La procédure juridique pour la construction de bâtiments en Thaïlande

Zonage et plan d’urbanisme pour la construction en Thaïlande

Les règles de zonage sont essentielles pour la construction en Thaïlande. L’utilisation des terres est régie par des règlements ministériels en vertu de la loi sur l’urbanisme B.E. 2518 (1975), qui divise les régions en zones avec des utilisations autorisées spécifiques. Par exemple, le Comprehensive Town Planning of Bangkok fournit des informations détaillées sur le zonage :

• Zone résidentielle à faible densité (zone jaune)
• Zone résidentielle de densité modérée (zone orange)
• Zone résidentielle et commerciale à haute densité (zone rouge)
• Zone rurale et agricole (zone verte)
• Zone d’espaces de loisirs et de conservation de l’environnement (zone vert clair)
• Zone d’établissements d’enseignement (zone vert olive)
• Zone d’institutions religieuses (zone gris clair)
• Zone des institutions gouvernementales et des services publics (zone bleu marine)
• Zone d’industrie et d’entrepôt (zone violette)

Pour vérifier si une construction est autorisée sur un terrain, il est essentiel de vérifier la zone du terrain. Cette vérification peut être effectuée sur le site web du land department (département des terres) en saisissant le district, la province et le numéro du titre de propriété. 

Quelles sont les types de construction en Thaïlande ?

La loi sur le contrôle des constructions B.E. 2522 (1979) classe les constructions en différents types, chacun étant assorti de définitions et d’exigences spécifiques.

Principaux types de construction en Thaïlande : 

1. Bâtiment : Toute construction que les gens peuvent utiliser ou dans laquelle ils peuvent vivre, y compris les zones de rassemblement public et les installations telles que les barrages, les ponts et les tunnels.
2. Bâtiment de grande hauteur : Un bâtiment d’au moins 23 mètres de haut.
3. Grand bâtiment : Un bâtiment dont la surface de plancher totale est supérieure à 2 000 mètres carrés ou dont la hauteur est d’au moins 15 mètres et dont la surface de plancher totale est supérieure à 1 000 mètres carrés.
4. Très grand bâtiment : Un bâtiment dont la surface de plancher totale est supérieure à 10 000 mètres carrés.
5. Bâtiment spécial : Constructions nécessitant une stabilité et des normes de sécurité particulières, telles que les théâtres, les bibliothèques et les lieux de culte.
6. Bâtiment résidentiel : Généralement utilisé à des fins d’habitation permanente ou temporaire.
7. Bâtiment commercial : Utilisé à des fins commerciales, de services ou d’industrie utilisant des machines d’une capacité de production de 5 chevaux ou moins.

Quelles sont les critères d’obtention d’un permis de construire en Thaïlande ?

Pour obtenir un permis de construire en Thaïlande, il faut répondre à plusieurs critères liés au type, à la taille, à la sécurité et à l’impact environnemental de la construction.

Type, plan et taille de la construction : 

• Type de bâtiment : L’usage prévu du bâtiment (résidentiel, commercial, industriel, etc.) doit être compatible avec la zone désignée.
• Plan du bâtiment : Soumettre des plans architecturaux et techniques détaillés, y compris des plans d’étage, des élévations et des coupes transversales.
• Taille du bâtiment : Veiller à la conformité avec les lois de zonage en ce qui concerne la surface totale de plancher, la hauteur et l’empreinte au sol.

Sécurité et durabilité : 

• Intégrité structurelle : La conception doit permettre de résister aux forces environnementales et anthropiques.
• Spécifications des matériaux : Utiliser des matériaux de qualité adaptés à l’usage prévu.
• Sécurité incendie : Inclure des matériaux résistants au feu, des systèmes d’arrosage et des sorties de secours accessibles.

Installations et services publics : 

• Plomberie et assainissement : Installer des systèmes adéquats d’approvisionnement en eau, de drainage et d’assainissement.
• Systèmes électriques : Veiller à ce que le système électrique soit sûr et efficace.
• Systèmes de gaz : Installer et entretenir en toute sécurité les systèmes d’alimentation en gaz, le cas échéant.
• Gestion des déchets : Mettre en œuvre des dispositions pour la collecte, le recyclage et l’élimination des déchets.

Évaluation de l’impact sur l’environnement (EIE) : 

Pour certains projets, une EIE est obligatoire :

• Rapport d’EIE : Évaluation des incidences potentielles sur l’environnement, y compris la qualité de l’air et de l’eau, les niveaux de bruit et les effets écologiques.
• Consultation publique : Engager le dialogue avec la communauté et les parties prenantes.
• Approbation des autorités : Obtention de l’approbation des autorités environnementales compétentes avant le début de la construction.

Quel est le processus de demande de permis de construire en Thaïlande ?

La procédure de demande de permis de construire en Thaïlande (AOR. 1) dure généralement de 1,5 à 4,5 mois et comprend plusieurs étapes et documents requis :

1. Préparation des documents :

• Plan d’implantation de la construction : Dessins détaillés et spécifications du bâtiment proposé.
• Copie du titre de propriété : Preuve de la propriété du terrain ou du contrat de bail.
• Mesurage des travaux de construction : Mesures détaillées de la construction proposée.

2. Présentation de la demande :

• Soumettre la demande accompagnée des documents requis à l’autorité locale ou à l’Office des travaux publics et de l’aménagement du territoire.

3. Procédure d’examen :

• Examen initial : La demande et les documents sont examinés pour vérifier qu’ils sont complets et conformes à la réglementation.
• Inspection du site : Une inspection du site de construction peut être effectuée pour vérifier les détails fournis dans la demande.
• Examen technique : Examen technique détaillé par des ingénieurs et des urbanistes pour s’assurer que la construction proposée répond à toutes les exigences en matière de sécurité et de zonage.

4. Approbation et délivrance du permis :

• Une fois que la demande a passé tous les examens, le permis de construire (Aor. 1) est délivré. Ce permis autorise le début des activités de construction sur le terrain spécifié.

Notifications et permis supplémentaires : 

1. Notification du superviseur de la construction (Nor. 4) :

• Après avoir obtenu le permis de construire, le titulaire de la licence doit informer le fonctionnaire local compétent du nom du superviseur de la construction et du calendrier de démarrage et d’achèvement de la construction. Cette notification doit être accompagnée d’un consentement écrit du maître d’œuvre.
• La procédure prend environ deux mois.

2. Rapport d’évaluation des incidences sur l’environnement (EIE) :

• Exigé pour les projets spécifiés par le ministère des ressources naturelles et de l’environnement, ce processus implique des enquêtes et des audiences publiques et prend généralement de 4 à 6 mois.
• Le rapport d’EIE doit être préparé par une personne morale agréée et soumis à approbation avant que la construction ne puisse commencer.

3. Licence d’usine (Ror.Ngor.4) :

• Exigée pour les usines de type 3 en vertu de la loi sur les usines B.E. 2535 (1992). La procédure prend environ 4 à 6 mois et peut comprendre des auditions publiques.
• La licence d’usine doit être obtenue auprès du Department of Industrial Works, Ministry of Industry.

Quelles sont les procédures post-construction en Thaïlande ? 

Une fois la construction achevée, certaines procédures post-construction doivent être suivies pour garantir la conformité et la sécurité des opérations.

• Certification du bâtiment pour la construction en Thaïlande : 
  • Un certificat de construction (Aor. 6) doit être obtenu après l’achèvement de la construction. Cela implique une inspection par les autorités. Pour les bâtiments de grande hauteur ou de très grande taille, un certificat d’inspection délivré par un ingénieur est également requis. La procédure de demande et d’inspection peut prendre jusqu’à 30 jours.
• Certificats et permis supplémentaires : 
  • En fonction de l’activité de l’entreprise, d’autres certificats et permis peuvent être nécessaires :
    • Permis d’école : Pour les écoles officielles, délivré par le comité de promotion de l’enseignement privé du ministère de l’éducation.
    • Notification d’exploitation d’usine : Requise pour les usines, soumise au département des travaux industriels du ministère de l’industrie.
    • Licence d’hôtel : Exigée pour les hôtels, délivrée par le ministère de l’intérieur.

Il est essentiel de comprendre et de respecter les conditions de base pour la construction de bâtiments en Thaïlande afin de garantir la conformité avec les réglementations locales et de mener à bien le projet. Contactez nos avocats expérimentés afin qu’ils puissent vous aider et vous guider à travers chaque phase, en s’assurant que vous respectez toutes les exigences réglementaires et que votre projet de construction se déroule sans encombre.