La Thaïlande reste l’une des destinations les plus attractives d’Asie du Sud-Est pour les résidents étrangers, les retraités et les investisseurs. Cependant, en matière d’immobilier, le droit immobilier thaïlandais établit une distinction claire entre ce que les étrangers peuvent légalement posséder et les droits qu’ils peuvent exercer. Contrairement à une idée reçue, le droit immobilier en Thaïlande n’accorde pas aux ressortissants étrangers les mêmes droits de propriété qu’aux citoyens thaïlandais, en particulier en matière de propriété foncière. La base juridique permettant aux non-Thaïlandais de posséder des biens immobiliers figure principalement dans la loi sur le code foncier B.E. 2497 (1954), ainsi que dans certaines sections (relatives aux droits de propriété) du Code civil et commercial, et dans une disposition peu connue de la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979). La règle fondamentale du droit immobilier en Thaïlande est que les étrangers ne peuvent pas posséder de terres, sauf dans des circonstances spécifiques. Cela est clairement établi à l’article 86 du Code foncier, qui stipule que « les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres, sauf si cela est permis en vertu des dispositions d’un contrat conclu entre deux États ou en vertu de toute autre législation ». En 2026, aucun traité de ce type autorisant la propriété foncière générale par des étrangers en Thaïlande n’est en vigueur. Malgré cette restriction, la Thaïlande offre un certain nombre d’alternatives juridiques qui accordent aux ressortissants étrangers des droits sûrs et à long terme sur les biens immobiliers. Il s’agit notamment de : la propriété en copropriété, qui est autorisée sous certaines conditions spécifiques en matière de quotas et de devises ; les contrats de bail, qui permettent de contrôler des terrains et des bâtiments pendant une période maximale de 30 ans ; les droits d’usufruit, qui offrent l’utilisation à vie d’un terrain dans le cadre d’arrangements familiaux ; la propriété immobilière, distincte de la propriété foncière, qui est autorisée dans des cas spécifiques.

Propriété en copropriété : les étrangers peuvent être propriétaires en vertu de la loi thaïlandaise dans le secteur de l’immobilier en Thaïlande

Les étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Thaïlande avec un titre de propriété en pleine propriété constateront que l’option la plus accessible et la plus sûre sur le plan juridique est d’acheter un appartement en copropriété. La base juridique de cette option est fournie par la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979), qui autorise la propriété étrangère sous certaines conditions strictes.

Exigences légales pour la propriété étrangère d’un appartement en copropriété dans l’immobilier en Thaïlande

En vertu de l’article 19 de la loi sur les copropriétés, un ressortissant étranger peut posséder un appartement en copropriété si trois conditions sont remplies :

1. La propriété étrangère totale dans l’immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface vendable totale de tous les appartements combinés.
2. Les fonds d’achat doivent être transférés depuis l’étranger en devises étrangères et la transaction doit être documentée au moyen d’un formulaire de transaction en devises étrangères (FETF) émis par une banque thaïlandaise agréée.
3. La propriété doit être enregistrée auprès du bureau foncier local, qui veille au respect des exigences en matière de quota et de devises.

Si toutes les conditions sont remplies, l’acheteur étranger reçoit la pleine propriété de l’appartement en copropriété, attestée par un Chanote (titre de propriété).

Les copropriétés sont particulièrement attrayantes pour les étrangers car elles combinent clarté juridique, potentiel de revente et sécurité d’occupation. En outre, la propriété peut être transmise par héritage (sous réserve de certaines règles) ou vendue, à condition que le quota de 49 % de propriété étrangère ne soit pas dépassé au moment du transfert.

Il est important de noter que la loi s’applique uniquement aux projets de copropriété enregistrés. Les appartements ou immeubles indépendants non enregistrés en vertu de la loi sur la copropriété n’offrent pas de droits de propriété aux étrangers, même s’ils sont vendus comme des « copropriétés » dans la pratique.

Propriété immobilière : un droit légal distinct de la propriété foncière dans l’immobilier en Thaïlande

Le droit immobilier thaïlandais reconnaît que la propriété foncière et la propriété immobilière peuvent, dans certains cas, être séparées dans le cadre de l’immobilier en Thaïlande. Cette distinction est cruciale pour les ressortissants étrangers qui ne peuvent pas légalement posséder le terrain sur lequel se trouve un bâtiment, mais qui peuvent néanmoins détenir la propriété du bâtiment lui-même.

Selon l’article 456 du Code civil et commercial, un contrat de vente ou de construction d’un bâtiment ne transfère pas nécessairement la propriété du terrain sur lequel il se trouve. Si cela est clairement indiqué dans le contrat et enregistré de manière appropriée, le bâtiment peut être détenu indépendamment du terrain.

Dans la pratique, ce droit légal est exercé lorsque :

• Un étranger détient un bail à long terme sur un terrain et construit un bâtiment;
• Un conjoint thaïlandais est propriétaire du terrain et le conjoint étranger finance et enregistre la propriété de la maison séparément ;
• Les baux commerciaux ou industriels autorisent l’installation d’installations par un investisseur étranger.

Pour garantir la propriété du bâtiment, la construction doit être autorisée par un permis de construire et la propriété doit être enregistrée au bureau foncier, de préférence avec une référence claire à la séparation de la propriété dans le bail ou l’accord d’utilisation du terrain. Cette structure juridique est particulièrement utile en combinaison avec des accords de bail ou d’usufruit.

Bail de 30 ans : la structure d’utilisation des terres à long terme la plus sûre pour les étrangers dans l’immobilier en Thaïlande

Comme le droit immobilier thaïlandais interdit aux étrangers de posséder des terres, la méthode la plus courante et la plus sûre sur le plan juridique pour les ressortissants étrangers de contrôler des terres est le contrat de bail enregistré. Celui-ci est régi par les articles 538 à 571 du Code civil et commercial.

Principales caractéristiques juridiques

La durée maximale d’un bail immobilier en vertu du droit immobilier thaïlandais est de 30 ans, comme l’indique l’article 540.

Les baux d’une durée supérieure à trois ans doivent être enregistrés auprès du bureau foncier local pour être opposables aux tiers.

Le contrat de bail doit être établi par écrit, signé par les deux parties et indiquer clairement la durée et les conditions du bail.

Les baux sont couramment utilisés par les particuliers ou les entreprises étrangers dans l’immobilier en Thaïlande pour s’assurer le contrôle à long terme de terrains et de bâtiments résidentiels ou commerciaux. Le locataire jouit de la possession exclusive du bien, avec le droit de construire, de rénover, de sous-louer (si cela est autorisé) et d’occuper le terrain pendant la durée du bail.

Limitations de renouvellement

Bien que les contrats de bail dans l’immobilier en Thaïlande comprennent souvent une clause de renouvellement, ces clauses ne créent pas un droit légal exécutoire à une prolongation. Les tribunaux thaïlandais ont toujours statué, notamment dans la décision n° 229/2521 de la Cour suprême, que les clauses de renouvellement sont des promesses contractuelles et non des droits réels. Dans la pratique, cela signifie que le renouvellement n’est valable que si les deux parties signent un nouveau bail, qui doit être réenregistré auprès du bureau foncier.

Les baux doivent contenir des clauses claires de résiliation et d’exécution, et il est nécessaire d’obtenir les conseils juridiques d’un avocat spécialisé en droit immobilier afin de structurer correctement le bail en Thaïlande.

Le bail de 30 ans reste la méthode la plus simple et la plus pragmatique pour les non-Thaïlandais souhaitant obtenir le droit d’utiliser un terrain en Thaïlande, et repose sans aucun doute sur des bases juridiques solides.

Usufruit : droits d’utilisation à vie dans le contexte familial ou conjugal dans l’immobilier en Thaïlande

Dans les cas où un ressortissant étranger est marié à un conjoint thaïlandais ou à des parents thaïlandais proches qui possèdent légalement un terrain, l’usufruit offre un mécanisme juridiquement valable permettant à l’étranger d’utiliser et de résider sur la propriété sans en être propriétaire.

Ce droit est établi en vertu des articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial. Un usufruit confère à son titulaire (appelé « usufruitier ») le droit :

d’utiliser et d’occuper le bien, de percevoir les fruits ou les revenus tirés du bien (par exemple, les revenus locatifs), de vivre sur le bien pendant une durée déterminée ou à vie.

Formalités juridiques

Un usufruit doit être créé par écrit et enregistré auprès du bureau foncier pour être exécutoire.

Il peut être accordé pour un nombre d’années déterminé, mais il est souvent enregistré comme un droit à vie.

L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier, sauf s’il est résilié plus tôt d’un commun accord.

L’usufruit est particulièrement utile pour les couples mariés dans l’immobilier en Thaïlande, dont le conjoint thaïlandais est propriétaire du terrain et dont le conjoint étranger souhaite obtenir des droits de résidence à long terme. Contrairement aux baux, il n’y a pas de loyer à payer et ce droit est souvent considéré comme un gage de confiance ou de sécurité au sein de la famille. Cependant, l’usufruitier doit entretenir le bien et peut être tenu responsable des dommages ou de l’utilisation abusive en vertu de l’article 1423.

Bien que les usufruits soient non transférables et non transmissibles par héritage, ils sont reconnus par la loi, relativement simples à établir et très efficaces pour la planification successorale familiale.

Propriété foncière et structures d’entreprise dans l’immobilier en Thaïlande : interdiction légale et risque lié aux prête-noms

Le risque juridique le plus grave auquel sont confrontés les étrangers dans les transactions immobilières en Thaïlande survient lorsqu’ils tentent de contourner les restrictions en matière de propriété foncière en utilisant une société enregistrée en Thaïlande comme véhicule de détention. Si le code foncier autorise les sociétés dont l’actionnariat est majoritairement thaïlandais à posséder des terrains, le recours à des actionnaires prête-noms, c’est-à-dire des Thaïlandais agissant pour le compte d’étrangers, est interdit et poursuivi en vertu de la loi thaïlandaise.

La loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 (1999), en particulier son article 36, interdit strictement aux étrangers d’utiliser des ressortissants ou des entités thaïlandais pour contourner les restrictions en matière de propriété. S’il s’avère que :

Les actionnaires thaïlandais ne sont pas véritablement impliqués dans l’entreprise,

Si l’étranger contrôle la société en pratique (par exemple, par le biais d’accords de prêt ou d’actions privilégiées), la structure est considérée comme un arrangement de prête-nom.

Les autorités thaïlandaises, notamment le département foncier, le département du développement des entreprises et le département des recettes, procèdent désormais à un examen approfondi des sociétés qui acquièrent des terrains dans l’immobilier en Thaïlande. Les enquêtes portent principalement sur :

– la capacité financière des actionnaires thaïlandais,

– la structure de vote et la répartition des bénéfices,

– les preuves du contrôle ou des avantages dont bénéficie l’étranger.

Dans la décision n° 3241/2540 de la Cour suprême, la Cour a statué que les terrains détenus par l’intermédiaire d’une société prête-nom pouvaient être confisqués, car la société agissait en tant que mandataire de l’étranger. Cette position a été maintenue sans faille ces dernières années.

Les étrangers qui s’engagent dans des montages impliquant des sociétés prête-noms s’exposent aux risques suivants :

– Révocation du titre foncier par le Département des terres,

– Poursuites pénales,

– Perte de l’investissement sans compensation.

Nous déconseillons fortement d’utiliser des sociétés thaïlandaises pour acheter des terrains, à moins que la société ne soit une entreprise légitime, avec des actionnaires thaïlandais actifs, et qu’elle respecte pleinement la loi sur les entreprises étrangères.

Conclusion

Bien que les étrangers ne puissent pas posséder de terrains en Thaïlande, la loi prévoit des alternatives sûres dans l’immobilier en Thaïlande, telles que la propriété en copropriété, les baux de 30 ans, les droits d’usufruit et la propriété séparée de bâtiments. Ces structures sont légalement reconnues et applicables. En revanche, le recours à des sociétés prête-noms est risqué et illégal. Les étrangers intéressés par l’immobilier en Thaïlande doivent faire appel à un conseiller juridique qualifié afin de garantir la conformité, l’exactitude des documents et une compréhension complète de leurs droits et obligations. Avec une planification juridique appropriée, il est tout à fait possible de bénéficier d’une sécurité à long terme, de droits de résidence et d’une valeur d’investissement sans être propriétaire, tout en bénéficiant de la protection totale offerte par la loi thaïlandaise.