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Le cadre juridique de l’immobilier à Krabi
L’acquisition d’un bien immobilier à Krabi répond à un cadre juridique rigoureux et précis. Les principaux textes régissant ce domaine sont la loi sur le code foncier B.E. 2497 qui interdit aux étrangers de posséder des terrains, la loi sur les copropriétés B.E. 2522, qui régit l’achat d’appartements en copropriété, et le Code civil et commercial thaïlandais, qui définit les règles applicables aux contrats de location et à la propriété des constructions. D’autres instruments, tels que la loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 et la loi sur le contrôle des constructions B.E. 2522, réglementent la propriété par le biais de sociétés et les normes de construction. Ces lois s’appliquent de manière uniforme dans toute la Thaïlande, y compris dans la province de Krabi.
Table des matières
Étape 1 – Choisir le bon type de bien immobilier à Krabi
Avant d’investir dans l’immobilier à Krabi, il convient de choisir le bon type de bien immobilier. Bien que la propriété foncière directe soit interdite aux étrangers, certaines alternatives légales bien définies leurs sont ouvertes.
Acquisition d’un appartement en copropriété
Pour investir dans l’immobilier à Krabi, il est possible d’acheter un appartement en copropriété en vertu de la loi sur la copropriété B.E. 2522. L’article 19 bis de cette loi autorise les ressortissants non thaïlandais à posséder des appartements en copropriété dans des immeubles où le ratio de propriété étrangère ne dépasse pas 49 % de la surface totale de tous les appartements combinés. La propriété est enregistrée directement au nom de l’acheteur étranger auprès du bureau foncier local, et l’acheteur reçoit un titre de propriété Chanote distinct pour l’appartement, lui conférant tous les droits de propriété.
Pour se conformer à la loi, les fonds utilisés pour l’achat doivent être transférés depuis l’étranger en devises étrangères. Une banque commerciale thaïlandaise délivre alors un formulaire de transaction en devises étrangères (FETF) pour chaque transfert supérieur à l’équivalent de 50 000 USD. Ce document est exigé par le bureau foncier pour enregistrer la propriété et est également nécessaire pour rapatrier les fonds après la revente. En outre, l’acheteur doit s’assurer que le bâtiment est correctement enregistré en tant que copropriété.
Location d’un terrain et construction d’une maison
Une autre option ouverte aux étrangers est la location à long terme d’un terrain, comme le prévoit le Code civil et commercial thaïlandais en ses articles 538 à 571. Ces dispositions permettent à un étranger de louer un terrain à des fins résidentielles pour une durée maximale de 30 ans. En vertu de la loi thaïlandaise, les clauses de renouvellement automatiques ne sont pas opposables aux tiers. Le bail doit être enregistré auprès du bureau foncier et les frais d’enregistrement sont calculés à hauteur de 1,1 % de la valeur totale du bail.
Une fois le bail foncier enregistré, le locataire étranger peut construire un bâtiment résidentiel sur le terrain et conserver la pleine propriété de la structure. Cela est autorisé par l’article 146 du Code foncier, qui reconnaît la séparation entre la propriété foncière et la propriété immobilière, à condition que la construction soit déclarée comme étant la propriété du locataire et ait été financée par celui-ci de manière indépendante.
Acquisition d’un terrain par l’intermédiaire d’un conjoint thaïlandais
Une voie spécifique concerne les étrangers légalement mariés à un ressortissant thaïlandais. Dans ce cas, le terrain peut être acquis au nom du conjoint thaïlandais, mais ce droit est soumis à un contrôle strict. La loi foncière B.E. 2497, en particulier l’article 96, interdit aux étrangers de posséder des terrains, et les autorités thaïlandaises veillent à ce que les terrains acquis par un conjoint thaïlandais ne soient pas contrôlés indirectement par le partenaire étranger.
Pour procéder légalement, le conjoint étranger doit signer une déclaration officielle au bureau foncier confirmant que les fonds utilisés pour l’acquisition appartiennent exclusivement au conjoint thaïlandais et que le terrain sera considéré comme un bien séparé. Cette déclaration est faite conformément aux exigences de l’article 1472 du Code civil et commercial, qui autorise les conjoints à posséder des biens séparés à condition qu’ils aient été acquis avec des fonds personnels et qu’ils soient dûment documentés comme tels.
Étape 2 – Due diligence pour sécuriser son investissement immobilier à Krabi
Avant de s’engager dans une transaction immobilière, il est essentiel de procéder à une due diligence. Ce processus consiste à vérifier la validité du titre de propriété Chanote, à s’assurer que le terrain est libre de toute hypothèque, servitude, usufruit ou charge.
Outre l’examen du titre de propriété, il est nécessaire d’examiner les permis de construire existants, les contrats de location antérieurs et les accords avec les locataires si le bien est déjà occupé. Une attention particulière doit également être accordée aux droits d’accès, en particulier pour les terrains enclavés.
Étape 3 – Contrat de réservation
Une fois que la due diligence a confirmé que le bien immobilier est juridiquement sûr, un contrat de réservation est généralement signé. Ce contrat officialise l’intention d’achat de l’acheteur et retire temporairement le bien immobilier du marché. Des frais de réservation sont versés au vendeur ou au promoteur, et ce montant est généralement déduit du prix final.
Le contrat de réservation doit préciser l’identité des parties, le prix d’achat, la description du bien immobilier, le calendrier de signature du contrat de vente définitif (SPA) et les dispositions relatives au remboursement en cas d’annulation.
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Étape 4 – Contrat de vente (SPA)
Le SPA est le contrat principal qui régit la transaction. Il doit être rédigé en thaï et en anglais, et être adapté à la nature de la transaction, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété, d’une villa sur un terrain loué ou d’un autre type de structure. Il doit inclure des clauses détaillées sur les conditions de paiement, la date de transfert, les responsabilités de chaque partie, la responsabilité en cas de violation et la répartition des taxes et des frais officiels.
Si la transaction porte sur une structure en location, le SPA doit également traiter des droits de sous-location, des clauses de renouvellement, de la planification successorale et de toute clause relative à la propriété des bâtiments construits sur le terrain. Le SPA doit être signé avant la nomination au bureau foncier et doit être accompagné de tous les documents justificatifs, y compris un passeport en cours de validité, une preuve de fonds, le Chanote et, le cas échéant, les permis de construire.
Étape 5 – Transfert de fonds pour l’achat d’un bien immobilier à Krabi
Conformément à la réglementation thaïlandaise, l’achat d’un bien immobilier à Krabi par un étranger doit être financé par un virement international. Cette exigence garantit la traçabilité et permet la délivrance d’un formulaire de transaction en devises étrangères (FETF) pour les montants supérieurs à 50 000 USD. Ce document est essentiel pour enregistrer le bien au nom de l’acheteur étranger et pour un éventuel rapatriement futur des fonds.
Les taxes doivent être calculées et payées au moment du transfert. Il peut s’agir de frais de transfert de 2 %, d’une retenue à la source (généralement 1 % pour les particuliers), d’un droit de timbre (0,5 %) et d’une taxe professionnelle spécifique (3,3 %) en fonction du statut du vendeur et de la durée de la propriété. Pour les contrats de location, des frais d’enregistrement de 1,1 % de la valeur totale du bail s’appliquent. Une documentation précise de toutes les transactions est nécessaire pour la déclaration fiscale et la conformité légale.
Étape 6 – Enregistrement au bureau foncier
La dernière étape juridique consiste à enregistrer la transaction auprès du bureau foncier local, supervisé par le Department of Lands. Dans le cas d’un achat en copropriété, le Chanote est modifié pour refléter le nom du nouveau propriétaire. Dans le cas d’un bail, le contrat de location est inscrit directement sur le titre de propriété du terrain. Ce processus d’enregistrement confère à la transaction une valeur juridique et une force exécutoire.
À ce stade, tous les frais et taxes sont payés au bureau foncier et les documents juridiques sont officiellement délivrés. L’acheteur devient alors le détenteur légal des droits de propriété conformément à la loi thaïlandaise.
Étapes supplémentaires : Tabien Baan et Pink ID Card
Bien que facultatifs, l’obtention d’un livre jaune (Tabien Baan) et d’une carte d’identité thaïlandaise rose (Pink ID Card) peut faciliter un certain nombre de démarches en Thaïlande.
Le livre jaune sert de preuve de résidence et peut simplifier les démarches auprès des services publics et administratifs, dont l’ouverture d’un compte bancaire et la prolongation d’un visa. La carte d’identité rose fournit une pièce d’identité officielle aux étrangers résidant en Thaïlande et est délivrée par le bureau local du district.
Pour obtenir ces documents, l’étranger doit présenter un visa en cours de validité, le titre de propriété ou le bail enregistré, un passeport et, dans certains cas, un permis de travail ou un visa de long séjour. Ces documents administratifs ne sont pas nécessaires pour l’enregistrement de la propriété, mais sont recommandés pour faciliter la vie quotidienne.
Conclusion
Le cadre de l’immobilier à Krabi, bien que rigoureux, reste intéressant pour les investisseurs étrangers. La propriété foncière directe est interdite mais la loi thaïlandaise prévoit plusieurs alternatives légales telles que l’acquisition de condominiums, les baux à long terme avec droits de construction et la propriété par le biais de contrats bien structurés. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en la matière afin de protéger ses droits en tant qu’acheteur.
FAQ
Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires fonciers directs, mais ils peuvent légalement posséder des appartements en copropriété et des bâtiments construits sur des terrains loués. Le bail de 30 ans maximum doit être enregistré et la propriété du bâtiment doit être clairement déclarée.
Les clauses de renouvellement automatique sont nulles. Il convient d’enregistrer un nouveau contrat auprès du bureau foncier pour le bien concerné.
Les étrangers peuvent hériter des droits sur les appartements en copropriété et les droits de bail. Il est fortement recommandé de rédiger un testament thaïlandais conformément aux formalités locales afin de garantir son applicabilité.
Les taxes comprennent des frais de transfert de 2 %, un droit de timbre de 0,5 %, une retenue à la source de 1 % et, dans certains cas, une taxe professionnelle spécifique de 3,3 %. L’enregistrement du bail coûte 1,1 % de la valeur du bail.
L’acheteur doit présenter un passeport en cours de validité, le formulaire de transaction en devises étrangères, le contrat de vente et le Chanote. Des documents supplémentaires peuvent être exigés, tels que le permis de construire ou une procuration.
Il convient de procéder à un virement international et de se faire délivrer un formulaire de transaction en devises étrangères (FETF) par une banque thaïlandaise pour les montants supérieurs à 50 000 USD. Ce document est essentiel pour enregistrer le bien au nom de l’acheteur étranger et pour un éventuel rapatriement futur des fonds.