Investir à Koh Samui : les différents types de propriété et les droits attachés

Dans quels types de propriété peut-on investir à Koh Samui ?

• Condominiums

C’est l’option la plus simple pour les investisseurs étrangers, offrant une pleine propriété (freehold) avec moins de restrictions légales. Les étrangers ne peuvent cependant posséder que jusqu’à 49% de la surface totale d’un immeuble en copropriété, conformément à la Loi sur les copropriétés de 1979. En revanche, les ressortissants thaïlandais peuvent posséder des condominiums sans aucune limitation.

• Villas

Les villas offrent intimité et luxe, mais impliquent des coûts d’entretien plus élevés et des complexités juridiques pour les acheteurs étrangers. En effet, les étrangers peuvent posséder la structure (villa), mais pas le terrain sur lequel elle est construite. En revanche, les ressortissants thaïlandais peuvent posséder à la fois le terrain et la villa en pleine propriété (freehold), leur conférant ainsi des droits de propriété complets.

• Terrains

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en Thaïlande, mais ils peuvent les louer pour un usage à long terme dans le cadre d’un contrat de bail emphytéotique (leasehold). Les ressortissants thaïlandais peuvent acheter des terrains en pleine propriété, avec des droits de propriété complets et sans limitations.

Investir en freehold ou leasehold ?

• Le freehold (pleine propriété)

Le freehold, soit la pleine propriété, est le type de propriété le plus complet en Thaïlande. Il permet aux investisseurs locaux d’acquérir des terrains et des bâtiments sans restriction. Le Chanote, titre de propriété officiel délivré par le Département foncier, confère les droits de propriété complets sur le bien immobilier, offrant ainsi une sécurité juridique maximale.

Pour les investisseurs étrangers, l’accès au freehold est cependant limité. En vertu du Condominium Act de 2008, un étranger peut détenir jusqu’à 49% de la surface totale d’un immeuble en copropriété. Autrement dit, un investisseur étranger peut pleinement posséder un appartement dans une copropriété tant que le quota de 49% détenu par des étrangers n’est pas dépassé dans l’immeuble.

a) Avantages du freehold:

• Pour les investisseurs locaux : Le freehold offre une liberté d’acquisition totale, leur permettant de posséder des terrains, maisons et bâtiments commerciaux sans restriction. Cette option convient aux investissements à long terme en offrant une grande flexibilité.
• Pour les investisseurs étrangers : Bien que limité aux condominiums, le freehold offre une sécurité juridique maximale grâce à un titre de propriété incontestable. C’est une option intéressante pour les étrangers qui souhaitent protéger leur patrimoine immobilier en Thaïlande. 

b) Inconvénients du freehold:

• Pour les investisseurs locaux : Le coût d’acquisition élevé, en particulier dans des zones prisées comme Koh Samui, peut dissuader certains investisseurs locaux. 
• Pour les investisseurs étrangers : Le quota de 49% imposé par la loi aux copropriétaires étrangers dans un immeuble peut restreindre les opportunités d’achat, surtout lorsque ce plafond est déjà atteint.

• Leasehold (Bail Emphytéotique) 

Le leasehold, ou bail emphytéotique, constitue une première alternative pour les étrangers pour contourner les restrictions sur la propriété foncière. Bien que les étrangers ne puissent pas être propriétaires d’un terrain, à Koh Samui comme sur tout le territoire thaïlandais, et disposer de la pleine propriété, ils ont la possibilité d’acquérir la maison ou la structure construite sur ce terrain. Les investisseurs étrangers peuvent ainsi profiter pleinement du terrain au moyen d’un bail emphytéotique de 30 ans, renouvelable à deux reprises pour atteindre 90 ans, sans qu’il n’y ait transfert de propriété dudit terrain. 

Le bail emphytéotique doit être enregistré auprès du Land Department et inclure des clauses spécifiques concernant le renouvellement, la succession, l’annulation du bail, ou encore l’enregistrement d’un nouveau bail en cas de revente de la maison. Bien que cette disposition ne confère pas le statut de pleine propriété, elle permet néanmoins une jouissance étendue et sécurisée du bien, rapprochant ainsi l’investisseur du statut de propriétaire​. L’investisseur n’est donc pas propriétaire : il est locataire sur une longue durée.

Pour les investisseurs locaux, le bail peut aussi représenter une option intéressante, notamment pour les acquisitions temporaires ou les projets immobiliers de court terme. Il permet de minimiser la mise initiale tout en offrant une certaine souplesse de gestion.

a) Avantages du leasehold :

• Pour les investisseurs locaux : Le leasehold permet d’abaisser les coûts d’achat tout en accédant à des biens dans des zones à fort potentiel de revalorisation. C’est une solution économique pour des opérations de courte durée.
• Pour les étrangers : Le bail donne accès à des villas qui seraient autrement inaccessibles vu les restrictions légales sur la propriété foncière. De plus, les frais d’acquisition sont souvent moins élevés que pour la plein e propriété, rendant cette option plus abordable.

b) Inconvénients du leasehold :

• Pour les investisseurs locaux : La durée limitée du bzil peut nécessiter des renégociations à chaque reconduction, introduisant une incertitude quant à l’avenir de la propriété et des coûts supplémentaires.
• Pour les investisseurs étrangers : L’absence de pleine propriété sur le terrain limite la valorisation à long terme du bien, et la nécessité de renouveler le bail tous les 30 ans ajoute une incertitude juridique qui peut être un obstacle pour certains investisseurs.

Quels sont les moyens de contourner les restrictions en matière de propriété foncière pour les étrangers ?

• Pour les investisseurs étrangers

La création d’une société thaïlandaise (Thai Limited Company) : Cette option permet de contourner l’interdiction qu’ont les étrangers de détenir des terres en Thaïlande. La société doit être composée d’au moins 51 % de partenaires thaïlandais, avec un maximum de 49 % de parts détenues par l’investisseur étranger. Cette structure permet à la société de détenir la propriété du terrain, tandis que l’investisseur étranger contrôle indirectement la société. Néanmoins, la conformité requise aux lois sur les sociétés thaïlandaises impose une gestion active de la structure, sans garantie de pérennité sur le long terme. Il est également fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé pour s’assurer que ce type de montage est effectué dans le respect strict de la législation thaïlandaise. Ce type de structuration est particulièrement pertinent à Koh Samui, où la demande pour des villas et autres propriétés de luxe est en forte croissance.

Le mariage avec un citoyen thaïlandais : Cette option offre une autre porte d’accès à la propriété foncière. Cependant, cette option comporte des risques juridiques, car le terrain sera inscrit au nom du conjoint thaïlandais, et l’étranger devra renoncer à toute revendication de propriété, ce qui peut poser des problèmes en cas de divorce. Un accompagnement juridique avisé reste indispensable pour évaluer les risques encourus.

Les implications fiscales liées à l’acquisition d’un bien immobilier à Koh Samui

L’achat d’un bien immobilier sur l’île de Koh Samui, que ce soit en pleine propriété ou en bail longue durée, oblige les investisseurs à prendre en compte plusieurs taxes et frais.

•  Taxe de transfert

La taxe de transfert est une charge incontournable lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande. Fixée à 2% de la valeur enregistrée du bien, elle est généralement partagée entre l’acheteur et le vendeur, même si cette répartition peut être négociée au moment de la transaction.

•  Frais d’enregistrement

L’enregistrement du titre de propriété auprès du service cadastral est une étape cruciale pour sécuriser le droit de propriété. Les frais d’enregistrement varient selon la nature de l’acquisition (propriété pleine et entière ou bail emphytéotique) et oscillent habituellement entre 1000 et 2000 bahts. Ces frais couvrent l’enregistrement du bail emphytéotique ou la mise à jour du titre de propriété en cas d’achat en pleine propriété.

Les risques associés à l’investissement à Koh Samui

Investir sur l’île de Koh Samui offre de nombreuses opportunités, mais comporte également des risques que les investisseurs doivent prendre en considération : 

• La volatilité du marché immobilier de Koh Samui : Le marché immobilier de l’île de Koh Samui peut faire preuve d’instabilité en raison de la dépendance de l’économie locale au tourisme. Des crises économiques mondiales soudaines, ou des événements imprévisibles tels qu’une pandémie comme celle de la Covid-19, peuvent entraîner une baisse de la demande touristique et avoir un impact direct sur les prix de l’immobilier.

• L’incertitude liée au leasehold : Pour les biens acquis dans le cadre d’un bail emphytéotique, le flou entourant le renouvellement du bail à l’issue de la période initiale de 30 ans peut représenter un risque considérable pour les investisseurs. Il est donc essentiel de négocier des conditions avantageuses dès le départ et de choisir un propriétaire foncier digne de confiance afin de minimiser ces risques.

• Les coûts d’entretien élevés : Les propriétés en bord de mer à Koh Samui, bien que très prisées, nécessitent une maintenance régulière pour résister aux conditions climatiques comme l’humidité et les tempêtes, ce qui peut engendrer des frais considérables sur le long terme.

Conclusion 

Investir à Koh Samui peut s’avérer être une décision judicieuse et rentable pour les investisseurs, qu’ils soient étrangers ou locaux. Cependant, il est impératif de bien comprendre les implications juridiques et fiscales propres à chaque type de propriété. Que ce soit par l’acquisition en pleine propriété d’un appartement ou par un bail emphytéotique pour une villa, chaque option présente des avantages et inconvénients spécifiques. Pour maximiser les chances de réussite, il est essentiel de planifier minutieusement son investissement, de s’entourer de professionnels qualifiés comme des avocats spécialisés en droit immobilier thaïlandais, et de prendre en compte les risques liés à ce marché en pleine expansion.