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L’achat d’une villa en Thaïlande
Bienvenue chez Benoît & Partners, votre cabinet d’avocats spécialisé dans l’acquisition immobilière en Thaïlande. Acheter une villa en Thaïlande représente un investissement considérable qui nécessite une connaissance approfondie de la législation locale.
Nous sommes conscients que la détention d’une propriété à l’étranger implique de nombreuses responsabilités juridiques, notamment en matière de location saisonnière et d’exploitation des équipements. Notre équipe, forte d’une longue expérience du droit thaïlandais, vous accompagne à chaque étape afin de vous assurer la pleine conformité de vos activités.
Que vous cherchiez à tirer un revenu locatif maximal de votre bien ou à en faire votre résidence principale, nous veillons à la validité de tous vos actes et vous conseillons sur les démarches à suivre. Placer votre confiance en Benoît & Partners, c’est bénéficier d’un suivi personnalisé et d’un appui juridique pérenne pour la réussite de votre projet immobilier en Thaïlande.
Table des matières
◊ Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande ?
En Thaïlande, la loi interdit généralement aux étrangers d’acheter un terrain en leur nom personnel. Néanmoins, il existe des exceptions et des mécanismes qui permettent aux étrangers d’avoir un intérêt dans une propriété foncière en Thaïlande indirectement ou sous des conditions spécifiques. Voici quelques options possibles :
- Le Bail de 30 ans avec Renouvellements Optionnels : Les étrangers peuvent louer un terrain pour 30 ans avec deux renouvellements, soit 90 ans en total. Cela signifie que vous aurez le droit d’utiliser un terrain à long terme sans avoir la pleine propriété. Cependant, le terrain appartient toujours au propriétaire thaïlandais.
- Investissement dans une Entreprise Thaïlandaise : Les étrangers peuvent posséder jusqu’à 49% des parts sociales d’une entreprise en Thaïlande. Si cette entreprise possède un terrain, vous avez un intérêt indirect dans cette propriété foncière.
- Achat à travers une Société : Il faut souligner que cette option est également sujette à de strictes restrictions. Même si elle doit être examinée avec prudence, certains étrangers ont quand même acheté le terrain en Thaïlande en formant une société thaïlandaise. En effet, la société peut détenir le terrain. Cependant elle doit respecter la loi thaïlandaise et doit avoir des objectifs commerciaux légaux.
- Mariage avec un Citoyen Thaïlandais : S’il y a un mariage entre étranger et un citoyen thaïlandais, il pourrait être possible d’acheter un terrain en Thaïlande en utilisant le nom du citoyen thaïlandais. Il faut noter que cela peut aussi être un domaine délicat. En conclusion, il est toujours recommandé de consulter un avocat avant de prendre une telle décision.
Pour résumer, il est essentiel de souligner que la propriété foncière est un domaine compliqué pour les étrangers en Thaïlande. En effet, il est contrôlé par des lois strictes. De plus, il est important de noter que des règlements de la loi changent fréquemment mais les réglementations locales peuvent également varier. De cette façon, il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais pour obtenir des conseils précis et à jour pour tout investissement immobilier envisagé.
◊ Un étranger peut-il être propriétaire d’une villa en Thaïlande ?
Un étranger peut posséder une villa en Thaïlande, mais il y a certaines conditions et restrictions à respecter. Cependant, la propriété foncière en Thaïlande pour les étrangers est encadrée de manière stricte par la loi. Ainsi, il est important de savoir ce que l’on peut faire et les limites auxquelles il faut savoir se tenir.
En général, un étranger ne peut pas posséder directement le bien foncier sur lequel est construite la villa. Il existe toutefois trois moyens autorisés de posséder une villa en Thaïlande :
- Lease de 30 ans : comme expliqué précédemment, la propriété foncière en Thaïlande est permise aux étrangers par le biais du bail. Il s’agit d’un contrat de 30 ans, renouvelable à deux reprises, soit 90 ans de jouissance de la propriété. Le tout en délégant le moins de biens terrestres possible à son homologue local, mais cela reste théoriquement la propriété du propriétaire thaïlandais. Cependant, les étrangers peuvent être le propriétaire de la villa et en disposer pour toute la durée du bail.
- Structures en Propriété Absolue : Dans certains cas, les étrangers peuvent acquérir la pleine propriété des structures construites sur le bien foncier. Cela s’applique notamment à la villa elle-même, mais la propriété de la structure est séparée de la propriété du bien foncier, qui reste la propriété obligatoire du propriétaire thaïlandais.
- Investissement dans une Entreprise : De même, les étrangers sont autorisés à posséder jusqu’à 49% des actions d’une entreprise thaïlandaise. Si la société possède le bien foncier sur lequel la villa est située, l’étranger peut jouir d’un intérêt indirect dans la villa.
Il est toutefois important de préciser que toutes ces options ont des conséquences juridiques et fiscales compliquées. Les lois et réglementations en matière de propriété terrestre pour les étrangers en Thaïlande sont sujettes à changement. Il est donc important pour toute personne pensant acheter une propriété terrestre en Thaïlande de consulter un avocat ou un professionnel juridique spécialisé dans le droit immobilier thaïlandais pour obtenir des réponses exactes à jour.
◊ Quelles sont les possibilités pour un étranger pour détenir une villa ?
Les options pour qu’un étranger puisse posséder une villa en Thaïlande tout en respectant la loi et la réglementation locale sont principalement basées sur des structures juridiques spécifiques. Par conséquent, il existe quelques options possibles à cet égard :
- Lease de 30 ans : Comme il a été mentionné précédemment, les étrangers sont autorisés à conclure un bail pour un terrain pour une période de 30 ans, qui peut être renouvelé deux fois. En conséquence, le propriétaire étranger peut rester légalement propriétaire de la villa sur ce terrain pendant 90 ans.
- Achat de Propriété par le biais d’une Entreprise Thaïlandaise : Un étranger est autorisé à créer une entreprise en Thaïlande, par exemple une société à responsabilité limitée, et à posséder jusqu’à 49% des actions de cette entreprise. Par conséquent, cette entité a la propriété foncière de la villa, et l’étranger est un possesseur indirect de cette propriété en tant qu’actionnaire.
- Investissement dans des Fonds Immobiliers : Il est possible d’investir dans des fonds immobiliers en Thaïlande qui possèdent des biens immobiliers, y compris des villas. Pour cela, un étranger devrait acheter des parts d’un fonds et posséder une fraction de la propriété sans en être propriétaire direct.
- Mariage avec un Citoyen Thaïlandais : Dans ce cas, le citoyen thaïlandais époux peut théoriquement acheter une propriété. Cependant, cette alternative a l’air très risqué et exige le respect strict des lois thaïlandaises.
- Location Longue Durée : Si la pleine propriété n’est pas une priorité, l’étranger peut envisager de louer une villa à long terme, par exemple pour plusieurs années. Cela offre la flexibilité de vivre dans la villa sans les contraintes liées à la propriété foncière.
Chaque option a des aspects indépendants, et ils varient dans le contexte légal, fiscal et financier. En outre, le droit de propriété pour les étrangers et l’ensemble du contexte réglementaire est sujet à changement. Par conséquent, il est crucial de consulter un un avocat ou un professionnel juridique spécialisé dans le droit immobilier thaïlandais et peut fournir des conseils sur les particularités de votre cas.
◊ Où acheter une villa en Thaïlande ?
Le choix de l’emplacement pour acheter une villa en Thaïlande dépendra de vos préférences personnelles, de vos objectifs d’achat (résidence permanente, investissement locatif, retraite, etc.) et de votre budget. Voici quelques régions populaires de Thaïlande à considérer :
- Phuket : L’île de Phuket est l’un des lieux les plus populaires pour les étrangers qui souhaitent acheter une villa en Thaïlande. Offrant des plages magnifiques, une vie nocturne animée et des infrastructures modernes, la dépendance de la région au tourisme étranger apporte néanmoins une certaine stabilité aux investisseurs.
- Koh Samui : Connue pour ses plages de sable blanc, ses eaux cristallines et son ambiance décontractée, c’est un endroit populaire pour les investisseurs et les retraités étrangers.
- Bangkok : En tant que capitale, c’est un endroit dynamique offrant de nombreuses possibilités aux acheteurs. Les expatriés peuvent choisir parmi des condominiums de luxe en centre-ville où des maisons dans des quartiers exclusifs. Même Koh Samui, une autre région populaire pour les villas, est à seulement une heure de l’aéroport international de Bangkok.
- Chiang Mai : Située au nord, cette région offre un climat plus frais et est célèbre pour sa culture et son coût de la vie abordable. Il s’agit d’une destination populaire pour les retraités ainsi que pour les investisseurs.
- Hua Hin : Cette ville balnéaire abrite de nombreux retraités étrangers qui recherchent des plages, des parcours de golf et cette ville paisible.
- Pattaya : Un autre lieu populaire malgré sa notoriété pour des raisons différentes, car sa diversité de propriétés s’étend aux appartements en front de mer et aux villas de luxe.
- Krabi : Célèbre pour ses formations karstiques impressionnantes et ses plages. Un paradis pour les amoureux de la nature et les surfeurs.
- Phang Nga : Connu pour sa beauté naturelle, y compris la baie de Phang Nga avec ses places emblématiques.
- Koh Lanta : Pour ceux qui recherchent une ambiance plus tranquille et une véritable évasion insulaire, Koh Lanta est une option à considérer.
Pour décider quel est l’emplacement idéal pour acheter une villa en Thaïlande, il est important de choisir en tenant compte de nombreux facteurs tels que la proximité des commodités, le style de vie souhaité, les possibilités d’investissement, la réglementation locale et votre budget. Il est également important de visiter les régions pour comprendre leurs avantages respectifs.
◊ Quelle est la procédure pour acheter une villa en Thaïlande ?
Il y a plusieurs étapes à suivre pour acheter une villa en Thaïlande en tant qu’étranger, et cela variera qui plus est basé sur la structure légale que vous utilisez pour détenir la villa. Voici un processus général que vous pouvez suivre :
- Étape 1. Recherche et Planification : Situez où en Thaïlande vous désirez acheter une villa. Déterminez vos besoins, votre planning ainsi que vos objectifs que vous voulez obtenir avec l’achat de la villa.
- Étape 2. Engagez un avocat ou un Professionnel Juridique : Vous devrez contacter un avocat qualifié en droit immobilier thaïlandais, qui serait en mesure de vous assister dans l’accomplissement des aspects juridiques ainsi que fiscaux en rapport avec l’achat de la villa en Thaïlande.
- Étape 3. Sélectionnez la Structure Légale : Avec votre avocat, définissez la structure légale qui fonctionnera le mieux pour l’achat de la villa en Thaïlande pour vous.
- Étape 4. Recherche Immobilière : Trouvez la villa parfaite qui correspond à votre décision, besoins et intérêts. En parallèle, vous pouvez travailler avec des agents immobiliers pour rechercher des villas à acheter.
- Étape 5. Due Diligence : Faites un audit préalable de la propriété pour vous assurer que le titre de propriété est valide, exempt de charges, de conflits ou de toute violation. Assurez-vous aussi que le gouvernement a approuvé chaque point en leur possession.
- Étape 6. Négociation et Accord : Une fois que vous arrivez à avoir trouvé une villa satisfaisante, persuadez-vous d’ un accord avec le vendeur.
- Étape 7. Contrat de vente : Les parties signent un contrat d’achat. L’avocat de l’acheteur a passé le contrat afin de s’assurer que chaque élément est approprié et admissible conformément à la loi thaïlandaise.
- Étape 8. Dépôt : Attaché au contrat pour vente sera un acompte. Du reste de la valeur de la propriété, l’acheteur remet au vendeur le reste de la somme d’argent.
- Étape 9. Vérification Légale Finale : Afin de s’assurer que chaque condition établie est accomplie. Cette opération est réalisée par l’avocat.
- Étape 10. Transfert de Propriété : Lorsque toutes les conditions sont remplies et que le paiement final est effectué, le transfert de propriété sera enregistré auprès du Département des Terres en Thaïlande.
- Étape 11. Enregistrement de Changement de Propriété : Après le transfert, un nouveau titre de propriété est émis au nom de la personne ou de l’entreprise qui a acheté la propriété.
- Étape 12. Post-Achat : N’oubliez pas d’informer les services publics en Thaïlande, (électricité, eau, etc.), que vous êtes le nouveau propriétaire de cette villa.
Chaque étape peut comporter des détails spécifiques et des exigences légales qui varient. Il est donc essentiel de travailler étroitement avec un avocat ou un professionnel juridique spécialisé dans le droit immobilier thaïlandais. Ainsi il vous guidera à travers tout le processus.
◊ Une Propriété en Thaïlande : Leasehold ou Société Thaïlandaise ?
La législation thaïlandaise interdit aux étrangers d’être propriétaires de terrains en leur nom propre. Seules un certain nombre d’unités dans des condominiums peuvent être achetées en pleine propriété, ces parts n’excédant pas 49 % de la superficie du condominium. Néanmoins, de nombreux étrangers achètent des maisons en Thaïlande. Comment est-ce possible ?
Il existe en réalité deux moyens de devenir propriétaire d’une maison en Thaïlande : en passant par une société thaïlandaise ou par un « leasehold » (bail à long terme comparable à un bail emphytéotique).
- Achat via une Société Thaïlandaise (Thai Company) : Un étranger ne peut détenir plus de 49% des actions d’une société, mais il peut être nommé directeur et les statuts de la société peuvent être conçus de manière à exiger son accord pour toute décision majeure. En d’autres termes, même sans être propriétaire, vous pouvez contrôler une société thaïlandaise. Cette société peut détenir le terrain de votre maison.
- Avantages : Contrairement au leasehold, ce montage permet de posséder (indirectement) le terrain sans limite de temps.
Lors de la revente, il n’est pas nécessaire de passer par une procédure complexe d’enregistrement de transfert au cadastre. Le changement de propriété s’effectue en changeant simplement le directeur de la société, une procédure plus simple et moins coûteuse.
- Inconvénients : Cette solution est encore souvent pratiquée de manière non conforme à la loi si les actionnaires thaïlandais ne contribuent pas effectivement à l’investissement (appelés « nominees » ou prête-noms), et si la société n’a pas une activité réelle. Les autorités thaïlandaises renforcent les contrôles dans ce domaine.
Les actionnaires thaïlandais peuvent, dans certains cas, bloquer une éventuelle revente en refusant de signer ou en étant absents. La confiance envers ces actionnaires est essentielle. Certaines précautions, bien que légalement discutables, peuvent être prises pour prévenir ce risque.
- Leasehold (bail de 3 ans renouvelables 2 fois, soit 90 ans) : La loi thaïlandaise permet l’enregistrement d’un bail au nom d’un étranger, d’une durée maximale de 30 ans (quelle que soit la nationalité du locataire). Une formule de plus en plus courante est le « leasehold » : l’étranger signe un contrat de bail avec le propriétaire du terrain pour 30 ans, renouvelable deux fois, totalisant ainsi 90 ans.
- Avantages : Cette formule est entièrement conforme à la loi thaïlandaise. Les frais d’enregistrement sont bas (1,1 % de la valeur déclarée du bail) et ne nécessitent pas de frais annuels comme dans le cas d’une société.
- Inconvénients : La revente peut être compliquée si le terrain n’a pas été subdivisé en parcelles individuelles. La coopération du propriétaire du terrain est nécessaire pour la vente.
En conclusion, l’achat en Thai Company peut être complexe et risqué, nécessitant une compréhension approfondie du montage. Le leasehold, en revanche, est légal et économique, le rendant préférable pour ceux qui n’ont pas d’entreprise en Thaïlande ou de contacts fiables.