Investissement locatif en Thaïlande : le guide juridique pour tous les futurs propriétaires

Qu’est-ce que l’investissement locatif en Thaïlande ?

L’investissement locatif en Thaïlande consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer, générant ainsi un revenu pour le propriétaire. Ce type d’investissement est particulièrement répandu en Thaïlande, en raison d’un marché immobilier dynamique, de prix encore relativement abordables et d’une forte demande locative alimentée par le tourisme et l’expatriation. 

En Thaïlande, les rendements locatifs peuvent varier entre 4% et 10% par an, selon l’emplacement du bien et sa gestion. Les investisseurs ont le choix entre des locations à court terme, principalement pour les touristes, et des locations à long terme destinées aux expatriés et résidents locaux.

A qui s’adresse l’investissement locatif en Thaïlande ?

• Les investisseurs locaux

Les citoyens thaïlandais bénéficient d’une grande liberté en matière d’investissement locatif. Ils peuvent acquérir des terrains, des maisons et des condominiums sans restriction. L’achat d’un bien immobilier par un Thaïlandais se fait directement, sans besoin de structures juridiques complexes. Cependant, il est recommandé de consulter un avocat pour s’assurer que toutes les transactions sont conformes à la législation en vigueur.

• Les investisseurs étrangers en Thaïlande

Les règles concernant la propriété immobilière sont plus strictes pour les étrangers en Thaïlande. Selon la loi de 2008 sur les immeubles en copropriété, ces derniers peuvent acheter des condominiums à condition que la partie détenue par des étrangers au sein de l’immeuble ne dépasse pas 49%. Concernant les terrains, les étrangers ne peuvent pas directement en être propriétaires, mais ils peuvent posséder des maisons construites sur des terrains loués pour 30 ans maximum, renouvelables deux fois, soit 90 ans au total.

Les étapes clés pour un investissement locatif en Thaïlande

Pour les investisseurs locaux : 

Les investisseurs thaïlandais peuvent acheter des biens immobiliers sans restriction majeure. Une fois la propriété trouvée, ils peuvent compléter l’achat en signant un contrat de vente, suivi de l’enregistrement de la propriété auprès du Land Department. Malgré tout, il est conseillé de consulter un avocat pour vérifier la conformité du contrat.

Pour les investisseurs étrangers :

Les démarches sont plus complexes pour les étrangers. Elles incluent :

• Conseil juridique : Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour s’assurer que toutes les étapes d’achat respectent la législation thaïlandaise.
• Ouverture d’un compte bancaire local : Nécessaire pour les transactions immobilières, ce compte facilite le transfert de fonds depuis l’étranger.
• Signature d’une promesse de vente : Ce document, vérifié par un avocat, détaille les termes de l’achat, les modalités de paiement et les frais associés.
• Transfert de fonds : Les fonds doivent être transférés d’un compte étranger vers le compte en Thaïlande. La banque locale émettra un document prouvant l’origine des fonds, nécessaire pour l’enregistrement de la propriété.
• Enregistrement de la propriété : Une fois le paiement effectué, la propriété doit être enregistrée auprès du département de terres, garantissant ainsi les droits du propriétaire.

Le cadre légal pour la mise en location d’un bien immobilier en Thaïlande

Une fois l’acquisition d’un bien immobilier en Thaïlande finalisée, les propriétaires, qu’ils soient locaux ou étrangers, doivent se conformer à un certain nombre de règles légales pour mettre leur bien en location. La mise en location de biens immobiliers est régie par le Code civil et commercial thaïlandais, qui établit les droits et obligations des propriétaires et des locataires, ainsi que par des réglementations spécifiques en matière de fiscalité et d’enregistrement.

• Enregistrement et conformité légale

Le propriétaire souhaitant mettre en location un bien immobilier doit s’assurer que le contrat de bail respecte les dispositions du Code civil et commercial. Ce contrat doit inclure des informations clés telles que la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement, et les obligations respectives des parties. Pour les baux de longue durée (au-delà de trois ans), le contrat doit être enregistré auprès du Land Department conformément à l’article 538 du Code civil et commercial, sans quoi le bail ne sera pas opposable aux tiers.

Le non-respect de cette obligation d’enregistrement peut entraîner l’invalidité du contrat de bail au regard de la loi, limitant ainsi les recours du propriétaire en cas de litige avec le locataire. De plus, il est important de noter que les locations à court terme, telles que les locations saisonnières ou touristiques, peuvent être soumises à des réglementations supplémentaires. En particulier, les locations à court terme de moins de 30 jours dans des résidences non enregistrées comme hôtels peuvent être illégales selon la loi sur les hôtels (Hotel Act B.E. 2547) et exposer le propriétaire à des sanctions​.

• Taxes et obligations fiscales liée à l’investissement locatif en Thaïlande

Les revenus locatifs en Thaïlande sont soumis à l’impôt sur le revenu, dont le taux varie de 5% à 35% en fonction du montant des revenus conformément à la Loi sur l’impôt sur le revenu (Revenue Code B.E. 2481). Qu’ils soient Thaïlandais ou étrangers, les propriétaires bailleurs doivent déclarer ces revenus et s’acquitter des impôts correspondants.

En plus de l’impôt sur le revenu, une taxe foncière s’applique sur les biens loués, évaluée à environ 12,5% de la valeur locative annuelle. Lors de la revente, une taxe sur la plus-value est également due mais calculée uniquement sur la valeur déclarée.

Des frais d’enregistrement du bail ou du transfert de propriété doivent aussi être prévus, de l’ordre de 1% de la valeur inscrite dans le contrat. Pour les constructions neuves, une taxe liée au bâtiment peut s’appliquer en fonction de la durée de détention et de la valeur du projet.

Le non-respect de ces obligations fiscales peut entraîner des amendes et des pénalités, ainsi que des complications juridiques. Il est donc vivement recommandé aux propriétaires, notamment étrangers, de consulter un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé pour s’assurer du respect de toutes les obligations légales.

• Gestion et recours

En cas de litige avec un locataire, le propriétaire dispose de plusieurs recours légaux en vertu du Code civil et commercial. En cas de non-paiement du loyer ou de violation des termes du contrat de bail, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion du locataire ou la réparation du préjudice. Cependant, pour que ces recours soient efficaces, il est essentiel que le contrat de bail soit correctement rédigé et enregistré.

La mise en location d’un bien immobilier en Thaïlande exige donc une rigueur juridique tant dans la préparation des contrats que dans le respect des obligations fiscales et réglementaires. Un cadre légal solide est indispensable pour sécuriser l’investissement locatif et maximiser les revenus tout en minimisant les risques juridiques.

Les risques à considérer avant d’investir dans l’immobilier locatif en Thaïlande

Investir dans ce secteur comporte des risques qu’il convient d’appréhender avec prudence. 

Le marché immobilier local, bien que prometteur, demeure volatil en fonction de la conjoncture économique et des politiques menées. Cette instabilité peut s’accentuer dans des zones touristiques comme Phuket ou Pattaya, plus dépendantes du tourisme.

La gestion à distance s’avère par ailleurs complexe pour les investisseurs étrangers, nécessitant souvent le recours à des services professionnels sur place, générateurs de coûts supplémentaires.

Conclusion

L’investissement locatif en Thaïlande offre un potentiel de rendement attractif, mais il est impératif de maîtriser les exigences juridiques et fiscales qui encadrent ce type d’opération. Le respect rigoureux des dispositions du Code civil et commercial thaïlandais, ainsi que des obligations fiscales, est essentiel pour protéger ses droits en tant que propriétaire et éviter toute sanction. Les investisseurs, qu’ils soient thaïlandais ou étrangers, doivent adopter une approche rigoureuse et juridiquement informée, en s’appuyant sur l’expertise d’avocats spécialisés et de conseillers fiscaux, afin de sécuriser leur investissement et d’optimiser leurs revenus locatifs dans le respect strict de la législation thaïlandaise.