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L’achat d’une propriété en Thaïlande
De nombreux investisseurs internationaux voient dans l’achat d’une propriété en Thaïlande une occasion unique de profiter d’un marché attractif et en pleine évolution. Toutefois, ce type d’investissement est strictement encadré, notamment par le Land Code Act B.E. 2497 et le Condominium Act B.E. 2522, qui limitent l’accès à la propriété foncière pour les étrangers. Avant de s’engager dans un achat immobilier en Thaïlande, il est donc essentiel de comprendre ces règles juridiques et les démarches administratives associées afin de sécuriser son projet et d’éviter tout risque.
Table des matières
Quelle procédure doit suivre un étranger lors de l’achat d’une propriété en Thaïlande ?
Quelle est la procédure d’enregistrement auprès du Land Office pour transférer une propriété ?
Tous les transferts de biens immobilier et de baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés auprès du service foncier. Dans le cadre de l’achat d’une propriété en Thaïlande, si la propriété est achetée avant la fin de la construction, le transfert de propriété se fait après l’achèvement des travaux sur la propriété. Si le bail est déjà achetée, le transfert ne se produit que lorsque les paiements d’avances prévus en vertu du contrat sont effectivement effectués. Le paiement du solde du prix d’achat est effectué lors du transfert à titre définitif au service foncier.
Tous les droits immobiliers doivent être enregistrés auprès du service foncier. Les droits de propriété sur foncier calcule les droits du bail ou les autres formes de droits fonciers, sur bail de plus de trois ans d’une superficie supérieure à 5 hectares, hypothèques, fiducie, servitude, la propriété résidentielle et d’autres droits, les droits des péages et de l’usufruit. Après l’enregistrement du nouveau propriétaire dans le cadre de l’achat d’une propriété en Thaïlande, certains impôts fonciers commencent à un propriétaire.
Comment un étranger peut-il être propriétaire d’un terrain en Thaïlande malgré la restriction ?
En règle générale, un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain en Thaïlande. Toutefois, il existe plusieurs possibilités qui peuvent lui permettre d’acheter un terrain en Thaïlande , avec des montants d’investissement requis et des procédures assez complexes. Le premier d’entre eux est l’inscription du nom de son conjoint thaïlandais sur le « Chanote » du terrain. Dans ce cas, l’étranger ne possède aucune part de propriété sur le terrain. En cas de décès ou de divorce en Thaïlande, le propriétaire des lieux devra vendre le terrain dans un délai d’un an.
Le deuxième moyen d’acquisition d’un terrain par un étranger est la création ou l’achat d’une société à responsabilité limitée Thaïlandaise qui peut acquérir la terre en tant que personne morale thaïlandaise. Cependant, il faut noter que l’actionnaire étranger ne peut pas posséder plus de 49% du capital, l’actionnaire thaïlandais étant majoritaire. Un étranger peut faire partie de la minorité des actionnaires et être le directeur de la société. Il s’agit peut-être d’une solution pour les personnes ayant une véritable activité économique, mais la création d’une société destinée à l’achat d’une propriété en Thaïlande est officiellement illégale.
Le troisième moyen est un contrat l’appelé « leasehold », autrement dit un contrat de location. Un étranger peut louer un terrain pour trente ans, avec un droit régistré à l’office d’immatriculation des terrains et qui ne peuvent être normalement révoqué que par l’acquiescement des deux parties. Dans le cadre de l’achat d’une propriété en Thaïlande, les termes et conditions exacts peuvent varier, mais les droits peuvent être renouvelés légalement. D’autres droits en vertu d’un contrat de bail peuvent également être inclus et convenus par les parties, notamment la capacité de revendre et transférer les droits de location et leurs renouvellements. De même, un étranger peut posséder les murs dans le cas de l’extension du bâtiment, à la condition que le permis de construire est à son nom, et est enregistré auprès de l’office d’immatriculation foncière.
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Quelles sont les taxes et les frais liés à l’achat d’une propriété en Thaïlande ?
La plupart des coûts liés à l’achat d’une propriété en Thaïlande sont payés par le vendeur, y compris le droit de timbre. Cependant, il y a encore quelques frais que les acheteurs doivent connaître, tels que :
Frais de transfert – 2% de la valeur estimée de la propriété.
Frais juridiques – négociables, mais vous pouvez vous attendre à payer environ 455 £ (20 000 THB) à 682 £ (30 000 THB).
Quelle est la protection juridique des acheteurs de biens immobiliers en Thaïlande ?
Dans un premier temps, la loi sur la protection des consommateurs de 1979 protège le « consommateur » contre le « commerçant » sous certaines conditions et limites et empêche la concurrence déloyale et injuste. Dans le cadre de l’achat d’une propriété en Thaïlande, ces derniers, ainsi que les étrangers, ont la possibilité d’utiliser cette forte législation thaïlandaise comme une alternative plus économique aux litiges devant les tribunaux civils thaïlandais. La législation thaïlandaise sur la protection des consommateurs ne s’applique pas seulement aux transactions commerciales, mais aussi aux constructions résidentielles et pour acheter un condo en Thaïlande.
Dans un second temps, selon la loi, un consommateur est toute personne qui achète ou obtient des services auprès d’un commerçant, une personne à qui un commerçant a proposé ou invité d’acheter des biens ou d’obtenir des services, ou une personne qui utilise dûment des biens ou une personne qui reçoit dûment une assistance d’un commerçant, même si elle n’est pas la personne qui paie les frais. L’achat d’une propriété en Thaïlande entre dans ce champ d’application lorsque les transactions impliquent des projets de construction ou de vente résidentielle proposés par des promoteurs ou des agents immobiliers
En vertu de la législation sur la protection des consommateurs, un commerçant est un vendeur, un fabricant ou un importateur de biens destinés à la vente, un acheteur de biens destinés à la revente, une personne qui fournit des services et une personne qui exerce une activité de publicité.
Les droits des consommateurs protégés par la loi sont les suivants :
- Le droit de recevoir des informations et une description correcte et suffisante sur la qualité des biens ou des services ;
- Le droit de jouir de la liberté dans le choix des biens ou des services ;
- Le droit d’attendre la sécurité dans l’utilisation des biens ou des services ;
- Le droit de bénéficier d’un contrat équitable ;
- Le droit à ce que le préjudice fasse l’objet d’une enquête et soit indemnisé conformément aux lois et dispositions de la loi sur la protection des consommateurs.
Conclusion
L’achat d’une propriété en Thaïlande peut être une excellente opportunité, que ce soit pour se loger ou pour investir. Compte tenu du cadre législatif, des limitations permettant de facto à un étranger d’acquérir un terrain, un expert est incontournable. Que vous recherchiez un condominium en pleine propriété, un bail de longue durée ou envisagiez de créer une société, il est absolument nécessaire de vérifier les titres et la validité des documents, ainsi que de s’assurer qu’un transfert clair est fait au Land Office. Avec un bon accompagnement, l’achat d’une propriété en Thaïlande peut être réalisé en toute sécurité, en limitant les risques et en maximisant la pérennité de votre investissement.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.
FAQ
Non. L’achat d’une propriété en Thaïlande est possible même sans résidence locale. Un étranger peut acquérir un condominium en pleine propriété sans condition de résidence, conformément au Condominium Act B.E. 2522.
En principe, non. Le Land Code Act interdit aux étrangers l’achat d’une propriété en Thaïlande lorsqu’il s’agit d’un terrain. Toutefois, des alternatives légales existent, comme le lease de 30 ans ou certains droits réels (usufruit, superficie).
Oui. L’achat d’une propriété en Thaïlande sous forme de condominium est autorisé tant que la limite des 49 % de propriété étrangère dans l’immeuble n’est pas dépassée. C’est la forme d’acquisition la plus simple et la plus sécurisée pour un étranger.
Pour un étranger, l’achat d’une propriété en Thaïlande sur terrain peut se faire indirectement via un lease longue durée, un droit de superficie ou d’autres mécanismes autorisés par le Civil and Commercial Code. L’achat direct du terrain reste interdit.
Non. L’achat d’une propriété en Thaïlande n’accorde aucun visa automatique. Les règles migratoires sont indépendantes de la propriété immobilière, et un visa doit être demandé selon les critères de l’immigration thaïlandaise.