Call us now:
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) s’inscrit dans un contexte où la Thaïlande attire depuis longtemps les investisseurs étrangers souhaitant s’y installer ou y développer une activité. Pourtant, le Land Code Act thaïlandais impose depuis des décennies une interdiction stricte : un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain en Thaïlande. Cette restriction fondamentale, consacrée par le Land Code B.E. 2497 (1954) et renforcée par la loi sur les activités commerciales étrangères B.E. 2542 (1999), a poussé de nombreux investisseurs vers des montages de contournement, certains légaux, d’autres manifestement contraires à la loi. Pendant des années, le montage avec prête-nom thaïlandais a été la réponse la plus courante : un ressortissant thaïlandais détenait le terrain au nom de l’étranger, qui exerçait un contrôle en coulisses. Toutefois, le législateur et les autorités thaïlandaises ont clairement indiqué que cette approche n’est plus tolérée. L’article 36 de la loi sur les activités commerciales étrangères incrimine les actionnaires prête-noms, et les opérations de contrôle de 2025 et 2026 ont démontré que les risques ne sont pas théoriques.
C’est précisément dans ce contexte que le droit Sap-Ing-Sith, communément désigné en anglais par l’acronyme ROLA (Right Over Leased Asset), a émergé comme l’alternative juridique la plus sérieuse disponible pour les investisseurs étrangers. Introduit par la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), ce droit réel enregistrable confère à son titulaire le pouvoir de posséder, utiliser, gérer et exploiter commercialement un bien immobilier pour une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans. Le droit est inscrit directement sur le titre foncier (Chanote) au Département des terres, ce qui signifie qu’il suit le bien lui-même et non la personne qui l’a accordé. Cette distinction fondamentale différencie le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) d’un simple contrat de bail et lui confère une solidité juridique qu’aucun arrangement contractuel privé ne peut reproduire.
Ce qui fait de 2026 un tournant, c’est l’ampleur des actions d’exécution désormais en cours à travers la Thaïlande. En mai 2026, plus de 300 officiers ont mené des opérations coordonnées à Koh Phangan, aboutissant à l’arrestation de 22 ressortissants étrangers et à la saisie de plus de 40 rai de terrain d’une valeur supérieure à 200 millions de baht — le tout lié à des montages illégaux avec prête-noms. L’opération, sanctionnée aux plus hauts niveaux du gouvernement, visait non seulement les opérateurs étrangers, mais également les cabinets d’avocats et les bureaux comptables ayant facilité ces montages.
Obtenez des conseils juridiques d’experts.
Table des matières
Fondements juridiques du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA)
L’origine juridique du droit
Le droit Sap-Ing-Sith a été créé par la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562, adoptée par l’Assemblée législative nationale le 8 février 2019 et publiée au Journal officiel le 26 avril 2019. Il est souvent désigné par les praticiens sous l’acronyme ROLA (Right Over Leased Asset). Il est entré en vigueur le 27 octobre 2019. La loi a également introduit les articles 1383 à 1387 dans le Code civil et commercial thaïlandais, qui codifient ce droit aux côtés d’autres droits réels reconnus tels que l’usufruit et la superficie. L’objectif déclaré du législateur thaïlandais était d’attirer les investissements étrangers dans l’immobilier tout en préservant l’interdiction de la propriété foncière directe. Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est, à ce jour, le seul droit réel enregistrable sur un terrain qu’un ressortissant étranger peut détenir directement en vertu du droit thaïlandais.
Pourquoi il a fallu des années pour qu’il se développe
Bien qu’introduit en 2019, le Sap-Ing-Sith est resté relativement peu utilisé pendant plusieurs années en raison d’une familiarité administrative limitée et de l’utilisation généralisée des montages avec prête-noms. Le renforcement des mesures exécutoires depuis 2025 a accéléré son adoption parmi les investisseurs étrangers à la recherche d’alternatives conformes.
Guide pratique du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA)
Les types de biens concernés
Le droit Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) peut être établi sur trois catégories de biens immobiliers. Premièrement, les terrains dotés d’un titre foncier Chanote (Nor Sor 4 Jor) : il s’agit de la forme de titre fonciertitulaire la plus sécurisée en Thaïlande et la seule éligible. Deuxièmement, les bâtiments construits sur un terrain Chanote : permettant ainsi aux investisseurs étrangers d’obtenir des droits enregistrables sur des villas, hôtels, restaurants et bâtiments commerciaux, ainsi que sur le terrain sous-jacent. Troisièmement, les units de copropriété enregistrées sous titre de propriété en copropriété. Il est important de noter que ce droit ne peut pas être établi sur des terrains assortis de titres inférieurs tels que Nor Sor 3 ou Sor Por Kor 4-01. La qualité du titre foncier sous-jacent constitue donc un point essentiel de due diligence avant de procéder.
La procédure d’enregistrement
Le contrat Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) doit être conclu par écrit et enregistré auprès du bureau compétent du Département des terres. Après enregistrement, le bureau des terres délivre un certificat Sap-Ing-Sith (หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ), qui constitue la preuve officielle du droit. L’enregistrement est mentionné au dos du titre foncier Chanote, ce qui signifie que tout futur acquéreur du terrain verra la charge et ne pourra prétendre l’ignorer. C’est par ce mécanisme que le droit devient opposable aux tiers — y compris au nouveau propriétaire si le propriétaire d’origine vend le bien. Les frais d’enregistrement sont actuellement fixés à 10 000 bahts thaïlandais, payables au Département des terres.
La durée et la question du renouvellement
Bien qu’introduit en 2019, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est resté relativement peu courant pendant plusieurs années en raison d’une familiarité administrative limitée et de l’utilisation généralisée des montages avec prête-noms. Le renforcement des mesures exécutoires depuis 2025 a accéléré son adoption parmi les investisseurs étrangers à la recherche d’alternatives conformes.
Comment enregistrer un Sap-Ing-Sith en Thaïlande (ROLA)
Comprendre le mécanisme est une chose. Savoir comment l’activer en pratique en est une autre. Ce qui suit décrit les étapes clés de la procédure d’enregistrement d’un Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) auprès du bureau compétent du Département des terres.
L’enregistrement comprend généralement quatre étapes : (1) due diligence juridique sur le titre foncier Chanote, (2) rédaction du contrat Sap-Ing-Sith, (3) enregistrement auprès du Département des terres compétent, et (4) délivrance du certificat Sap-Ing-Sith.
Le délai total, de la due diligence à la délivrance du certificat, est généralement de 3 à 6 semaines selon la complexité du dossier et la disponibilité du bureau du Département des terres concerné. Chez Benoit & Partners, nous gérons l’intégralité du processus pour le compte de nos clients, y compris la représentation par procuration lorsque la présence physique n’est pas possible.
Avantages juridiques du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) par rapport aux autres structures
Par rapport à un bail conventionnel
Un bail standard de 30 ans enregistré auprès du Département des terres offre un degré de protection contractuelle significatif. Néanmoins, en droit thaïlandais, il reste un droit personnel — c’est-à-dire une relation contractuelle ne liant que le bailleur et le preneur. Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA), en revanche, constitue un droit réel enregistrable (droit in rem). Cette distinction est fondamentale tant sur le plan juridique que pratique.
En tant que droit réel, le Sap-Ing-Sith s’attache directement au bien lui-même et demeure opposable aux propriétaires successifs du terrain. Par conséquent, si le propriétaire cède le bien pendant la durée du montage, le bénéficiaire du ROLA conserve le bénéfice du droit pour la période restante sans avoir besoin de renégocier ou de ré-exécuter le contrat.
De plus, l’article 11 de la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 confère au titulaire de larges pouvoirs sur le bien sous-jacent. Sous réserve des termes du contrat, le bénéficiaire peut utiliser le bien, le sous-louer, céder le droit à un tiers et le donner en gage comme sûreté commerciale en vertu de la loi sur les sûretés commerciales B.E. 2558. Dans la plupart des cas, ces actes peuvent être effectués sans le consentement préalable du propriétaire. En pratique, le niveau de protection et la flexibilité commerciale offerts par le Sap-Ing-Sith dépassent largement ceux d’une structure de bail conventionnelle.
Par rapport à un montage avec prête-nom
Détenir un bien par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise peut être approprié dans certains contextes commerciaux. Cependant, cela exige un respect permanent des obligations de conformité sociétale et a attiré un contrôle réglementaire accru lorsque des actionnaires prête-noms sont impliqüs. Pour les investisseurs recherchant principalement des droits immobiliers à long terme, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) offre souvent une solution plus simple.
Par rapport à la détention d’un bien par une société thaïlandaise
Historiquement, certains investisseurs étrangers ont tenté d’obtenir un contrôle effectif sur des biens immobiliers thaïlandais par le biais de sociétés à responsabilité limitée thaïlandaises incorporant des actionnaires prête-noms thaïlandais. Ces derniers temps, de tels montages ont été soumis à un contrôle croissant du Département du développement commercial et des tribunaux thaïlandais, notamment lorsque la structure sociétale manque de substance commerciale réelle.
Pour les investisseurs dont l’objectif principal est l’utilisation, l’occupation ou l’exploitation commerciale à long terme d’un bien immobilier spécifique, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) représente souvent une alternative plus transparente et structurellement plus sécurisée. Contrairement à un montage de détention via une société, le ROLA ne nécessite pas la maintenance continue d’une société thaïlandaise, la préparation et le dépôt d’états financiers annuels, la gestion des obligations de gouvernance d’entreprise, ni l’implication continue d’actionnaires prête-noms thaïlandais.
D’un point de vue pratique, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) offre fréquemment un mécanisme plus direct, simplifié et juridiquement défendable pour sécuriser des droits durables sur des actifs immobiliers thaïlandais.
Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA), usufruit et superficie : choisir la structure juridique adaptée
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) n’est pas le seul droit réel disponible pour les ressortissants étrangers cherchant à sécuriser des droits juridiquement reconnus sur des biens immobiliers en Thaïlande. Le droit thaïlandais reconnaît également deux autres droits réels dans le Code civil et commercial : l’usufruit et la superficie. Chaque structure sert un objectif juridique et commercial distinct, et le choix du mécanisme approprié nécessite une réflexion approfondie sur les objectifs de l’investisseur.
L’usufruit, régi par l’article 1417 du Code civil et commercial, confère à son titulaire le droit d’utiliser et de jouir des fruits d’un bien immobilier, y compris les revenus locatifs, pour une durée déterminée ou pour la vie du bénéficiaire. Toutefois, l’usufruit reste strictement personnel. Il ne peut être cédé à un tiers et prend fin automatiquement au décès du titulaire.
La superficie, régie par l’article 1410 du Code civil et commercial, confère à son titulaire des droits de propriété sur les constructions érigées sur un terrain appartenant à une autre personne. Cette structure est particulièrement pertinente lorsqu’un ressortissant étranger a l’intention de construire et de conserver la propriété de bâtiments indépendamment du terrain sous-jacent.
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) occupe une position distincte dans ce cadre juridique. C’est actuellement le seul droit réel en droit thaïlandais capable de combiner des droits d’usage à long terme sur un terrain avec la possibilité de sous-louer, céder et donner en gage le droit comme garantie, tout en restant opposable aux tiers dès l’enregistrement au Département des terres.
Critère | Usufruit | Superficie | ROLA (Sap-Ing-Sith) |
Durée maximale | Vie du titulaire | 30 ans | 30 ans |
Cessible à un tiers | Non | Oui | Oui |
Héritable par les ayants droit | Non | Oui | Oui |
Peut être donné en gage | Non | Limité | Oui |
Opposable aux tiers | Oui (si enregistré) | Oui (si enregistré) | Oui (si enregistré) |
Usage commercial autorisé | Oui | Limité | Oui |
Obtenez des conseils juridiques d’experts.
Champ d’application et bénéficiaires du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA)
Usage résidentiel
L’application la plus couramment évoquée du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est l’acquisition de droits sur une villa ou une maison sur terrain. Un ressortissant étranger souhaitant résider à long terme dans un bien, sans dépendre de la bonne volonté d’un propriétaire thaïlandais, d’un prête-nom ou d’une structure sociétale, peut enregistrer un ROLA pour une durée allant jusqu’à 30 ans. Le droit survit à la vente du terrain et peut être hérité, ce qui lui confère une stabilité qu’un bail standard ou un montage avec prête-nom ne peut offrir.
Le couple mixte — ressortissant étranger et conjoint thaïlandais
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est particulièrement utile pour les couples mixtes. Le conjoint thaïlandais peut détenir la propriété légale du terrain tandis que le conjoint étranger bénéficie d’un droit réel enregistré sur le bien. En cas de vente, le droit reste opposable aux tiers. Néanmoins, les questions de divorce et de succession doivent être soigneusement abordées dans le cadre d’une planification contractuelle appropriée, incluant un contrat de mariage le cas échéant.
Usage commercial et investissement
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) peut également être utilisé à des fins commerciales, notamment pour des hôtels, restaurants, resorts, centres de bien-être et autres activités. Si le ROLA sécurise les droits sur le bien lui-même, le respect séparé de la loi sur les activités commerciales étrangères et des autres exigences d’autorisation reste nécessaire.
Investissement et gestion d’actifs
Au-delà de l’usage résidentiel et opérationnel, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) offre également des avantages significatifs dans une perspective d’investissement et de gestion d’actifs.
Le Sap-Ing-Sith constituant un droit réel cessible et enregistrable, il peut également être donné en gage conformément à la loi sur les sûretés commerciales B.E. 2558. Par conséquent, les investisseurs titulaires d’un ROLA sur un bien commercial peuvent, sous réserve des arrangements de financement pertinents, utiliser ce droit comme garantie pour des financements professionnels ou des transactions de financement adossé à des actifs.
Limites et risques du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA)
Le risque de réversion des bâtiments en vertu de l’article 11 de la loi Sap-Ing-Sith
Bien que le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) offre aux investisseurs étrangers un droit immobilier puissant, il n’est pas équivalent à une pleine propriété. La limitation la plus significative concerne les bâtiments construits sur le terrain. Conformément à l’article 11 de la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562, les bâtiments et aménagements érigés par le titulaire du ROLA reviennent généralement au propriétaire du terrain à l’expiration du terme enregistré, sauf si les parties en ont convenu autrement dans les limites permises par la loi. La loi n’impose aucune obligation automatique au propriétaire de dédommager le titulaire du ROLA pour la valeur de ces constructions.
Par conséquent, les investisseurs qui envisagent de développer des villas, résidences ou bâtiments commerciaux doivent soigneusement structurer leurs accords dès le départ afin de protéger la valeur à long terme de leur investissement.
Stratégies de protection contractuelle contre la réversion des bâtiments
Pour réduire les risques associés à l’article 11, les praticiens intègrent couramment des clauses d’indemnisation, des droits de préemption et des dispositions de renouvellement de bonne foi dans le contrat Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA). Bien que ces mécanismes ne puissent empêcher le transfert légal de propriété à l’expiration, ils peuvent offrir une protection économique importante et renforcer la position de négociation de l’investisseur.
Incertitude sur le renouvellement et risques de planification à long terme
L’une des principales limites pratiques du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) reste l’incertitude entourant le renouvellement à l’expiration du terme initial de 30 ans. À la fin de la durée enregistrée, la poursuite du montage dépend entièrement du consentement du propriétaire existant à cette date future. C’est pourquoi les praticiens juridiques expérimentés recommandent généralement d’intégrer des clauses de bénéfice réciproque et de négociation de bonne foi soigneusement structurées dans le contrat initial.
Risque d’enregistrement et pratique administrative
Bien que le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) soit reconnu par la loi, la pratique administrative peut varier entre les bureaux du Département des terres. Un enregistrement correct est donc essentiel pour garantir l’opposabilité du droit et éviter de futurs litiges relatifs à l’étendue de l’intérêt enregistré.
L’exigence du Chanote
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) ne peut être établi que sur des terrains dotés d’un titre foncier Chanote (Nor Sor 4 Jor), qui constitue la catégorie la plus élevée de titre foncier disponible en droit thaïlandais. Par conséquent, cette structure ne peut être utilisée sur des terrains assortis de documents de titre inférieurs tels que Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor ou Sor Por Kor 4-01. Cette limitation est particulièrement pertinente dans les zones rurales et les régions insulaires où les documents de titre de rang inférieur restent courants. Avant de conclure tout arrangement Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA), une due diligence approfondie sur le titre foncier sous-jacent est donc indispensable.
La dimension fiscale du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA)
Les implications fiscales d’un Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) doivent également être prises en compte avant de procéder. Des frais d’enregistrement peuvent s’appliquer lors de la création du droit, les revenus locatifs générés par la sous-location peuvent être imposables en Thaïlande, et les plus-values réalisées lors d’une cession du droit peuvent également être soumises à imposition. En outre, la planification successorale doit être examinée avec soin, notamment lorsque des actifs importants sont en jeu ou lorsque des lois étrangères sur les successions peuvent s’appliquer.
Exécution 2026 en Thaïlande : un tournant pour les investisseurs étrangers
Renforcement des mesures contre les montages avec prête-noms
En 2026, les autorités thaïlandaises ont intensifié les actions contre les montages illégaux avec prête-noms utilisés par des investisseurs étrangers pour contrôler des terres et des entreprises en Thaïlande. Des enquêtes tres médiatisées, notamment à Koh Phangan, ont abouti à des arrestations, des saisies d’actifs et un contrôle accru des montages visant à contourner les restrictions à la propriété étrangère. La portée de ces opérations dépasse les arrestations elles-mêmes. Pour la première fois, les mesures d’exécution ont été menées publiquement, de manière systématique et à une échelle conçue pour produire un effet dissuasif clair dans les secteurs de l’investissement étranger et de l’immobilier en Thaïlande.
Un changement réglementaire clair
La campagne d’exécution témoigne d’un changement réglementaire plus large vers une conformité stricte avec les lois sur la propriété étrangère. Les autorités thaïlandaises ont renforcé les exigences de vérification pour les sociétés impliquant des participations étrangères et ont publiquement réaffirmé leur engagement à empêcher l’utilisation de montages avec prête-noms. Par conséquent, l’environnement dans lequel ces arrangements fonctionnaient auparavant avec des mesures d’exécution limitées est en train de disparaître rapidement.
Pertinence stratégique du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) en 2026
Dans ce contexte, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est devenu une solution de plus en plus attractive pour les investisseurs étrangers recherchant des droits à long terme sur l’immobilier thaïlandais tout en restant pleinement conformes au droit thaïlandais. Les investisseurs qui adoptent des structures juridiquement reconnues dès le départ conservent généralement une plus grande flexibilité et font face à des risques juridiques et opérationnels significativement réduits par rapport à ceux qui s’appuient sur des montages avec prête-noms ou d’autres structures juridiquement incertaines.
Conclusion
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) représente désormais le mécanisme le plus complet et le plus solide juridiquement actuellement disponible pour les ressortissants étrangers souhaitant obtenir des droits durables sur des biens immobiliers en Thaïlande. Si aucune structure juridique n’est entièrement sans limites, le Sap-Ing-Sith offre ce qui importe le plus dans l’environnement réglementaire actuel : la légalité, l’opposabilité, l’enregistrement au Département des terres et la protection contre les changements ultérieurs de propriété. Dans le contexte des mesures d’exécution de 2026, ces éléments ne sont plus simplement avantageux — ils sont devenus essentiels.
Les autorités thaïlandaises ont démontré une intention claire et coordonnée de démanteler les montages avec prête-noms et d’intensifier le contrôle des arrangements visant à contourner les restrictions à la propriété étrangère. Par conséquent, les investisseurs étrangers qui continuent de s’appuyer sur des structures informelles ou juridiquement fragiles font face à une exposition légale, financière et opérationnelle matériellement accrue. En revanche, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) fournit un cadre transparent et juridiquement reconnu capable de sécuriser des intérêts résidentiels, commerciaux et d’investissement à long terme tout en restant pleinement conforme au droit thaïlandais.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations, vous pouvez prendre rendez-vous avec l’un de nos avocats.
FAQ
Non. Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) ne confère pas la propriété du terrain lui-même. Le droit thaïlandais interdit toujours la propriété foncière directe par les étrangers. Cependant, le ROLA confère à l’investisseur étranger un droit réel enregistré sur le bien pour une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans, permettant l’usage à long terme, l’occupation, le transfert, la sous-location et l’exploitation commerciale du bien.
Un bail standard est considéré comme un droit contractuel personnel en droit thaïlandais, tandis que le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est un droit réel enregistré opposable aux tiers. Cela signifie que le ROLA reste attaché au bien même si le terrain est vendu à un autre propriétaire.
Oui. Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est entièrement légal en vertu du droit thaïlandais et est régi par la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019). Il a été spécifiquement créé pour encourager l’investissement étranger tout en préservant les restrictions thaïlandaises sur la propriété foncière étrangère.
La durée maximale est de 30 ans à compter de la date d’enregistrement au Département des terres. Le droit thaïlandais n’autorise actuellement pas le renouvellement automatique, ce qui signifie qu’un nouvel accord doit être négocié et enregistré à la fin du terme.
Oui. Contrairement à l’usufruit, qui prend fin automatiquement au décès du titulaire, le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) peut être transmis aux héritiers par succession conformément à l’article 12 de la loi.
Oui. L’un des principaux avantages du Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) est que le titulaire peut sous-louer le bien à des tiers, sous réserve des termes du contrat et des règles applicables en matière d’autorisation ou de fiscalité.
Oui. De nombreux entrepreneurs étrangers utilisent le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) pour des activités commerciales telles que des hôtels, restaurants, villas, resorts de bien-être, cafés et autres établissements d’hôtellerie. Cependant, le respect séparé de la loi sur les activités commerciales étrangères et des réglementations d’autorisation reste nécessaire.
En vertu de l’article 11 de la loi Sap-Ing-Sith, les bâtiments et aménagements construits par le titulaire du ROLA peuvent revenir au propriétaire du terrain à la fin du terme, sauf si des protections contractuelles spécifiques sont mises en place. C’est pourquoi une rédaction juridique soignée est essentielle.
Non. Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) ne peut être enregistré que sur des terrains dotés d’un titre foncier Chanote (Nor Sor 4 Jor), qui est la catégorie la plus élevée de titre foncier en Thaïlande.
Le Sap-Ing-Sith Thaïlande (ROLA) a suscité une attention croissante à la suite des campagnes d’exécution de 2025 et 2026 contre les montages illégaux avec prête-noms en Thaïlande. Alors que les autorités thaïlandaises intensifient les enquêtes et les procédures pénales impliquant des montages immobiliers contrôlés par des étrangers, les investisseurs se tournent de plus en plus vers des structures juridiques pleinement conformes comme le ROLA.