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Chanote en Thaïlande : une garantie de pleine propriété foncière et de clarté juridique
La question foncière est centrale pour toute personne qui souhaite investir, s’installer ou développer une activité en Thaïlande. Cependant, le droit thaïlandais prévoit un système solide de droits de propriété, bien que celui-ci repose sur une typologie complexe des droits de propriété et s’appuie essentiellement sur le Code foncier B.E. 2497 (1954) et, dans une moindre mesure, sur le Code civil et commercial thaïlandais. Parmi les nombreux types de titres de propriété pouvant être délivrés par le bureau foncier en Thaïlande, le titre qui reste le plus sûr et, par conséquent, le plus populaire est le Chanote. Ce titre fournit une preuve absolue de la propriété, de l’assurabilité de la possession vis-à-vis des tiers et du fait qu’il n’y aura aucun litige foncier lors d’un relevé topographique, les limites étant clairement définies.
Le présent article vise à fournir une explication juridique complète du Chanote en Thaïlande à l’intention des clients étrangers qui souhaitent bénéficier d’une certaine sécurité juridique, de transparence et de conformité à la loi. Il contient la définition du titre civil, son fondement constitutionnel, les procédures d’acquisition, les droits accessoires, les utilisations autorisées, les incapacités explicites pour les étrangers et les risques liés aux autres titres.
Table des matières
Quelle est la signification juridique du Chanote en Thaïlande ?
Parmi les différents types de documents fonciers, le Chanote, ou Nor Sor 4 Jor, est le seul titre qui confère une propriété absolue et incontestable.
Chanote : le titre juridique le plus solide en Thaïlande
Le Chanote en Thaïlande, officiellement appelé « Nor Sor 4 Jor », est un titre foncier délivré par le Département des terres certifiant la pleine propriété d’un terrain. Ce titre est basé sur un cadastre rigoureux réalisé par des agents assermentés conformément aux dispositions du chapitre I du Code foncier. Contrairement à d’autres types de documents fonciers (par exemple Nor Sor 3 ou Por Bor Tor 5), le droit définitif Chanote est irréfutable et ne peut être facilement contesté, car il est enregistré et inscrit au registre foncier officiel de l’État.
Il est en outre mentionné à l’article 1 du Code foncier que le « titre de propriété » est un document attestant la pleine propriété et comprenant, entre autres, un plan cadastral, un plan simple avec les limites géolocalisées du terrain et le(s) propriétaire(s).
À cet égard, le Chanote en Thaïlande est donc un produit offrant la plus grande sécurité juridique, dont l’inscription dans un registre public et l’existence dans ce registre peuvent être consultées par toute personne souhaitant obtenir la confirmation des droits pouvant être fondés sur le terrain concerné.
Chanote par rapport à d’autres titres
Le système thaïlandais d’enregistrement foncier reconnaît divers autres documents qui attestent de la propriété, de l’utilisation ou du statut administratif d’un terrain.
Le Sor Kor 1 est un ancien certificat de possession délivré dans le cadre de la réforme agraire. Il confirme que le titulaire a présenté une demande d’occupation d’une parcelle donnée, mais il ne constitue pas un titre de propriété légal et ne peut être utilisé pour vendre ou hypothéquer un terrain.
Le Nor Sor 2 permet à son titulaire d’occuper et d’utiliser temporairement un terrain avec la possibilité d’obtenir un titre plus sûr à l’avenir. Cependant, il est très restrictif et ne permet pas le transfert ou l’enregistrement de baux ou d’hypothèques.
Le Nor Sor 3 est largement utilisé et reconnaît un droit d’utilisation, mais ses limites sont floues. Il n’a pas fait l’objet d’un levé officiel et n’est pas étayé par des données géodésiques, ce qui entraîne souvent des litiges frontaliers.
Le Nor Sor 3 Gor offre une forme plus solide de droits de propriété, avec une cartographie plus précise et un arpentage partiel. Il est accepté dans de nombreuses transactions immobilières et peut servir de base pour demander un Chanote.
Le Nor Sor 3 Khor est délivré à la suite d’un levé topographique détaillé et comprend des limites cartographiées qui sont presque aussi précises que celles du Chanote. Toutefois, tant que cette conversion n’est pas terminée, il n’offre pas le même niveau de protection et de force exécutoire qu’un Chanote enregistré.
Quel type de titre est le Chanote en Thaïlande ?
La délivrance et la validité du Chanote en Thaïlande sont régies par plusieurs dispositions du Code foncier B.E. 2497 (1954). En matière de propriété foncière, l’article 3 du code prévoit que la propriété d’un terrain ne peut être revendiquée que si celui-ci a été acheté conformément aux règles fixées par le code, en particulier si le titre Chanote a été utilisé. L’article 4 bis renforce ce droit en disposant que tout transfert de propriété d’un terrain faisant l’objet d’un Chanote doit faire l’objet d’un acte écrit enregistré auprès du bureau foncier compétent.
La procédure de délivrance est régie par un règlement ministériel qui définit les obligations du géomètre chargé de l’enregistrement du terrain à partir du plan, notamment en matière de levé topographique, d’enregistrement foncier, de négociation avec les tiers voisins et de publication au Journal officiel. En cas de litige, le Chanote en Thaïlande est considéré comme une preuve concluante par les tribunaux thaïlandais en vertu des articles 1298 à 1304 du Code civil et commercial thaïlandais relatifs aux droits de propriété, y compris le droit de propriété et les modalités et formes de transfert.
Pourquoi le Chanote est-il indispensable aux investisseurs en Thaïlande ?
La possession d’un Chanote en Thaïlande est une condition préalable à tout investissement foncier sûr. Vous pouvez obtenir un droit incontestable qui engage tout le monde à posséder, à louer à long terme, à hypothéquer ou à subdiviser le bien. Ce Chanote est le document qui fournit toutes les informations sur la taille du bien, son emplacement exact, son propriétaire (et la banque la plus pratique pour obtenir des instructions de première main) et toutes les charges qui le grèvent (servitudes, hypothèques, saisies).
Il s’agit d’une condition préalable à la propriété foncière et donc d’une exigence importante pour les investisseurs étrangers. Conformément à la loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 (1999), les étrangers ne sont pas autorisés à posséder directement des terrains en Thaïlande, sauf s’ils bénéficient d’une exemption spécifique, qui comprend l’héritage ou une autorisation spéciale accordée par le ministère de l’Intérieur sous certaines conditions. Dans la pratique, la solution consiste à enregistrer la transaction sous la forme d’un bail de 30 ans ou par l’intermédiaire d’une société détenue majoritairement par des Thaïlandais. Dans les deux cas, le bien immobilier doit également être enregistré sous le régime Chanote en Thaïlande pour que le contrat soit exécutoire.
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Comment obtenir un Chanote en Thaïlande ?
En Thaïlande, un Chanote peut être acquis par transfert (vente, héritage ou donation) de tout autre type de titre. Conversion d’un Nor Sor 3 en Chanote Pour convertir un Nor Sor 3 Kor en Chanote ou Nor Sor 3, il faut en faire la demande auprès du bureau foncier.
En vertu de l’article 6 du Code foncier, une restriction importante a également été introduite : lorsqu’un terrain Chanote reste inactif pendant plus de 10 années consécutives, il peut être présumé abandonné et devenir un bien de l’État dès lors qu’un tribunal a statué que cet abandon a bien eu lieu et que le directeur général du département foncier a demandé au tribunal de révoquer le titre.
Obtenir un Chanote par transfert de propriété
Une façon courante d’obtenir un Chanote est d’acheter un terrain qui en possède déjà un. Le transfert de propriété doit être enregistré au bureau d’enregistrement foncier et nécessite la présence du vendeur et de l’acheteur, ou de leurs représentants légaux. Les parties doivent présenter un acte de vente ou de transfert signé, accompagné de l’original du Chanote, des documents d’identité et, le cas échéant, des documents d’enregistrement de la société. Le Département des terres vérifie la validité des documents. Les taxes et les frais sont ensuite calculés et payés au moment de l’enregistrement.
Une fois cette procédure terminée, le registre foncier met à jour le Chanote afin d’y inclure le nom du nouveau propriétaire et enregistre officiellement le transfert dans le registre foncier central. À partir de ce moment, le nouveau propriétaire bénéficie de toutes les protections juridiques associées au titre de propriété.
Convertir un titre inférieur en Chanote
De nombreux propriétaires fonciers en Thaïlande cherchent à convertir leur Nor Sor 3 ou Nor Sor 3 Kor en Chanote afin d’obtenir la pleine reconnaissance de leur propriété. Cette conversion commence par une demande auprès du bureau foncier local, accompagnée d’une preuve de propriété telle que d’anciens titres de propriété, des reçus fiscaux ou des certificats d’occupation. Un relevé cadastral est ensuite effectué en présence des propriétaires voisins afin d’établir les limites du terrain. Une fois validée par le service foncier, la demande est publiée au Journal officiel. S’il n’y a pas d’objections et après vérification, le Chanote est alors délivré.
Cette procédure peut parfois durer des mois, voire des années, en particulier dans les zones rurales ou mal cadastrées.
Quels droits le Chanote confère-t-il à son titulaire en Thaïlande ?
Le titulaire d’un Chanote en Thaïlande jouit de toutes les prérogatives attachées au droit de propriété, telles que définies à l’article 1336 du Code civil et commercial thaïlandais. Cela comprend l’usage, la jouissance et la libre disposition du terrain. Il peut le vendre, l’échanger, le donner, l’hypothéquer ou l’utiliser comme garantie auprès d’une banque. Il peut également le louer pour une durée renouvelable pouvant aller jusqu’à 30 ans, enregistrée auprès du bureau foncier conformément à l’article 540 du Code civil et commercial thaïlandais.
La construction de bâtiments est autorisée à condition qu’ils respectent le zonage local. Le propriétaire peut également construire une clôture, créer des servitudes ou céder une partie de son terrain. Ce droit s’étend également aux personnes morales, à condition que celles-ci soient conformes à la législation thaïlandaise.
Que contient un Chanote en Thaïlande ?
Un Chanote en Thaïlande est un document complet. Il indique le nom du propriétaire, la date de délivrance, la référence cadastrale de la parcelle, un plan avec les coordonnées UTM, les limites avec les parcelles adjacentes et la présence de toute charge grevant le terrain (servitude, hypothèque, saisie préventive, bail enregistré). Il s’agit du seul original en double exemplaire : un pour l’administrateur et un pour le propriétaire.
La vente, le transfert, la location ou l’hypothèque de ce type de terrain doivent être mentionnés au dos du Chanote et enregistrés au registre foncier du bureau des cadastres. Dans le cas contraire, l’acte pourrait être nul et donner lieu à un litige à l’avenir.
Le Chanote en Thaïlande est-il accessible aux étrangers ?
En théorie, un étranger ne peut pas détenir un Chanote à son nom en Thaïlande. Mais il existe d’autres alternatives.
Un étranger peut :
- Prendre un bail de 30 ans sur un terrain avec un Chanote ;
- Obtenir un droit d’usufruit, d’habitation ou de superficie ;
- Acheter un terrain par l’intermédiaire d’une société dont 51 % ou plus des actions sont détenues par des Thaïlandais ;
- Acquérir un appartement en copropriété (et non un terrain nu) conformément aux dispositions de la loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), à condition que la part des étrangers dans le projet ne dépasse pas 49 %.
Dans tous les cas, pour garantir la transaction, il est impératif que le bien immobilier en question dispose d’un Chanote en Thaïlande et que tous les actes soient enregistrés auprès du bureau foncier.
Ce point est fondamental à prendre en compte lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Thaïlande.
Quels sont les risques liés à l’absence de Chanote ?
Acheter un terrain sans Chanote en Thaïlande vous expose à de nombreux risques juridiques. Il ne s’agit pas de titres garantis : ils peuvent être annulés, ils ne fournissent pas l’emplacement exact du terrain et ne garantissent pas l’absence de litiges. Le Por Bor Tor 5, quant à lui, n’est qu’un simple document attestant que la taxe foncière a été payée et ne confère aucun droit réel.
En cas de litige, vous ne pouvez pas défendre vos droits si vous n’avez pas de Chanote. De plus, les banques thaïlandaises n’accordent pas d’hypothèque sur des terrains sans Chanote. De nombreux investisseurs étrangers se sont retrouvés dans une situation incertaine, sans enregistrement ni titre de propriété sûr.
Et quelle est la procédure à suivre avant de passer commande ?
Il est essentiel de vérifier l’authenticité d’un Chanote en Thaïlande avant d’acheter un terrain. Cela comprend la vérification des registres du bureau foncier, la consultation des titres précédents, la confirmation qu’il n’y a pas de charges et la validation des dimensions et des limites sur place avec un avocat ou un géomètre.
Il est également conseillé de rechercher les registres des litiges fonciers dans la province concernée afin de s’assurer que le terrain n’est pas situé dans un parc national, une zone maritime ou une zone réservée à l’usage public conformément à l’article 2 du Code foncier.
Conclusion
Le Chanote en Thaïlande est bien plus qu’un simple document administratif : il est le fondement même de tout le système foncier thaïlandais. Dans un environnement juridique où toutes les autres formes de titres de propriété restent incertaines ou provisoires, le Chanote est le seul document qui offre une sécurité absolue, une reconnaissance juridique incontestable et la possibilité d’effectuer des transactions complexes.
Si vous êtes un promoteur immobilier, un investisseur privé ou une société étrangère souhaitant réaliser une transaction foncière à long terme dans le royaume, il est indispensable de détenir ou de contrôler des terrains sous le régime du Chanote en Thaïlande. Il est fortement recommandé de ne jamais acheter un bien immobilier ou un terrain sans vérifier le titre de propriété et sans faire appel à un cabinet d’avocats local, familiarisé avec le droit foncier local, la protection administrative et les complexités de l’enregistrement foncier.
Le Chanote en Thaïlande est une protection juridique, commerciale et sécuritaire. Il témoigne de la volonté du gouvernement thaïlandais de créer un environnement sûr pour les investisseurs et constitue une preuve évidente de la transparence foncière. Son acquisition, sa gestion et sa préservation doivent donc être traitées avec le plus grand sérieux.