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Comprendre le cadre juridique de l’impôt foncier en Thaïlande
La Thaïlande réglemente strictement la propriété foncière étrangère, autorisant peu d’exceptions aux lois qui maintiennent la propriété sous contrôle thaïlandais. Depuis 1954, la loi sur le code foncier interdit aux non-nationaux d’être propriétaires directs, exigeant plutôt des baux à long terme ou des sociétés à participation thaïlandaise majoritaire dans le cadre d’exemptions rares comme les zones économiques spéciales. Cette restriction légale implique que la plupart des investissements étrangers dans le foncier se font par le biais de baux ou de structures d’entreprise répondant aux exigences du gouvernement. Dans la plupart des cas, les étrangers qui souhaitent investir dans l’immobilier en Thaïlande doivent le faire soit par le biais d’un bail à long terme (souvent limité à 30 ans), soit en créant une société à participation thaïlandaise majoritaire. Compte tenu de la complexité du terrain juridique, il est essentiel de bien comprendre le cadre juridique de l’impôt foncier en Thaïlande.
Cet article fournit une explication détaillée des différentes implications fiscales associées aux terrains en Thaïlande, en se concentrant sur les personnes physiques et morales qui possèdent des terrains, louent des terrains où sont impliquées dans le transfert de droits fonciers. Chaque catégorie comprend des exemples pratiques pour illustrer comment ces règles s’appliquent dans des situations réelles.
Table des matières
L’impôt foncier en Thaïlande pour les propriétaires fonciers
La fiscalité des terrains appartenant à des particuliers
La Land and Building Tax Act a créé un cadre unique à l’échelle nationale pour l’évaluation des biens immobiliers, remplaçant l’ancienne loi sur la taxe foncière et immobilière, et a introduit un cadre unifié pour l’impôts foncier en Thaïlande. Elle oblige toutes les personnes officiellement enregistrées comme propriétaires de parcelles, de maisons ou de constructions attenantes à payer chaque année la Land and Building Tax fixée localement. En Thaïlande, le taux de cet impôt foncier varie en fonction de l’usage prévu du terrain :
- Usage agricole : 0,01 % à 0,1 %
- Usage résidentiel : 0,02 % à 0,1 %
- Usage commercial ou industriel : 0,3 % à 0,7 %
- Terrain vacant ou non utilisé : 0,3 %, augmentant tous les trois ans jusqu’à un maximum de 1,2 %.
Les particuliers bénéficient de certaines exonérations, en particulier lorsque le terrain en question sert de résidence principale. Par exemple, il n’y a pas d’impôt foncier en Thaïlande sur les cinquante premiers millions de bahts de la valeur estimée lorsque le propriétaire possède et occupe le terrain et la structure comme résidence principale. En outre, les petits propriétaires fonciers agricoles peuvent également bénéficier d’exonérations ou de tranches d’imposition réduites.
Évaluation et paiement de cet impôt foncier en Thaïlande
Ce type d’impôt foncier en Thaïlande est évalué par l’organisation administrative locale où se trouve le terrain. Les notifications de paiement sont généralement envoyées avant février de chaque année et le paiement doit être effectué avant la fin avril. Le non-respect de ces délais peut entraîner des pénalités et des frais d’intérêt.
Par exemple, une rizière appartenant à M. Somchai à Chiang Mai, estimée à quatre millions de bahts, ne mérite que quatre cents bahts en vertu du traitement agricole préférentiel et des exemptions probables.
Impôt foncier en Thaïlande applicable à des terrains appartenant à des personnes morales
Les sociétés, les partenariats enregistrés, les fondations et autres personnes morales propriétaires de terrains sont également soumises à la Land and Building Tax Act. Cependant, ces entités ne bénéficient pas des exonérations accordées aux propriétaires individuels pour cet impôt foncier en Thaïlande.
Il n’y a pas d’exonération fondée sur la résidence principale pour les entreprises, car elles ne sont pas considérées comme des personnes physiques. Par conséquent, tout terrain détenu par une entreprise est imposé en fonction de son utilisation, sans déduction. Si le terrain est utilisé pour des opérations commerciales telles que des bureaux, des installations de fabrication ou des points de vente au détail, il relève de la catégorie commerciale ou industrielle et est imposé au taux le plus élevé.
Il est courant que les promoteurs immobiliers utilisent des véhicules ad hoc (special purpose vehicles, ou SPV) pour détenir le titre de propriété du terrain. Ces véhicules ad hoc sont toujours soumis à l’impôt foncier en Thaïlande et ne peuvent réduire leur engagement fiscal qu’en optimisant la planification de l’utilisation du terrain ou en bénéficiant de privilèges dans le cadre de plans de promotion des investissements.
Par exemple, une société de promotion immobilière enregistrée à Bangkok et propriétaire d’un terrain non bâti destiné à la construction d’immeubles d’habitation peut être soumise à un taux d’imposition foncière croissant chaque année si le terrain reste vacant. Après trois ans, le taux d’imposition pourrait atteindre 1,2 % de la valeur estimée.
Impôt foncier en Thaïlande applicable aux locataires de terrains
Imposition des terrains loués par des particuliers
Si la propriété foncière déclenche principalement la responsabilité fiscale en vertu de la loi sur Land and Building Tax Act, les personnes qui louent ou louent à bail le bien peuvent néanmoins être soumises à des obligations fiscales en fonction de l’accord. Selon l’article 37, le propriétaire est responsable du paiement de l’impôt foncier en Thaïlande. Néanmoins, les contrats de location comprennent généralement des clauses exigeant du locataire qu’il rembourse au propriétaire la taxe foncière qu’il a payée en Thaïlande.
En réalité, en particulier pour les locations à long terme de plus de trois ans, l’enregistrement du bail auprès du Land Office est obligatoire. Ces baux enregistrés transfèrent fréquemment les obligations fiscales foncières au locataire, qui agit essentiellement en tant que contribuable de fait bien qu’il ne soit pas le propriétaire légal.
Si un locataire sous-loue le bien ou en tire un revenu, ce revenu est soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques conformément au Code des impôts. Les taux varient de 5 % à 35 % en fonction des montants.
Par exemple, une femme loue un terrain pendant dix ans pour y exploiter un petit camping écologique. Bien qu’elle ne possède aucun titre de propriété sur le terrain, son contrat l’oblige à payer chaque année la taxe foncière au propriétaire. De plus, les revenus tirés de l’exploitation du camping sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, qu’elle déclare chaque année.
Impôt foncier en Thaïlande pour les sociétés locataires
Lorsqu’une entité loue un terrain, elle n’est pas automatiquement redevable de la Land and Building Tax. L’obligation légale incombe au propriétaire du terrain. Toutefois, il est d’usage dans le secteur commercial d’inclure dans le contrat de location des dispositions qui transfèrent la charge de l’impôt foncier en Thaïlande à l’entreprise locataire.
Les entreprises qui louent des terrains pour générer des revenus ont des obligations fiscales permanentes, les revenus locatifs étant ajoutés aux bénéfices annuels et imposés au taux normal de 20 % de l’impôt sur les sociétés. En outre, les entreprises qui effectuent des paiements de location doivent légalement retenir une partie de chaque paiement de location et la soumettre au service des impôts sous la forme d’une retenue à la source de 5 % .
Outre l’impôt foncier en Thaïlande, les baux à long terme entraînent des frais administratifs lors de l’enregistrement. Pour les contrats d’une durée supérieure à trois ans, les frais se composent de 1 % de la valeur totale du bail enregistrée comme frais d’enregistrement ainsi que de 0,1 % de plus en droit de timbre. Ces frais sont déposés lors de l’enregistrement du bail auprès du Land Department.
Par exemple, une société de logistique thaïlandaise louant un terrain près du port de Laem Chabang pour 15 ans afin d’y exploiter un dépôt de conteneurs paiera des frais d’enregistrement et des droits de timbre lors de l’enregistrement du bail. En outre, la société doit conserver 5 % de chaque loyer versé au propriétaire et en informer chaque mois le service des impôts.
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Impôt foncier en Thaïlande lors du transfert des droits fonciers
Imposition des transferts par voie de vente
Lorsque la propriété change de mains par le biais d’un achat, le gouvernement impose plusieurs taxes et frais. L’impôt foncier le plus important en Thaïlande lors de la vente d’un terrain est la taxe de mutation (ou Transfer tax en anglais) de 2 % calculée sur la valeur estimée du terrain. Souvent, les acheteurs et les vendeurs se partagent cette taxe à parts égales, bien que les arrangements puissent varier.
Un autre impôt foncier important en Thaïlande est la taxe professionnelle spécifique (Specific Business Tax en anglais), qui s’applique lorsque le vendeur est propriétaire du terrain depuis moins de cinq ans et qu’il ne peut pas bénéficier d’exonérations. Pour ces derniers, la taxe professionnelle spécifique s’élève à 3 %, plus une taxe municipale de 10 %, soit un taux effectif de 3,3 %.
Le ministère des Finances impose également une retenue à la source aux vendeurs. Pour les particuliers, la taxe est calculée selon une formule standard basée sur la valeur estimée et la durée de propriété. Pour les entreprises, la retenue à la source est fixée à un pour cent de la valeur la plus élevée entre le prix estimé et le prix de vente réel.
Le droit de timbre est également prélevé sur le transfert, bien qu’il soit supprimé dans les cas où la taxe professionnelle spécifique s’applique. Lorsqu’il est applicable, le droit de timbre est évalué à 0,5 % de la valeur de la transaction.
Par exemple, si une société thaïlandaise vend un terrain commercial à Pattaya après ne l’avoir possédé que pendant deux ans, la vente entraînerait des frais de transfert, une retenue à la source et la taxe professionnelle spécifique, qui pourraient réduire considérablement le produit net de la transaction.
Impôt foncier en Thaïlande pour les transferts par bail
Lorsque le terrain est loué plutôt que vendu, la transaction de location elle-même déclenche plusieurs obligations financières. Comme mentionné précédemment, les contrats de location d’une durée supérieure à trois ans doivent être enregistrés. Les frais d’enregistrement s’élèvent à un pour cent de la valeur locative totale sur la durée du bail, et un droit de timbre supplémentaire de 0,1 % est perçu.
Si la partie qui loue le terrain est une entreprise assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée en raison de son revenu annuel supérieur au seuil légal, une taxe sur la valeur ajoutée de 7 % est appliquée aux paiements de location. Cet impôt foncier en Thaïlande doit être collecté auprès du locataire et reversé au service des impôts.
De plus, les loyers versés par un preneur à un bailleur sont soumis à une retenue à la source. Cela signifie que le preneur est tenu de retenir un pourcentage fixe, généralement cinq pour cent, du paiement et de le verser directement aux autorités fiscales au nom du bailleur.
Tout revenu provenant de la location de terrains, qu’il soit perçu par une personne physique ou morale, doit être déclaré et est soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou des sociétés en conséquence. La méthode de déclaration et de paiement dépend de la classification du contribuable en vertu du Code des impôts.
Par exemple, un investisseur étranger qui détient un permis de 30 ans sur un terrain en bord de mer et sous-loue le terrain à des exploitants hôteliers sera redevable de la taxe sur la valeur ajoutée, de la retenue à la source et de l’impôt sur les bénéfices, en fonction de la composition du contrat de location et des revenus générés par celui-ci.
Conclusion
Le système légal thaïlandais offre une technique complète et organisée pour l’imposition des propriétés, qu’elles soient détenues en pleine propriété, en bail ou en transfert. La Land and Building Tax Act ainsi que le code des impôts et les règles du Land Department constituent l’épine dorsale de ce cadre. Les personnes et les entités légitimes impliquées dans des transactions foncières en Thaïlande doivent être conscientes de leurs obligations quant à l’impôt foncier en Thaïlande, qui diffèrent considérablement en fonction de leur statut juridique et de la nature de leurs droits sur le terrain. La propriété par des personnes peut présenter certains avantages fiscaux, tandis que les entreprises sont généralement soumises à des obligations plus importantes. Les locataires doivent respecter des obligations contractuelles qui peuvent leur imposer des obligations fiscales, même lorsque la loi ne les impose pas directement. Les cédants, qu’ils vendent ou louent des terrains, sont soumis à de multiples niveaux d’imposition et de frais. Il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller juridique pour garantir la conformité et optimiser la planification fiscale dans toutes les transactions foncières.