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Land Code : un cadre juridique essentiel pour structurer la propriété et l’usage des terres en Thaïlande
Le Land Code en Thaïlande est l’un des piliers du droit foncier thaïlandais. En effet, ce code a été promulgué le 1er décembre 1954 et a depuis subi divers amendements y compris en 2008 afin de s’adapter aux évolutions économiques, juridiques et sociales du pays.
Il régit l’ensemble des règles relatives à la possession, l’utilisation, l’attribution et la transmission des terres sur le territoire. Sa compréhension est essentielle pour tout investisseur, expatrié ou opérateur économique souhaitant sécuriser son droit de propriété ou d’usage foncier dans le Royaume. En Thaïlande, où la terre est traditionnellement perçue comme un patrimoine collectif et où les restrictions sur la propriété étrangère sont strictes, le Land Code en Thaïlande représente l’instrument juridique fondamental encadrant la légalité des transactions foncières.
Cet article propose d’examiner en profondeur les principes du Land Code en Thaïlande, en mettant en lumière ses dispositions clés, ses implications pour les particuliers et les sociétés, ainsi que les enjeux liés à l’utilisation et la délimitation des droits fonciers.
Table des matières
Quelles sont les sources et l’architecture du Land Code en Thaïlande ?
Le Land Code en Thaïlande est le résultat d’une codification visant à harmoniser les textes préexistants en matière foncière. Entré en vigueur le 1er décembre 1954, il a abrogé pas moins de 14 lois antérieures, tel que le Temporary Pre-emption Certificate Act, les anciennes lois sur la délivrance des titres de propriété foncière, ou encore celles encadrant la spéculation foncière ou la gestion des terres vacantes.
Le Land Code en Thaïlande est structuré par plusieurs chapitres de la manière suivante :
Chapitre 1 : Dispositions générales
Chapitre 2 : Attribution des terres à la population
Chapitre 3 : Délimitation des droits fonciers
Chapitre 4 : Délivrance des titres fonciers
Chapitre 5 : Arpentage
Chapitre 6 : Enregistrement des droits et des actes juridiques
Chapitre 7 : Restriction des droits fonciers à des fins religieuse
Chapitre 8 : Restriction des droits fonciers des étrangers
Chapitre 9 : Restriction des droits fonciers de certaines catégories de personnes morales
Chapitre 10 : Commerce foncier
Chapitre 11 : Frais
Chapitre 12 : Sanctions
L’intégralité du Land Code en Thaïlande est marquée par une approche formelle et hiérarchique des droits fonciers, distinguant les droits de simple occupation des droits de propriété pleine et entière.
Qui peut détenir un droit sur une terre en Thaïlande selon le Land Code ?
Le Land Code en Thaïlande distingue clairement le droit de propriété (title deed) et les droits d’occupation ou d’utilisation (utilization certificate, pre-emption certificate).
La propriété privée fondée sur les titres officiels
La section 3 du chapitre 1 du Land Code en Thaïlande est très explicite quant aux circonstances et conditions dans lesquelles une personne peut se prévaloir d’un droit foncier. Un individu peut réclamer un droit légal sur la terre s’il dispose d’un titre délivré avant l’adoption du Code en 1954, ou si ce dernier a été délivré conformément à la nouvelle législation.
L’exigence d’un titre formel signifie qu’une simple occupation, même prolongée et paisible, ne suffit pas pour revendiquer la propriété exclusive. La régularisation de cette occupation passe nécessairement par une procédure administrative rigoureuse qui doit déboucher sur la délivrance d’un document officiel.
En effet, seuls les titres émis et enregistrés par le Département des terres ont une valeur probante et permettent d’inscrire des droits dans les registres fonciers. Cette démarche empêche les revendications concurrentes, et favorise la traçabilité complète des droits fonciers.
Les droits d’occupation, de préemption et d’usage
En Thaïlande, il existe plusieurs types de titres fonciers, chacun conférant des droits de propriété de niveaux divers. Le degré de preuve du titre le plus bas est le certificat de préemption « Pre-emption Certificate» ou Nor Sor 2. Ce type de document confère au détenteur l’usage restreint d’un terrain pour une période temporaire. Il est souvent dans l’attente d’une évaluation de l’utilisation et de l’exploitation du terrain.
Une fois que l’administration constate un usage conforme et productif du terrain, elle peut délivrer un « Certificate of Use » (Nor Sor 3). Ce document atteste que le terrain est effectivement utilisé par son occupant et dans les conditions prescrites. Son émission marque une étape importante sur la voie du droit de propriété, mais ne confère pas le plein droit de propriété sur ce dernier. Il impose à son titulaire de respecter des obligations précises, notamment en matière de non-transfert durant une période déterminée, comme le précise l’article 31.
Le titre foncier le plus élevé est le « Title Deed » ou Chanote (insérer lien de l’article sur le Chanote) (Nor Sor 4). Le Chanote confère au détenteur le droit de propriété exclusif et perpétuel. Il est émis après un arpentage topographique officiel, et une vérification complète par les autorités compétentes, suivie d’une publication. Le Chanote, comme tous les titres de propriété, peut être vendu, loué, hypothéqué ou transmis suivants la loi. Seul le titre Chanote offre une solution avérée contre la fraude à la terre et la propriété, réduisant drastiquement les litiges fonciers.
Comment le Land Code en Thaïlande régit-il la propriété foncière de l’État et son affectation ?
Le Land Code en Thaïlande définit que toute terre non détenue par un particulier appartient à l’État (section 2). La règle est mise en œuvre par le Directeur général du Département des terres. Cependant, certaines de ses parcelles peuvent être concédées ou attribuées temporairement à des personnes physiques ou morales pour mener des activités économiques (articles 10 à 12).
La Commission nationale d’allocation foncière peut, quant à elle, réserver des terres, approuver des projets d’attribution, ou encore fixer les conditions d’usage (section 20).
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Quelle est la procédure d’acquisition d’un title deed selon le Land Code en Thaïlande ?
L’acquisition du “Title Deed” ou du Chanote est un processus juridique et administratif qui est strictement surveillé et réglementé par diverses sections du Land Code en Thaïlande afin de garantir la sécurité des terres et prévenir les conflits dans différents territoires par les prêteurs et les usurpateurs illégaux. En outre, la procédure d’acquisition comprend deux étapes importantes: la constitution des droits initiaux, puis l’obtention du titre définitif.
De la préemption à l’usage : les étapes préparatoires
Le demandeur commencera généralement par acquérir un « Pre-emption Certificate » (Nor Sor 2). Ce certificat constitue une autorisation provisoire d’occupation délivrée par l’administration. Il permet à une personne d’occuper une terre encore inoccupée ou non attribuée, à condition de s’engager à la mettre en valeur conformément à l’usage prévu. Toutefois, il ne constitue ni un droit de propriété ni une reconnaissance définitive.
Une fois que la terre est effectivement utilisée de manière conforme et productive, l’administration peut accorder un Certificate of Use, ou Nor Sor 3, pour attester que la terre a été mise en valeur en fonction du contrat d’occupation. Ce droit personnel, non cessible, pratiquement inaliénable pendant un certain délai, est soumis à contrôle de l’administration et est révoqué en cas de non-respect des conditions du contrat ou d’abandon.
La demande de Chanote : formalisation et enregistrement
À partir du moment où les conditions d’exploitation sont respectées et les contrôles effectués, le titulaire du Nor Sor 3 peut présenter une demande d’émission d’un « Title Deed ». Contrairement à la précédente, l’article 58 du Land Code donne au gouverneur provincial le droit de déclarer une zone « prête » pour l’arpentage.
En opérant cette annonce il lance officiellement les opérations cadastrales, qui permettent aux tiers en matière de terrain de réclamer leurs possibles droits d’opposition en cas de conflits spécifiques.
Ensuite, l’administration exécute l’arpentage cadastral et tous les agents gradués inspectent soigneusement les limites, l’emplacement, l’étendue du territoire, tout en crée un schéma détaillé. Le plan est alors observé et, s’il n’y a pas de conflits ou de violations avérées, le Chanote est alors accordé.
Le Chanote est enregistré au bureau du cadastre local, et les informations du registre seront comme suit : identité du propriétaire, situation géographique de la parcelle, superficie exacte, plan cadastral, et numéro d’enregistrement. L’original du document est remis au titulaire, tandis que le département de terres conserve une copie.
Il s’agit de la dernière étape permettant de confirmer la propriété de la terre à part entière depuis le côté des autorités.
Le Land Code en Thaïlande autorise-t-il la propriété foncière pour les étrangers ?
En principe, le Land Code en Thaïlande interdit aux étrangers de posséder directement et d’acheter un terrain sur le territoire thaïlandais.
Toutefois, dans certains cas, encadrés par la loi thaïlandaise, un étranger pourra obtenir des droits de propriété foncière en Thaïlande.
Comment le Land Code en Thaïlande traite-t-il l’abandon de terrain et la déchéance de droits ?
L’article 6 énonce que l’abandon du terrain pendant plus de 10 ans (pour les certificats de propriété) ou 5 ans (pour les certificats d’utilisation) peut entraîner la perte du droit par décision de justice. Cette disposition a pour but d’empêcher la spéculation ou la thésaurisation du sol inutilisé.
L’article 32 autorise également le directeur général à ordonner l’expulsion des occupants qui n’ont pas respecté les orientations et ne sont pas dans les normes d’utilisation.
Quels documents officiels attestent des droits fonciers selon le Land Code en Thaïlande ?
Le Code prévoit plusieurs documents juridiques :
- Le « Pre-emption Certificate » (Nor Sor 2), qui atteste d’un droit temporaire,
- Le « Certificate of Use » (Nor Sor 3), une preuve que la terre a été exploitée,
- Le « Title Deed » (Chanote ou Nor Sor 4), seul document attestant une propriété pleine et exclusive.
Ces documents sont tous enregistrés auprès du Département des terres. L’article 57 en précise le contenu obligatoire. Une copie du Chanote est conservée par l’administration pour contrôle et traçabilité.
Le Land Code en Thaïlande interagit-il avec d’autres textes ?
Le Land Code en Thaïlande s’applique sur l’ensemble du territoire, sauf dans les cas où une loi spéciale prévoit des règles dérogatoires. Il coexiste notamment avec le Civil and Commercial Code, le Foreign Business Act, le Condominium Act ou encore les lois sur l’environnement, les forêts et les mines.
Les autorités locales ont également un pouvoir d’affectation, comme le précise l’article 9/1. Le Land Code en Thaïlande reste la loi principale régissant le foncier, mais il est articulé avec d’autres législations.
Conclusion
Le Land Code en Thaïlande est la pierre angulaire du droit foncier thaïlandais. Tous les droits, obligations et procédures à l’égard des terres, tant privées que publiques, y sont organisés. Il ne s’agit nullement d’un simple règlement administratif, mais d’un instrument de droit qui peut être utilisé soit pour protéger, soit pour contrôler ou développer le territoire. Par conséquent, cette loi doit être connue de tout investisseur ou étranger qui envisage d’entrer sur le marché immobilier ou agricole thaïlandais. Un examen des articles du Land Code en Thaïlande démontre que dans une grande mesure il s’agit d’un document visant à rationaliser les relations foncières humaines, à protéger les droits de l’intérêt public, à protéger contre les abus. Cependant, pour comprendre correctement les textes de la loi ou certaines spécificités et nuances de procédures relatives aux déclarations de droits, il faut soit une compréhension parfaite, soit un avocat chez Benoit & Partners.