Investir dans le marché immobilier en Thaïlande : un guide juridique pour les investisseurs étrangers

Les possibilité s’offrant aux investisseurs étrangers pour investir dans le marché immobilier en Thaïlande

Qui peut légalement être propriétaire immobilier en Thaïlande ?

La possession de biens immobiliers en Thaïlande est principalement régie par la Land Code Act B.E. 2497 ainsi que par d’autres lois telles que le Condominium Act B.E. 2522. Ces textes établissent des réglementations strictes sur la propriété de terres ou de bâtiments, établissant une distinction claire entre les ressortissants thaïlandais et les individus étrangers cherchant à investir dans le marché immobilier thaïlandais.

Les ressortissants thaïlandais

En vertu du droit thaïlandais, les citoyens thaïlandais bénéficient de droits illimités pour posséder des terrains et des biens immobiliers. Cela inclut une propriété exclusive ou par le biais d’entités thaïlandaises comme des entreprises ou des partenariats. Les citoyens doivent fournir des preuves de leur nationalité, telle qu’une carte d’identité ou un certificat d’enregistrement de domicile, pour valider leur éligibilité à la propriété foncière.

Les étrangers

Les restrictions sur la propriété foncière des étrangers en Thaïlande découlent du Land Code Act B.E. 2497, qui énonce le principe que seuls les citoyens thaïlandais et certaines entités approuvées peuvent posséder des terres.
Les dispositions incluent :

• Article 86 : « Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres en Thaïlande, sauf disposition contraire de la loi. »
• Article 87 : Définit le terme « étrangers » comme : des individus non thaïlandais, des entités immatriculées en Thaïlande mais détenues à plus de 49% par des étrangers, des entités immatriculées sous des lois étrangères.
  Afin de prévenir les tentatives de contournement, l’Article 96 précise que les terres acquises en violation de ces règles seront confisquées par l’État. Le terme « violation » inclut l’utilisation de prête-noms, une pratique illégale où des individus ou entités thaïlandaises servent de façade à la propriété étrangère.

Que peuvent acheter ou louer les étrangers cherchant à se lancer dans le marché immobilier en Thaïlande

Propriétés accessibles aux étrangers

Unités de condominium 

L’acquisition immobilière par des étrangers en Thaïlande répond à des règles spécifiques visant à conserver l’équilibre dans la répartition de la propriété foncière. La détention directe de parcelles au sein d’un condominium reste autorisée à condition de respecter le quota de 49% maximum dévolu aux étrangers au sein de chaque immeuble. Conformément au Condominium Act B.E. 2522, le versement des fonds doit s’effectuer en devises étrangères auprès d’intermédiaires agréés garantissant une procédure d’enregistrement sans accroc et une sécurisation des droits de propriété.

Location de terrains de longue durée

Une autre voie pour investir dans le marché immobilier en Thaïlande est celle de la location à long terme de terrains. Des baux non perpétuels, enregistrés auprès du Land Office, peuvent se conclure pour des usages résidentiels, commerciaux ou industriels sur des périodes pouvant atteindre 30 ans renouvelables. Cette solution apporte une stabilité qui s’approche de la pleine propriété.

Observation :  Bien que la durée légale maximale des baux fonciers soit actuellement de 30 ans selon l’article 540 du code civil, une proposition de loi datant de 2007 visait à étendre cette limite à 99 ans afin de doper les investissements étrangers à long terme notamment dans le marché immobilier et le tourisme. Cependant, des protestations se sont élevées contre ce projet, craignant qu’il n’affaiblisse le Land Code prohibant la propriété aux étrangers et ne renforce leur emprise sur les terres locales. Les désaccords ont conduit au retrait de ce texte en 2010, conservant le plafond de 30 ans sous réserve de reconduction avec accord du bailleur.

Propriété par une société

Les investisseurs étrangers peuvent envisager la création de sociétés pour investir dans le marché immobilier en Thaïlande. Cependant, cette approche comporte d’importants risques juridiques et pratiques. Bien qu’une société thaïlandaise puisse théoriquement détenir des terrains et des biens, la loi sur les sociétés étrangères impose des restrictions strictes. La législation exige une participation majoritaire et un investissement authentique de la part des actionnaires thaïlandais. L’utilisation de prête-noms, qu’il s’agisse d’individus ou d’entités thaïlandaises détenant des parts pour le compte d’étrangers, est strictement interdite et passible de sanctions sévères, voire de confiscation des biens. Même les structures conformes nécessitent une rigueur administrative et une transparence continue coûteuses. Il est conseillé de consulter des experts avant de procéder afin d’éviter des dangers juridiques et de remplir correctement ses obligations légales.

Usufruit

L’usufruit est un droit prévu par le code civil et commercial thaïlandais (articles 1417 à 1428) permettant à une personne, appelée usufruitier, d’utiliser et de tirer des bénéfices d’un bien appartenant à une autre personne. Pour les investisseurs étrangers, cet arrangement offre une solution légale pour investir dans le marché immobilier thaïlandais sans en être propriétaire du bien.
L’usufruit est particulièrement pertinent pour les investisseurs souhaitant sécuriser l’usage à long terme de terres ou de biens à des fins résidentielles, agricoles ou commerciales. Cela leur permet d’habiter ou de louer la propriété et de profiter des revenus générés (par exemple, les loyers), tandis que la propriété reste au propriétaire foncier.

Avantages de l’usufruit :

• Droit légal de jouissance du bien : Les étrangers peuvent légalement utiliser et tirer profit de biens en Thaïlande malgré les restrictions sur la propriété foncière.
• Génération de revenus : L’usufruitier peut louer la propriété et conserver l’intégralité des revenus générés, ce qui lui permet d’en tirer un bénéfice financier.
• Sécurité des droits : Une fois enregistré auprès des autorités compétentes, l’usufruit constitue un droit opposable à des tiers qui assurera à son détenteur une protection légale.
• Souplesse d’usage : La destination de la propriété peut être modulée, selon l’accord conclu avec le propriétaire, entre un usage résidentiel, commercial ou agricole afin de s’adapter aux besoins changeants.

Inconvénient de l’usufruit :

• Durée limitée : L’usufruit s’éteint irrémédiablement au décès de l’usufruitier et ne peut ni être transmis à ses héritiers ni voir sa durée prolongée, la propriété retournant intégralement à son propriétaire.
• Absence de droits de propriété : L’usufruitier ne dispose d’aucun droit de propriété sur le bien et ne peut en réclamer la propriété effective.
• Charges d’entretien : L’usufruitier supporte l’ensemble des frais d’entretien comme les impôts fonciers et les assurances afin de conserver la pleine jouissance du bien.
• Risque de résiliation anticipée : Tout manquement aux obligations d’usage ou dommage occasionné au bien peut entraîner une résiliation prématurée de l’usufruit.

Propriétés inaccessibles aux étrangers

• La possession d’un terrain : Le Land Code Act B.E. 2497 thaïlandais interdit formellement, la détention de terres par des étrangers, sous peine de sanctions sévères pouvant aller jusqu’à la confiscation du bien.
• Majorité des parts dans des sociétés thaïlandaises pour l’acquisition de terrains : Les étrangers ne peuvent détenir la majorité du capital de sociétés thaïlandaises créées dans le seul but d’acquérir des biens immobiliers. La loi sur les sociétés à participation étrangère exige une réelle contribution financière des actionnaires locaux. Les montages conçus pour contourner cette règle sont réputés nuls et exposent à d’importantes poursuites judiciaires.

Les différentes étapes pour investir dans le marché immobilier en Thaïlande

Première étape : l’importance d’une due diligence préalable pour tout investissement sur le marché immobilier en Thaïlande

La due diligence est indispensable pour tout investissement sur le marché immobilier en Thaïlande. Cette étape essentielle vise à vérifier la situation juridique du bien, sa propriété et le respect des lois locales. Négliger cette étape peut entraîner des pertes financières et des complications juridiques importantes.

Vérification de la situation juridique et de la propriété

La due diligence débute par la confirmation de la propriété. Les investisseurs doivent tout d’abord :

• Examiner les titres de propriété : Vérifiez le titre de propriété (Chanote) pour vous assurer de son authenticité et qu’il prouve bien la propriété du vendeur. Selon le Land Code B.E. 2497, seuls les titres complets comme le Chanote (Nor Sor 4) garantissent des droits de propriété complets. D’autres types comme les certificats d’utilisations ne confèrent qu’un droit de possession et peuvent être assujettis à des restrictions d’utilisation ou à des enquêtes en attente.
  
• S’assurer de l’absence de charges : Vérifiez que le terrain ne comporte aucune charge telles que des hypothèques impayées, des privilèges ou des litiges en cours. Ces charges peuvent compromettre l’investissement immobilier et entraîner des responsabilités imprévues. Le Land Office permet de vérifier que le terrain est libre de toute charge, selon l’article 4 du Code Foncier.
  
• Zonage foncier et restrictions d’utilisation des terres : Assurez-vous que le bien respecte les règlements de zonage définis par la loi sur l’Aménagement des Villes et des Zones Urbaines B.E. 2518, afin de confirmer les usages autorisés par la réglementation thaï. Certaines régions peuvent restreindre le développement commercial ou résidentiel.
  
• Vérification du promoteur et du projet : Pour les biens sur plan, examinez minutieusement les détails du promoteur et du projet.
  
• Antécédents : Recherchez les projets antérieurs et la réputation du promoteur sur le marché afin d’apprécier sa fiabilité. Vérifiez attentivement ses réalisations passées et sa solvabilité financière avant de vous engager.
  
• Approbations : Confirmez que tous les permis nécessaires en matière de construction et d’environnement ont été délivrées conformément aux lois sur le contrôle des constructions avant le démarrage des travaux.
  
• Compte séquestre : Assurez-vous que les acomptes versés seront placés dans un compte séquestre, tel que l’exige la loi sur les copropriétés pour les projets d’immeubles divisés en lots de copropriété. Cela protège les acheteurs contre les risques financiers en cas de non achèvement du projet par le promoteur.
  

Pour chaque investissement dans le marché immobilier en Thaïlande, les étrangers doivent vérifier que le bien dispose de permis de construction valides conformément à la loi sur le contrôle des constructions, et qu’il respecte les lois environnementales concernant notamment les zones protégées ou littorales.

Responsabilités légales et financières

Les étrangers souhaitant investir dans le marché immobilier en Thaïlande doivent examiner attentivement les éventuels problèmes suivants :

• Impôts fonciers impayés : Assurez-vous que toutes les taxes liées au bien, conformément à la loi fiscale immobilière, ont été payées dans les délais impartis.
• Litiges en cours : Vérifiez que le promoteur ou le bien n’est impliqué dans aucun contentieux juridique. Le code civil régit les obligations contractuelles et les recours.
• Obligations financières : Recherchez les prêts ou engagements impayés associés au bien. Mener une due diligence approfondie prend du temps, mais faire appel à un avocat spécialisé en immobilier garantit un examen minutieux et une conformité stricte, protégeant ainsi l’investisseur contre les complications futures.

Deuxième étape : Rédaction minutieuse des contrats encadrant les investissements sur le marché immobilier en Thaïlande 

Les contrats constituent la pierre angulaire de tout investissement dans le marché immobilier en Thaïlande. Une rédaction contractuelle attentive protège les intérêts des parties et définit clairement les termes et conditions de l’achat. Une expertise juridique est indispensable pour garantir que les contrats respectent le droit thaïlandais et soient applicables.

Différents contrats pour les personnes physiques et les personnes morales 

Les conditions stipulées dans les contrats immobiliers peuvent varier considérablement selon que l’acheteur est un particulier ou une société.
Pour les individus, les contrats se concentrent généralement sur la personnalité et sa capacité juridique, les options de financement et les droits de propriété prévus par la loi thaïlandaise, qui permet aux étrangers de posséder individuellement jusqu’à 49 % de la superficie totale vendable d’un projet de copropriété.
Pour les sociétés, des dispositions supplémentaires peuvent inclure des garanties d’entreprise, le respect de la Loi sur les sociétés étrangères de 1999, ainsi que des clauses relatives à l’immatriculation et à la juridiction opérationnelle de l’entité. Les entreprises peuvent également négocier des termes liés aux avantages fiscaux et aux plafonds de responsabilité, reflétant la complexité des transactions impliquant des entités.
Adapter le contrat au profil de l’acheteur permet de couvrir tous les aspects juridiques et financiers de manière appropriée.

Contrat de réservation

Le contrat de réservation sert à sécuriser provisoirement le bien pour les acheteurs pendant la rédaction de l’accord d’achat-vente (SPA). Les clauses essentielles incluent :

• Montant du dépôt : Généralement fixé entre 5 et 15% du prix de vente du bien, le dépôt de réservation s’avère souvent non remboursable. Régi par l’article 377 du Code civil relatif aux dépôts, il vise à matérialiser la volonté de l’acheteur.
• Conditions spécifiques : Le contrat de réservation se doit de spécifier avec précision les conditions de confiscation ou de restitution du dépôt, en prévoyant notamment l’hypothèse où le promoteur ne parviendrait pas à obtenir les autorisations nécessaires, garantissant de la sorte un remboursement du dépôt.
• Délais : Un calendrier strict pour la signature de la promesse de vente doit impérativement être inséré à fin de fluidifier la procédure. Néanmoins, les avocats spécialisés en immobilier recommandent vivement d’effectuer au préalable une due diligence approfondie des éléments juridiques et financiers relatifs au bien et au vendeur, de manière à réduire les risques de perte du dépôt suite à des problématiques imprévues. Bien que des délais courts puissent être fixés pour le passage de l’accord définitif, il convient de laisser assez de temps pour mener à bien ces vérifications.
  Le contrat de réservation se doit de définir avec clarté les engagements de chacun afin d’éviter tout litige ultérieur. Un examen du document par un professionnel du droit s’impose pour protéger l’acquéreur.

La promesse de vente (SPA)

Le SPA constitue l’acte juridique fondamental régissant tout investissement dans le marché immobilier en Thaïlande. Ses clauses essentielles intègrent :

• Les parties présentes : Identification complète de l’acheteur, du vendeur et de tout intermédiaire, de façon à prévenir d’éventuelles réclamations frauduleuses.
• La description du bien faisant l’objet du contrat : Numéro complet du titre de propriété, dimensions du terrain et localisation précise du bien.
• Le prix d’achat et les modalités de paiement : Le contrat détaille la ventilation du prix d’acquisition, le calendrier des règlements, ainsi que les taxes et frais de transfert dus conformément aux dispositions du Code civil et commercial.
• Contingences : Le SPA doit prendre en compte les éventuels obstacles tels que l’approbation des financements, l’évaluation du bien ou l’achèvement des projets en cours de construction.
• Garanties et déclarations : Les clauses doivent garantir le droit du vendeur à vendre le bien et l’absence d’obstacles non révélés, conformément à l’article 456 du Code civil et commercial thaïlandais.
• Conditions résolutoires : Les circonstances permettant à chaque partie de mettre fin à l’accord sans pénalité doivent être clairement définies.
• Résolution des litiges : Bien que le droit thaïlandais s’applique généralement, une clause d’arbitrage selon la Loi sur l’arbitrage B.E. 2545 peut être incluse comme alternative, même si les procédures juridiques peuvent se complexifier.
  Ces contrats nécessitent une attention minutieuse aux détails et une expertise juridique pour garantir une protection complète des intérêts des parties impliquées.

Troisième étape : Transfert de propriété au Land Office

La dernière étape d’un investissement dans le marché immobilier en Thaïlande consiste à effectuer le transfert légal de propriété auprès du Land Office. Une assistance juridique qualifiée garantit que cette procédure se déroule méticuleusement, en respectant les exigences légales, en réglant les taxes et en accomplissant les formalités nécessaires pour enregistrer officiellement la propriété auprès du Land Office.

Taxes 

Plusieurs taxes liées à la transition nécessitent une planification avisée pour minimiser les coûts. Voici les principales :

• Frais de transfert : Fixés à 2 % de la valeur d’évaluation officielle, conformément au Land Code B.E. 2497, ces frais sont généralement partagés entre les parties, sauf accord contraire. Par exemple, pour une propriété évaluée à 5 millions de THB, les frais de transfert s’élèvent à 100 000 THB.
• Impôt sur le revenu : Le taux varie en fonction du statut du vendeur. Les particuliers sont soumis à un barème progressif allant de 0 % à 35 %, selon leur revenu annuel total. Les entreprises, en revanche, paient un impôt fixe d’un pourcent sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et l’évaluation faite par le gouvernement. Par exemple, si une propriété est évaluée à 10 millions de baht mais vendue pour 9 millions, l’impôt s’élèvera à 1% de 10 millions, soit 100 000 baht.
• Taxe sur les activités spécifiques (SBT) : Prélevée si la propriété est vendue dans les cinq ans suivant son acquisition, cette taxe s’élève à 3,3% de la valeur la plus élevée entre le prix de vente et l’évaluation. Cependant, les vendeurs utilisant la propriété comme résidence principale depuis plus d’un an peuvent bénéficier d’une exonération. Par exemple, la vente d’une propriété de 7 millions de baht après trois ans entraîne une SBT de 231 000 baht.
• Droits de timbre : Lorsque la SBT ne s’applique pas, des droits de timbre de 0,5%, comme prévu par le Code des revenus, sont exigés. Par exemple, une vente de 4 millions de baht impose des droits de timbre de 20 000 baht.

Paiement au Land Office 

Le Land Office est l’endroit où se réalise le transfert de propriété pour tout investissement dans le marché immobilier en Thaïlande. Les étapes clés comprennent :

• Présentation des documents : Les deux parties doivent fournir les documents nécessaires, notamment le titre de propriété, l’accord de vente (SPA), les certificats de conformité fiscale et les pièces d’identité.
• Règlement des taxes : Toutes les taxes doivent être réglées avant que la transaction ne soit traitée. Le bureau foncier calcule les montants exacts en fonction de la valeur estimée de la propriété.
• Paiement des frais de transaction : Normalement, ces frais sont à la charge de l’acheteur, sauf si le contrat stipule le contraire. Les paiements sont souvent effectués par chèques bancaires pour garantir la transparence et respecter la loi thaïlandaise.
• Processus de chèques bancaire : Un chèque bancaire est un mode de paiement sûr, couramment utilisé dans les transactions immobilières en Thaïlande. Les acheteurs doivent préparer ce chèque auprès de leur banque thaïlandaise, en indiquant les détails tels que le nom du destinataire (généralement le vendeur ou le Land Office) et le montant exact. Le chèque doit être prêt à l’avance et présenté lors du transfert. Cette méthode offre une protection supplémentaire, car les fonds ne sont libérés qu’après la finalisation de la transaction. Travailler en étroite collaboration avec les banques et les avocats est essentiel pour répondre à toutes les exigences de paiement.
• Enregistrement de la propriété : Le bureau foncier met à jour le titre de propriété en y inscrivant le nom du nouvel acquéreur. Cela officialise la transaction et confirme les droits de possession.
• Considérations supplémentaires : Les acheteurs doivent également tenir compte des coûts récurrents tels que les taxes foncières, les frais d’entretien (pour les copropriétés) et les assurances. Ces dépenses, souvent négligées lors de l’achat, sont essentielles pour une planification à long terme.

Conclusion

Investir dans l’immobilier en Thaïlande peut offrir des bénéfices intéressants pour les investisseurs étrangers, mais il est indispensable de naviguer avec précaution dans les méandres juridiques. La due diligence garantit la conformité légale et financière de la propriété, tandis que des contrats solides protègent les parties concernées. Enfin, le transfert de propriété au bureau foncier officialise la transaction et sécurise les droits de possession.
Pour résumer, les trois principales étapes sont les suivantes :

• Étape 1 : Due diligence pour confirmer la conformité légale, la possession et le respect des lois locales afin d’éviter tout risque juridique.
• Étape 2 : Rédaction des contrats, y compris la préparation et l’évaluation des accords de réservation et de vente adaptés aux besoins spécifiques de l’acheteur.
• Étape 3 : Transfert de propriété auprès du bureau foncier, comprenant le règlement des taxes, l’organisation des paiements et l’enregistrement des droits de propriété.
  Pour les investisseurs étrangers, comprendre et respecter le cadre réglementaire thaïlandais est essentiel. Bien que certaines règles puissent sembler restrictives, de nombreuses opportunités existent pour investir légalement dans l’immobilier. Faire appel à des avocats spécialisés permet non seulement de limiter les risques, mais également d’optimiser la stratégie d’investissement. Avec une planification rigoureuse et les conseils d’experts, les investisseurs peuvent acquérir des biens immobiliers rentables et conformes à la loi sur l’un des marchés les plus dynamiques d’Asie du Sud-Est.