséder des structures construites sur un terrain en Thaïlande, indépendament du terrain lui-même. Toutefois, pour obtenir la possession du terrain et des bâtiments, il faut généralement créer une entité commerciale thaïlandaise. La loi de 1999 sur le commerce international (International Business Act) limite à 49 % la participation des étrangers dans les entreprises thaïlandaises et exige que les ressortissants thaïlandais détiennent les 51 % restants. Une fois constituée, la société peut acheter des terrains et des bâtiments, l’investisseur étranger contrôlant les procédures par le biais d’un vote préférentiel ou d’un accord d’actionnaires.

Les conjoints de citoyens thaïlandais peuvent également acheter des terrains et des structures au nom de leur partenaire. Néanmoins, cela nécessite une structuration juridique conforme aux codes civil et commercial, afin de garantir que le conjoint étranger conserve ses droits sur la propriété en cas de conflit conjugal.

• Avantages et risques

Avantages de la propriété par une société :

• • Propriété foncière indirecte : En possédant des actions dans une société thaïlandaise, les étrangers peuvent implicitement contrôler les biens et les terres à Koh Phangan.
  • Contrôle juridique : Une structuration appropriée de la société permet aux étrangers de conserver un contrôle important sur les ressources, même avec une participation minoritaire.

Risques :

• • Partenaires : Le fait de nommer « partenaires » des nationaux thailandais sans qu’ils ne soient véritablement associés dans la société est illégale et peut donner lieu à des poursuites ou à des sanctions pénales en vertu de la loi sur le commerce international (International Business Act).
  • Contrôle des entreprises : Les experts thaïlandais inspectent régulièrement les sociétés qui achètent des terres pour garantir la conformité avec les directives de possession des étrangers.

• Processus

Étrangers :

Les étrangers peuvent être propriétaires de la structure, mais pas du terrain sur lequel elle se trouve. En règle générale, le terrain doit être loué dans le cadre d’un contrat de bail d’une durée maximale de 30 ans, avec la possibilité de renouveler le bail pour deux périodes supplémentaires de 30 ans.

Les acheteurs étrangers doivent s’assurer que le bail est enregistré auprès du Land Department afin de garantir leurs droits et de vérifier le statut de propriété du terrain avec le titre de propriété Chanote.

Acheteurs locaux :

Les ressortissants thaïlandais peuvent acheter l’immeuble et le terrain en pleine propriété.

La procédure implique de faire preuve de diligence, de vérifier le titre de Chanote, de signer un contrat de vente et d’achat et d’enregistrer la propriété auprès du ministère des affaires foncières.

Conclusion

Les options qui s’offrent aux étrangers désireux d’acheter une propriété à Koh Phangan comportent chacune des nuances juridiques distinctes. Les condominiums offrent aux propriétaires individuels la voie la plus claire, tandis que l’acquisition d’un terrain nécessite des contrats de location ou des structures d’entreprise. Ceux qui investissent dans des entreprises commerciales peuvent éventuellement obtenir le statut de freehold property auprès du BOI, bien que ces permis soient rarement distribués. La compréhension et le respect de la loi sur les condominiums, de la loi sur le code foncier et de la loi sur les entreprises étrangères s’avèrent impératifs pour garantir la conformité et protéger les intérêts financiers. Il est essentiel de travailler avec un conseiller juridique connaissant bien la réglementation thaïlandaise en matière d’immobilier.